Nous conseillons les plateformes et les promoteurs sur l’ensemble du cycle du financement participatif immobilier : choix de l’instrument (prêt, equity ou tokens), licence PSFP auprès de la CNMV, circuit des fonds, KIIS, LCB-FT du secteur et compliance continue.
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Six volets pour opérer ou vous financer en toute sécurité juridique : de l’adéquation du modèle à l’offre publiée, avec la CNMV et la lutte contre le blanchiment sous contrôle.
Nous analysons comment structurer la levée de fonds de votre projet : crowdlending garanti, parts d’une société véhicule (SPV) ou tokenisation. De ce choix dépendent la licence, le régulateur, les plafonds et les coûts de tout le reste.
Si votre plateforme facilite des prêts ou place des valeurs pour des programmes immobiliers, elle a besoin de l’agrément PSFP de la CNMV. Nous préparons le dossier complet du règlement (UE) 2020/1503 et la compliance qui le soutient.
Nous structurons la levée de fonds de votre programme : fiche KIIS, plafonds (5 M€ par promoteur sur 12 mois), information de l’investisseur et contrats du projet.
Nous définissons la conservation des apports : comptes par projet, déblocage par étapes de chantier, rapprochements et nécessité de recourir à un établissement de paiement tiers ou d’obtenir un agrément propre.
L’immobilier est un secteur sensible en matière de blanchiment : vigilance à l’égard des promoteurs et des investisseurs, origine des fonds, surveillance et preuves prêtes en cas de demande d’informations.
Revue juridique avant publication : propriété et charges, permis d’urbanisme, solvabilité du promoteur, garanties et faisabilité documentaire de l’opération.
Nouvelles plateformes, promoteurs qui lèvent des fonds, gestionnaires qui tokenisent des actifs ou investisseurs professionnels : chaque profil a sa structure et ses obligations.
« Avant de développer le produit, il faut décider de l’instrument (prêt ou valeurs), de qui conserve les fonds et de la manière d’obtenir l’agrément PSFP. Cette conception conditionne tout le reste. »
« Le promoteur n’a pas besoin de licence, mais d’une offre bien structurée : KIIS exacte, garanties claires, plafonds respectés et contrats qui tiennent sur tout le cycle du chantier. »
« Tokeniser un bien immobilier n’échappe pas à la réglementation : selon les droits qu’il incorpore, le token est une valeur mobilière négociable ou un crypto-actif MiCA. Choisir le mauvais cadre fait du projet un risque. »
« Une fois l’offre publiée, le plus sérieux commence : information périodique de l’investisseur, taux d’impayés, LCB-FT du secteur immobilier et gestion des incidents jusqu’au remboursement. »
Exploiter une plateforme sans licence, publier des offres mal structurées ou négliger le blanchiment dans un secteur sensible peut interrompre la levée de fonds et engager la responsabilité des administrateurs.
L’erreur la plus fréquente : lancer la plateforme (ou la campagne) avec le mauvais instrument. Prêt, parts d’une SPV ou token relèvent de régimes, de coûts et de plafonds différents, et changer d’instrument alors que le produit est déjà construit coûte très cher.
La CNMV contrôle la cohérence et l’exactitude : la méthodologie de sélection des projets, la fiche KIIS de chaque offre et la publicité doivent résister à la vérification. Une KIIS trop optimiste est un problème réglementaire et de réputation.
L’immobilier est un secteur prioritaire en LCB : promoteurs et agences sont des entités assujetties à la loi 10/2010, et les banques et établissements de paiement examinent l’origine des fonds de chaque apport. Sans LCB solide, pas de comptes.
Faciliter des prêts ou placer des valeurs de programmes immobiliers sans agrément PSFP relève d’une activité réservée : cela peut entraîner la paralysie de la plateforme et des sanctions pour les administrateurs.
Dépasser le seuil sort l’offre du régime du financement participatif et la fait entrer dans celui du prospectus et du marché des valeurs, avec des coûts bien supérieurs.
Sans licence active ni cadre LCB-FT défendable, les banques et établissements de paiement n’ouvrent pas les comptes du projet : la levée de fonds est bloquée même si la demande des investisseurs existe.
Avant de développer la technologie ou de publier le premier programme, il convient de valider l’instrument, le circuit des fonds et les obligations envers l’investisseur. Bien concevoir coûte bien moins cher que corriger devant la CNMV.
Oui, et il est pleinement réglementé : les plateformes ont besoin de l’agrément PSFP de la CNMV conformément au règlement (UE) 2020/1503, et les offres, les plafonds et l’information de l’investisseur sont strictement encadrés par la norme.
Légal ne veut pas dire libre : il s’agit d’une activité réservée et supervisée. Exploiter une plateforme sans licence, ou lever des fonds en dehors des voies du régime, a de sérieuses conséquences.
La plateforme : c’est elle qui fournit le service de financement participatif et a besoin de la licence PSFP.
Le promoteur n’a pas besoin de licence pour financer ses programmes, mais il répond de l’information du projet (KIIS), doit respecter le plafond de 5 M€ sur 12 mois et passer la due diligence de la plateforme.
Les quatre schémas habituels du marché espagnol :
Outre le dossier PSFP général (gouvernance, garanties, conflits d’intérêts, continuité), elle prête une attention particulière aux aspects propres à l’immobilier : méthodologie de sélection et d’évaluation des projets, qualité et exactitude des KIIS publiées, respect des plafonds par promoteur et par investisseur, et plan pour continuer à administrer les prêts en cours si la plateforme cesse son activité.
Une fiche d’informations clés sur l’investissement (KIIS) par projet : promoteur, actif, risques, garanties, coûts et conditions de l’investissement. Elle doit être claire, correcte et non trompeuse, et la plateforme est tenue d’en vérifier l’intégrité avant publication.
Deux niveaux : le promoteur peut lever jusqu’à 5 000 000 € sur 12 mois sous ce régime ; et l’investisseur non averti passe un test de connaissances, reçoit un avertissement avec consentement exprès lorsqu’il dépasse le plus élevé de 1 000 € ou 5 % de son patrimoine net, et dispose de 4 jours calendaires de réflexion pour révoquer son ordre.
Le dossier PSFP exige un plan de continuité garantissant que les prêts et projets en cours continuent d’être administrés même si la plateforme cesse son activité. De plus, les fonds des investisseurs sont conservés par un établissement de paiement, et non au bilan de la plateforme. C’est pourquoi la conception du circuit des fonds est si importante.
Pas nécessairement. Si le token incorpore des droits économiques sur le projet, il s’agira généralement d’une valeur mobilière négociable (réglementation des marchés de valeurs) ou, selon d’autres conceptions, d’un crypto-actif MiCA. Le cadre dépend des droits que confère le token, non de la technologie. Nous l’analysons dans tokenisation d’actifs immobiliers.
Jusqu’à 5 000 000 € par promoteur sur 12 mois sous le régime du financement participatif. Pour lever davantage, il faut passer par le régime du prospectus et des marchés de valeurs, aux exigences et aux coûts bien supérieurs.
Les plus fréquentes : hypothèque sur l’actif ou le terrain, nantissement des parts de la SPV, cautions du promoteur ou des associés, et déblocage des fonds par étapes de chantier. Le niveau de LTV et le rang entre créanciers sont les vrais leviers du risque de chaque offre.
Oui, après avoir passé l’onboarding KYC complet de la plateforme, qui applique son cadre LCB-FT et le filtrage des sanctions. De plus, le passeport européen de la PSFP permet à la plateforme de lever des fonds auprès d’investisseurs d’autres pays de l’EEE par notification entre autorités.
Le financement participatif finance des projets précis via une plateforme PSFP ; la SOCIMI est une société cotée d’investissement dans des actifs locatifs ; et les fonds immobiliers sont des véhicules d’investissement collectif gérés. Le régime juridique, la liquidité, la diversification et le superviseur compétent changent.
Dans le registre des PSFP de la CNMV et dans le registre public de l’ESMA, qui recensent tous les prestataires agréés dans l’UE. Opérer hors registre est illégal : le vérifier devrait être la première étape de tout investisseur ou promoteur avant de travailler avec une plateforme.
En règle générale, les intérêts des prêts et les dividendes ou plus-values des parts sont imposés comme revenus de l’épargne à l’IRPF (impôt espagnol sur le revenu), avec les retenues propres à chaque instrument. Chaque structure (prêt, SPV, token) comporte des nuances importantes : il convient d’examiner le cas concret avant d’investir ou de concevoir l’offre.
Cela dépend de l’instrument choisi et du circuit des fonds. Nous ordonnons le budget par phases pour que vous ne payiez que ce dont votre modèle a besoin.
Le coût total combine la licence de la plateforme, le circuit des fonds et la structuration récurrente de chaque offre publiée.
Avant d’engager des honoraires, nous arrêtons l’instrument et le périmètre réel du projet. Vous évitez ainsi de payer un travail dont vous n’avez pas besoin et disposez d’une estimation réaliste de l’effort et des délais.
| Voie | Prêt (crowdlending) | Equity via SPV | Tokenisation | Financement bancaire |
|---|---|---|---|---|
| Instrument | Prêt au promoteur, avec ou sans hypothèque | Parts ou actions de la société véhicule | Token avec droits économiques (valeur mobilière) ou crypto-actif | Prêt hypothécaire au promoteur |
| Cadre et superviseur | Règlement 2020/1503 · plateforme PSFP (CNMV) | Règlement 2020/1503 · plateforme PSFP (CNMV) | Marché de valeurs ou MiCA selon la conception | Réglementation bancaire (Banque d’Espagne) |
| Plafond de levée | 5 M€ par promoteur / 12 mois | 5 M€ par promoteur / 12 mois | Selon l’instrument ; prospectus s’il s’agit d’une valeur mobilière et que les seuils sont dépassés | Selon le risque et les garanties |
| Investisseur type | Particulier et professionnel | Particulier et professionnel | Profil qualifié / early adopter | Sans objet |
| Liquidité | À l’échéance du prêt | Vente privée de parts | Marché secondaire potentiel | Sans objet |
| Convient à | Programmes moyens avec flux récurrent | Projets avec potentiel de plus-value (upside) | Actifs singuliers et stratégies de produit | Terrain et construction avec accès à la banque traditionnelle |
Comparatif indicatif et simplifié. Le choix exact dépend des droits de l’instrument et de la conception concrète de l’opération ; il convient de le valider au cas par cas avant de structurer la levée de fonds.
Une plateforme immobilière n’est pas seulement de la technologie et du marketing : c’est un système réglementé qui doit démontrer la cohérence entre instrument, sélection des projets, fonds, information de l’investisseur et preuves. L’essentiel est de concevoir dès le départ pour résister à une supervision réelle.
Pas seulement le dossier : la méthodologie de sélection et d’évaluation des projets, l’exactitude des KIIS, le respect des plafonds et la capacité réelle d’administrer les prêts en cours. La cohérence pèse plus que le papier.
Comptes par projet auprès de l’établissement de paiement, déblocage des fonds par étapes de chantier, rapprochements et remboursements. Conçu trop tard, il bloque l’agrément ou casse l’exploitation dès le premier programme.
KIIS par offre, taux d’impayés, reporting à la CNMV et LCB-FT d’un secteur sensible. Cela doit tenir dans la durée, preuves à l’appui, et pas seulement franchir le dossier initial.
Si vous souhaitez structurer votre plateforme de zéro ou revoir une campagne de levée de fonds, commencez par les conditions de la licence PSFP et le cadre de la LCB pour le secteur immobilier.
Une opération de financement participatif immobilier solide n’est pas une belle plaquette : c’est un ensemble de décisions cohérentes (instrument, due diligence, garanties, KIIS et circuit des fonds) démontrées par la traçabilité. Voici le panneau pour comprendre comment cela se concrétise.
1) ModèleLe premier choix conditionne la licence, les plafonds et les coûts. Ce n’est pas un choix marketing : c’est un choix de régime juridique.
2) ProjetCe qui n’est pas vérifié avant publication finit en réclamation après. Une sélection documentée est la meilleure défense de la plateforme.
3) OffreChaque projet arrive sur le marché avec sa fiche d’informations clés et une publicité qui doit être claire et non trompeuse.
4) FondsLes apports sont conservés auprès de l’établissement de paiement, débloqués au promoteur par étapes vérifiées et reviennent à l’investisseur avec une traçabilité complète : rapprochements, incidents, reporting et taux d’impayés publiés.
Décision rapidePlateforme titulaire d’une licence PSFP : crowdlending immobilier avec ou sans garantie hypothécaire.
Également PSFP : placement de valeurs du véhicule du projet sans engagement ferme.
Selon les droits : valeur mobilière négociable (marché de valeurs) ou crypto-actif MiCA. Analyse au cas par cas.
Analyse motivée de la structuration de l’opération en prêt, valeurs de la SPV ou token, et du cadre applicable (PSFP, marché de valeurs ou MiCA).
Rapport d’analyse, term sheet de l’instrument et contrats-cadres de la plateforme.
Sélection documentée du promoteur et de l’actif avant publication : propriété, charges, permis, faisabilité et solvabilité.
Dossier d’admission par projet, extrait du registre foncier, expertise et checklist de sélection signée.
Garanties constituées et réalisables (hypothèque inscrite, nantissement formalisé, cautions) avec un LTV et un rang cohérents avec la KIIS.
Actes notariés et inscriptions, police de garanties, rapport d’évaluation et tableau des rangs.
Fiche KIIS claire, correcte et non trompeuse par projet ; publicité alignée ; plafonds du promoteur (5 M€/12 mois) et de l’investisseur respectés.
KIIS publiée et versionnée, registre des avertissements et des consentements, et contrôle des plafonds.
Vigilance à l’égard des promoteurs et des investisseurs, origine des fonds vérifiée et surveillance proportionnée à un secteur sensible.
Dossiers KYC, analyse de l’origine des fonds, registre des alertes et preuves de formation.
Repérez-les avant de publier l’offre pour éviter demandes d’informations et réclamations.
Si vous montez une plateforme de financement participatif immobilier ou structurez une levée de fonds, ces termes apparaissent dans le dossier, dans les KIIS et dans la relation avec la CNMV et l’établissement de paiement.
Les investisseurs prêtent au promoteur par l’intermédiaire d’une plateforme PSFP, normalement avec garantie et un calendrier lié au chantier. C’est le modèle dominant du marché espagnol.
Société créée pour un projet précis, dont les investisseurs souscrivent les parts ou actions (crowdequity). Elle isole les risques et organise l’entrée et la sortie du capital.
Financement du promoteur pour le terrain ou le chantier, avec intérêt et échéance convenus. Il peut comporter une garantie hypothécaire, des cautions ou des tranches liées aux étapes de construction.
Rapport entre le montant financé et la valeur de l’actif. Avec le rang des créanciers, c’est l’indicateur réel du coussin de sécurité de chaque opération.
Document standardisé par offre : promoteur, actif, risques, garanties, coûts et conditions. La plateforme répond de son intégrité avant de la publier.
Droit réel sur l’actif qui garantit le prêt. Sa constitution et son inscription comptent autant que le rang : première ou seconde hypothèque changent complètement le risque.
Les fonds levés sont conservés auprès de l’établissement de paiement et remis au promoteur par étapes de construction vérifiées, ce qui réduit le risque de détournement.
Les plateformes de crowdlending doivent publier chaque année leurs taux d’impayés. C’est un indicateur de la qualité de la sélection des projets et une donnée que les investisseurs comparent.
Représentation numérique de droits sur l’actif ou le projet. Si le token confère des droits économiques, il s’agit en général d’une valeur mobilière négociable ; d’autres conceptions relèvent de MiCA. La technologie ne choisit pas le régime : ce sont les droits qui le déterminent.
Téléchargez notre checklist pour situer votre projet avant de commencer : statuts disponibles (PSFP, établissement de paiement, EME), exigences et garanties, phases du dossier et erreurs fréquentes qui retardent l’agrément.
Parlez-nous de votre projet et nous vous expliquons comment structurer votre plateforme ou votre campagne de financement participatif immobilier de manière opérationnelle et dans les meilleurs délais.
Le financement participatif immobilier s’organise en Espagne par l’intermédiaire de plateformes agréées comme prestataires de services de financement participatif (PSFP) conformément au règlement (UE) 2020/1503 et à la loi 18/2022, qui désigne la CNMV comme autorité compétente. L’instrument habituel est le prêt promoteur (crowdlending) ou le placement de valeurs d’une société véhicule du projet ; dans les deux cas, l’activité de la plateforme est réservée et supervisée.
Celui qui exploite la plateforme a besoin de la licence PSFP : dossier auprès de la CNMV avec programme d’activités, honorabilité et compétence, plan de continuité et garanties prudentielles de l’article 11 (le plus élevé de 25 000 € ou d’un quart des frais généraux fixes). La CNMV dispose de 25 jours ouvrables pour le contrôle de complétude et de 3 mois d’évaluation à compter du dossier complet, avec inscription ultérieure aux registres de la CNMV et de l’ESMA et passeport européen.
Le promoteur immobilier n’a pas besoin de licence pour se financer, mais chaque levée de fonds exige une fiche d’informations clés sur l’investissement (KIIS) claire, correcte et non trompeuse, respecte le plafond de 5 000 000 € par promoteur sur 12 mois et se soumet à la due diligence de la plateforme. L’investisseur non averti bénéficie en outre d’un test de connaissances, d’avertissements au-delà du plus élevé de 1 000 € ou 5 % de son patrimoine net et d’un délai de réflexion de 4 jours calendaires.
L’immobilier est un secteur prioritaire en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux : les promoteurs et les agences immobilières sont des entités assujetties à la loi 10/2010, et les plateformes et leurs établissements de paiement vérifient l’origine des fonds des apports. Le nouveau règlement européen AMLR renforcera ce cadre en incluant les prestataires de crowdfunding parmi les entités assujetties à partir de 2027.
La tokenisation d’actifs immobiliers n’est pas une catégorie réglementaire à part : si le token incorpore des droits économiques, il est généralement qualifié de valeur mobilière négociable au regard de la réglementation des marchés de valeurs, et d’autres conceptions relèvent du règlement MiCA. Le cadre applicable est déterminé par les droits que confère le token, non par la technologie employée.
Textes de référence, avec lien vers le texte officiel :
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