Kauf einer Wohnung
„Notar und Bank verlangen den Nachweis, woher der Kaufpreis stammt. Wir erstellen ein Dossier mit Ersparnissen, IRPF-Erklärungen, einem früheren Verkauf oder einer Erbschaft – alles nachvollziehbar.“
Fachkundige Beratung beim Nachweis der Mittelherkunft: Nachweisdossier, bankseitige Nachvollziehbarkeit und Verteidigung gegenüber Banken, Notaren, dem spanischen Finanzamt und dem SEPBLAC nach dem Gesetz 10/2010 und der AMLR-Verordnung.
Sollen Sie die Herkunft Ihrer Mittel nachweisen? Kostenlose Ersteinschätzung
Schildern Sie uns Ihren Fall, und wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie vorlegen müssen.
Sechs Arbeitsbereiche, um die rechtmäßige Herkunft Ihres Vermögens gegenüber jedem Verpflichteten, jeder Aufsichtsbehörde oder Steuerbehörde nachzuweisen.
Wir erstellen eine belastbare Akte mit notariellen Urkunden, Erbschaften, Schenkungen, Gehaltsabrechnungen, IRPF-Erklärungen und bankseitiger Nachvollziehbarkeit, um die rechtmäßige Herkunft gegenüber Banken, Notaren oder dem Finanzamt nachzuweisen.
Wir beantworten Anfragen zur Mittelherkunft bei Kontoeröffnungen, größeren Einzahlungen und zurückgehaltenen Überweisungen nach Art. 7 des Gesetzes 10/2010.
Chronologische Rekonstruktion der Bewegungen: Konten, Verkäufe, Dividenden, Kryptowerte. Eine überprüfbare Darstellung, die mit der Steuererklärung übereinstimmt.
Nachweis des Wechsels Fiat↔Krypto: Käufe auf Exchanges, Staking, Trading, NFTs und Umtausch. Unterlagen, die mit dem Formular 721 (modelo 721) übereinstimmen.
Gestaltung von Richtlinien zur Prüfung der Mittelherkunft für Verpflichtete: Scoring, EDD, Kriterien und Aufbewahrung von Nachweisen.
Fachliche Antwort auf Kontrollen und Prüfungen zur Vermögensherkunft: Strategie, Belege und eine stimmige Darstellung.
Immobilienkauf, Kontoeröffnungen, hohe Einzahlungen, Krypto-Erlöse oder internationale Überweisungen: Jedes Szenario erfordert bestimmte Unterlagen.
„Notar und Bank verlangen den Nachweis, woher der Kaufpreis stammt. Wir erstellen ein Dossier mit Ersparnissen, IRPF-Erklärungen, einem früheren Verkauf oder einer Erbschaft – alles nachvollziehbar.“
„Erbschaftsannahmeurkunde, Formular 650/651, Katasterwert und Rückverfolgbarkeit des Erbes: einwandfreie Unterlagen für Banken und Notare.“
„On-Chain-Historie, Exchange-Auszüge und Übereinstimmung mit dem Formular 721. Ohne das wird die Einzahlung der Krypto-Erlöse bei der Bank blockiert.“
„Gesellschafterversammlung, Kaufurkunde, Jahresabschlüsse und Verwendung des Kaufpreises. Steuerlich stimmig und mit einer schlüssigen Darstellung für jede Prüfung.“
Ein unzureichender oder widersprüchlicher Nachweis löst verstärkte Sorgfaltspflichten (EDD) aus, blockiert Transaktionen und kann zu einer Meldung an den SEPBLAC oder zu einer Prüfung durch das Finanzamt führen.
Kontosperrung: Die Bank kann Überweisungen zurückhalten oder die Geschäftsbeziehung beenden, wenn die Unterlagen zur Herkunft nicht zum Kundenprofil passen.
Verstärkte Sorgfaltspflichten (EDD): Art. 11 des Gesetzes 10/2010 verpflichtet bei Transaktionen mit höherem Risiko zu verstärkten Maßnahmen und verlangt einen dokumentierten Nachweis der Herkunft.
Meldung an den SEPBLAC: Jeder Verpflichtete kann eine Verdachtsmeldung abgeben, wenn die Herkunft nicht hinreichend nachgewiesen ist.
Verpflichtete müssen Informationen über den Zweck und die Herkunft von Geschäftsbeziehungen und Transaktionen einholen.
Stellt das Finanzamt nicht nachgewiesenes Vermögen fest, wird es als ungerechtfertigter Vermögenszuwachs (Art. 39 LIRPF) besteuert, mit Sanktion und möglichen Zinsen.
Sanktionen wegen sehr schwerer Verstöße für Verpflichtete, die die Sorgfaltspflichten zur Mittelherkunft nicht korrekt anwenden.
Wir helfen Ihnen, ein belastbares und überprüfbares Dossier zu erstellen, das gegenüber jedem Verpflichteten, jeder Steuerbehörde oder Aufsichtsbehörde besteht – nach dem Gesetz 10/2010 und der AMLR-Verordnung.
Die Mittelherkunft ist die rechtmäßige und überprüfbare Herkunft des Geldes oder der Vermögenswerte, die für eine Transaktion eingesetzt werden: Ersparnisse, Gehalt, Erbschaft, Schenkung, Immobilienverkauf, Dividenden, Kapitalerträge oder Gewinne aus Kryptowerten.
Der Nachweis der Herkunft ist keine Formalität: Er ist eine gesetzliche Pflicht der Verpflichteten nach Artikel 7 des Gesetzes 10/2010 über die Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (spanisches Geldwäschegesetz).
Jeder Verpflichtete im Sinne von Art. 2 des Gesetzes 10/2010: Banken, Zahlungs- und E-Geld-Institute, Notare, Registerführer, Rechtsanwälte (bei bestimmten Transaktionen), Immobilienmakler, Vermögensverwalter, Spielbanken, Juweliere, Antiquitätenhändler und Anbieter von Kryptowerte-Dienstleistungen (CASP).
Außerdem das Finanzamt bei Kontrollen und Prüfungen sowie der SEPBLAC bei Ermittlungen.
Das hängt von der angegebenen Herkunft ab. Übliche Beispiele:
Die Bank kann die Transaktion ablehnen, das Konto sperren, zusätzliche Informationen verlangen (EDD) oder die Transaktion per Verdachtsmeldung an den SEPBLAC melden.
Steuerlich kann das Finanzamt das nicht nachgewiesene Vermögen als ungerechtfertigten Vermögenszuwachs (Art. 39 LIRPF) nachversteuern, mit der entsprechenden Steuer, Zinsen und einer möglichen Sanktion.
Durch die Kombination von Off-Chain- und On-Chain-Unterlagen: Exchange-Auszüge (KYC), Transaktionshistorie, Belege über die ersten Käufe in Euro, Wallet-Analyse und Übereinstimmung mit der Steuererklärung (Formular 721, wenn der Wert im Ausland den Schwellenwert übersteigt).
Die Darstellung muss zum Kundenprofil passen und über die Blockchain überprüfbar sein.
Die Mittelherkunft (Source of Funds, SoF) bezieht sich auf die unmittelbare Herkunft des Geldes, das für eine konkrete Transaktion eingesetzt wird. Die Vermögensherkunft (Source of Wealth, SoW) ist die Herkunft des insgesamt über die Zeit angesammelten Vermögens.
Bei Transaktionen mit höherem Risiko (EDD) verlangen die Institute meist beides, vor allem wenn PEPs oder Länder mit höherem Risiko beteiligt sind.
Die Verordnung (EU) 2024/1624 (AMLR) harmonisiert die Sorgfaltspflichten in der gesamten EU und verschärft die Standards zur Kundenidentifizierung, zum wirtschaftlich Berechtigten und zur Prüfung der Mittelherkunft.
Ihre schrittweise Anwendung (vollständig verbindlich ab Juli 2027) verschärft die Kriterien und vereinheitlicht die Praxis für Banken, CASP, Notare und Immobilienmakler.
Verpflichtete müssen die Unterlagen zu den Sorgfaltspflichten und die Belege zur Mittelherkunft 10 Jahre lang ab dem Ende der Geschäftsbeziehung oder der Durchführung der Transaktion aufbewahren, gemäß Art. 25 des Gesetzes 10/2010.
Bewahren Sie deshalb immer eine Kopie des Dossiers auf, das Sie vorlegen.
Die Mittelherkunft nachzuweisen heißt nicht, irgendein Papier abzugeben: Es geht darum, eine stimmige, nachvollziehbare und dem Risikoprofil angemessene Darstellung mit Unterlagen aufzubauen. Hier ist die Methode.
Art. 7 verpflichtet dazu, Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehungen einzuholen. Art. 11 schreibt bei höherem Risiko verstärkte Sorgfaltspflichten (EDD) vor.
Die Verordnung (EU) 2024/1624 harmonisiert die Sorgfaltspflichten in der EU und legt fest, in welchen Fällen die Prüfung der Herkunft verpflichtend ist.
Die Empfehlungen 10 und 12 der FATF (GAFI) setzen den weltweiten Standard für Identifizierung, wirtschaftlich Berechtigte und die Prüfung der Herkunft, insbesondere bei PEPs.
Wenn Sie Hilfe bei der Erstellung des Dossiers brauchen, sehen Sie sich unsere Leistungen zur Geldwäscheprävention oder den Bericht des externen Prüfers an.
Ein guter Nachweis der Mittelherkunft wird nicht improvisiert: Er wird wie eine Akte mit Urkundenbeweisen, bankseitiger Nachvollziehbarkeit und stimmiger Darstellung aufgebaut. So setzen wir das um.
1) BestimmungBevor etwas vorgelegt wird, legen wir genau fest, welche Herkunft angegeben wird und welche Beweise es tatsächlich dafür gibt.
2) NachvollziehbarkeitWir rekonstruieren den Geldfluss: Eingang der Mittel, Verwahrung und endgültige Verwendung, mit Kontoauszügen und Querverweisen.
3) DarstellungEin schriftlicher Bericht, der jedes Dokument mit der Transaktion verknüpft und die Fragen von Bank, Notar oder Aufsicht vorwegnimmt.
4) KryptoWir verbinden die On-Chain-Historie mit den KYC-Auszügen der Exchange und der Steuererklärung (Formular 721) zu einem Dossier, das selbst bei besonders anspruchsvollen Banken besteht.
KurzübersichtIRPF-Erklärungen mehrerer Jahre, Gehaltsabrechnungen und konsolidierter Kontoauszug.
Notarielle Urkunde, Formular 650/651, Sterbeurkunde und Rückverfolgbarkeit des Erbes.
KYC-Auszüge, On-Chain-Historie, Formular 721 und steuerlicher Abgleich.
Schrittweiser Kapitalaufbau, der zum erklärten Einkommen der letzten Jahre passt.
IRPF-Erklärungen von 5 Jahren, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Bescheinigung über einbehaltene Steuern.
Tatsächliche Immobilienübertragung mit nachgewiesenem Zahlungseingang und korrekter steuerlicher Erfassung.
Notarielle Kaufurkunde, Zahlungsnachweis, IRPF und ITP/AJD (Grunderwerb- und Urkundensteuer).
Erwerb von Todes wegen, formell abgewickelt und steuerlich erklärt.
Sterbeurkunde, Erbennachweis, notarielle Urkunde und Formular 650.
Unentgeltliche Zuwendung, formell beurkundet und nach dem Recht der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft erklärt.
Schenkungsurkunde, Formular 651 und bankseitige Nachvollziehbarkeit des Betrags.
Dokumentierter und erklärter Wertzuwachs mit On-Chain-Nachvollziehbarkeit.
KYC-Auszüge der Exchange, Transaktionshistorie, IRPF und Formular 721.
Muster, die den Verpflichteten veranlassen, verstärkte Sorgfaltspflichten anzuwenden oder eine Meldung an den SEPBLAC abzugeben.
Wenn Sie ein Auskunftsersuchen zur Mittelherkunft erhalten, tauchen diese Begriffe in Schreiben, Mitteilungen und Verfahren auf. Wer sie versteht, kann fundiert antworten.
Unmittelbare Herkunft des Geldes, das für eine konkrete Transaktion eingesetzt wird (Kauf, Einzahlung, Überweisung, Investition).
Herkunft des gesamten Vermögens, das der Kunde im Laufe der Zeit angesammelt hat, nicht nur der Mittel einer einzelnen Transaktion.
Zusätzliche Prüfmaßnahmen bei höherem Risiko: PEPs, Risikoländer oder intransparente Produkte.
Inhaber wichtiger öffentlicher Ämter, Familienangehörige und nahestehende Personen. Ihre Beteiligung löst verstärkte Sorgfaltspflichten und den Nachweis der Vermögensherkunft aus.
Spanische Behörde für Geldwäscheprävention. Sie nimmt Verdachtsmeldungen entgegen und beaufsichtigt die Verpflichteten.
Unmittelbar geltende Verordnung, die die Sorgfaltspflichten in der gesamten EU harmonisiert, einschließlich der Prüfung der Mittelherkunft.
Steuerliche Zurechnung von Vermögen, dessen Herkunft nicht nachgewiesen wird. Es wird zum Grenzsteuersatz besteuert und kann Sanktionen und Zuschläge nach sich ziehen.
Informationserklärung über Konten, Wertpapiere und Vermögenswerte außerhalb Spaniens. Eine korrekte Abgabe stärkt die Nachvollziehbarkeit des Vermögens.
Eigene Informationserklärung über im Ausland verwahrte virtuelle Währungen, entscheidend für den Herkunftsnachweis von Krypto-Erlösen.
Die Methode für ein solides und belastbares Dossier zur Mittelherkunft: welche Unterlagen je nach Fall vorzulegen sind, wie die bankseitige Nachvollziehbarkeit stimmig wird und welche Nachweise in jedem Szenario verlangt werden.
Kein Spam. Ihre E-Mail-Adresse wird nur verwendet, um Ihnen diese Checkliste und gelegentlich regulatorische Neuigkeiten zu AML, AMLR und Mittelherkunft zu senden.
Die Checkliste wird gerade heruntergeladen. Falls der Download nicht automatisch startet, klicken Sie hier.
Brauchen Sie nach der Lektüre Hilfe bei Ihrem konkreten Fall? Schreiben Sie uns direkt:
Sagen Sie uns, was von Ihnen verlangt wird, und wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Dossier zur Mittelherkunft aufbauen.
Die Pflicht, die Mittelherkunft nachzuweisen und zu prüfen, hat in Spanien und in der Europäischen Union eine klare Rechtsgrundlage. Das Gesetz 10/2010 vom 28. April über die Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung verpflichtet die Verpflichteten zusammen mit seiner Durchführungsverordnung (Königliches Dekret 304/2014), Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehung sowie über die Herkunft der eingesetzten Mittel einzuholen.
Art. 7 des Gesetzes 10/2010 schreibt allgemein die Anwendung von Sorgfaltspflichten vor; Art. 11 führt verstärkte Sorgfaltspflichten (EDD) für Fälle mit höherem Risiko ein, etwa Transaktionen mit politisch exponierten Personen (PEPs), Ländern mit höherem Risiko oder intransparenten Produkten. In diesen Fällen ist die Prüfung der Mittelherkunft verpflichtend und muss dokumentiert werden.
Die Verordnung (EU) 2024/1624 (AMLR) ist zusammen mit der Richtlinie (EU) 2024/1640 und der Verordnung zur Errichtung der AMLA (Europäische Behörde zur Bekämpfung der Geldwäsche) die größte Veränderung im AML-Bereich seit Jahrzehnten. Sie legt einheitliche Standards fest, um den wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln, die Mittelherkunft zu prüfen und bei Transaktionen mit hohem Risiko verstärkte Maßnahmen anzuwenden. Ihre vollständige Anwendung ist für Juli 2027 vorgesehen.
Die Empfehlungen der FATF (GAFI), insbesondere Nr. 10 (Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden) und Nr. 12 (PEPs), bilden den internationalen Standard. Spanien wird regelmäßig von der FATF evaluiert, und die Kriterien zur Prüfung der Mittelherkunft stehen im Einklang mit ihren Empfehlungen.
Artikel 39 des IRPF-Gesetzes (spanisches Einkommensteuergesetz) behandelt Vermögen, dessen Besitz, Erklärung oder Erwerb nicht dem erklärten Einkommen oder Vermögen entspricht, als ungerechtfertigten Vermögenszuwachs. Deshalb ist die Übereinstimmung zwischen dem AML-Dossier und der steuerlichen Historie (IRPF, IS, Formular 720 und Formular 721) entscheidend, um Nachversteuerungen zu vermeiden.
Der SEPBLAC überwacht die Einhaltung durch die Verpflichteten und nimmt Verdachtsmeldungen entgegen. Die Banco de España, die spanische Zentralbank, und die CNMV sind für die sektorale Aufsicht zuständig, während die AEAT die Vermögensherkunft aus steuerlicher Sicht prüft. Ein gutes Dossier muss allen diesen Blickwinkeln standhalten.
Maßgebliche Vorschriften, mit Link zum amtlichen Text:
Vorschriften und Links im geprüft.
In diesem Bereich