Trasforma il tuo portafoglio di immobili in locazione in una SOCIMI che regga: capitale, ammissione alla negoziazione entro il termine, distribuzione obbligatoria degli utili e composizione dell’attivo, il tutto ordinato in un calendario realistico.
Una SOCIMI fa al caso tuo? Analisi gratuita del tuo portafoglio
Raccontaci quali immobili possiedi, come li gestisci e chi c’è dietro. Ti diciamo se il regime regge e che cosa ti manca.
Dal portafoglio attuale al veicolo quotato: sei elementi che decidono se il regime supera il primo esercizio o salta lungo la strada.
Adeguiamo la società, il capitale e lo statuto alla Legge 11/2009, verifichiamo la composizione dell’attivo immobile per immobile e prepariamo l’opzione per il regime con la documentazione che la sostiene.
L’obbligo che fa naufragare più progetti. Scegliamo il mercato, coordiniamo l’advisor registrato e il liquidity provider e prepariamo il dossier di ammissione per tempo, non nell’ultimo trimestre.
Se intendi raccogliere capitali da investitori in forma collettiva, il discorso si sposta sugli organismi di investimento collettivo (IIC): autorizzazione della CNMV, società di gestione e depositario.
Chi sono i soci della SOCIMI conta quanto gli immobili che possiede. Sistemiamo la catena societaria prima di firmare gli atti notarili.
Proprietà, gravami, licenze e contratti di locazione: ciò che oggi non è in ordine bloccherà l’ammissione al mercato.
L’aliquota della SOCIMI è solo metà del conto. Calcoliamo il carico complessivo del veicolo e dei suoi soci prima di decidere.
Quattro situazioni reali di portafoglio. Ognuna arriva al regime con un punto debole diverso: c’è chi non ha il capitale, chi non ha liquidità e chi non ha tempo.
«Ho edifici residenziali e locali commerciali affittati in una società patrimoniale. Distribuisco poco, accumulo liquidità e il carico fiscale è lo stesso ogni anno. Voglio sapere se il veicolo quotato mi conviene o se mi aggiunge solo obblighi.»
«Da vent’anni sviluppo per vendere. L’ultimo intervento lo terrò in affitto e mi hanno parlato della SOCIMI, ma metà del mio bilancio è ancora fatta di terreni e lavori in corso.»
«Abbiamo comprato un portafoglio residenziale in locazione tramite un veicolo estero. Ci serve una struttura spagnola stabile, un dividendo prevedibile e un regime che i nostri investitori capiscano senza lunghe spiegazioni.»
«Siamo tre rami con interessi diversi: alcuni vogliono incassare, altri reinvestire. Prima di imporre una distribuzione obbligatoria dell’80% voglio sapere a chi giova e a chi nuoce.»
Il regime non si perde per caso: si perde per decisioni prese all’inizio che nessuno ha rivisto in tempo. Questi sono i tre punti di rottura più frequenti.
Pensare al termine solo alla fine: l’ammissione alla negoziazione non si improvvisa. Revisione contabile, advisor registrato, liquidity provider e documento di ammissione dipendono da terzi che non si accelerano con più budget.
Un portafoglio che non rispetta il test dell’attivo: terreni, lavori in corso o immobili utilizzati in un’attività economica propria non hanno lo stesso ruolo di un immobile urbano dato in locazione. Il test dell’attivo si fa il primo giorno, non quando arriva il revisore.
Distribuire senza avere liquidità: la distribuzione obbligatoria degli utili da locazione compete con il rimborso del debito e con il capex. Se il piano finanziario non la prevede, il conflitto è strutturale.
| Veicolo | Cosa ti richiede | Quando ha senso |
|---|---|---|
| SOCIMI | Capitale sociale minimo di 5.000.000 €, ammissione alla negoziazione entro il termine di legge di 2 anni e distribuzione di almeno l’80% degli utili derivanti dai canoni di locazione. | Portafogli stabilizzati, destinati a restare nel tempo, con soci che vogliono incassare un dividendo ricorrente. |
| Società patrimoniale | Regime generale dell’imposta sulle società. Nessuna quotazione, nessuna distribuzione obbligatoria e nessun costo di mercato. | Portafogli di dimensioni contenute o in rotazione, con pochi soci allineati, dove il costo della quotazione supera qualsiasi vantaggio. |
| Veicolo di investimento collettivo | Autorizzazione e iscrizione presso la CNMV, società di gestione, depositario e vigilanza continua. | Progetti che raccolgono capitali da investitori terzi in forma collettiva e hanno bisogno di un veicolo vigilato. |
Esaminiamo i tuoi immobili, la struttura dei soci e il tuo piano di tesoreria, e ti diciamo con i numeri se il regime conviene. Se la risposta è sì, costruiamo il calendario fino all’ammissione alla negoziazione e lo portiamo avanti con te.
La SOCIMI (REIT spagnola) è la società per azioni quotata di investimento nel mercato immobiliare regolata dalla Legge 11/2009. La sua attività ruota intorno alla detenzione di immobili urbani da concedere in locazione e, in cambio del rispetto di un blocco chiuso di requisiti, accede a un regime fiscale speciale.
La differenza rispetto a una società patrimoniale non sta nella dimensione, ma negli obblighi: la SOCIMI è quotata, distribuisce gli utili per obbligo di legge e mantiene il proprio attivo entro i limiti fissati dalla norma. Una società patrimoniale non sopporta nulla di tutto questo, ma è tassata con il regime generale dell’imposta sulle società.
Il capitale sociale minimo è di 5.000.000 €. In pratica quasi nessuno lo versa in contanti: lo si raggiunge conferendo alla società gli immobili stessi, il che obbliga a valutarli secondo quanto richiede la normativa societaria e a verificare il costo fiscale e indiretto di tali conferimenti prima di firmare gli atti notarili.
È il punto in cui più progetti vengono riconsiderati: se il portafoglio non raggiunge questa dimensione, il veicolo probabilmente non fa per te ed è meglio restare in una struttura patrimoniale più leggera. Lo analizziamo prima di firmare un solo atto.
Sì. Il regime richiede l’ammissione alla negoziazione delle azioni in un mercato regolamentato o in un sistema multilaterale di negoziazione, da ottenere entro il termine di legge di due anni. Non è un requisito accessorio: senza quotazione non c’è regime speciale.
La via abituale in Spagna è BME Growth, il mercato di crescita per le PMI, che richiede un advisor registrato e un liquidity provider e in molti casi ammette un documento di ammissione (DIIM) al posto del prospetto completo.
L’obbligo principale è distribuire almeno l’80% degli utili derivanti dai canoni di locazione. Per gli altri risultati – dividendi di società partecipate e plusvalenze da cessione di attivi – la Legge 11/2009 fissa percentuali e condizioni proprie, che si applicano caso per caso.
La delibera viene adottata in assemblea e il dividendo deve essere pagato entro il termine previsto dalla norma. Per questo la distribuzione non è una decisione finanziaria dell’esercizio: è un requisito del regime che va pianificato nel budget di tesoreria dell’anno precedente.
Se rispetta i requisiti, la SOCIMI è tassata con un’aliquota dello 0% nell’imposta sulle società (IS). Qui finisce la parte semplice. Dal 2021 esiste un prelievo speciale del 15% sugli utili non distribuiti, per cui trattenere ciò che la legge si aspetta di vedere distribuito ha un costo diretto.
E il dividendo viene poi tassato in capo al socio, con regole diverse a seconda che sia una persona fisica residente, una società spagnola o un investitore non residente. Il conto che conta è il carico complessivo del veicolo e di ciascun socio, non l’aliquota nominale. Ogni caso richiede una propria analisi.
Il nucleo sono gli immobili urbani destinati alla locazione, che devono rappresentare la parte principale dell’attivo nelle proporzioni e alle condizioni fissate dalla Legge 11/2009, e restare locati o offerti in locazione per un periodo minimo.
Ciò che di solito crea problemi è il resto del bilancio: terreni non edificati, lavori in corso, immobili utilizzati in un’attività economica propria o attivi destinati alla vendita non svolgono lo stesso ruolo. Per questo il primo vero lavoro è un inventario attivo per attivo, con la sua destinazione, la data di acquisizione e il contratto.
È la via più frequente. Più che «creare» una SOCIMI da zero, si adegua una società esistente: forma di società per azioni, capitale, denominazione, statuto, organo di amministrazione e sistemi di informazione contabile in grado di dimostrare l’origine di ogni provento.
Poi si esercita l’opzione per il regime speciale e la si comunica all’amministrazione tributaria nei termini fissati dalla legge. Da quel momento comincia a correre il conto alla rovescia per l’ammissione alla negoziazione, quindi l’opzione non si esercita finché il calendario di ingresso sul mercato non è chiuso.
La conseguenza generale è la perdita del regime speciale e il passaggio alla tassazione con il regime generale dell’imposta sulle società, con gli effetti e le restrizioni al rientro nel regime fissati dalla Legge 11/2009. Non è una multa: è che viene meno la ragione per cui hai costituito il veicolo.
Per questo una SOCIMI ha bisogno di un controllo interno che vigili in modo continuo sui quattro requisiti – attivo, redditi, distribuzione e quotazione – e lasci evidenza di ogni verifica. È la differenza tra individuare uno scostamento a marzo e scoprirlo quando arriva un controllo.
Il progetto si organizza all’indietro: si fissa la data di ammissione al mercato e da lì si pianificano assemblee, atti notarili e revisioni contabili. È il percorso che seguiamo, lasciando evidenza documentale di ogni tappa.
Inventario attivo per attivo, verifica di proprietà, gravami e contratti di locazione, e simulazione del carico fiscale della società e di ciascun socio. Da qui esce l’unica risposta che conta: se il regime conviene o no.
Adeguamento a società per azioni, conferimenti di immobili e dimostrazione del capitale, statuto e organo di amministrazione, contabilità in grado di tracciare l’origine di ogni provento ed esercizio dell’opzione con la relativa comunicazione.
Mercato, advisor registrato, liquidity provider e documento di ammissione entro il termine. Poi: politica dei dividendi, controllo continuo dei requisiti e calendario annuale di compliance.
Se preferisci cominciare dal capire se il veicolo fa al caso tuo, consulta il nostro servizio SOCIMI; se ti preoccupa soprattutto la parte di mercato, vai direttamente a quotarsi su BME Growth.
Questi termini compaiono nel tuo statuto, nel documento di ammissione al mercato e in qualsiasi controllo successivo. Padroneggiarli è ciò che distingue un regime difendibile da uno che crolla alla prima richiesta di informazioni.
Società per azioni la cui attività principale è la detenzione di immobili urbani in locazione e che si quota per accedere a un regime fiscale speciale.
Norma che disciplina le SOCIMI: requisiti di capitale, attivo, redditi, distribuzione e quotazione, oltre al regime fiscale applicabile.
La parte principale dell’attivo deve essere investita in immobili urbani destinati alla locazione, nei termini e nelle proporzioni fissati dalla legge.
Gli immobili devono restare locati o offerti in locazione per il periodo minimo stabilito dalla normativa.
Obbligo di distribuire almeno l’80% degli utili derivanti dai canoni di locazione, con regole proprie per gli altri risultati.
Le azioni devono essere ammesse alla negoziazione in un mercato regolamentato o in un sistema multilaterale entro il termine di legge di due anni.
Figura richiesta da BME Growth che accompagna la società nell’ammissione e vigila sul rispetto degli obblighi informativi.
Prelievo del 15% sugli utili non distribuiti, introdotto nel 2021, che trasforma la ritenzione degli utili in una decisione con un prezzo.
Conseguenza dell’inadempimento: la società passa a essere tassata con il regime generale dell’imposta sulle società nei termini fissati dalla Legge 11/2009.
Società per azioni con capitale sociale minimo di 5.000.000 € effettivamente dimostrato e statuto adeguato al regime.
Atto di costituzione o di adeguamento, iscrizione nel registro, relazioni di valutazione dei conferimenti in natura e certificazione del versamento.
La parte principale dell’attivo in immobili urbani destinati alla locazione, nel rispetto del periodo minimo di permanenza.
Inventario degli immobili con destinazione e data di acquisizione, perizie, visure del registro immobiliare (notas simples) e dettaglio contabile per attivo.
I ricavi devono provenire principalmente dalla locazione di tali immobili, nei termini fissati dalla Legge 11/2009.
Contratti di locazione in vigore, conto economico suddiviso per immobile e riconciliazione degli incassi.
Azioni ammesse alla negoziazione entro il termine di legge di due anni, con gli obblighi informativi del mercato già operativi.
Contratto con l’advisor registrato e il liquidity provider, documento di ammissione, bilanci sottoposti a revisione e delibera di ammissione.
Distribuzione di almeno l’80% degli utili derivanti dai canoni di locazione e degli altri risultati secondo le rispettive regole.
Verbali dell’assemblea con la delibera di distribuzione, calcolo dell’utile distribuibile e giustificativi di pagamento entro il termine.
Se ti riconosci in qualcuno, conviene fermarsi e rifare l’analisi prima di esercitare l’opzione per il regime.
Scegliere il veicolo è la decisione più costosa da azzeccare o da sbagliare in un progetto di patrimonio immobiliare. Queste pagine ti aiutano a confrontare la SOCIMI con le alternative reali: il regime nel dettaglio, la parte di mercato, la struttura di gruppo che c’è dietro e il terreno dell’investimento collettivo vigilato.
Che cos’è, che cosa richiede e come funziona il regime speciale della Legge 11/2009 per il patrimonio immobiliare in locazione.
Advisor registrato, liquidity provider e documento di ammissione: come si esegue l’ammissione alla negoziazione.
Chi sono i soci della SOCIMI cambia il conto finale. Quando conviene una società capogruppo sopra il veicolo.
Se intendi raccogliere capitali da investitori terzi in forma collettiva, la strada passa dalla CNMV e non dal mercato borsistico.
Se il tuo progetto riguarda il finanziamento e non il veicolo, guarda l’emissione di obbligazioni sul MARF o il crowdfunding immobiliare. E se vuoi frazionare gli attivi con la tecnologia, consulta la tokenizzazione di attivi immobiliari.
Raccontaci com’è il tuo portafoglio in locazione e ti diciamo se la SOCIMI fa al caso tuo, quali requisiti ti mancano e in che ordine vanno risolti.
Ultimo aggiornamento: 4 agosto 2026
La SOCIMI (REIT spagnola) è la società per azioni quotata di investimento nel mercato immobiliare che la Legge 11/2009 ha ideato perché il patrimonio in locazione sia tassato essenzialmente in capo al socio e non due volte. In cambio, il regime impone quattro condizioni che non ammettono letture permissive – capitale, composizione dell’attivo, distribuzione degli utili e ammissione alla negoziazione – e un orologio che comincia a correre prima che la maggior parte dei progetti sia pronta. Trasformare un portafoglio di immobili in SOCIMI non è un adempimento fiscale: è una riorganizzazione societaria con una scadenza.
Il primo è un requisito d’ingresso: la SOCIMI richiede un capitale sociale minimo di 5.000.000 €, molto al di sopra di quello che di solito ha una società patrimoniale familiare, il che obbliga a conferire immobili alla società, valutarli correttamente e sistemare la struttura dei soci prima di firmare gli atti notarili. Il secondo è quello che fa naufragare più progetti: la società deve essere ammessa alla negoziazione in un mercato regolamentato o in un sistema multilaterale – BME Growth è la via abituale in Spagna – entro il termine di legge di due anni. Il terzo riguarda la liquidità: la legge obbliga a distribuire almeno l’80% degli utili derivanti dai canoni di locazione, con regole proprie per gli altri risultati; se il tuo piano finanziario destina quella liquidità al rimborso del debito, il conflitto non è di sfumatura, è strutturale. E il quarto riguarda il bilancio: la parte principale dell’attivo deve essere investita in immobili urbani destinati alla locazione, con un periodo minimo di permanenza e nelle proporzioni fissate dalla norma. Terreni non edificati, lavori in corso o attivi utilizzati in un’attività economica propria non svolgono lo stesso ruolo, e questa verifica si fa il primo giorno del progetto, non quando arriva il revisore.
Il termine di due anni per l’ammissione alla negoziazione è l’unico orologio rigido del progetto ed è anche quello gestito peggio. Tra la decisione e il suono della campanella c’è una sequenza che non si comprime: sistemare la titolarità degli immobili e risolvere gravami e locazioni ereditati; adeguare la società alla forma di società per azioni e dimostrare il capitale; riscrivere statuto e organo di amministrazione; predisporre una contabilità in grado di dimostrare l’origine di ogni provento immobile per immobile; sottoporre i conti a revisione; incaricare l’advisor registrato e il liquidity provider; e preparare il documento di ammissione al mercato. Ogni tappa dipende dalla precedente, e quelle che dipendono da terzi – revisore, perito, mercato – non si accelerano con il budget. Per questo il progetto si pianifica all’indietro: prima si fissa la finestra realistica di ammissione e da lì si pianificano assemblee, atti notarili, valutazioni e revisioni. L’opzione per il regime si esercita quando quel calendario è chiuso, non prima: è la decisione che fa partire l’orologio e, una volta partito, non si ferma perché il mercato è debole o perché manca un documento.
L’attrattiva del regime è nota: la SOCIMI che rispetta i requisiti è tassata con un’aliquota dello 0% nell’imposta sulle società. Il quadro completo è molto meno semplice. Dal 2021 esiste un prelievo speciale del 15% sugli utili non distribuiti, per cui trattenere risultati che la legge si aspetta di vedere distribuiti ha un prezzo immediato. E il dividendo che esce dal veicolo viene poi tassato in capo al socio secondo il suo regime, che non è lo stesso per una persona fisica residente, per una società spagnola o per un investitore non residente, con o senza convenzione contro le doppie imposizioni. Il confronto utile, quindi, non è l’aliquota nominale della società rispetto a quella generale dell’imposta sulle società, ma il carico fiscale complessivo del veicolo e di ciascun socio rispetto a quello che sopporti oggi. Nelle strutture familiari o con soci dai profili molto diversi, la conclusione onesta può essere che il regime avvantaggia alcuni e danneggia altri. Questo si calcola prima di firmare gli atti, con i numeri sul tavolo; in materia fiscale nessuna struttura si raccomanda per impostazione predefinita e ogni caso richiede una propria analisi.
Non ogni portafoglio in locazione ha bisogno di una SOCIMI. Se il patrimonio è contenuto, se i soci sono pochi e allineati, o se il piano prevede di ruotare gli attivi invece di mantenerli, la società patrimoniale nel regime generale dell’imposta sulle società resta più economica da gestire: non si quota, non distribuisce per obbligo e non si porta dietro costi di mercato né di reporting continuo. Se quello che vuoi è raccogliere capitali da investitori terzi in forma collettiva, il discorso si sposta sul terreno dell’investimento collettivo, con autorizzazione e iscrizione presso la CNMV, società di gestione e depositario. E se il vero problema è l’ordinamento del gruppo – più società, più rami familiari, reinvestimento degli utili – il pezzo mancante può essere una holding sopra, e non un veicolo quotato. La decisione si prende con il piano a più anni e con la fiscalità di ciascun socio davanti: disfare una SOCIMI impostata male costa molto più che non averla costituita.
Questo contenuto ha carattere divulgativo e non costituisce consulenza legale. La normativa citata potrebbe essere stata modificata dopo la data di aggiornamento indicata: verifica sempre la versione in vigore oppure contattaci per analizzare il tuo caso concreto.
Normativa di riferimento, con link al testo ufficiale:
Normativa e link verificati a .