DiagnósticoFase 1
De dónde sale tu dinero
Vemos qué parte del precio sale de ahorros, de una venta, de una herencia, de un préstamo o del extranjero, y qué hay que probar en cada caso.
El punto de partida.
Origen de fondos para comprar una vivienda
Para comprar una vivienda en España tendrás que explicar de dónde sale el dinero: al banco que paga, al notario que autoriza la escritura y, si la hay, a la inmobiliaria. Los tres aplican la Ley 10/2010. Preparamos la justificación del origen de los fondos y, si te la piden, un documento formal para el banco y la notaría.
¿Vas a comprar vivienda? Te decimos qué justificar
Cuéntanos de dónde sale el dinero, cuánto es y cuándo firmas, y te decimos qué documentos necesitas.
- Respuesta en 24 h
- Sin compromiso
- Confidencial
- Quién te lo pide
- Banco, notaría e inmobiliaria
- Medios de pago
- Constan en la escritura
- Efectivo con empresarios
- Menos de 1.000 €
- Efectivo del extranjero
- Declarar desde 10.000 €
En qué te ayudamos
La justificación de tus fondos, lista antes de la firma
Ordenamos la prueba del origen de tu dinero para que el banco, la notaría y la inmobiliaria la acepten sin pedirte más.
PruebasFase 2
Los documentos de cada fuente
Reunimos nóminas, declaraciones de la renta, escrituras, documentos de herencia, contratos de préstamo y extractos.
Documentos con fecha y firma.
RecorridoFase 3
El camino hasta el pago
Documentamos cómo llega el dinero a la cuenta desde la que se paga la señal y el precio.
Sin huecos en la cadena.
ExtranjeroFase 4
Si el dinero viene de fuera
Preparamos la justificación antes del envío, con documentos apostillados o legalizados y traducidos.
Sin bloqueos en la llegada.
DocumentoFase 5
Para el banco y la notaría
Si te lo piden, preparamos un documento formal que resume y acredita el origen de los fondos, con la documentación anexa.
Una explicación ordenada.
FirmaFase 6
Hasta la escritura
Revisamos que los justificantes de todos los pagos estén listos para que la escritura identifique los medios de pago.
Sin sorpresas en la notaría.
Casos habituales
De dónde sale el dinero de tu compra
Cada fuente de dinero se prueba con documentos distintos.
Ahorros
Pagas con tus ahorros
Nóminas, declaraciones de la renta y extractos explican cómo has reunido el dinero.
Venta
Vendes otra vivienda para comprar esta
La escritura de la venta y el cobro del precio son la prueba central.
Familia
Te ayuda tu familia
Una donación o un préstamo familiar tienen que estar documentados, con la prueba del origen del dinero de quien te lo da.
Extranjero
El dinero viene de otro país
Hay que justificarlo antes de enviarlo, con documentos válidos en España.
Lo que dice la norma
La compra de vivienda y el blanqueo, en cifras
Datos de la Ley 10/2010, de la Ley del Notariado, de la Ley Hipotecaria y de la Ley 7/2012.
Art. 6 Ley 10/2010
Origen
El banco vigila tus operaciones durante toda la relación, incluido el origen de los fondos.
Art. 24 Ley del Notariado
Medios de pago
La escritura identifica cuánto se pagó, cuándo y cómo: transferencia, cheque o efectivo.
Art. 254.3 Ley Hipotecaria
Sin inscripción
Si las partes se niegan a identificar los medios de pago, la escritura no se inscribe.
Art. 2.1 Ley 10/2010
Sujetos obligados
Bancos, notarios, registradores, promotores e inmobiliarias aplican la Ley 10/2010.
Art. 7 Ley 7/2012
1.000 €
Límite de pago en efectivo cuando una de las partes es empresario o profesional; 10.000 euros para particulares sin domicilio fiscal en España.
Art. 34 Ley 10/2010
10.000 €
Entrar en España con efectivo por ese importe o más obliga a declararlo antes; el notario incorpora esa declaración.
¿Firmas pronto y aún no tienes justificado el dinero?
Te decimos qué documentos necesitas y los ordenamos para el banco y la notaría.
Preguntas frecuentes
Origen de fondos para comprar vivienda: dudas habituales
¿Quién me va a pedir justificar el dinero de la compra?
Hasta tres sujetos obligados de la Ley 10/2010: el banco desde el que pagas, el notario que autoriza la escritura y, si interviene, la inmobiliaria o la promotora. Los tres tienen que conocer el origen de los fondos, y es habitual que pidan documentos parecidos.
¿Qué documentos sirven para justificar el origen del dinero?
Depende de dónde salga: nóminas y declaraciones de la renta para los ahorros; la escritura de venta si vendes otra vivienda; el documento de herencia o donación; el contrato de préstamo si te prestan el dinero; y los extractos que muestran cómo llega a la cuenta desde la que pagas.
¿Qué pide exactamente el notario?
La escritura tiene que identificar los medios de pago: cuánto se pagó, si antes o en el momento de firmar, y cómo —transferencia, cheque bancario o no, nominativo o al portador, o efectivo— (art. 24 de la Ley del Notariado). El notario puede además pedir los datos que necesite para aplicar la Ley 10/2010 (art. 19.2).
¿Necesito un certificado de origen de fondos?
No siempre. Muchas veces basta con la documentación ordenada. Pero si el banco o la notaría te piden un documento formal que resuma y acredite el origen, lo preparamos: lo explicamos en certificado de origen de fondos.
¿Y si me ayuda mi familia a pagar?
Hay que documentarlo. Si es una donación, con el documento de la donación; si es un préstamo, con un contrato y un plan de devolución. Y en los dos casos, con la prueba de cómo obtuvo el dinero quien te lo da. Un ingreso familiar sin papeles es uno de los motivos más habituales de bloqueo.
¿Puedo pagar parte de la vivienda en efectivo?
Si el vendedor es empresario o profesional —una promotora, por ejemplo—, no puedes pagar en efectivo 1.000 euros o más; 10.000 euros si pagas como particular sin domicilio fiscal en España (art. 7 de la Ley 7/2012). En cualquier caso, la escritura recogerá cómo se pagó.
¿Qué pasa si traigo el dinero del extranjero?
Hay que justificarlo antes de enviarlo, para que la transferencia no se quede parada. Si lo traes en efectivo, entrar en España con 10.000 euros o más obliga a declararlo antes (art. 34 de la Ley 10/2010), y el notario incorpora esa declaración a la escritura.
¿Qué pasa si no se justifica el origen?
El banco no ejecutará el pago (art. 7.3 de la Ley 10/2010), el notario puede negarse a autorizar por justa causa (art. 19.2) y, si no se identifican los medios de pago, la escritura no se inscribe (art. 254.3 de la Ley Hipotecaria). Si ya te ha pasado, mira qué hacer con un bloqueo bancario en la compraventa.
Guía operativa
Cómo justificar el origen del dinero de tu vivienda
Una buena justificación responde a tres preguntas: de dónde sale el dinero, cómo llega a la cuenta y cómo se paga.
Prueba de dónde sale
Ahorros, venta, herencia, préstamo o dinero del extranjero: cada fuente, con sus documentos.
Prueba cómo llega
Extractos que muestran el camino del dinero hasta la cuenta desde la que pagas.
Identifica cada pago
Señal y precio, con su justificante: es lo que recogerá la escritura.
Tu justificación en 10 pasos
- Calcula cuánto pagarás y de qué fuentes sale cada parte del dinero.
- Reúne nóminas, declaraciones de la renta y extractos si pagas con ahorros.
- Si vendes otra vivienda, guarda la escritura de venta y el justificante del cobro.
- Si te ayuda tu familia, documenta la donación o el préstamo y el origen de ese dinero.
- Si pides hipoteca, ten claro qué parte del precio pagas con fondos propios: es la que tendrás que justificar.
- Si el dinero viene del extranjero, prepara la justificación antes de enviarlo.
- Paga la señal por transferencia desde una cuenta a tu nombre y guarda el justificante.
- Entrega la documentación al banco antes de pedir el cheque o la transferencia del precio.
- Lleva a la notaría los justificantes de todos los pagos, incluida la señal.
- Guarda copia de todo: la inmobiliaria también puede pedírtela.
Fuente: Ley 10/2010 (arts. 2, 6, 7, 19 y 34), Ley del Notariado (art. 24), Ley Hipotecaria (art. 254) y Ley 7/2012 (art. 7).
Diccionario operativo
Conceptos clave del origen de fondos en una compra
Estos términos aparecen en las peticiones del banco, de la notaría y de la inmobiliaria.
OrigenPrueba
Origen de los fondos
De dónde sale el dinero con el que se paga la vivienda.
Art. 6 Ley 10/2010.
Sujeto obligadoLey 10/2010
Sujeto obligado
Quien tiene que aplicar la Ley 10/2010: bancos, notarios, registradores, promotores e inmobiliarias.
Art. 2.1 Ley 10/2010.
DDCObligación
Diligencia debida
Medidas con las que se identifica al cliente y se comprueban sus operaciones.
Arts. 3 a 7 Ley 10/2010.
Medios de pagoEscritura
Identificación de los medios de pago
Constancia en la escritura de cuánto se pagó, cuándo y cómo.
Art. 24 Ley del Notariado.
SeñalArras
Señal o arras
Cantidad que se entrega al firmar el contrato previo; también se identifica en la escritura.
Mejor por transferencia.
DonaciónFamilia
Donación
Entrega de dinero sin obligación de devolverlo; tiene que estar documentada.
Con prueba del origen.
PréstamoFamilia
Préstamo familiar
Entrega de dinero que se devuelve; necesita contrato y plan de devolución.
Con prueba del origen.
InscripciónRegistro
Cierre registral
La escritura no se inscribe si se negó la identificación de los medios de pago.
Art. 254.3 Ley Hipotecaria.
EfectivoLímite
Límite de pagos en efectivo
Menos de 1.000 euros si una parte es empresario o profesional; 10.000 euros para particulares no residentes.
Art. 7 Ley 7/2012.
Playbook
Qué te piden según de dónde sale el dinero
Ahorros
Lo que quieren saber: cómo has reunido ese saldo.
Lo que aportas: nóminas, declaraciones de la renta y extractos.
Venta de otra vivienda
Lo que quieren saber: que el dinero viene de esa venta.
Lo que aportas: escritura de venta y justificante del cobro.
Herencia
Lo que quieren saber: que el dinero te corresponde por la herencia.
Lo que aportas: escritura o documento de aceptación de la herencia.
Ayuda familiar
Lo que quieren saber: si es donación o préstamo y de dónde sale.
Lo que aportas: documento de donación o contrato de préstamo y prueba del origen.
Dinero del extranjero
Lo que quieren saber: origen y recorrido hasta tu cuenta española.
Lo que aportas: dossier de origen de fondos con documentos apostillados o legalizados.
Errores que complican la compra
Son los fallos que más a menudo frenan una compraventa.
- Ingresos familiares sin documento de donación o préstamo.
- Pagar la señal en efectivo o desde una cuenta de otra persona.
- Mover el dinero entre muchas cuentas justo antes de la firma.
- Traer dinero del extranjero sin la justificación preparada.
- Fraccionar los pagos para que parezcan más pequeños.
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Cuéntanos de dónde sale el dinero de la compra, cuánto es y cuándo firmas, y te decimos qué documentos necesitas.
El origen de los fondos en la compra de vivienda y la Ley 10/2010
Actualizado el 16 de octubre de 2026
La Ley 10/2010 obliga a los bancos, a los notarios, a los registradores y a los profesionales inmobiliarios a conocer el origen de los fondos de una compraventa. Además, la Ley del Notariado exige que la escritura identifique los medios de pago, y la Ley Hipotecaria impide inscribir la compra si no se identifican.
Quién lo pide
Son sujetos obligados los bancos, los notarios y registradores, y los promotores y profesionales de la intermediación inmobiliaria (art. 2.1 de la Ley 10/2010). Cada uno aplica sus propias medidas de diligencia debida, incluido el origen de los fondos (art. 6). Las obligaciones de las inmobiliarias las contamos en prevención del blanqueo en inmobiliarias.
La escritura
El art. 24 de la Ley del Notariado exige identificar en la escritura cuánto se pagó, cuándo y cómo. Si hubo efectivo traído del extranjero, el notario incorpora la declaración previa de movimiento de medios de pago, y si no se aporta, lo hace constar y lo comunica al órgano centralizado del notariado.
El Registro
Si las partes se niegan a identificar los medios de pago, la escritura no se inscribe (art. 254.3 de la Ley Hipotecaria). El defecto se subsana con una nueva escritura que los identifique (art. 254.4).
El documento formal
A veces el banco o la notaría piden un documento que resuma y acredite el origen de los fondos. Lo explicamos en certificado de origen de fondos, y puedes ver un ejemplo en modelo de certificado de origen de fondos.
Dónde encaja
Si el dinero ya está retenido, mira qué hacer con un bloqueo bancario en la compraventa. Si compras como inversor o a través de una sociedad, te interesa la due diligence inmobiliaria, y si el dinero viene de fuera, el origen de fondos internacional.