Transformez votre portefeuille d’immeubles locatifs en SOCIMI solide : capital, admission aux négociations dans le délai, distribution obligatoire des résultats et composition de l’actif, ordonnés dans un calendrier réaliste.
Une SOCIMI est-elle adaptée à votre cas ? Diagnostic gratuit de votre portefeuille
Dites-nous quels immeubles vous détenez, comment vous les exploitez et qui est derrière. Nous vous disons si le régime tient la route et ce qu’il vous manque.
Du portefeuille actuel au véhicule coté : six éléments qui décident si le régime survit au premier exercice ou s’effondre en chemin.
Nous adaptons la société, le capital et les statuts à la loi 11/2009, nous examinons la composition de l’actif immobilier immeuble par immeuble et nous préparons l’option pour le régime avec les justificatifs qui l’appuient.
L’obligation qui fait échouer le plus de projets. Nous choisissons le marché, coordonnons le conseiller agréé (asesor registrado) et le fournisseur de liquidité, et montons le dossier d’admission à temps, pas au dernier trimestre.
Si vous levez des fonds auprès d’investisseurs de manière collective, la discussion bascule vers les OPC : agrément de la CNMV, société de gestion et dépositaire.
Qui est actionnaire de la SOCIMI compte autant que les immeubles qu’elle détient. Nous organisons la chaîne de sociétés avant la signature des actes.
Propriété, charges, licences et baux : tout ce qui n’est pas en ordre aujourd’hui bloquera l’admission sur le marché.
Le taux de la SOCIMI n’est que la moitié du calcul. Nous chiffrons la charge agrégée du véhicule et de ses actionnaires avant de décider.
Quatre situations réelles de portefeuille. Chacune arrive au régime avec un point faible différent : certains n’ont pas le capital, d’autres pas la trésorerie, d’autres pas le temps.
« J’ai des immeubles d’habitation et des locaux loués dans une société patrimoniale. Je distribue peu, j’accumule de la trésorerie et la facture fiscale est la même chaque année. Je veux savoir si le véhicule coté est rentable pour moi ou s’il ne fait que m’ajouter des obligations. »
« Je promeus depuis vingt ans pour vendre. Je vais garder en location mon dernier programme et on m’a parlé de la SOCIMI, mais la moitié de mon bilan reste du terrain et des constructions en cours. »
« Nous avons acheté un portefeuille résidentiel locatif via un véhicule étranger. Il nous faut une structure espagnole stable, un dividende prévisible et un régime que nos investisseurs comprennent sans longues explications. »
« Nous sommes trois branches aux intérêts différents : les uns veulent encaisser, les autres réinvestir. Avant d’imposer une distribution obligatoire de 80 %, je veux savoir à qui elle profite et à qui elle nuit. »
Le régime ne se perd pas par surprise : il se perd à cause de décisions prises au départ et que personne n’a revues à temps. Voici les trois points de rupture habituels.
Compter le délai à partir de la fin : l’admission aux négociations ne s’improvise pas. Audit, conseiller agréé, fournisseur de liquidité et document d’admission dépendent de tiers que l’on n’accélère pas à coups de budget.
Un portefeuille qui n’entre pas dans l’actif : le terrain, les constructions en cours ou les actifs affectés à une exploitation ne jouent pas le même rôle qu’un immeuble urbain loué. Le test de l’actif se fait le premier jour, pas à l’arrivée de l’auditeur.
Distribuer sans trésorerie : la distribution obligatoire des bénéfices issus des revenus locatifs entre en concurrence avec le remboursement de la dette et le capex. Si le plan financier ne la prévoit pas, le conflit est structurel.
| Véhicule | Ce qu’il exige | Quand il a du sens |
|---|---|---|
| SOCIMI | Capital social minimum de 5 000 000 €, admission aux négociations dans le délai légal de 2 ans et distribution d’au moins 80 % des bénéfices issus des revenus locatifs. | Portefeuilles stabilisés, détenus dans la durée, avec des actionnaires qui veulent percevoir un dividende récurrent. |
| Société patrimoniale | Régime général de l’impôt sur les sociétés. Sans cotation, sans distribution obligatoire et sans coûts de marché. | Portefeuilles modérés ou en rotation, avec peu d’actionnaires alignés, où le coût de la cotation dépasse tout avantage. |
| Véhicule d’investissement collectif | Agrément et inscription auprès de la CNMV, société de gestion, dépositaire et supervision continue. | Projets qui lèvent des fonds auprès d’investisseurs tiers de manière collective et ont besoin d’un véhicule supervisé. |
Nous examinons vos immeubles, votre structure d’actionnaires et votre plan de trésorerie, et nous vous disons chiffres à l’appui si le régime est rentable. Si c’est le cas, nous montons le calendrier jusqu’à l’admission aux négociations et l’exécutons avec vous.
La SOCIMI est la société anonyme cotée d’investissement immobilier régie par la loi 11/2009. Son activité consiste à détenir des immeubles urbains pour les louer et, en contrepartie du respect d’un ensemble fermé de conditions, elle accède à un régime fiscal spécial.
La différence avec une société patrimoniale ne tient pas à la taille, mais aux obligations : la SOCIMI est cotée, distribue ses résultats en vertu de la loi et maintient son actif dans les limites fixées par la norme. Une société patrimoniale n’a rien de tout cela à supporter, mais elle est soumise au régime général de l’impôt sur les sociétés.
Le capital social minimum est de 5 000 000 €. En pratique, presque personne ne le libère en numéraire : il est atteint en apportant les immeubles eux-mêmes à la société, ce qui oblige à les évaluer selon les règles du droit des sociétés et à examiner le coût fiscal et indirect de ces apports avant la signature de l’acte.
C’est le point sur lequel le plus de projets sont repensés : si le portefeuille n’atteint pas cette dimension, le véhicule n’est probablement pas le bon et il vaut mieux rester dans une structure patrimoniale plus légère. Nous l’analysons avant tout acte.
Oui. Le régime exige l’admission aux négociations des actions sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation, et elle doit être obtenue dans le délai légal de deux ans. Ce n’est pas une condition accessoire : sans cotation, pas de régime spécial.
La voie habituelle en Espagne est BME Growth, le marché des PME en croissance, qui exige un conseiller agréé et un fournisseur de liquidité et admet, dans bien des cas, un document d’admission (DIIM) à la place du prospectus complet.
L’obligation centrale est de distribuer au moins 80 % des bénéfices issus des revenus locatifs. Pour les autres résultats — dividendes de filiales et participations, plus-values de cession d’actifs —, la loi 11/2009 fixe ses propres pourcentages et conditions, qui s’appliquent au cas par cas.
La décision est prise en assemblée et le dividende doit être versé dans le délai fixé par la norme. C’est pourquoi la distribution n’est pas une décision financière de l’exercice : c’est une condition du régime, à planifier dans le budget de trésorerie de l’année précédente.
Si elle respecte les conditions, la SOCIMI est imposée à un taux de 0 % à l’impôt sur les sociétés. C’est là que s’arrête la partie simple. Depuis 2021 existe un prélèvement spécial de 15 % sur les bénéfices non distribués : conserver ce que la loi s’attend à voir distribué a donc un coût direct.
Et le dividende est ensuite imposé chez l’actionnaire, avec des règles différentes selon qu’il s’agit d’une personne physique résidente, d’une société espagnole ou d’un investisseur non résident. Le calcul utile est la charge agrégée du véhicule et de chaque actionnaire, pas le taux nominal. Chaque cas exige sa propre analyse.
Le cœur est constitué des immeubles urbains destinés à la location, qui doivent représenter la part principale de l’actif dans les proportions et conditions fixées par la loi 11/2009, et rester loués ou proposés à la location pendant une durée minimale.
Ce qui pose généralement problème, c’est le reste du bilan : terrains non bâtis, constructions en cours, immeubles affectés à une exploitation propre ou actifs destinés à la vente ne jouent pas le même rôle. C’est pourquoi le premier vrai travail est un inventaire actif par actif, avec sa destination, sa date d’entrée et son bail.
C’est la voie la plus fréquente. On ne « crée » pas tant une SOCIMI de toutes pièces qu’on adapte une société existante : forme de société anonyme, capital, dénomination, statuts, organe d’administration et systèmes d’information comptable capables de justifier l’origine de chaque revenu.
Ensuite, on exerce l’option pour le régime spécial et on la communique à l’administration fiscale dans les conditions fixées par la loi. À partir de ce moment, le délai d’admission aux négociations commence à courir : l’option ne s’exerce donc qu’une fois le calendrier d’introduction sur le marché arrêté.
La conséquence générale est la perte du régime spécial et le retour au régime général de l’impôt sur les sociétés, avec les effets et les restrictions pour y revenir que fixe la loi 11/2009. Ce n’est pas une amende : c’est la raison pour laquelle vous avez monté le véhicule qui disparaît.
C’est pourquoi une SOCIMI a besoin d’un contrôle interne qui surveille en continu les quatre conditions — actif, revenus, distribution et cotation — et garde la trace de chaque vérification. C’est la différence entre détecter un écart en mars ou le découvrir lors d’un contrôle.
Le projet se construit à rebours : on fixe la date d’introduction sur le marché et, à partir de là, on cale les assemblées, les actes et les audits. Voici la feuille de route que nous suivons, avec une trace documentaire de chaque jalon.
Inventaire actif par actif, examen de la propriété, des charges et des baux, et simulation de la charge fiscale de la société et de chaque actionnaire. De là sort la seule réponse qui compte : le régime est-il rentable ou non.
Adaptation en société anonyme, apports d’immeubles et justification du capital, statuts et organe d’administration, comptabilité capable de tracer l’origine de chaque revenu, et exercice de l’option avec sa notification.
Marché, conseiller agréé, fournisseur de liquidité et document d’admission dans le délai. Ensuite : politique de dividendes, contrôle continu des conditions et calendrier annuel de conformité.
Si vous préférez commencer par l’adéquation du véhicule, consultez notre service SOCIMI ; si c’est la partie marché qui vous préoccupe, passez directement à l’introduction en bourse sur BME Growth.
Ces termes figurent dans vos statuts, dans le document d’admission au marché et dans tout contrôle ultérieur. Les maîtriser, c’est ce qui sépare un régime défendable d’un régime qui s’effondre à la première demande d’informations.
Société anonyme dont l’activité principale est la détention d’immeubles urbains en location et qui est cotée pour accéder à un régime fiscal spécial.
Norme qui régit les SOCIMI : conditions de capital, d’actif, de revenus, de distribution et de cotation, ainsi que le régime fiscal applicable.
La part principale de l’actif doit être investie en immeubles urbains destinés à la location, dans les conditions et proportions fixées par la loi.
Les immeubles doivent rester loués ou proposés à la location pendant la durée minimale fixée par la réglementation.
Obligation de distribuer au moins 80 % des bénéfices issus des revenus locatifs, avec des règles propres pour les autres résultats.
Les actions doivent être admises aux négociations sur un marché réglementé ou un système multilatéral dans le délai légal de deux ans.
Intervenant exigé par BME Growth (asesor registrado), qui accompagne la société lors de l’admission et veille au respect des obligations d’information.
Prélèvement de 15 % sur les bénéfices non distribués, introduit en 2021, qui fait de la rétention des résultats une décision qui a un prix.
Conséquence du manquement : la société repasse au régime général de l’impôt sur les sociétés dans les conditions fixées par la loi 11/2009.
Société anonyme avec un capital social minimum de 5 000 000 € effectivement justifié, et statuts adaptés au régime.
Acte de constitution ou d’adaptation, inscription au registre, rapports d’évaluation des apports en nature et attestation de libération.
La part principale de l’actif en immeubles urbains destinés à la location, dans le respect de la durée minimale de détention.
Inventaire des immeubles avec destination et date d’entrée, expertises, extraits du registre foncier (notas simples) et détail comptable par actif.
Que les revenus proviennent principalement de la location de ces immeubles, dans les conditions fixées par la loi 11/2009.
Baux en vigueur, compte de résultat ventilé par immeuble et rapprochement des encaissements.
Actions admises aux négociations dans le délai légal de deux ans, avec les obligations d’information du marché en place.
Contrat avec le conseiller agréé et le fournisseur de liquidité, document d’admission, comptes audités et décision d’admission.
Distribution d’au moins 80 % des bénéfices issus des revenus locatifs, et des autres résultats selon leurs propres règles.
Procès-verbaux d’assemblée avec la décision de distribution, calcul du bénéfice distribuable et justificatifs de paiement dans le délai.
Si vous vous reconnaissez dans l’un d’eux, mieux vaut s’arrêter et refaire le diagnostic avant d’exercer l’option pour le régime.
Choisir le véhicule est la décision la plus coûteuse à rater, ou à réussir, dans un projet immobilier patrimonial. Ces pages vous aident à confronter la SOCIMI aux vraies alternatives : le régime en détail, la partie marché, la structure de groupe qui se cache derrière et le terrain de l’investissement collectif supervisé.
Ce que c’est, ce qu’il exige et comment fonctionne le régime spécial de la loi 11/2009 pour le patrimoine immobilier locatif.
Conseiller agréé, fournisseur de liquidité et document d’admission : comment s’exécute l’admission aux négociations.
Qui est actionnaire de la SOCIMI change le calcul final. Quand une société de tête au-dessus du véhicule est utile.
Si vous levez des fonds auprès d’investisseurs tiers de manière collective, le chemin passe par la CNMV et non par le marché boursier.
Si votre projet relève du financement et non du véhicule, regardez l’émission d’obligations sur le MARF ou le crowdfunding immobilier. Et si vous voulez fractionner des actifs grâce à la technologie, consultez la tokenisation d’actifs immobiliers.
Décrivez-nous votre portefeuille locatif et nous vous disons si la SOCIMI est adaptée, quelles conditions vous manquent et dans quel ordre les régler.
Dernière mise à jour : 4 août 2026
La SOCIMI est la société anonyme cotée d’investissement immobilier que la loi 11/2009 a conçue pour que le patrimoine locatif soit imposé essentiellement chez l’actionnaire et non deux fois. En contrepartie, le régime impose quatre conditions qui n’admettent aucune lecture laxiste — capital, composition de l’actif, distribution des résultats et admission aux négociations — et une horloge qui démarre avant que la plupart des projets soient prêts. Transformer un portefeuille d’immeubles en SOCIMI n’est pas une formalité fiscale : c’est une réorganisation sociétaire assortie d’une date limite.
La première se pose dès l’entrée : la SOCIMI exige un capital social minimum de 5 000 000 €, bien au-dessus de ce que détient en général une société patrimoniale familiale, ce qui oblige à apporter des immeubles à la société, à les évaluer correctement et à organiser la structure d’actionnaires avant la signature de l’acte. La deuxième est celle qui fait échouer le plus de projets : la société doit être admise aux négociations sur un marché réglementé ou un système multilatéral — BME Growth est la voie habituelle en Espagne — dans le délai légal de deux ans. La troisième concerne la trésorerie : la loi oblige à distribuer au moins 80 % des bénéfices issus des revenus locatifs, avec des règles propres pour les autres résultats ; si votre plan financier affecte cette trésorerie au remboursement de la dette, le conflit n’est pas une nuance, il est structurel. Et la quatrième concerne le bilan : la part principale de l’actif doit être investie en immeubles urbains destinés à la location, avec une durée minimale de détention et dans les proportions fixées par la norme. Terrains non bâtis, constructions en cours ou actifs affectés à une exploitation propre ne jouent pas le même rôle, et cet examen se fait le premier jour du projet, pas à l’arrivée de l’auditeur.
Le délai de deux ans pour l’admission aux négociations est la seule horloge dure du projet, et aussi la plus mal gérée. Entre la décision et la cloche, il y a une séquence qui ne se comprime pas : mettre en ordre la propriété des immeubles et régler les charges et baux hérités ; adapter la société à la forme anonyme et justifier le capital ; réécrire les statuts et l’organe d’administration ; monter une comptabilité capable de justifier l’origine de chaque revenu, immeuble par immeuble ; auditer les comptes ; engager le conseiller agréé et le fournisseur de liquidité ; et préparer le document d’admission au marché. Chaque jalon dépend du précédent, et ceux qui dépendent de tiers — auditeur, expert en évaluation, marché — ne s’accélèrent pas à coups de budget. C’est pourquoi le projet se planifie à rebours : on fixe d’abord la fenêtre réaliste d’introduction et, à partir de là, on cale les assemblées, les actes, les évaluations et les audits. L’option pour le régime s’exerce quand ce calendrier est arrêté, pas avant : c’est la décision qui met l’horloge en marche et, une fois lancée, elle ne s’arrête pas parce que le marché est atone ou qu’il manque un document.
L’attrait du régime est connu : la SOCIMI qui respecte les conditions est imposée à un taux de 0 % à l’impôt sur les sociétés. La lecture complète est nettement moins simple. Depuis 2021 existe un prélèvement spécial de 15 % sur les bénéfices non distribués : conserver des résultats que la loi s’attend à voir distribués a donc un prix immédiat. Et le dividende qui sort du véhicule est ensuite imposé chez l’actionnaire selon son propre régime, qui n’est pas le même pour une personne physique résidente, pour une société espagnole ou pour un investisseur non résident, avec ou sans convention fiscale. La comparaison utile n’est donc pas le taux nominal de la société face à celui, général, de l’impôt sur les sociétés, mais la charge fiscale agrégée du véhicule et de chaque actionnaire face à celle que vous supportez déjà aujourd’hui. Dans les structures familiales ou avec des actionnaires aux profils disparates, la conclusion honnête peut être que le régime profite aux uns et nuit aux autres. Cela se calcule avant la signature des actes, chiffres sur la table ; en matière fiscale, aucune structure ne se recommande par défaut et chaque cas exige sa propre analyse.
Tout portefeuille locatif n’a pas besoin d’une SOCIMI. Si le patrimoine est modéré, si les actionnaires sont peu nombreux et alignés, ou si le plan consiste à faire tourner les actifs plutôt qu’à les conserver, la société patrimoniale soumise au régime général de l’impôt sur les sociétés reste moins chère à exploiter : elle n’est pas cotée, ne distribue pas par obligation et ne traîne ni coûts de marché ni reporting continu. Si vous voulez lever des fonds auprès d’investisseurs tiers de manière collective, la discussion se déplace vers l’investissement collectif, avec agrément et inscription auprès de la CNMV, société de gestion et dépositaire. Et si le vrai problème est l’organisation du groupe — plusieurs sociétés, plusieurs branches familiales, réinvestissement des bénéfices —, la pièce manquante est peut-être une holding au-dessus plutôt qu’un véhicule coté. La décision se prend avec le plan à plusieurs années et la fiscalité de chaque actionnaire sous les yeux : défaire une SOCIMI mal conçue coûte bien plus cher que de ne pas l’avoir constituée.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. La réglementation citée peut avoir été modifiée après la date de mise à jour indiquée : vérifiez toujours la version en vigueur ou consultez-nous pour analyser votre cas concret.
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