AnalysePhase 1
Woher Ihr Geld stammt
Wir klären, welcher Teil des Kaufpreises aus Ersparnissen, einem Verkauf, einer Erbschaft, einem Darlehen oder dem Ausland stammt und was jeweils nachzuweisen ist.
Der Ausgangspunkt.
Mittelherkunft beim Immobilienkauf in Spanien
Wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen, müssen Sie erklären, woher das Geld stammt: der Bank, die die Zahlung ausführt, dem Notar, der die Kaufurkunde beurkundet, und gegebenenfalls dem Immobilienmakler. Alle drei wenden das Gesetz 10/2010 an, das spanische Geldwäschegesetz. Wir bereiten den Nachweis der Mittelherkunft vor und, falls verlangt, ein förmliches Dokument für Bank und Notariat.
Sie kaufen eine Immobilie? Wir sagen Ihnen, was Sie nachweisen müssen
Sagen Sie uns, woher das Geld stammt, um welchen Betrag es geht und wann Sie unterschreiben, und wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie brauchen.
- Antwort innerhalb von 24 Std.
- Unverbindlich
- Vertraulich
- Wer danach fragt
- Bank, Notariat und Immobilienmakler
- Zahlungsmittel
- Stehen in der Kaufurkunde
- Bargeld bei Unternehmern
- Unter 1.000 €
- Bargeld aus dem Ausland
- Anmeldung ab 10.000 €
Wobei wir Sie unterstützen
Ihr Nachweis der Mittelherkunft, fertig vor der Beurkundung
Wir ordnen die Nachweise zur Herkunft Ihres Geldes so, dass Bank, Notariat und Immobilienmakler sie akzeptieren, ohne weitere Unterlagen nachzufordern.
NachweisePhase 2
Die Unterlagen für jede Quelle
Wir stellen Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen, notarielle Urkunden, Erbschaftsunterlagen, Darlehensverträge und Kontoauszüge zusammen.
Datierte und unterzeichnete Dokumente.
GeldflussPhase 3
Der Weg bis zur Zahlung
Wir dokumentieren, wie das Geld auf das Konto gelangt, von dem aus Anzahlung und Kaufpreis bezahlt werden.
Keine Lücken in der Kette.
AuslandPhase 4
Wenn das Geld aus dem Ausland kommt
Wir bereiten den Nachweis vor der Überweisung vor, mit apostillierten oder legalisierten und übersetzten Dokumenten.
Keine Blockaden beim Zahlungseingang.
DokumentPhase 5
Für Bank und Notariat
Falls verlangt, erstellen wir ein förmliches Dokument, das die Mittelherkunft zusammenfasst und belegt, mit den Unterlagen als Anlagen.
Eine geordnete Erklärung.
BeurkundungPhase 6
Bis zur Kaufurkunde
Wir prüfen, ob die Belege aller Zahlungen bereitliegen, damit die Urkunde die Zahlungsmittel angeben kann.
Keine Überraschungen beim Notar.
Typische Fälle
Woher das Geld für Ihren Kauf stammt
Jede Geldquelle wird mit anderen Unterlagen nachgewiesen.
Ersparnisse
Sie zahlen mit Ihren Ersparnissen
Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen und Kontoauszüge zeigen, wie Sie das Geld angespart haben.
Verkauf
Sie verkaufen eine andere Immobilie, um diese zu kaufen
Die notarielle Urkunde über den Verkauf und der Eingang des Kaufpreises sind der zentrale Nachweis.
Familie
Ihre Familie hilft Ihnen
Eine Schenkung oder ein Familiendarlehen muss dokumentiert sein, mit dem Nachweis, woher das Geld der Person stammt, die es Ihnen gibt.
Ausland
Das Geld kommt aus einem anderen Land
Es muss vor der Überweisung nachgewiesen werden, mit Dokumenten, die in Spanien gültig sind.
Was die Vorschriften sagen
Immobilienkauf und Geldwäsche in Zahlen
Angaben aus dem Gesetz 10/2010, dem Notariatsgesetz (Ley del Notariado), dem Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) und dem Gesetz 7/2012.
Art. 6 Gesetz 10/2010
Herkunft
Die Bank überwacht Ihre Transaktionen während der gesamten Geschäftsbeziehung, einschließlich der Herkunft der Mittel.
Art. 24 Notariatsgesetz
Zahlungsmittel
Die Kaufurkunde hält fest, wie viel wann und wie bezahlt wurde: per Überweisung, Scheck oder in bar.
Art. 254.3 Hypothekengesetz
Keine Eintragung
Weigern sich die Parteien, die Zahlungsmittel anzugeben, wird die Urkunde nicht ins Grundbuch eingetragen.
Art. 2.1 Gesetz 10/2010
Verpflichtete
Banken, Notare, Registerführer, Bauträger und Immobilienmakler wenden das Gesetz 10/2010 an.
Art. 7 Gesetz 7/2012
1.000 €
Barzahlungsgrenze, wenn eine der Parteien Unternehmer oder Freiberufler ist; 10.000 Euro für Privatpersonen ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Art. 34 Gesetz 10/2010
10.000 €
Wer mit Bargeld in dieser Höhe oder mehr nach Spanien einreist, muss es vorher anmelden; der Notar nimmt diese Anmeldung in die Urkunde auf.
Sie unterschreiben bald und haben die Herkunft des Geldes noch nicht nachgewiesen?
Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie brauchen, und ordnen sie für Bank und Notariat.
Häufige Fragen
Mittelherkunft beim Immobilienkauf: häufige Fragen
Wer wird von mir verlangen, das Geld für den Kauf nachzuweisen?
Bis zu drei Verpflichtete nach dem Gesetz 10/2010: die Bank, von der aus Sie zahlen, der Notar, der die Urkunde beurkundet, und, falls beteiligt, der Immobilienmakler oder der Bauträger. Alle drei müssen die Herkunft der Mittel kennen, und häufig verlangen sie ähnliche Unterlagen.
Welche Unterlagen eignen sich als Nachweis der Herkunft des Geldes?
Das hängt von der Quelle ab: Gehaltsabrechnungen und Einkommensteuererklärungen für Ersparnisse; die notarielle Verkaufsurkunde, wenn Sie eine andere Immobilie verkaufen; das Dokument zur Erbschaft oder Schenkung; der Darlehensvertrag, wenn Ihnen das Geld geliehen wird; und die Kontoauszüge, die zeigen, wie es auf das Konto gelangt, von dem aus Sie zahlen.
Was genau verlangt der Notar?
Die Urkunde muss die Zahlungsmittel angeben: wie viel bezahlt wurde, ob vorher oder bei der Unterzeichnung, und auf welche Weise – Überweisung, Bankscheck oder sonstiger Scheck, Namens- oder Inhaberscheck, oder Bargeld – (Art. 24 des Notariatsgesetzes). Der Notar kann außerdem die Angaben verlangen, die er zur Anwendung des Gesetzes 10/2010 benötigt (Art. 19.2).
Brauche ich einen Mittelherkunftsnachweis?
Nicht immer. Oft genügen geordnete Unterlagen. Verlangen Bank oder Notariat jedoch ein förmliches Dokument, das die Herkunft zusammenfasst und belegt, erstellen wir es: Mehr dazu unter Mittelherkunftsnachweis.
Und wenn meine Familie mir beim Bezahlen hilft?
Das muss dokumentiert werden. Bei einer Schenkung mit dem Schenkungsdokument; bei einem Darlehen mit einem Vertrag und einem Rückzahlungsplan. Und in beiden Fällen mit dem Nachweis, wie die Person, die Ihnen das Geld gibt, es erlangt hat. Eine Einzahlung der Familie ohne Unterlagen ist einer der häufigsten Gründe für eine Blockade.
Kann ich einen Teil der Immobilie in bar bezahlen?
Ist der Verkäufer Unternehmer oder Freiberufler – zum Beispiel ein Bauträger –, dürfen Sie nicht 1.000 Euro oder mehr in bar zahlen; die Grenze liegt bei 10.000 Euro, wenn Sie als Privatperson ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien zahlen (Art. 7 des Gesetzes 7/2012). In jedem Fall hält die Urkunde fest, wie bezahlt wurde.
Was passiert, wenn ich das Geld aus dem Ausland nach Spanien bringe?
Sie müssen es vor der Überweisung nachweisen, damit die Zahlung nicht hängen bleibt. Bringen Sie es in bar mit, müssen Sie bei der Einreise nach Spanien mit 10.000 Euro oder mehr den Betrag vorher anmelden (Art. 34 des Gesetzes 10/2010), und der Notar nimmt diese Anmeldung in die Urkunde auf.
Was passiert, wenn die Herkunft nicht nachgewiesen wird?
Die Bank führt die Zahlung nicht aus (Art. 7.3 des Gesetzes 10/2010), der Notar kann die Beurkundung aus berechtigtem Grund verweigern (Art. 19.2), und wenn die Zahlungsmittel nicht angegeben werden, wird die Urkunde nicht ins Grundbuch eingetragen (Art. 254.3 des Hypothekengesetzes). Ist Ihnen das bereits passiert, lesen Sie, was bei einer Blockade durch die Bank beim Immobilienkauf zu tun ist.
Praxisleitfaden
So weisen Sie die Herkunft des Geldes für Ihre Immobilie nach
Ein guter Nachweis beantwortet drei Fragen: woher das Geld stammt, wie es auf das Konto gelangt und wie bezahlt wird.
Weisen Sie nach, woher es stammt
Ersparnisse, Verkauf, Erbschaft, Darlehen oder Geld aus dem Ausland: jede Quelle mit ihren Unterlagen.
Weisen Sie nach, wie es ankommt
Kontoauszüge, die den Weg des Geldes bis zu dem Konto zeigen, von dem aus Sie zahlen.
Belegen Sie jede Zahlung
Anzahlung und Kaufpreis, jeweils mit Beleg: Genau das hält die Urkunde fest.
Ihr Nachweis in 10 Schritten
- Berechnen Sie, wie viel Sie zahlen werden und aus welchen Quellen jeder Teil des Geldes stammt.
- Sammeln Sie Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen und Kontoauszüge, wenn Sie mit Ersparnissen zahlen.
- Wenn Sie eine andere Immobilie verkaufen, bewahren Sie die Verkaufsurkunde und den Beleg über den Zahlungseingang auf.
- Wenn Ihre Familie Ihnen hilft, dokumentieren Sie die Schenkung oder das Darlehen und die Herkunft dieses Geldes.
- Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, klären Sie, welchen Teil des Kaufpreises Sie mit Eigenmitteln zahlen: Genau diesen müssen Sie nachweisen.
- Wenn das Geld aus dem Ausland kommt, bereiten Sie den Nachweis vor der Überweisung vor.
- Zahlen Sie die Anzahlung per Überweisung von einem Konto auf Ihren Namen und bewahren Sie den Beleg auf.
- Übergeben Sie die Unterlagen der Bank, bevor Sie den Scheck oder die Überweisung des Kaufpreises beantragen.
- Bringen Sie die Belege aller Zahlungen zum Notar mit, einschließlich der Anzahlung.
- Bewahren Sie von allem eine Kopie auf: Auch der Immobilienmakler kann sie verlangen.
Quelle: Gesetz 10/2010 (Art. 2, 6, 7, 19 und 34), Notariatsgesetz (Art. 24), Hypothekengesetz (Art. 254) und Gesetz 7/2012 (Art. 7).
Praxisglossar
Schlüsselbegriffe zur Mittelherkunft beim Immobilienkauf
Diese Begriffe tauchen in den Anfragen von Bank, Notariat und Immobilienmakler auf.
HerkunftNachweis
Mittelherkunft
Woher das Geld stammt, mit dem die Immobilie bezahlt wird.
Art. 6 Gesetz 10/2010.
VerpflichteterGesetz 10/2010
Geldwäscherechtlich Verpflichteter
Wer das Gesetz 10/2010 anwenden muss: Banken, Notare, Registerführer, Bauträger und Immobilienmakler.
Art. 2.1 Gesetz 10/2010.
CDDPflicht
Sorgfaltspflichten
Maßnahmen, mit denen der Kunde identifiziert und seine Transaktionen überprüft werden.
Art. 3 bis 7 Gesetz 10/2010.
ZahlungsmittelUrkunde
Angabe der Zahlungsmittel
Vermerk in der Urkunde, wie viel wann und wie bezahlt wurde.
Art. 24 Notariatsgesetz.
AnzahlungArras
Anzahlung (señal oder arras)
Betrag, der bei Unterzeichnung des Vorvertrags gezahlt wird; auch er wird in der Urkunde angegeben.
Am besten per Überweisung.
SchenkungFamilie
Schenkung
Übergabe von Geld ohne Pflicht zur Rückzahlung; sie muss dokumentiert sein.
Mit Nachweis der Herkunft.
DarlehenFamilie
Familiendarlehen
Übergabe von Geld, das zurückgezahlt wird; erfordert einen Vertrag und einen Rückzahlungsplan.
Mit Nachweis der Herkunft.
EintragungGrundbuch
Grundbuchsperre (cierre registral)
Die Urkunde wird nicht eingetragen, wenn die Angabe der Zahlungsmittel verweigert wurde.
Art. 254.3 Hypothekengesetz.
BargeldGrenze
Barzahlungsgrenze
Unter 1.000 Euro, wenn eine Partei Unternehmer oder Freiberufler ist; 10.000 Euro für Privatpersonen ohne Wohnsitz in Spanien.
Art. 7 Gesetz 7/2012.
Playbook
Was verlangt wird, je nachdem, woher das Geld stammt
Ersparnisse
Was man wissen will: wie Sie dieses Guthaben angespart haben.
Was Sie vorlegen: Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen und Kontoauszüge.
Verkauf einer anderen Immobilie
Was man wissen will: dass das Geld aus diesem Verkauf stammt.
Was Sie vorlegen: Verkaufsurkunde und Beleg über den Zahlungseingang.
Erbschaft
Was man wissen will: dass Ihnen das Geld aus der Erbschaft zusteht.
Was Sie vorlegen: Urkunde oder Dokument über die Annahme der Erbschaft.
Hilfe der Familie
Was man wissen will: ob es sich um eine Schenkung oder ein Darlehen handelt und woher das Geld stammt.
Was Sie vorlegen: Schenkungsdokument oder Darlehensvertrag und Nachweis der Herkunft.
Geld aus dem Ausland
Was man wissen will: Herkunft und Weg bis zu Ihrem spanischen Konto.
Was Sie vorlegen: Dossier zur Mittelherkunft mit apostillierten oder legalisierten Dokumenten.
Fehler, die den Kauf erschweren
Das sind die Fehler, die einen Immobilienkauf am häufigsten bremsen.
- Einzahlungen der Familie ohne Schenkungs- oder Darlehensdokument.
- Die Anzahlung bar oder vom Konto einer anderen Person leisten.
- Das Geld kurz vor der Beurkundung über viele Konten verschieben.
- Geld aus dem Ausland transferieren, ohne den Nachweis vorbereitet zu haben.
- Zahlungen aufteilen, damit sie kleiner wirken.
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Sagen Sie uns, woher das Geld für den Kauf stammt, um welchen Betrag es geht und wann Sie unterschreiben, und wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie brauchen.
Die Mittelherkunft beim Immobilienkauf und das Gesetz 10/2010
Aktualisiert am 16. Oktober 2026
Das Gesetz 10/2010 verpflichtet Banken, Notare, Registerführer und Immobilienprofis, die Herkunft der Mittel bei einem Immobilienkauf zu kennen. Zudem verlangt das Notariatsgesetz, dass die Urkunde die Zahlungsmittel angibt, und das Hypothekengesetz verhindert die Eintragung des Kaufs, wenn sie nicht angegeben werden.
Wer danach fragt
Verpflichtete sind die Banken, die Notare und Registerführer sowie die Bauträger und die gewerblichen Immobilienvermittler (Art. 2.1 des Gesetzes 10/2010). Jeder von ihnen wendet eigene Sorgfaltsmaßnahmen an, einschließlich der Prüfung der Mittelherkunft (Art. 6). Die Pflichten der Immobilienmakler erläutern wir unter Geldwäscheprävention bei Immobilienmaklern.
Die Urkunde
Art. 24 des Notariatsgesetzes verlangt, in der Urkunde anzugeben, wie viel wann und wie bezahlt wurde. Wurde Bargeld aus dem Ausland eingeführt, nimmt der Notar die vorherige Anmeldung über die Bewegung von Zahlungsmitteln in die Urkunde auf; wird sie nicht vorgelegt, vermerkt er dies und meldet es dem zentralen Organ des spanischen Notariats.
Das Grundbuch
Weigern sich die Parteien, die Zahlungsmittel anzugeben, wird die Urkunde nicht eingetragen (Art. 254.3 des Hypothekengesetzes). Der Mangel wird durch eine neue Urkunde behoben, in der sie angegeben werden (Art. 254.4).
Das förmliche Dokument
Manchmal verlangen Bank oder Notariat ein Dokument, das die Mittelherkunft zusammenfasst und belegt. Wir erläutern es unter Mittelherkunftsnachweis, und ein Beispiel finden Sie unter Muster eines Mittelherkunftsnachweises.
Einordnung
Wird das Geld bereits zurückgehalten, lesen Sie, was bei einer Blockade durch die Bank beim Immobilienkauf zu tun ist. Kaufen Sie als Investor oder über eine Gesellschaft, ist die Immobilien-Due-Diligence für Sie interessant, und wenn das Geld aus dem Ausland kommt, der Nachweis der internationalen Mittelherkunft.