DiagnosticPhase 1
D’où vient votre argent
Nous déterminons quelle part du prix provient d’économies, d’une vente, d’un héritage, d’un prêt ou de l’étranger, et ce qu’il faut prouver dans chaque cas.
Le point de départ.
Origine des fonds pour acheter un bien immobilier en Espagne
Pour acheter un bien immobilier en Espagne, vous devrez expliquer d’où vient l’argent : à la banque qui paie, au notaire qui authentifie l’acte et, le cas échéant, à l’agence immobilière. Tous trois appliquent la loi 10/2010. Nous préparons la justification de l’origine des fonds et, si on vous la demande, un document formel pour la banque et l’étude notariale.
Vous achetez un bien ? Nous vous disons quoi justifier
Dites-nous d’où vient l’argent, quel en est le montant et quand vous signez, et nous vous indiquons les documents nécessaires.
- Réponse sous 24 h
- Sans engagement
- Confidentiel
- Qui vous le demande
- Banque, notaire et agence immobilière
- Moyens de paiement
- Mentionnés dans l’acte
- Espèces avec des professionnels
- Moins de 1 000 €
- Espèces venant de l’étranger
- À déclarer dès 10 000 €
Comment nous vous aidons
La justification de vos fonds, prête avant la signature
Nous organisons la preuve de l’origine de votre argent pour que la banque, le notaire et l’agence immobilière l’acceptent sans vous demander davantage.
PreuvesPhase 2
Les documents de chaque source
Nous réunissons bulletins de salaire, déclarations de revenus, actes, documents d’héritage, contrats de prêt et relevés.
Documents datés et signés.
ParcoursPhase 3
Le parcours jusqu’au paiement
Nous documentons comment l’argent arrive sur le compte depuis lequel sont payés l’acompte et le prix.
Sans rupture dans la chaîne.
ÉtrangerPhase 4
Si l’argent vient de l’étranger
Nous préparons la justification avant l’envoi, avec des documents apostillés ou légalisés et traduits.
Sans blocage à l’arrivée.
DocumentPhase 5
Pour la banque et le notaire
Si on vous le demande, nous préparons un document formel qui résume et atteste l’origine des fonds, avec les pièces annexées.
Une explication claire et ordonnée.
SignaturePhase 6
Jusqu’à l’acte
Nous vérifions que les justificatifs de tous les paiements sont prêts pour que l’acte identifie les moyens de paiement.
Pas de mauvaise surprise chez le notaire.
Cas fréquents
D’où vient l’argent de votre achat
Chaque source d’argent se prouve avec des documents différents.
Économies
Vous payez avec vos économies
Bulletins de salaire, déclarations de revenus et relevés expliquent comment vous avez constitué cet argent.
Vente
Vous vendez un autre bien pour acheter celui-ci
L’acte de vente et l’encaissement du prix sont la preuve centrale.
Famille
Votre famille vous aide
Une donation ou un prêt familial doivent être documentés, avec la preuve de l’origine de l’argent de la personne qui vous le donne.
Étranger
L’argent vient d’un autre pays
Il faut le justifier avant de l’envoyer, avec des documents valables en Espagne.
Ce que dit la norme
L’achat immobilier et le blanchiment, en chiffres
Données issues de la loi 10/2010, de la loi du Notariat, de la loi hypothécaire et de la loi 7/2012.
Art. 6 loi 10/2010
Origine
La banque surveille vos opérations pendant toute la relation, y compris l’origine des fonds.
Art. 24 loi du Notariat
Moyens de paiement
L’acte identifie combien a été payé, quand et comment : virement, chèque ou espèces.
Art. 254.3 loi hypothécaire
Sans inscription
Si les parties refusent d’identifier les moyens de paiement, l’acte n’est pas inscrit.
Art. 2.1 loi 10/2010
Entités assujetties
Banques, notaires, conservateurs, promoteurs et agences immobilières appliquent la loi 10/2010.
Art. 7 loi 7/2012
1 000 €
Limite de paiement en espèces lorsque l’une des parties est un entrepreneur ou un professionnel ; 10 000 euros pour les particuliers sans domicile fiscal en Espagne.
Art. 34 loi 10/2010
10 000 €
Entrer en Espagne avec des espèces pour ce montant ou plus oblige à les déclarer au préalable ; le notaire intègre cette déclaration.
Vous signez bientôt et l’argent n’est pas encore justifié ?
Nous vous disons quels documents sont nécessaires et nous les organisons pour la banque et le notaire.
Questions fréquentes
Origine des fonds pour un achat immobilier : questions fréquentes
Qui va me demander de justifier l’argent de l’achat ?
Jusqu’à trois entités assujetties à la loi 10/2010 : la banque depuis laquelle vous payez, le notaire qui authentifie l’acte et, le cas échéant, l’agence immobilière ou le promoteur. Tous trois doivent connaître l’origine des fonds, et il est courant qu’ils demandent des documents similaires.
Quels documents permettent de justifier l’origine de l’argent ?
Cela dépend de la source : bulletins de salaire et déclarations de revenus pour les économies ; l’acte de vente si vous vendez un autre bien ; le document d’héritage ou de donation ; le contrat de prêt si l’on vous prête l’argent ; et les relevés qui montrent comment l’argent arrive sur le compte depuis lequel vous payez.
Que demande exactement le notaire ?
L’acte doit identifier les moyens de paiement : combien a été payé, avant ou au moment de la signature, et comment — virement, chèque bancaire ou non, nominatif ou au porteur, ou espèces — (art. 24 de la loi du Notariat). Le notaire peut en outre demander les informations nécessaires pour appliquer la loi 10/2010 (art. 19.2).
Ai-je besoin d’un certificat d’origine des fonds ?
Pas toujours. Souvent, des documents bien organisés suffisent. Mais si la banque ou le notaire vous demandent un document formel qui résume et atteste l’origine, nous le préparons : nous l’expliquons dans certificat d’origine des fonds.
Et si ma famille m’aide à payer ?
Il faut le documenter. S’il s’agit d’une donation, avec l’acte de donation ; s’il s’agit d’un prêt, avec un contrat et un échéancier de remboursement. Et dans les deux cas, avec la preuve de la manière dont la personne qui vous aide a obtenu cet argent. Un virement familial sans justificatifs est l’une des causes de blocage les plus fréquentes.
Puis-je payer une partie du bien en espèces ?
Si le vendeur est un entrepreneur ou un professionnel — un promoteur, par exemple —, vous ne pouvez pas payer en espèces 1 000 euros ou plus ; 10 000 euros si vous payez en tant que particulier sans domicile fiscal en Espagne (art. 7 de la loi 7/2012). Dans tous les cas, l’acte indiquera comment le paiement a été effectué.
Que se passe-t-il si je fais venir l’argent de l’étranger ?
Il faut le justifier avant de l’envoyer, pour que le virement ne reste pas bloqué. Si vous l’apportez en espèces, entrer en Espagne avec 10 000 euros ou plus oblige à le déclarer au préalable (art. 34 de la loi 10/2010), et le notaire intègre cette déclaration à l’acte.
Que se passe-t-il si l’origine n’est pas justifiée ?
La banque n’exécutera pas le paiement (art. 7.3 de la loi 10/2010), le notaire peut refuser d’authentifier l’acte pour juste motif (art. 19.2) et, si les moyens de paiement ne sont pas identifiés, l’acte n’est pas inscrit (art. 254.3 de la loi hypothécaire). Si cela vous est déjà arrivé, voyez ce qu’il faut faire face à un blocage bancaire lors de l’achat.
Guide opérationnel
Comment justifier l’origine de l’argent de votre bien
Une bonne justification répond à trois questions : d’où vient l’argent, comment il arrive sur le compte et comment il est payé.
Prouvez d’où il vient
Économies, vente, héritage, prêt ou argent de l’étranger : chaque source, avec ses documents.
Prouvez comment il arrive
Des relevés qui montrent le chemin de l’argent jusqu’au compte depuis lequel vous payez.
Identifiez chaque paiement
Acompte et prix, avec leur justificatif : c’est ce que l’acte mentionnera.
Votre justification en 10 étapes
- Calculez combien vous paierez et de quelles sources provient chaque partie de l’argent.
- Rassemblez bulletins de salaire, déclarations de revenus et relevés si vous payez avec vos économies.
- Si vous vendez un autre bien, conservez l’acte de vente et le justificatif d’encaissement.
- Si votre famille vous aide, documentez la donation ou le prêt et l’origine de cet argent.
- Si vous demandez un prêt hypothécaire, déterminez clairement quelle part du prix vous payez avec des fonds propres : c’est celle que vous devrez justifier.
- Si l’argent vient de l’étranger, préparez la justification avant de l’envoyer.
- Payez l’acompte par virement depuis un compte à votre nom et conservez le justificatif.
- Remettez les documents à la banque avant de demander le chèque ou le virement du prix.
- Apportez chez le notaire les justificatifs de tous les paiements, y compris l’acompte.
- Gardez une copie de tout : l’agence immobilière peut aussi vous la demander.
Source : loi 10/2010 (art. 2, 6, 7, 19 et 34), loi du Notariat (art. 24), loi hypothécaire (art. 254) et loi 7/2012 (art. 7).
Dictionnaire opérationnel
Notions clés de l’origine des fonds dans un achat
Ces termes figurent dans les demandes de la banque, du notaire et de l’agence immobilière.
OriginePreuve
Origine des fonds
D’où vient l’argent avec lequel le bien est payé.
Art. 6 de la loi 10/2010.
Entité assujettieLoi 10/2010
Entité assujettie
Celui qui doit appliquer la loi 10/2010 : banques, notaires, conservateurs, promoteurs et agences immobilières.
Art. 2.1 loi 10/2010.
DDCObligation
Mesures de vigilance
Mesures permettant d’identifier le client et de vérifier ses opérations.
Art. 3 à 7 de la loi 10/2010.
Moyens de paiementActe
Identification des moyens de paiement
Mention dans l’acte du montant payé, du moment et de la manière.
Art. 24 loi du Notariat.
AcompteArras
Acompte ou arras
Somme versée à la signature du contrat préalable ; elle est aussi identifiée dans l’acte.
De préférence par virement.
DonationFamille
Donation
Remise d’argent sans obligation de le rendre ; elle doit être documentée.
Avec preuve de l’origine.
PrêtFamille
Prêt familial
Remise d’argent qui est remboursé ; il faut un contrat et un échéancier de remboursement.
Avec preuve de l’origine.
InscriptionRegistre
Fermeture du registre
L’acte n’est pas inscrit si l’identification des moyens de paiement a été refusée.
Art. 254.3 loi hypothécaire.
EspècesLimite
Limite des paiements en espèces
Moins de 1 000 euros si une partie est un entrepreneur ou un professionnel ; 10 000 euros pour les particuliers non-résidents.
Art. 7 loi 7/2012.
Playbook
Ce que l’on vous demande selon l’origine de l’argent
Économies
Ce qu’ils veulent savoir : comment vous avez constitué ce solde.
Ce que vous fournissez : bulletins de salaire, déclarations de revenus et relevés.
Vente d’un autre bien
Ce qu’ils veulent savoir : que l’argent provient bien de cette vente.
Ce que vous fournissez : acte de vente et justificatif d’encaissement.
Héritage
Ce qu’ils veulent savoir : que l’argent vous revient au titre de l’héritage.
Ce que vous fournissez : acte ou document d’acceptation de la succession.
Aide familiale
Ce qu’ils veulent savoir : s’il s’agit d’une donation ou d’un prêt et d’où vient l’argent.
Ce que vous fournissez : acte de donation ou contrat de prêt et preuve de l’origine.
Argent venant de l’étranger
Ce qu’ils veulent savoir : l’origine et le parcours jusqu’à votre compte espagnol.
Ce que vous fournissez : dossier d’origine des fonds avec documents apostillés ou légalisés.
Erreurs qui compliquent l’achat
Ce sont les défauts qui freinent le plus souvent une vente.
- Virements familiaux sans acte de donation ni contrat de prêt.
- Payer l’acompte en espèces ou depuis le compte d’une autre personne.
- Déplacer l’argent entre de nombreux comptes juste avant la signature.
- Faire venir de l’argent de l’étranger sans justification préparée.
- Fractionner les paiements pour qu’ils paraissent plus petits.
Contact
Réserver un appel
Dites-nous d’où vient l’argent de l’achat, quel en est le montant et quand vous signez, et nous vous indiquons les documents nécessaires.
L’origine des fonds dans l’achat d’un bien immobilier et la loi 10/2010
Mis à jour le 16 octobre 2026
La loi 10/2010 oblige les banques, les notaires, les conservateurs et les professionnels de l’immobilier à connaître l’origine des fonds d’une vente. En outre, la loi du Notariat exige que l’acte identifie les moyens de paiement, et la loi hypothécaire empêche d’inscrire l’achat s’ils ne sont pas identifiés.
Qui le demande
Sont des entités assujetties les banques, les notaires et conservateurs, ainsi que les promoteurs et les professionnels de l’intermédiation immobilière (art. 2.1 de la loi 10/2010). Chacun applique ses propres mesures de vigilance, y compris sur l’origine des fonds (art. 6). Les obligations des agences immobilières sont exposées dans lutte contre le blanchiment dans les agences immobilières.
L’acte
L’art. 24 de la loi du Notariat exige d’identifier dans l’acte combien a été payé, quand et comment. Si des espèces ont été apportées de l’étranger, le notaire intègre la déclaration préalable de mouvement de moyens de paiement ; si elle n’est pas fournie, il le fait constater et le communique à l’organe centralisé du notariat.
Le registre
Si les parties refusent d’identifier les moyens de paiement, l’acte n’est pas inscrit (art. 254.3 de la loi hypothécaire). Le défaut se corrige par un nouvel acte qui les identifie (art. 254.4).
Le document formel
Parfois, la banque ou le notaire demandent un document qui résume et atteste l’origine des fonds. Nous l’expliquons dans certificat d’origine des fonds, et vous pouvez voir un exemple dans modèle de certificat d’origine des fonds.
Où cela s’inscrit
Si l’argent est déjà retenu, voyez ce qu’il faut faire face à un blocage bancaire lors de l’achat. Si vous achetez en tant qu’investisseur ou par l’intermédiaire d’une société, la due diligence immobilière vous intéressera, et si l’argent vient de l’étranger, l’origine des fonds à l’international.