AnalysePhase 1
Wer blockiert und warum
Wir klären, ob die Sperre bei der Bank des Käufers, bei der des Verkäufers oder bei einer Überweisung aus dem Ausland liegt und welche Informationen fehlen.
Der Ausgangspunkt.
Bank blockiert Immobilienkauf in Spanien
Wenige Tage vor dem Notartermin stellt die Bank den Scheck nicht aus, hält die Überweisung des Kaufpreises zurück oder sperrt das Geld, das Sie gerade aus dem Verkauf erhalten haben. Fast immer steckt dasselbe dahinter: Sie muss die Herkunft der Mittel kennen, und wenn sie diese nicht überprüfen kann, verbietet ihr das Gesetz 10/2010, die Transaktion auszuführen (Art. 7.3). Wir bereiten den Nachweis vor, damit der Kauf nicht platzt.
Hat die Bank Ihren Immobilienkauf blockiert? Wir sagen Ihnen, was zu tun ist
Sagen Sie uns, ob Sie kaufen oder verkaufen, wann der Notartermin ist und was die Bank Ihnen gesagt hat, und wir geben Ihnen eine erste Orientierung.
- Antwort innerhalb von 24 Std.
- Unverbindlich
- Vertraulich
- Zahlungsmittel in der Kaufurkunde
- Art. 24 Notariatsgesetz
- Barzahlung mit Unternehmern
- Unter 1.000 €
- Zahlungen nicht angegeben
- Keine Eintragung
- Spanische Vorschrift
- Art. 7.3 Gesetz 10/2010
Wobei wir Sie unterstützen
Damit der Notartermin stattfinden kann
Bei einem Immobilienkauf hat die Sperre eine Frist: den Notartermin. Deshalb arbeiten wir parallel mit der Bank und dem Notariat.
HerkunftPhase 2
Woher das Geld stammt
Wir stellen den Nachweis der Mittelherkunft zusammen: Ersparnisse, Verkauf einer anderen Immobilie, Erbschaft, Darlehen oder Geld aus dem Ausland.
Datierte und unterzeichnete Dokumente.
GeldflussPhase 3
Wie das Geld zum Notar gelangt
Wir dokumentieren den Weg des Geldes bis zum Scheck oder zur Überweisung, die beim Notartermin übergeben wird.
Keine Lücken in der Kette.
DossierPhase 4
Eine Akte für die Bank
Wir ordnen die Unterlagen und fügen eine klare Erläuterung des Kaufs bei, zugeschnitten auf die Geldwäsche-Abteilung der Bank.
Bereit zum Versand.
NotariatPhase 5
Abstimmung mit dem Notariat
Wir bereiten vor, was der Notar verlangen wird: die Angabe der Zahlungsmittel und, falls Bargeld aus dem Ausland verwendet wurde, dessen Anmeldung.
Vor dem Notartermin.
NachverfolgungPhase 6
Bis das Geld freigegeben ist
Wenn die Bank weitere Informationen verlangt oder nicht antwortet, bereiten wir die Antwort und, falls nötig, die Beschwerde vor.
Bis der Fall abgeschlossen ist.
Situationen
Wo ein Immobilienkauf blockiert wird
Die Sperre kann vor, während oder nach dem Notartermin auftreten.
Käufer
Ihre Bank stellt weder den Scheck aus noch führt sie die Überweisung aus
Bevor die Bank einen solchen Betrag auszahlt, will sie wissen, woher das Geld auf Ihrem Konto stammt.
Ausland
Das Geld aus dem Ausland kommt nicht rechtzeitig an
Eine internationale Überweisung für den Kauf kann bei einer Bank hängen bleiben, bis ihre Herkunft nachgewiesen ist.
Verkäufer
Die Bank hält den Kaufpreis zurück, den Sie erhalten haben
Passt der Zahlungseingang nicht zu Ihrem Profil, kann die Bank die Kaufurkunde und eine Erläuterung der Transaktion verlangen.
Notariat
Der Notar verlangt weitere Informationen
Der Notar ist Verpflichteter nach dem Gesetz 10/2010 und kann vor der Beurkundung die Angaben verlangen, die er benötigt.
Was die Vorschriften sagen
Immobilienkauf und Geldwäsche in Zahlen
Angaben aus dem Gesetz 10/2010, dem Notariatsgesetz (Ley del Notariado), dem Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) und dem Gesetz 7/2012.
Art. 7.3 Gesetz 10/2010
Keine Transaktion
Kann die Bank die Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, führt sie die Transaktion nicht aus – ohne dafür zu haften, außer bei ungerechtfertigter Bereicherung.
Art. 24 Notariatsgesetz
Zahlungsmittel
Die notarielle Kaufurkunde hält fest, wie viel, wann und wie gezahlt wurde: per Überweisung, Scheck oder in bar.
Art. 254.3 Hypothekengesetz
Keine Eintragung
Weigern sich die Parteien, die Zahlungsmittel anzugeben, wird die Urkunde nicht ins Grundbuch eingetragen.
Art. 19.2 Gesetz 10/2010
Notar
Der Notar kann die Beurkundung aus wichtigem Grund verweigern und holt beim Kunden die benötigten Angaben ein.
Art. 7 Gesetz 7/2012
1.000 €
Obergrenze für Barzahlungen, wenn eine der Parteien Unternehmer oder Freiberufler ist; 10.000 Euro für Privatpersonen ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Art. 24 Gesetz 10/2010
Verschwiegenheit
Die Bank darf Ihnen nicht sagen, ob sie Ihre Transaktion dem SEPBLAC gemeldet hat oder ob sie sie prüft.
Der Notartermin steht fest, und die Bank gibt das Geld nicht frei?
Wir prüfen Ihren Fall und sagen Ihnen, welche Unterlagen fehlen und wie Sie sie rechtzeitig vorlegen.
Häufige Fragen
Banksperre beim Immobilienkauf: häufige Fragen
Warum blockiert die Bank das Geld für meinen Immobilienkauf?
Weil das Gesetz 10/2010 sie verpflichtet, die Herkunft der Mittel ihrer Kunden zu kennen und Transaktionen zu überprüfen, die nicht zu dem passen, was sie über diese weiß (Art. 6). Bei einem Immobilienkauf fließt meist der größte Betrag im Leben eines Menschen, und das löst die Überprüfung aus. Kann die Bank die Sorgfaltspflichten nicht vollständig erfüllen, führt sie die Transaktion nicht aus (Art. 7.3).
Welche Unterlagen wird man von mir verlangen?
Diejenigen, die belegen, woher das Geld stammt: Kontoauszüge der letzten Monate, Gehaltsabrechnungen oder Einkommensteuererklärungen, die Urkunde über den Verkauf einer anderen Immobilie, die Erbschaft, den Darlehensvertrag oder die Belege der Überweisung aus dem Ausland. Und immer den Anzahlungsvertrag (contrato de arras) oder den Entwurf der notariellen Kaufurkunde.
Kann der Kauf wegen der Sperre platzen?
Er kann sich verzögern, und wenn das Geld nicht rechtzeitig da ist, kann es Probleme mit den Vereinbarungen im Anzahlungsvertrag geben. Deshalb sollten Sie den Nachweis vorbereiten, bevor Sie das Geld bewegen, und die Bank rechtzeitig informieren. Wenn Ihr Notartermin bereits feststeht, arbeiten wir parallel mit der Bank und dem Notariat.
Was verlangt der Notar zur Zahlung?
Die notarielle Kaufurkunde muss die Zahlungsmittel angeben: wie viel, wann und wie gezahlt wurde – per Überweisung, mit Bankscheck oder anderem Scheck, auf den Namen oder an den Inhaber ausgestellt, oder in bar (Art. 24 des Notariatsgesetzes). Wird mit aus dem Ausland mitgebrachtem Bargeld gezahlt, nimmt der Notar die vorherige Anmeldung der Bewegung von Zahlungsmitteln in die Urkunde auf.
Was passiert, wenn die Zahlungsmittel nicht angegeben werden?
Der Notar vermerkt dies, und die Urkunde kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden (Registro de la Propiedad; Art. 254.3 des Hypothekengesetzes). Es handelt sich um einen behebbaren Mangel: Er wird durch eine neue Urkunde korrigiert, die alle Zahlungsmittel angibt (Art. 254.4).
Kann man eine Wohnung bar bezahlen?
Ist eine der Parteien Unternehmer oder Freiberufler – zum Beispiel ein Bauträger –, dürfen 1.000 Euro oder mehr nicht bar gezahlt werden; die Grenze steigt auf 10.000 Euro, wenn Sie als Privatperson ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien zahlen (Art. 7 des Gesetzes 7/2012). Und auch bei Zahlungen zwischen Privatpersonen hält die Urkunde fest, wie gezahlt wurde.
Sagt mir die Bank, warum sie das Geld blockiert hat?
Nicht immer. Art. 24 des Gesetzes 10/2010 verbietet es dem Institut, offenzulegen, dass es Informationen an den SEPBLAC übermittelt hat oder die Transaktion prüft. Sie können aber verlangen, dass es konkret angibt, welche Unterlagen es benötigt.
Kann ich mich beschweren, wenn die Bank nicht antwortet?
Ja. Zunächst bei der Kundendienstabteilung der Bank: 15 Geschäftstage bei Zahlungsdiensten (Art. 69 des Königlichen Gesetzesdekrets 19/2018) und ein Monat in allen anderen Angelegenheiten. Antwortet sie nicht oder sind Sie mit der Antwort nicht einverstanden, bei der Beschwerdestelle der Banco de España.
Praxisleitfaden
Wie Sie die Sperre vor dem Notartermin vermeiden
Die meisten Sperren lassen sich vermeiden, wenn die Bank die Unterlagen hat, bevor das Geld eingeht.
Bereiten Sie den Nachweis vor
Stellen Sie den Nachweis der Mittelherkunft zusammen, sobald Sie den Anzahlungsvertrag unterschrieben haben.
Informieren Sie die Bank
Erläutern Sie die Transaktion und übergeben Sie die Unterlagen, bevor Sie den Scheck oder die Überweisung beantragen.
Geben Sie die Zahlungen an
Die Urkunde hält fest, wie gezahlt wurde: Bringen Sie die Belege für jede Zahlung mit.
Ihr Immobilienkauf in 10 Schritten
- Bewahren Sie den Anzahlungsvertrag und den Beleg über die geleistete Anzahlung auf.
- Erstellen Sie eine Liste aller Konten, von denen das Geld für den Kauf abgehen wird.
- Stellen Sie den Nachweis der Herkunft zusammen: Gehaltsabrechnungen, Verkauf einer anderen Immobilie, Erbschaft, Darlehen oder Geld aus dem Ausland.
- Kommt das Geld aus dem Ausland, bereiten Sie den Nachweis vor, bevor Sie es überweisen.
- Übergeben Sie Ihrer Bank die Unterlagen, bevor Sie den Scheck oder die Überweisung beantragen.
- Bitten Sie die Bank, schriftlich zu bestätigen, ob sie noch etwas benötigt.
- Hält Ihre Bank oder die des Verkäufers das Geld zurück, fragen Sie schriftlich nach, was fehlt.
- Bringen Sie zum Notar die Belege aller Zahlungen mit, einschließlich der Anzahlung.
- Wurde Bargeld aus dem Ausland mitgebracht, legen Sie dessen vorherige Anmeldung vor.
- Antwortet die Bank nicht rechtzeitig, beschweren Sie sich bei der Kundendienstabteilung und danach bei der Banco de España.
Quelle: Gesetz 10/2010 (Art. 6, 7, 19 und 24), Notariatsgesetz (Art. 24), Hypothekengesetz (Art. 254), Gesetz 7/2012 (Art. 7) und Königliches Gesetzesdekret 19/2018 (Art. 69).
Praxisglossar
Schlüsselbegriffe einer Sperre beim Immobilienkauf
Diese Begriffe tauchen in den Anfragen der Bank, beim Notar und im Gesetz 10/2010 auf.
HerkunftNachweis
Mittelherkunft
Woher das Geld stammt, mit dem die Wohnung bezahlt wird.
Art. 6 Gesetz 10/2010.
CDDPflicht
Sorgfaltspflichten
Maßnahmen, mit denen die Bank den Kunden identifiziert und seine Transaktionen überprüft.
Art. 3 bis 7 Gesetz 10/2010.
ZahlungsmittelUrkunde
Angabe der Zahlungsmittel
Vermerk in der Urkunde, wie viel, wann und wie gezahlt wurde.
Art. 24 Notariatsgesetz.
EintragungGrundbuch
Eintragungssperre (cierre registral)
Die Urkunde wird nicht eingetragen, wenn sich die Parteien geweigert haben, die Zahlungsmittel anzugeben.
Art. 254.3 Hypothekengesetz.
NotarVerpflichteter
Notar
Wendet das Gesetz 10/2010 an und kann die Beurkundung aus wichtigem Grund verweigern.
Art. 19.2 Gesetz 10/2010.
ArrasVertrag
Anzahlungsvertrag (contrato de arras)
Vorvertrag zur notariellen Urkunde mit einer Anzahlung und einem Termin für die Beurkundung.
Er gibt den Zeitplan vor.
UnterlassungSperre
Pflicht zur Unterlassung (Stillhaltepflicht)
Die Bank führt eine verdächtige Transaktion nicht aus, während sie diese dem SEPBLAC meldet.
Art. 19.1 Gesetz 10/2010.
BargeldObergrenze
Obergrenze für Barzahlungen
Unter 1.000 Euro, wenn eine Partei Unternehmer oder Freiberufler ist; 10.000 Euro für nicht ansässige Privatpersonen.
Art. 7 Gesetz 7/2012.
Kundendienst (SAC)Beschwerde
Kundendienstabteilung
Abteilung der Bank, an die die erste Beschwerde gerichtet wird.
15 Geschäftstage bei Zahlungen.
Playbook
Wo die Sperre liegt und was zu tun ist
Bank des Käufers
Was meist passiert: kein Scheck und keine Überweisung, bis die Herkunft geklärt ist.
Was Sie tun: das Dossier zur Mittelherkunft übergeben.
Überweisung aus dem Ausland
Was meist passiert: eine Bank hält sie zurück, bevor sie auf Ihrem Konto eingeht.
Was Sie tun: klären, wo sie sich befindet, und die Herkunft nachweisen.
Bank des Verkäufers
Was meist passiert: sie hält den erhaltenen Kaufpreis zurück, bis sie die Transaktion nachvollziehen kann.
Was Sie tun: die Kaufurkunde und eine Erläuterung des Verkaufs vorlegen.
Notariat
Was meist passiert: es verlangt weitere Angaben zu den Zahlungen oder zu den Parteien.
Was Sie tun: die Belege aller Zahlungen vorlegen.
Grundbuch (Registro de la Propiedad)
Was meist passiert: keine Eintragung, weil die Zahlungen nicht angegeben wurden.
Was Sie tun: eine neue Urkunde errichten, in der sie angegeben werden.
Fehler, die einen Immobilienkauf blockieren
Das sind die Fehler, die den Notartermin am häufigsten verzögern.
- Das Geld in letzter Minute bewegen, ohne die Bank vorher informiert zu haben.
- Die Anzahlung bar oder von Konten Dritter leisten, ohne dies zu dokumentieren.
- Geld aus dem Ausland holen, ohne den Nachweis vorbereitet zu haben.
- Beim Notar nicht erklären können, wie die Anzahlung bezahlt wurde.
- Zahlungen aufteilen, damit sie kleiner erscheinen.
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Sagen Sie uns, ob Sie kaufen oder verkaufen, wann der Notartermin ist, woher das Geld stammt und was die Bank Ihnen gesagt hat, und wir sagen Ihnen, was zu tun ist.
Der Immobilienkauf nach dem Gesetz 10/2010 und beim Notar
Aktualisiert am 16. Oktober 2026
An einem Immobilienkauf sind mehrere Verpflichtete nach dem Gesetz 10/2010 beteiligt: die Banken beider Parteien, der Notar, der Grundbuchführer (registrador) und gegebenenfalls der Immobilienmakler. Jeder von ihnen muss die Herkunft der Mittel kennen, und jeder kann die Transaktion stoppen, wenn er sie nicht überprüfen kann.
Die Bank
Art. 6 des Gesetzes 10/2010 verpflichtet die Bank, die Transaktionen zu überprüfen, „einschließlich der Herkunft der Mittel“. Kann sie die Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, führt sie die Transaktion nicht aus (Art. 7.3), und bei Anzeichen von Geldwäsche unterlässt sie die Ausführung und meldet sie dem SEPBLAC (Art. 19.1). Wir erläutern das unter Pflicht zur Unterlassung (Stillhaltepflicht).
Das Notariat
Art. 24 des Notariatsgesetzes verpflichtet dazu, die Zahlungsmittel in der Urkunde anzugeben. Der Notar kann die Beurkundung aus wichtigem Grund verweigern – mehrere Risikoindikatoren oder ein offenkundiges Anzeichen für ein Scheingeschäft oder eine Gesetzesumgehung – und holt beim Kunden die erforderlichen Angaben ein (Art. 19.2 des Gesetzes 10/2010).
Das Grundbuch
Weigern sich die Parteien, die Zahlungsmittel anzugeben, wird die Urkunde nicht eingetragen (Art. 254.3 des Hypothekengesetzes). Der Mangel lässt sich durch eine neue Urkunde beheben (Art. 254.4).
Das Bargeld
Ist eine der Parteien Unternehmer oder Freiberufler, dürfen 1.000 Euro oder mehr nicht bar gezahlt werden, bzw. 10.000 Euro, wenn Sie als Privatperson ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien zahlen (Art. 7 des Gesetzes 7/2012). Auch Immobilienmakler und Bauträger sind Verpflichtete: Mehr dazu unter Geldwäscheprävention bei Immobilienmaklern.
Einordnung
Um die Sperre zu vermeiden, bereiten Sie vorab den Nachweis der Mittelherkunft für den Immobilienkauf vor. Wenn Sie ein förmliches Dokument benötigen, erstellen wir den Mittelherkunftsnachweis, und wenn das Problem eine Überweisung ist, lesen Sie, was bei einer von der Bank blockierten Überweisung zu tun ist.