DiagnósticoFase 1
De onde vem o seu dinheiro
Vemos qual parte do preço vem de poupança, de uma venda, de uma herança, de um empréstimo ou do exterior, e o que é preciso provar em cada caso.
O ponto de partida.
Origem dos fundos para comprar imóvel na Espanha
Para comprar um imóvel na Espanha, você terá de explicar de onde vem o dinheiro: ao banco que faz o pagamento, ao notário que autoriza a escritura e, se houver, à imobiliária. Os três aplicam a Lei 10/2010. Preparamos a comprovação da origem dos fundos e, se ela for exigida, um documento formal para o banco e o cartório.
Vai comprar um imóvel? Dizemos o que você precisa comprovar
Conte-nos de onde vem o dinheiro, quanto é e quando você assina, e diremos quais documentos você precisa.
- Resposta em 24 h
- Sem compromisso
- Confidencial
- Quem exige
- Banco, cartório e imobiliária
- Meios de pagamento
- Constam na escritura
- Dinheiro em espécie com empresas
- Menos de € 1.000
- Dinheiro em espécie do exterior
- Declarar a partir de € 10.000
Como ajudamos você
A comprovação dos seus fundos, pronta antes da assinatura
Organizamos a prova da origem do seu dinheiro para que o banco, o cartório e a imobiliária a aceitem sem pedir mais nada.
ProvasFase 2
Os documentos de cada fonte
Reunimos holerites, declarações de imposto de renda, escrituras, documentos de herança, contratos de empréstimo e extratos.
Documentos com data e assinatura.
PercursoFase 3
O caminho até o pagamento
Documentamos como o dinheiro chega à conta da qual são pagos o sinal e o preço.
Sem lacunas na cadeia.
ExteriorFase 4
Se o dinheiro vem de fora
Preparamos a comprovação antes do envio, com documentos apostilados ou legalizados e traduzidos.
Sem bloqueios na chegada.
DocumentoFase 5
Para o banco e o cartório
Se for exigido, preparamos um documento formal que resume e comprova a origem dos fundos, com a documentação anexa.
Uma explicação organizada.
AssinaturaFase 6
Até a escritura
Verificamos se os comprovantes de todos os pagamentos estão prontos para que a escritura identifique os meios de pagamento.
Sem surpresas no cartório.
Casos habituais
De onde vem o dinheiro da sua compra
Cada fonte de dinheiro se prova com documentos diferentes.
Poupança
Você paga com a sua poupança
Holerites, declarações de imposto de renda e extratos explicam como você juntou o dinheiro.
Venda
Você vende outro imóvel para comprar este
A escritura da venda e o recebimento do preço são a prova central.
Família
Sua família ajuda você
Uma doação ou um empréstimo familiar precisam estar documentados, com a prova da origem do dinheiro de quem o dá a você.
Exterior
O dinheiro vem de outro país
É preciso comprová-lo antes de enviá-lo, com documentos válidos na Espanha.
O que diz a norma
A compra de imóvel e a lavagem de dinheiro, em números
Dados da Lei 10/2010, da Lei do Notariado, da Lei Hipotecária e da Lei 7/2012.
Art. 6 da Lei 10/2010
Origem
O banco monitora as suas operações durante toda a relação, incluindo a origem dos fundos.
Art. 24 da Lei do Notariado
Meios de pagamento
A escritura identifica quanto foi pago, quando e como: transferência, cheque ou dinheiro em espécie.
Art. 254.3 da Lei Hipotecária
Sem registro
Se as partes se recusam a identificar os meios de pagamento, a escritura não é registrada.
Art. 2.1 da Lei 10/2010
Sujeitos obrigados
Bancos, notários, registradores, incorporadoras e imobiliárias aplicam a Lei 10/2010.
Art. 7 da Lei 7/2012
€ 1.000
Limite de pagamento em dinheiro em espécie quando uma das partes é empresário ou profissional; € 10.000 para pessoas físicas sem domicílio fiscal na Espanha.
Art. 34 da Lei 10/2010
€ 10.000
Entrar na Espanha com dinheiro em espécie nesse valor ou mais obriga a declará-lo antes; o notário incorpora essa declaração à escritura.
Vai assinar em breve e ainda não comprovou o dinheiro?
Dizemos quais documentos você precisa e os organizamos para o banco e o cartório.
Perguntas frequentes
Origem dos fundos para comprar imóvel na Espanha: dúvidas frequentes
Quem vai me pedir para comprovar o dinheiro da compra?
Até três sujeitos obrigados da Lei 10/2010: o banco de onde você paga, o notário que autoriza a escritura e, se participar, a imobiliária ou a incorporadora. Os três precisam conhecer a origem dos fundos, e é comum que peçam documentos parecidos.
Quais documentos servem para comprovar a origem do dinheiro?
Depende de onde ele vem: holerites e declarações de imposto de renda para a poupança; a escritura de venda se você vender outro imóvel; o documento de herança ou doação; o contrato de empréstimo se alguém emprestar o dinheiro a você; e os extratos que mostram como ele chega à conta da qual você paga.
O que exatamente o notário pede?
A escritura precisa identificar os meios de pagamento: quanto foi pago, se antes ou no momento da assinatura, e como — transferência, cheque bancário ou não, nominativo ou ao portador, ou dinheiro em espécie — (art. 24 da Lei do Notariado). O notário pode, além disso, pedir os dados de que precisar para aplicar a Lei 10/2010 (art. 19.2).
Preciso de um certificado de origem dos fundos?
Nem sempre. Muitas vezes basta a documentação organizada. Mas, se o banco ou o cartório pedirem um documento formal que resuma e comprove a origem, nós o preparamos: explicamos isso em certificado de origem dos fundos.
E se a minha família me ajudar a pagar?
É preciso documentar. Se for uma doação, com o documento da doação; se for um empréstimo, com um contrato e um plano de devolução. E, nos dois casos, com a prova de como quem dá o dinheiro o obteve. Um depósito familiar sem documentos é um dos motivos mais comuns de bloqueio.
Posso pagar parte do imóvel em dinheiro em espécie?
Se o vendedor for empresário ou profissional — uma incorporadora, por exemplo —, você não pode pagar em espécie € 1.000 ou mais; o limite é de € 10.000 se você pagar como pessoa física sem domicílio fiscal na Espanha (art. 7 da Lei 7/2012). Em qualquer caso, a escritura registrará como foi feito o pagamento.
O que acontece se eu trouxer o dinheiro do exterior?
É preciso comprovar a origem antes de enviá-lo, para que a transferência não fique parada. Se você trouxer dinheiro em espécie, entrar na Espanha com € 10.000 ou mais obriga a declará-lo antes (art. 34 da Lei 10/2010), e o notário incorpora essa declaração à escritura.
O que acontece se a origem não for comprovada?
O banco não executará o pagamento (art. 7.3 da Lei 10/2010), o notário pode se recusar a autorizar a escritura por justa causa (art. 19.2) e, se os meios de pagamento não forem identificados, a escritura não é registrada (art. 254.3 da Lei Hipotecária). Se isso já aconteceu com você, veja o que fazer em caso de bloqueio bancário na compra e venda.
Guia operacional
Como comprovar a origem do dinheiro do seu imóvel
Uma boa comprovação responde a três perguntas: de onde vem o dinheiro, como ele chega à conta e como é feito o pagamento.
Prove de onde vem
Poupança, venda, herança, empréstimo ou dinheiro do exterior: cada fonte, com seus documentos.
Prove como chega
Extratos que mostram o caminho do dinheiro até a conta da qual você paga.
Identifique cada pagamento
Sinal e preço, com o respectivo comprovante: é o que a escritura vai registrar.
Sua comprovação em 10 passos
- Calcule quanto você vai pagar e de quais fontes vem cada parte do dinheiro.
- Reúna holerites, declarações de imposto de renda e extratos se você pagar com poupança.
- Se você vender outro imóvel, guarde a escritura de venda e o comprovante do recebimento.
- Se a sua família ajudar você, documente a doação ou o empréstimo e a origem desse dinheiro.
- Se você pedir financiamento imobiliário, tenha claro qual parte do preço paga com recursos próprios: é ela que você terá de comprovar.
- Se o dinheiro vier do exterior, prepare a comprovação antes de enviá-lo.
- Pague o sinal por transferência a partir de uma conta em seu nome e guarde o comprovante.
- Entregue a documentação ao banco antes de pedir o cheque ou a transferência do preço.
- Leve ao cartório os comprovantes de todos os pagamentos, incluindo o sinal.
- Guarde cópia de tudo: a imobiliária também pode pedir.
Fonte: Lei 10/2010 (arts. 2, 6, 7, 19 e 34), Lei do Notariado (art. 24), Lei Hipotecária (art. 254) e Lei 7/2012 (art. 7).
Glossário prático
Conceitos-chave da origem dos fundos em uma compra
Estes termos aparecem nos pedidos do banco, do cartório e da imobiliária.
OrigemProva
Origem dos fundos
De onde vem o dinheiro com que se paga o imóvel.
Art. 6 da Lei 10/2010.
Sujeito obrigadoLei 10/2010
Sujeito obrigado
Quem tem de aplicar a Lei 10/2010: bancos, notários, registradores, incorporadoras e imobiliárias.
Art. 2.1 da Lei 10/2010.
DDCObrigação
Diligência devida
Medidas com as quais o cliente é identificado e suas operações são verificadas.
Arts. 3 a 7 da Lei 10/2010.
Meios de pagamentoEscritura
Identificação dos meios de pagamento
Registro na escritura de quanto foi pago, quando e como.
Art. 24 da Lei do Notariado.
SinalArras
Sinal ou arras
Valor entregue ao assinar o contrato preliminar; também é identificado na escritura.
De preferência por transferência.
DoaçãoFamília
Doação
Entrega de dinheiro sem obrigação de devolvê-lo; precisa estar documentada.
Com prova da origem.
EmpréstimoFamília
Empréstimo familiar
Entrega de dinheiro que será devolvido; exige contrato e plano de devolução.
Com prova da origem.
InscriçãoRegistro
Bloqueio registral
A escritura não é registrada se a identificação dos meios de pagamento foi recusada.
Art. 254.3 da Lei Hipotecária.
EspécieLimite
Limite de pagamentos em dinheiro em espécie
Menos de € 1.000 se uma das partes for empresário ou profissional; € 10.000 para pessoas físicas não residentes.
Art. 7 da Lei 7/2012.
Playbook
O que pedem a você conforme a origem do dinheiro
Poupança
O que querem saber: como você juntou esse saldo.
O que você apresenta: holerites, declarações de imposto de renda e extratos.
Venda de outro imóvel
O que querem saber: que o dinheiro vem dessa venda.
O que você apresenta: escritura de venda e comprovante do recebimento.
Herança
O que querem saber: que o dinheiro cabe a você pela herança.
O que você apresenta: escritura ou documento de aceitação da herança.
Ajuda familiar
O que querem saber: se é doação ou empréstimo e de onde vem o dinheiro.
O que você apresenta: documento de doação ou contrato de empréstimo e prova da origem.
Dinheiro do exterior
O que querem saber: origem e percurso até a sua conta espanhola.
O que você apresenta: dossiê de origem dos fundos com documentos apostilados ou legalizados.
Erros que complicam a compra
São as falhas que com mais frequência travam uma compra e venda.
- Depósitos de familiares sem documento de doação ou empréstimo.
- Pagar o sinal em dinheiro em espécie ou a partir de uma conta de outra pessoa.
- Movimentar o dinheiro entre muitas contas pouco antes da assinatura.
- Trazer dinheiro do exterior sem a comprovação preparada.
- Fracionar os pagamentos para que pareçam menores.
Contato
Agendar uma ligação
Conte-nos de onde vem o dinheiro da compra, quanto é e quando você assina, e diremos quais documentos você precisa.
A origem dos fundos na compra de imóvel e a Lei 10/2010
Atualizado em 16 de outubro de 2026
A Lei 10/2010 obriga os bancos, os notários, os registradores e os profissionais do setor imobiliário a conhecer a origem dos fundos de uma compra e venda. Além disso, a Lei do Notariado exige que a escritura identifique os meios de pagamento, e a Lei Hipotecária impede o registro da compra se eles não forem identificados.
Quem exige
São sujeitos obrigados os bancos, os notários e registradores, e os incorporadores e profissionais da intermediação imobiliária (art. 2.1 da Lei 10/2010). Cada um aplica as suas próprias medidas de diligência devida, incluindo a origem dos fundos (art. 6). Explicamos as obrigações das imobiliárias em prevenção à lavagem de dinheiro em imobiliárias.
A escritura
O art. 24 da Lei do Notariado exige identificar na escritura quanto foi pago, quando e como. Se houve dinheiro em espécie trazido do exterior, o notário incorpora a declaração prévia de movimentação de meios de pagamento e, se ela não for apresentada, faz constar esse fato e o comunica ao órgão centralizado do notariado.
O Registro
Se as partes se recusam a identificar os meios de pagamento, a escritura não é registrada (art. 254.3 da Lei Hipotecária). O defeito é sanado com uma nova escritura que os identifique (art. 254.4).
O documento formal
Às vezes, o banco ou o cartório pedem um documento que resuma e comprove a origem dos fundos. Explicamos isso em certificado de origem dos fundos, e você pode ver um exemplo em modelo de certificado de origem dos fundos.
Onde se encaixa
Se o dinheiro já está retido, veja o que fazer em caso de bloqueio bancário na compra e venda. Se você compra como investidor ou por meio de uma empresa, interessa a você a due diligence imobiliária e, se o dinheiro vem de fora, a origem dos fundos internacional.