DiagnosiFase 1
Da dove arriva il tuo denaro
Verifichiamo quale parte del prezzo arriva da risparmi, da una vendita, da un’eredità, da un prestito o dall’estero, e cosa va provato in ciascun caso.
Il punto di partenza.
Origine dei fondi per l’acquisto di una casa in Spagna
Per comprare una casa in Spagna dovrai spiegare da dove arriva il denaro: alla banca che paga, al notaio che autorizza l’atto e, se c’è, all’agenzia immobiliare. Tutti e tre applicano la Legge 10/2010. Prepariamo la giustificazione dell’origine dei fondi e, se te lo chiedono, un documento formale per la banca e per lo studio notarile.
Stai per comprare casa? Ti diciamo cosa devi giustificare
Raccontaci da dove arriva il denaro, quanto è e quando firmi, e ti diciamo di quali documenti hai bisogno.
- Risposta entro 24 ore
- Senza impegno
- Riservato
- Chi te lo chiede
- Banca, notaio e agenzia immobiliare
- Mezzi di pagamento
- Indicati nell’atto
- Contanti con imprenditori
- Meno di 1.000 €
- Contanti dall’estero
- Dichiarazione da 10.000 €
Come ti aiutiamo
La giustificazione dei tuoi fondi, pronta prima della firma
Mettiamo in ordine la prova dell’origine del tuo denaro perché la banca, lo studio notarile e l’agenzia immobiliare la accettino senza chiederti altro.
ProveFase 2
I documenti di ogni fonte
Raccogliamo buste paga, dichiarazioni dei redditi, atti, documenti di successione, contratti di prestito ed estratti conto.
Documenti datati e firmati.
PercorsoFase 3
Il percorso fino al pagamento
Documentiamo come il denaro arriva sul conto da cui si pagano la caparra e il prezzo.
Nessun vuoto nella catena.
EsteroFase 4
Se il denaro arriva dall’estero
Prepariamo la giustificazione prima dell’invio, con documenti apostillati o legalizzati e tradotti.
Nessun blocco all’arrivo.
DocumentoFase 5
Per la banca e per lo studio notarile
Se te lo chiedono, prepariamo un documento formale che riassume e attesta l’origine dei fondi, con la documentazione allegata.
Una spiegazione ordinata.
FirmaFase 6
Fino all’atto
Verifichiamo che le ricevute di tutti i pagamenti siano pronte, in modo che l’atto identifichi i mezzi di pagamento.
Nessuna sorpresa dal notaio.
Casi frequenti
Da dove arriva il denaro del tuo acquisto
Ogni fonte di denaro si prova con documenti diversi.
Risparmi
Paghi con i tuoi risparmi
Buste paga, dichiarazioni dei redditi ed estratti conto spiegano come hai messo insieme il denaro.
Vendita
Vendi un’altra casa per comprare questa
L’atto di vendita e l’incasso del prezzo sono la prova principale.
Famiglia
Ti aiuta la tua famiglia
Una donazione o un prestito familiare devono essere documentati, con la prova dell’origine del denaro di chi te lo dà.
Estero
Il denaro arriva da un altro Paese
Va giustificato prima di inviarlo, con documenti validi in Spagna.
Cosa dice la norma
L’acquisto di una casa e il riciclaggio di denaro, in cifre
Dati della Legge 10/2010, della Legge sul Notariato, della Legge Ipotecaria e della Legge 7/2012.
Art. 6 Legge 10/2010
Origine
La banca controlla le tue operazioni per tutta la durata del rapporto, compresa l’origine dei fondi.
Art. 24 Legge sul Notariato
Mezzi di pagamento
L’atto indica quanto è stato pagato, quando e come: bonifico, assegno o contanti.
Art. 254.3 Legge Ipotecaria
Nessuna registrazione
Se le parti rifiutano di identificare i mezzi di pagamento, l’atto non viene registrato.
Art. 2.1 Legge 10/2010
Soggetti obbligati
Banche, notai, conservatori del Registro, promotori e agenzie immobiliari applicano la Legge 10/2010.
Art. 7 Legge 7/2012
1.000 €
Limite ai pagamenti in contanti quando una delle parti è un imprenditore o un professionista; 10.000 euro per i privati senza domicilio fiscale in Spagna.
Art. 34 Legge 10/2010
10.000 €
Entrare in Spagna con contanti per questo importo o più obbliga a dichiararli prima; il notaio inserisce la dichiarazione nell’atto.
Firmi a breve e non hai ancora giustificato il denaro?
Ti diciamo di quali documenti hai bisogno e li mettiamo in ordine per la banca e per lo studio notarile.
Domande frequenti
Origine dei fondi per comprare casa: dubbi frequenti
Chi mi chiederà di giustificare il denaro dell’acquisto?
Fino a tre soggetti obbligati ai sensi della Legge 10/2010: la banca da cui paghi, il notaio che autorizza l’atto e, se interviene, l’agenzia immobiliare o il promotore. Tutti e tre devono conoscere l’origine dei fondi ed è frequente che chiedano documenti simili.
Quali documenti servono per giustificare l’origine del denaro?
Dipende da dove arriva: buste paga e dichiarazioni dei redditi per i risparmi; l’atto di vendita se vendi un’altra casa; il documento di eredità o donazione; il contratto di prestito se qualcuno ti presta il denaro; e gli estratti conto che mostrano come arriva sul conto da cui paghi.
Cosa chiede esattamente il notaio?
L’atto deve identificare i mezzi di pagamento: quanto è stato pagato, se prima o al momento della firma, e come (bonifico, assegno bancario o di altro tipo, nominativo o al portatore, oppure contanti) (art. 24 della Legge sul Notariato). Il notaio può inoltre chiedere i dati che gli servono per applicare la Legge 10/2010 (art. 19.2).
Mi serve un certificato di origine dei fondi?
Non sempre. Spesso basta la documentazione in ordine. Ma se la banca o lo studio notarile ti chiedono un documento formale che riassuma e attesti l’origine, lo prepariamo noi: ne parliamo nella pagina sul certificato di origine dei fondi.
E se mi aiuta la famiglia a pagare?
Va documentato. Se è una donazione, con il documento di donazione; se è un prestito, con un contratto e un piano di restituzione. E in entrambi i casi, con la prova di come ha ottenuto il denaro chi te lo dà. Un versamento familiare senza documenti è uno dei motivi più frequenti di blocco.
Posso pagare in contanti una parte della casa?
Se il venditore è un imprenditore o un professionista (ad esempio un promotore immobiliare), non puoi pagare in contanti 1.000 euro o più; 10.000 euro se paghi come privato senza domicilio fiscale in Spagna (art. 7 della Legge 7/2012). In ogni caso, l’atto riporterà come è stato effettuato il pagamento.
Cosa succede se porto il denaro dall’estero?
Va giustificato prima di inviarlo, perché il bonifico non resti fermo. Se lo porti in contanti, entrare in Spagna con 10.000 euro o più obbliga a dichiararlo prima (art. 34 della Legge 10/2010), e il notaio inserisce la dichiarazione nell’atto.
Cosa succede se l’origine non viene giustificata?
La banca non eseguirà il pagamento (art. 7.3 della Legge 10/2010), il notaio può rifiutarsi di autorizzare l’atto per giusta causa (art. 19.2) e, se i mezzi di pagamento non vengono identificati, l’atto non viene registrato (art. 254.3 della Legge Ipotecaria). Se ti è già successo, vedi cosa fare con un blocco bancario nella compravendita.
Guida operativa
Come giustificare l’origine del denaro per la tua casa
Una buona giustificazione risponde a tre domande: da dove arriva il denaro, come arriva sul conto e come viene pagato.
Prova da dove arriva
Risparmi, vendita, eredità, prestito o denaro dall’estero: ogni fonte, con i suoi documenti.
Prova come arriva
Estratti conto che mostrano il percorso del denaro fino al conto da cui paghi.
Identifica ogni pagamento
Caparra e prezzo, ciascuno con la sua ricevuta: è ciò che l’atto riporterà.
La tua giustificazione in 10 passi
- Calcola quanto pagherai e da quali fonti arriva ogni parte del denaro.
- Raccogli buste paga, dichiarazioni dei redditi ed estratti conto se paghi con i risparmi.
- Se vendi un’altra casa, conserva l’atto di vendita e la ricevuta dell’incasso.
- Se ti aiuta la famiglia, documenta la donazione o il prestito e l’origine di quel denaro.
- Se chiedi un mutuo, chiarisci quale parte del prezzo paghi con fondi propri: è quella che dovrai giustificare.
- Se il denaro arriva dall’estero, prepara la giustificazione prima di inviarlo.
- Paga la caparra con un bonifico da un conto a tuo nome e conserva la ricevuta.
- Consegna la documentazione alla banca prima di chiedere l’assegno o il bonifico del prezzo.
- Porta allo studio notarile le ricevute di tutti i pagamenti, compresa la caparra.
- Conserva una copia di tutto: potrebbe chiedertela anche l’agenzia immobiliare.
Fonte: Legge 10/2010 (artt. 2, 6, 7, 19 e 34), Legge sul Notariato (art. 24), Legge Ipotecaria (art. 254) e Legge 7/2012 (art. 7).
Glossario operativo
Concetti chiave dell’origine dei fondi in un acquisto
Questi termini compaiono nelle richieste della banca, dello studio notarile e dell’agenzia immobiliare.
OrigineProva
Origine dei fondi
Da dove arriva il denaro con cui si paga la casa.
Art. 6 Legge 10/2010.
Soggetto obbligatoLegge 10/2010
Soggetto obbligato
Chi deve applicare la Legge 10/2010: banche, notai, conservatori del Registro, promotori e agenzie immobiliari.
Art. 2.1 Legge 10/2010.
CDDObbligo
Adeguata verifica
Misure con cui si identifica il cliente e si controllano le sue operazioni.
Artt. 3–7 della Legge 10/2010.
Mezzi di pagamentoAtto
Identificazione dei mezzi di pagamento
Indicazione nell’atto di quanto è stato pagato, quando e come.
Art. 24 Legge sul Notariato.
CaparraArras
Caparra (señal o arras)
Importo che si consegna alla firma del contratto preliminare; viene identificato anche nell’atto.
Meglio con bonifico.
DonazioneFamiglia
Donazione
Consegna di denaro senza obbligo di restituzione; deve essere documentata.
Con prova dell’origine.
PrestitoFamiglia
Prestito familiare
Consegna di denaro che va restituito; richiede un contratto e un piano di restituzione.
Con prova dell’origine.
RegistrazioneRegistro
Chiusura del Registro (cierre registral)
L’atto non viene registrato se è stata rifiutata l’identificazione dei mezzi di pagamento.
Art. 254.3 Legge Ipotecaria.
ContantiLimite
Limite ai pagamenti in contanti
Meno di 1.000 euro se una parte è un imprenditore o un professionista; 10.000 euro per i privati non residenti.
Art. 7 Legge 7/2012.
Playbook
Cosa ti chiedono a seconda di dove arriva il denaro
Risparmi
Cosa vogliono sapere: come hai messo insieme quel saldo.
Cosa fornisci: buste paga, dichiarazioni dei redditi ed estratti conto.
Vendita di un’altra casa
Cosa vogliono sapere: che il denaro proviene da quella vendita.
Cosa fornisci: atto di vendita e ricevuta dell’incasso.
Eredità
Cosa vogliono sapere: che il denaro ti spetta in base all’eredità.
Cosa fornisci: atto o documento di accettazione dell’eredità.
Aiuto familiare
Cosa vogliono sapere: se è una donazione o un prestito e da dove arriva.
Cosa fornisci: documento di donazione o contratto di prestito e prova dell’origine.
Denaro dall’estero
Cosa vogliono sapere: origine e percorso fino al tuo conto spagnolo.
Cosa fornisci: dossier sull’origine dei fondi con documenti apostillati o legalizzati.
Errori che complicano l’acquisto
Sono gli errori che più spesso frenano una compravendita.
- Versamenti familiari senza documento di donazione o di prestito.
- Pagare la caparra in contanti o da un conto di un’altra persona.
- Spostare il denaro tra molti conti poco prima della firma.
- Portare denaro dall’estero senza avere pronta la giustificazione.
- Frazionare i pagamenti perché sembrino più piccoli.
Contatti
Prenota una chiamata
Raccontaci da dove arriva il denaro dell’acquisto, quanto è e quando firmi, e ti diciamo di quali documenti hai bisogno.
L’origine dei fondi nell’acquisto di una casa e la Legge 10/2010
Aggiornato al 16 ottobre 2026
La Legge 10/2010 obbliga le banche, i notai, i conservatori del Registro e i professionisti immobiliari a conoscere l’origine dei fondi di una compravendita. Inoltre, la Legge sul Notariato richiede che l’atto identifichi i mezzi di pagamento, e la Legge Ipotecaria impedisce di registrare l’acquisto se non vengono identificati.
Chi lo chiede
Sono soggetti obbligati le banche, i notai e i conservatori del Registro, e i promotori e i professionisti dell’intermediazione immobiliare (art. 2.1 della Legge 10/2010). Ciascuno applica le proprie misure di adeguata verifica della clientela, compresa l’origine dei fondi (art. 6). Gli obblighi delle agenzie immobiliari li spieghiamo in antiriciclaggio nelle agenzie immobiliari.
L’atto
L’art. 24 della Legge sul Notariato impone di identificare nell’atto quanto è stato pagato, quando e come. Se sono stati usati contanti portati dall’estero, il notaio inserisce la dichiarazione preventiva di movimento di mezzi di pagamento; se non viene presentata, lo fa constare e lo comunica all’organo centralizzato del notariato.
Il Registro
Se le parti rifiutano di identificare i mezzi di pagamento, l’atto non viene registrato (art. 254.3 della Legge Ipotecaria). Il difetto si sana con un nuovo atto che li identifichi (art. 254.4).
Il documento formale
A volte la banca o lo studio notarile chiedono un documento che riassuma e attesti l’origine dei fondi. Lo spieghiamo in certificato di origine dei fondi, e puoi vedere un esempio in modello di certificato di origine dei fondi.
Dove si inserisce
Se il denaro è già trattenuto, vedi cosa fare con un blocco bancario nella compravendita. Se compri come investitore o tramite una società, ti interessa la due diligence immobiliare, e se il denaro arriva da fuori, l’origine dei fondi internazionale.