Convierte tu cartera de inmuebles en alquiler en una SOCIMI que aguante: capital, admisión a negociación dentro del plazo, distribución obligatoria de resultados y composición del activo, ordenados en un calendario realista.
¿Te encaja una SOCIMI? Diagnóstico gratuito de tu cartera
Cuéntanos qué inmuebles tienes, cómo los explotas y quién está detrás. Te decimos si el régimen se sostiene y qué te falta.
De la cartera actual al vehículo cotizado: seis piezas que deciden si el régimen aguanta el primer ejercicio o se cae por el camino.
Adaptamos la sociedad, el capital y los estatutos a la Ley 11/2009, revisamos la composición del activo inmueble a inmueble y preparamos la opción por el régimen con la documentación que la sostiene.
La obligación que más proyectos tumba. Elegimos mercado, coordinamos asesor registrado y proveedor de liquidez y montamos el expediente de incorporación con tiempo, no en el último trimestre.
Si vas a captar inversores de forma colectiva, la conversación se traslada a las IIC: autorización de la CNMV, gestora y depositario.
Quién es socio de la SOCIMI importa tanto como qué inmuebles tiene. Ordenamos la cadena societaria antes de escriturar.
Titularidad, cargas, licencias y contratos de arrendamiento: lo que no esté limpio hoy bloqueará la incorporación al mercado.
El tipo de la SOCIMI es solo la mitad de la cuenta. Calculamos la carga agregada del vehículo y de sus socios antes de decidir.
Cuatro situaciones reales de cartera. Cada una llega al régimen con un punto débil distinto: unos no tienen capital, otros no tienen caja y otros no tienen tiempo.
"Tengo edificios de viviendas y locales arrendados en una patrimonial. Reparto poco, acumulo caja y la factura fiscal es la misma cada año. Quiero saber si el vehículo cotizado me sale a cuenta o solo me añade obligaciones."
"Llevo veinte años promoviendo para vender. La última promoción la voy a quedarme en alquiler y me han hablado de la SOCIMI, pero la mitad de mi balance sigue siendo suelo y obra en curso."
"Compramos un portfolio de residencial en renta a través de un vehículo extranjero. Necesitamos estructura española estable, dividendo predecible y un régimen que nuestros inversores entiendan sin explicaciones largas."
"Somos tres ramas con intereses distintos: unos quieren cobrar, otros reinvertir. Antes de forzar un reparto obligatorio del 80% quiero saber a quién beneficia y a quién perjudica."
El régimen no se pierde por sorpresa: se pierde por decisiones tomadas al principio que nadie revisó a tiempo. Estos son los tres puntos de rotura habituales.
Empezar a contar el plazo por el final: la admisión a negociación no se improvisa. Auditoría, asesor registrado, proveedor de liquidez y documento de incorporación dependen de terceros que no se aceleran con presupuesto.
Una cartera que no encaja en el activo: suelo, obra en curso o activos afectos a explotaciones no juegan el mismo papel que un inmueble urbano arrendado. El test del activo se hace el primer día, no cuando llega el auditor.
Repartir sin tener caja: la distribución obligatoria de los beneficios de las rentas de alquiler compite con la amortización de deuda y con el capex. Si el plan financiero no la contempla, el conflicto es estructural.
| Vehículo | Qué te exige | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|
| SOCIMI | Capital social mínimo de 5.000.000 €, admisión a negociación dentro del plazo legal de 2 años y distribución de al menos el 80% de los beneficios procedentes de las rentas de alquiler. | Carteras estabilizadas, con vocación de permanencia y socios que quieren cobrar dividendo de forma recurrente. |
| Sociedad patrimonial | Régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Sin cotización, sin reparto obligatorio y sin costes de mercado. | Carteras moderadas o en rotación, con pocos socios alineados, donde el coste de cotizar supera cualquier ventaja. |
| Vehículo de inversión colectiva | Autorización y registro ante la CNMV, sociedad gestora, depositario y supervisión continua. | Proyectos que captan inversores de terceros de forma colectiva y necesitan un vehículo supervisado. |
Revisamos tus inmuebles, tu estructura de socios y tu plan de tesorería, y te decimos con números si el régimen compensa. Si sale que sí, montamos el calendario hasta la admisión a negociación y lo ejecutamos contigo.
La SOCIMI es la sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario regulada por la Ley 11/2009. Su actividad gira en torno a la tenencia de inmuebles urbanos para arrendarlos y, a cambio de cumplir un bloque cerrado de requisitos, accede a un régimen fiscal especial.
La diferencia con una patrimonial no es de tamaño, sino de obligaciones: la SOCIMI cotiza, reparte resultados por mandato legal y mantiene su activo dentro de los límites que fija la norma. Una sociedad patrimonial no soporta nada de eso, pero tributa por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades.
El capital social mínimo es de 5.000.000 €. En la práctica casi nadie lo desembolsa en efectivo: se alcanza aportando los propios inmuebles a la sociedad, lo que obliga a valorarlos en los términos que exige la normativa societaria y a revisar el coste fiscal e indirecto de esas aportaciones antes de escriturar.
Es el punto donde más proyectos se replantean: si la cartera no llega a esa dimensión, el vehículo probablemente no sea el tuyo y convenga quedarse en una estructura patrimonial más ligera. Lo analizamos antes de mover una escritura.
Sí. El régimen exige la admisión a negociación de las acciones en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, y hay que lograrla dentro del plazo legal de dos años. No es un requisito accesorio: sin cotización no hay régimen especial.
La vía habitual en España es BME Growth, el mercado de pymes en expansión, que exige asesor registrado y proveedor de liquidez y admite un documento de incorporación (DIIM) en lugar del folleto completo en muchos casos.
La obligación central es distribuir al menos el 80% de los beneficios procedentes de las rentas de alquiler. Para el resto de resultados —dividendos de participadas y ganancias por transmisión de activos— la Ley 11/2009 fija sus propios porcentajes y condiciones, que se aplican caso por caso.
El acuerdo se adopta en junta y el dividendo debe abonarse dentro del plazo que marca la norma. Por eso el reparto no es una decisión financiera del ejercicio: es un requisito del régimen que hay que planificar en el presupuesto de tesorería del año anterior.
Cumpliendo los requisitos, la SOCIMI tributa a un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades. Ahí acaba la parte simple. Desde 2021 existe un gravamen especial del 15% sobre los beneficios no distribuidos, de modo que retener lo que la ley espera ver repartido tiene un coste directo.
Y el dividendo tributa después en sede del socio, con reglas distintas según sea persona física residente, sociedad española o inversor no residente. La cuenta útil es la carga agregada del vehículo y de cada socio, no el tipo nominal. Cada caso exige su propio análisis.
El núcleo son los inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, que deben representar la parte principal del activo en las proporciones y condiciones que fija la Ley 11/2009, y permanecer arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante un periodo mínimo.
Lo que suele dar problemas es el resto del balance: suelo sin edificar, obra en curso, inmuebles afectos a una explotación propia o activos destinados a la venta no juegan el mismo papel. Por eso el primer trabajo real es un inventario activo por activo, con su destino, su fecha de alta y su contrato.
Es la vía más frecuente. No se "crea" una SOCIMI desde cero tanto como se adapta una sociedad existente: forma de sociedad anónima, capital, denominación, estatutos, órgano de administración y sistemas de información contable capaces de acreditar el origen de cada renta.
Después se ejerce la opción por el régimen especial y se comunica a la Administración tributaria en los términos que fija la ley. Desde ese momento empieza a correr el reloj de la admisión a negociación, así que la opción no se ejerce hasta que el calendario de salida al mercado está cerrado.
La consecuencia general es la pérdida del régimen especial y el paso a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades, con los efectos y las restricciones para volver a acogerse que fija la Ley 11/2009. No es una multa: es que desaparece la razón por la que montaste el vehículo.
Por eso una SOCIMI necesita un control interno que vigile los cuatro requisitos de forma continua —activo, rentas, reparto y cotización— y deje evidencia de cada revisión. Es la diferencia entre detectar un desvío en marzo o descubrirlo cuando llega una comprobación.
El proyecto se ordena hacia atrás: se fija la fecha de incorporación al mercado y desde ahí se calendarizan juntas, escrituras y auditorías. Esta es la ruta que seguimos, dejando evidencia documental de cada hito.
Inventario activo por activo, revisión de titularidad, cargas y contratos de arrendamiento, y simulación de la carga fiscal de la sociedad y de cada socio. De aquí sale la única respuesta que importa: si el régimen compensa o no.
Adaptación a sociedad anónima, aportaciones de inmuebles y acreditación del capital, estatutos y órgano de administración, contabilidad capaz de trazar el origen de cada renta y ejercicio de la opción con su comunicación.
Mercado, asesor registrado, proveedor de liquidez y documento de incorporación dentro del plazo. Después: política de dividendos, control continuo de requisitos y calendario anual de cumplimiento.
Si prefieres empezar por el encaje del vehículo, revisa nuestro servicio de SOCIMI; si lo que te preocupa es la parte de mercado, entra directamente en salir a cotizar en BME Growth.
Estos términos aparecen en tus estatutos, en el documento de incorporación al mercado y en cualquier comprobación posterior. Manejarlos es lo que separa un régimen defendible de otro que se cae al primer requerimiento.
Sociedad anónima cuya actividad principal es la tenencia de inmuebles urbanos en arrendamiento y que cotiza para acceder a un régimen fiscal especial.
Norma que regula las SOCIMI: requisitos de capital, activo, rentas, distribución y cotización, además del régimen fiscal aplicable.
La parte principal del activo debe estar invertida en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, en los términos y proporciones que fija la ley.
Los inmuebles deben mantenerse arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante el periodo mínimo que establece la normativa.
Obligación de distribuir al menos el 80% de los beneficios procedentes de las rentas de alquiler, con reglas propias para el resto de resultados.
Las acciones deben admitirse a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral dentro del plazo legal de dos años.
Figura exigida por BME Growth que acompaña a la sociedad en la incorporación y vela por el cumplimiento de las obligaciones de información.
Gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos, introducido en 2021, que convierte la retención de resultados en una decisión con precio.
Consecuencia del incumplimiento: la sociedad pasa a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades en los términos que fija la Ley 11/2009.
Sociedad anónima con capital social mínimo de 5.000.000 € efectivamente acreditado, y estatutos adaptados al régimen.
Escritura de constitución o adaptación, inscripción registral, informes de valoración de las aportaciones no dinerarias y certificación de desembolso.
La parte principal del activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, con respeto del periodo mínimo de permanencia.
Inventario de inmuebles con destino y fecha de alta, tasaciones, notas simples registrales y detalle contable por activo.
Que los ingresos procedan principalmente del arrendamiento de esos inmuebles, en los términos que fija la Ley 11/2009.
Contratos de arrendamiento vigentes, cuenta de resultados segmentada por inmueble y conciliación de cobros.
Acciones admitidas a negociación dentro del plazo legal de dos años, con las obligaciones de información del mercado en marcha.
Contrato con asesor registrado y proveedor de liquidez, documento de incorporación, cuentas auditadas y acuerdo de admisión.
Reparto de al menos el 80% de los beneficios de las rentas de alquiler, y del resto de resultados según sus propias reglas.
Actas de junta con el acuerdo de distribución, cálculo del beneficio distribuible y justificantes de pago dentro de plazo.
Si te reconoces en alguna, conviene parar y rehacer el diagnóstico antes de ejercer la opción por el régimen.
Elegir vehículo es la decisión más cara de acertar o de fallar en un proyecto inmobiliario patrimonial. Estas páginas te ayudan a contrastar la SOCIMI con las alternativas reales: el régimen en detalle, la parte de mercado, la estructura de grupo que hay detrás y el terreno de la inversión colectiva supervisada.
Qué es, qué exige y cómo funciona el régimen especial de la Ley 11/2009 para el patrimonio inmobiliario en alquiler.
Asesor registrado, proveedor de liquidez y documento de incorporación: cómo se ejecuta la admisión a negociación.
Quién es socio de la SOCIMI cambia la cuenta final. Cuándo conviene una sociedad cabecera por encima del vehículo.
Si vas a captar inversores de terceros de forma colectiva, el camino pasa por la CNMV y no por el mercado bursátil.
Si tu proyecto es de financiación y no de vehículo, mira la emisión de bonos en el MARF o el crowdfunding inmobiliario. Y si lo que quieres es fraccionar activos con tecnología, revisa la tokenización de activos inmobiliarios.
Última actualización: 4 de agosto de 2026
La SOCIMI es la sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario que la Ley 11/2009 diseñó para que el patrimonio en alquiler tribute esencialmente en sede del socio y no dos veces. A cambio, el régimen impone cuatro condiciones que no admiten lectura laxa —capital, composición del activo, distribución de resultados y admisión a negociación— y un reloj que empieza a correr antes de que la mayoría de proyectos esté preparada. Convertir una cartera de inmuebles en SOCIMI no es un trámite fiscal: es una reorganización societaria con fecha límite.
El primero es de entrada: la SOCIMI exige un capital social mínimo de 5.000.000 €, muy por encima de lo que suele tener una patrimonial familiar, lo que obliga a aportar inmuebles a la sociedad, valorarlos correctamente y ordenar la estructura de socios antes de escriturar. El segundo es el que más proyectos tumba: la sociedad debe estar admitida a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral —BME Growth es la vía habitual en España— dentro del plazo legal de dos años. El tercero es de caja: la ley obliga a distribuir al menos el 80% de los beneficios procedentes de las rentas de alquiler, con reglas propias para el resto de resultados; si tu plan financiero destina esa caja a amortizar deuda, el conflicto no es de matiz, es estructural. Y el cuarto es de balance: la parte principal del activo debe estar invertida en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, con un periodo mínimo de permanencia y en las proporciones que fija la norma. Suelo sin edificar, obra en curso o activos afectos a una explotación propia no juegan el mismo papel, y esa revisión se hace el primer día del proyecto, no cuando llega el auditor.
El plazo de dos años para la admisión a negociación es el único reloj duro del proyecto y también el peor gestionado. Entre la decisión y la campana hay una secuencia que no se comprime: ordenar la titularidad de los inmuebles y resolver cargas y arrendamientos heredados; adaptar la sociedad a la forma anónima y acreditar el capital; reescribir estatutos y órgano de administración; montar una contabilidad capaz de acreditar el origen de cada renta inmueble a inmueble; auditar cuentas; contratar asesor registrado y proveedor de liquidez; y preparar el documento de incorporación al mercado. Cada hito depende del anterior y los que dependen de terceros —auditor, tasador, mercado— no se aceleran con presupuesto. Por eso el proyecto se planifica hacia atrás: primero se fija la ventana realista de incorporación y desde ahí se calendarizan juntas, escrituras, valoraciones y auditorías. La opción por el régimen se ejerce cuando ese calendario está cerrado, no antes: es la decisión que pone en marcha el reloj y, una vez en marcha, no se detiene porque el mercado esté flojo o porque falte un papel.
El atractivo del régimen es conocido: la SOCIMI que cumple los requisitos tributa a un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades. La lectura completa es bastante menos simple. Desde 2021 existe un gravamen especial del 15% sobre los beneficios no distribuidos, de manera que retener resultados que la ley espera ver repartidos tiene un precio inmediato. Y el dividendo que sale del vehículo tributa después en sede del socio conforme a su propio régimen, que no es el mismo para una persona física residente, para una sociedad española o para un inversor no residente con convenio o sin él. La comparación útil, por tanto, no es el tipo nominal de la sociedad frente al general del Impuesto sobre Sociedades, sino la carga fiscal agregada del vehículo y de cada socio frente a la que ya soportas hoy. En estructuras familiares o con socios de perfiles dispares, la conclusión honesta puede ser que el régimen beneficia a unos y perjudica a otros. Eso se calcula antes de escriturar, con los números encima de la mesa; en materia fiscal ninguna estructura se recomienda por defecto y cada caso exige su propio análisis.
No toda cartera en alquiler necesita una SOCIMI. Si el patrimonio es moderado, si los socios son pocos y están alineados, o si el plan pasa por rotar activos en lugar de mantenerlos, la sociedad patrimonial bajo el régimen general del Impuesto sobre Sociedades sigue siendo más barata de operar: no cotiza, no reparte por obligación y no arrastra costes de mercado ni de reporting continuo. Si lo que quieres es captar inversores de terceros de forma colectiva, la conversación se traslada al terreno de la inversión colectiva, con autorización y registro ante la CNMV, sociedad gestora y depositario. Y si el problema real es de ordenación del grupo —varias sociedades, varias ramas familiares, reinversión de beneficios—, puede que la pieza que falte sea un holding por encima y no un vehículo cotizado. La decisión se toma con el plan a varios años y con la fiscalidad de cada socio delante: deshacer una SOCIMI mal planteada cuesta bastante más que no haberla constituido.
Este contenido tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa citada puede haber sido modificada con posterioridad a la fecha de actualización indicada: verifica siempre la versión vigente o consúltanos para analizar tu caso concreto.