DiagnosticPhase 1
Qui bloque, et pourquoi
Nous identifions si le blocage se situe à la banque de l’acheteur, à celle du vendeur ou dans un virement venu de l’étranger, et quelles informations manquent.
Le point de départ.
Blocage bancaire lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne
À quelques jours de la signature, la banque n’émet pas le chèque, retient le virement du prix ou bloque l’argent que vous venez de percevoir pour la vente. C’est presque toujours la même raison : elle doit connaître l’origine des fonds et, si elle ne peut pas la vérifier, la loi 10/2010 lui interdit d’exécuter l’opération (art. 7.3). Nous préparons la justification pour que la vente ne tombe pas à l’eau.
La banque a bloqué votre vente immobilière ? Voici quoi faire
Dites-nous si vous achetez ou vendez, la date de la signature et ce que la banque vous a dit, et nous vous orientons.
- Réponse sous 24 h
- Sans engagement
- Confidentiel
- Moyens de paiement dans l’acte
- Art. 24 de la loi sur le notariat
- Espèces avec des professionnels
- Moins de 1 000 €
- Paiements non identifiés
- Pas d’inscription
- Norme espagnole
- Art. 7.3 de la loi 10/2010
Comment nous vous aidons
Mener la signature à son terme
Dans une vente immobilière, le blocage a une date limite : celle de la signature. C’est pourquoi nous travaillons en parallèle avec la banque et avec l’étude notariale.
OriginePhase 2
D’où vient l’argent
Nous réunissons la preuve de l’origine des fonds : épargne, vente d’un autre bien, héritage, prêt ou argent venu de l’étranger.
Documents datés et signés.
ParcoursPhase 3
Comment l’argent arrive chez le notaire
Nous documentons le parcours de l’argent jusqu’au chèque ou au virement qui sera remis à la signature.
Sans rupture dans la chaîne.
DossierPhase 4
Un dossier pour la banque
Nous classons les justificatifs avec une explication claire de la vente, rédigée pour le service LCB-FT de la banque.
Prêt à être envoyé.
NotairePhase 5
Coordination avec le notaire
Nous préparons ce que le notaire va demander : l’identification des moyens de paiement et, si des espèces sont venues de l’étranger, leur déclaration.
Avant la signature.
SuiviPhase 6
Jusqu’à la libération de l’argent
Si la banque demande plus d’informations ou ne répond pas, nous préparons la réponse et, si nécessaire, la réclamation.
Jusqu’à la clôture du dossier.
Situations
Où une vente immobilière se bloque
Le blocage peut survenir avant, pendant ou après la signature.
Acheteur
Votre banque n’émet pas le chèque ni le virement
Avant de payer un tel montant, la banque veut savoir d’où proviennent les fonds de votre compte.
Étranger
L’argent venu de l’étranger n’arrive pas à temps
Un virement international destiné à l’achat peut rester bloqué dans une banque tant que son origine n’est pas justifiée.
Vendeur
La banque retient le prix que vous avez perçu
Si le versement ne correspond pas à votre profil, la banque peut vous demander l’acte de vente et l’explication de l’opération.
Notaire
Le notaire demande davantage d’informations
Le notaire est une entité assujettie à la loi 10/2010 et peut demander les données dont il a besoin avant d’authentifier l’acte.
Ce que dit la norme
L’achat immobilier et le blanchiment, en chiffres
Données issues de la loi 10/2010, de la loi sur le notariat, de la loi hypothécaire et de la loi 7/2012.
Art. 7.3 loi 10/2010
Sans opération
Si elle ne peut pas appliquer les mesures de vigilance, la banque n’exécute pas l’opération, sans engager sa responsabilité sauf enrichissement sans cause.
Art. 24 de la loi sur le notariat
Moyens de paiement
L’acte de vente indique combien a été payé, quand et comment : virement, chèque ou espèces.
Art. 254.3 de la loi hypothécaire
Sans inscription
Si les parties refusent d’identifier les moyens de paiement, l’acte n’est pas inscrit au registre.
Art. 19.2 de la loi 10/2010
Notaire
Le notaire peut refuser d’authentifier l’acte pour juste motif et recueille auprès du client les données dont il a besoin.
Art. 7 de la loi 7/2012
1 000 €
Plafond des paiements en espèces lorsqu’une des parties est un professionnel ; 10 000 euros pour les particuliers sans domicile fiscal en Espagne.
Art. 24 de la loi 10/2010
Confidentialité
La banque ne peut pas vous dire si elle a signalé votre opération au SEPBLAC ni si elle est en train de l’examiner.
Vous avez une date de signature et la banque ne libère pas l’argent ?
Nous examinons votre dossier et vous indiquons quels documents manquent et comment les présenter à temps.
Questions fréquentes
Blocage bancaire lors d’un achat immobilier : questions fréquentes
Pourquoi la banque bloque-t-elle l’argent de mon achat immobilier ?
Parce que la loi 10/2010 l’oblige à connaître l’origine des fonds de ses clients et à examiner les opérations qui ne correspondent pas à ce qu’elle sait d’eux (art. 6). Un achat immobilier représente souvent le montant le plus élevé qu’une personne manie dans sa vie, ce qui déclenche l’examen. Si la banque ne peut pas mener à bien les mesures de vigilance, elle n’exécute pas l’opération (art. 7.3).
Quels documents va-t-on me demander ?
Ceux qui prouvent d’où vient l’argent : relevés des derniers mois, bulletins de salaire ou déclarations de revenus, acte de vente d’un autre bien, documents d’héritage, contrat de prêt ou justificatifs du virement depuis l’étranger. Et, toujours, le contrat d’arras (contrato de arras, équivalent d’un compromis de vente avec acompte) ou le projet d’acte de vente.
La vente peut-elle tomber à cause du blocage ?
Elle peut être retardée et, si l’argent n’est pas disponible à temps, cela peut poser problème au regard de ce qui a été convenu dans les arras. C’est pourquoi il est préférable de préparer la justification avant de déplacer l’argent et de prévenir la banque suffisamment tôt. Si vous avez déjà une date de signature, nous travaillons en parallèle avec la banque et avec l’étude notariale.
Que demande le notaire au sujet du paiement ?
L’acte de vente doit identifier les moyens de paiement : combien a été payé, quand et comment — virement, chèque bancaire ou non, nominatif ou au porteur, ou espèces — (art. 24 de la loi sur le notariat). Si le paiement se fait avec des espèces apportées de l’étranger, le notaire joint la déclaration préalable de mouvement de moyens de paiement.
Que se passe-t-il si les moyens de paiement ne sont pas identifiés ?
Le notaire le fait constater et l’acte ne peut pas être inscrit au registre de la propriété (art. 254.3 de la loi hypothécaire). Il s’agit d’un défaut régularisable : on le corrige par un nouvel acte qui identifie tous les moyens de paiement (art. 254.4).
Peut-on payer un logement en espèces ?
Si l’une des parties est un professionnel — par exemple un promoteur —, on ne peut pas payer 1 000 euros ou plus en espèces ; le plafond passe à 10 000 euros si vous payez en tant que particulier sans domicile fiscal en Espagne (art. 7 de la loi 7/2012). Et même si le paiement a lieu entre particuliers, l’acte mentionnera comment il a été effectué.
La banque m’indiquera-t-elle pourquoi elle a bloqué l’argent ?
Pas toujours. L’art. 24 de la loi 10/2010 lui interdit de révéler qu’il a transmis des informations au SEPBLAC ou qu’il examine l’opération. En revanche, vous pouvez lui demander de préciser de quels documents il a besoin.
Puis-je réclamer si la banque ne répond pas ?
Oui. D’abord auprès du service clientèle de la banque : 15 jours ouvrables pour les services de paiement (art. 69 du décret-loi royal 19/2018) et un mois pour les autres sujets. S’il ne répond pas ou si vous n’êtes pas satisfait, auprès du service des réclamations de la Banque d’Espagne.
Guide opérationnel
Comment éviter le blocage avant la signature
La plupart des blocages sont évités si la banque dispose des documents avant l’arrivée de l’argent.
Préparez la justification
Réunissez la preuve de l’origine des fonds dès la signature des arras.
Prévenez la banque
Expliquez l’opération et remettez les documents avant de demander le chèque ou le virement.
Identifiez les paiements
L’acte mentionnera comment le prix a été payé : apportez les justificatifs de chaque paiement.
Votre achat immobilier en 10 étapes
- Conservez le contrat d’arras et le justificatif de l’acompte que vous avez versé.
- Dressez la liste de tous les comptes d’où partira l’argent de l’achat.
- Réunissez la preuve de l’origine : bulletins de salaire, vente d’un autre bien, héritage, prêt ou argent venu de l’étranger.
- Si l’argent vient de l’étranger, préparez la justification avant de l’envoyer.
- Remettez les documents à votre banque avant de demander le chèque ou le virement.
- Demandez à la banque de confirmer par écrit si elle a besoin d’autre chose.
- Si votre banque ou celle du vendeur retient l’argent, demandez par écrit ce qui manque.
- Apportez chez le notaire les justificatifs de tous les paiements, y compris l’acompte.
- Si des espèces ont été apportées de l’étranger, fournissez leur déclaration préalable.
- Si la banque ne répond pas à temps, adressez une réclamation à son service clientèle, puis à la Banque d’Espagne.
Source : loi 10/2010 (art. 6, 7, 19 et 24), loi sur le notariat (art. 24), loi hypothécaire (art. 254), loi 7/2012 (art. 7) et décret-loi royal 19/2018 (art. 69).
Dictionnaire opérationnel
Notions clés d’un blocage lors d’une vente immobilière
Ces termes reviennent dans les demandes de la banque, chez le notaire et dans la loi 10/2010.
OriginePreuve
Origine des fonds
D’où provient l’argent avec lequel le logement est payé.
Art. 6 de la loi 10/2010.
DDCObligation
Mesures de vigilance
Mesures par lesquelles la banque identifie le client et vérifie ses opérations.
Art. 3 à 7 de la loi 10/2010.
Moyens de paiementActe
Identification des moyens de paiement
Mention dans l’acte de combien a été payé, quand et comment.
Art. 24 de la loi sur le notariat.
InscriptionRegistre
Fermeture du registre (cierre registral)
L’acte n’est pas inscrit si les parties ont refusé d’identifier les moyens de paiement.
Art. 254.3 de la loi hypothécaire.
NotaireEntité assujettie
Notaire
Applique la loi 10/2010 et peut refuser d’authentifier l’acte pour juste motif.
Art. 19.2 de la loi 10/2010.
ArrasContrat
Contrat d’arras (contrato de arras)
Contrat préalable à l’acte, avec un acompte et une date de signature.
Il fixe le calendrier.
AbstentionBlocage
Obligation d’abstention
La banque n’exécute pas une opération suspecte tant qu’elle la déclare au SEPBLAC.
Art. 19.1 de la loi 10/2010.
EspècesPlafond
Plafond des paiements en espèces
Moins de 1 000 euros si une partie est un professionnel ; 10 000 euros pour les particuliers non-résidents.
Art. 7 de la loi 7/2012.
SACRéclamation
Service client
Service de la banque auquel est adressée la première réclamation.
15 jours ouvrables pour les paiements.
Playbook
Où se situe le blocage et que faire
Banque de l’acheteur
Ce qui se passe en général : elle n’émet ni le chèque ni le virement tant qu’elle ne connaît pas l’origine.
Ce que vous faites : remettre le dossier d’origine des fonds.
Virement venu de l’étranger
Ce qui se passe en général : une banque le retient avant qu’il n’arrive sur votre compte.
Ce que vous faites : localiser le virement et justifier l’origine.
Banque du vendeur
Ce qui se passe en général : elle retient le prix perçu jusqu’à comprendre l’opération.
Ce que vous faites : fournir l’acte et l’explication de la vente.
Notaire
Ce qui se passe en général : il demande davantage de données sur les paiements ou sur les parties.
Ce que vous faites : fournir les justificatifs de tous les paiements.
Registre de la propriété
Ce qui se passe en général : il n’inscrit pas l’acte parce que les paiements n’ont pas été identifiés.
Ce que vous faites : passer un nouvel acte qui les identifie.
Erreurs qui bloquent une vente immobilière
Ce sont les erreurs qui retardent le plus souvent la signature.
- Déplacer l’argent à la dernière minute, sans avoir prévenu la banque.
- Payer l’acompte en espèces ou depuis des comptes de tiers sans le documenter.
- Faire venir de l’argent de l’étranger sans avoir préparé la justification.
- Ne pas pouvoir expliquer chez le notaire comment l’acompte a été payé.
- Fractionner les paiements pour qu’ils paraissent plus petits.
Contact
Réserver un appel
Dites-nous si vous achetez ou vendez, la date de la signature, d’où vient l’argent et ce que la banque vous a dit, et nous vous indiquons quoi faire.
La vente immobilière dans la loi 10/2010 et chez le notaire
Mis à jour le 16 octobre 2026
Plusieurs entités assujetties à la loi 10/2010 interviennent dans une vente immobilière : les banques des deux parties, le notaire, le conservateur du registre et, le cas échéant, l’agence immobilière. Chacune doit connaître l’origine des fonds, et n’importe laquelle peut stopper l’opération si elle ne peut pas la vérifier.
La banque
L’art. 6 de la loi 10/2010 oblige la banque à examiner les opérations, « y compris l’origine des fonds ». Si elle ne peut pas appliquer les mesures de vigilance, elle n’exécute pas l’opération (art. 7.3) et, en présence d’indices de blanchiment, elle s’abstient et le déclare au SEPBLAC (art. 19.1). Nous l’expliquons dans obligation d’abstention.
Le notaire
L’art. 24 de la loi sur le notariat impose d’identifier les moyens de paiement dans l’acte. Le notaire peut refuser d’authentifier l’acte pour juste motif — plusieurs indicateurs de risque ou indice manifeste de simulation ou de fraude à la loi — et recueille auprès du client les données nécessaires (art. 19.2 de la loi 10/2010).
Le registre
Si les parties refusent d’identifier les moyens de paiement, l’acte n’est pas inscrit (art. 254.3 de la loi hypothécaire). C’est un défaut régularisable par un nouvel acte (art. 254.4).
Les espèces
Si l’une des parties est un professionnel, on ne peut pas payer 1 000 euros ou plus en espèces, ou 10 000 euros si vous payez en tant que particulier sans domicile fiscal en Espagne (art. 7 de la loi 7/2012). Les agences immobilières et les promoteurs sont aussi des entités assujetties : nous en parlons dans LCB-FT pour les agences immobilières.
Où cela s’inscrit
Pour éviter le blocage, préparez en amont l’origine des fonds pour acheter un logement. Si vous avez besoin d’un document formel, nous préparons le certificat d’origine des fonds et, si le problème est un virement, voyez que faire face à un virement bloqué par la banque.