DiagnosiFase 1
Chi blocca e perché
Verifichiamo se il blocco è nella banca dell’acquirente, in quella del venditore o in un bonifico dall’estero, e quali informazioni mancano.
Il punto di partenza.
Blocco bancario nell’acquisto di una casa in Spagna
A pochi giorni dalla firma, la banca non emette l’assegno, trattiene il bonifico del prezzo o blocca il denaro che hai appena incassato con la vendita. Quasi sempre il motivo è lo stesso: deve conoscere l’origine dei fondi e, se non riesce a verificarla, la Legge 10/2010 le impedisce di eseguire l’operazione (art. 7.3). Prepariamo la giustificazione perché la compravendita non salti.
La banca ha bloccato la tua compravendita? Ti diciamo cosa fare
Raccontaci se acquisti o vendi, la data della firma e cosa ti ha detto la banca, e ti orientiamo.
- Risposta entro 24 ore
- Senza impegno
- Riservato
- Mezzi di pagamento nell’atto
- Art. 24 Legge sul Notariato
- Contanti con imprenditori
- Meno di 1.000 €
- Pagamenti non identificati
- Non si registra
- Norma spagnola
- Art. 7.3 Legge 10/2010
Come ti aiutiamo
Perché la firma vada a buon fine
In una compravendita il blocco ha una scadenza: quella della firma. Per questo lavoriamo in parallelo con la banca e con lo studio notarile.
OrigineFase 2
Da dove arriva il denaro
Raccogliamo la prova dell’origine dei fondi: risparmi, vendita di un altro immobile, eredità, prestito o denaro dall’estero.
Documenti datati e firmati.
PercorsoFase 3
Come arriva dal notaio
Documentiamo il percorso del denaro fino all’assegno o al bonifico che verrà consegnato alla firma.
Nessun vuoto nella catena.
DossierFase 4
Un fascicolo per la banca
Ordiniamo la documentazione con una spiegazione chiara della compravendita, pensata per l’ufficio antiriciclaggio della banca.
Pronto da inviare.
NotaioFase 5
Coordinamento con lo studio notarile
Prepariamo ciò che il notaio chiederà: identificazione dei mezzi di pagamento e, se c’è stato denaro contante portato dall’estero, la relativa dichiarazione.
Prima della firma.
MonitoraggioFase 6
Finché il denaro non viene sbloccato
Se la banca chiede altre informazioni o non risponde, prepariamo la risposta e, se serve, il reclamo.
Fino alla chiusura del caso.
Situazioni
Dove si blocca una compravendita
Il blocco può comparire prima, durante o dopo la firma.
Acquirente
La tua banca non emette l’assegno né esegue il bonifico
Prima di pagare un importo simile, la banca vuole sapere da dove arrivano i fondi sul tuo conto.
Estero
Il denaro dall’estero non arriva in tempo
Un bonifico internazionale per l’acquisto può restare fermo in una banca finché non se ne giustifica l’origine.
Venditore
La banca trattiene il prezzo che hai incassato
Se l’accredito non è coerente con il tuo profilo, la banca può chiederti l’atto e la spiegazione dell’operazione.
Notaio
Il notaio chiede più informazioni
Il notaio è soggetto obbligato ai sensi della Legge 10/2010 e può chiedere i dati che gli servono prima di autorizzare l’atto.
Cosa dice la norma
La compravendita e il riciclaggio di denaro, in cifre
Dati della Legge 10/2010, della Legge sul Notariato, della Legge Ipotecaria e della Legge 7/2012.
Art. 7.3 Legge 10/2010
Nessuna operazione
Se non può applicare l’adeguata verifica della clientela, la banca non esegue l’operazione, senza alcuna responsabilità per sé salvo arricchimento senza causa.
Art. 24 Legge sul Notariato
Mezzi di pagamento
L’atto di compravendita indica quanto è stato pagato, quando e come: bonifico, assegno o contanti.
Art. 254.3 Legge Ipotecaria
Nessuna registrazione
Se le parti rifiutano di identificare i mezzi di pagamento, l’atto non viene registrato nel Registro.
Art. 19.2 Legge 10/2010
Notaio
Il notaio può rifiutarsi di autorizzare l’atto per giusta causa e raccoglie dal cliente i dati che gli servono.
Art. 7 Legge 7/2012
1.000 €
Limite ai pagamenti in contanti quando una delle parti è un imprenditore o un professionista; 10.000 euro per i privati senza domicilio fiscale in Spagna.
Art. 24 Legge 10/2010
Riservatezza
La banca non può dirti se ha segnalato la tua operazione al SEPBLAC o se la sta esaminando.
Hai una data di firma e la banca non sblocca il denaro?
Esaminiamo il tuo caso e ti diciamo quali documenti mancano e come presentarli in tempo.
Domande frequenti
Blocco bancario nella compravendita di una casa: dubbi frequenti
Perché la banca blocca il denaro della mia compravendita?
Perché la Legge 10/2010 la obbliga a conoscere l’origine dei fondi dei suoi clienti e a esaminare le operazioni che non sono coerenti con ciò che sa di loro (art. 6). Una compravendita di solito movimenta l’importo più alto della vita di una persona, e questo attiva il controllo. Se la banca non può completare l’adeguata verifica della clientela, non esegue l’operazione (art. 7.3).
Quali documenti mi chiederanno?
Quelli che provano da dove arriva il denaro: estratti conto degli ultimi mesi, buste paga o dichiarazioni dei redditi, l’atto di vendita di un altro immobile, la successione, il contratto di prestito o le ricevute del bonifico dall’estero. E, sempre, il contratto di arras (caparra) o la bozza dell’atto di compravendita.
La compravendita può saltare a causa del blocco?
Può slittare e, se il denaro non è disponibile in tempo, possono sorgere complicazioni rispetto a quanto pattuito nelle arras. Per questo conviene preparare la giustificazione prima di muovere il denaro e avvisare la banca con anticipo. Se hai già una data di firma, lavoriamo in parallelo con la banca e con lo studio notarile.
Cosa chiede il notaio sul pagamento?
L’atto di compravendita deve identificare i mezzi di pagamento: quanto è stato pagato, quando e come (bonifico, assegno bancario o di altro tipo, nominativo o al portatore, oppure contanti), ai sensi dell’art. 24 della Legge sul Notariato. Se si paga con contanti portati dall’estero, il notaio inserisce nell’atto la dichiarazione preventiva di movimento di mezzi di pagamento.
Cosa succede se i mezzi di pagamento non vengono identificati?
Il notaio ne dà atto, e l’atto non può essere registrato nel Registro della Proprietà, il registro immobiliare spagnolo (art. 254.3 della Legge Ipotecaria). È un difetto sanabile: si corregge con un nuovo atto che identifichi tutti i mezzi di pagamento (art. 254.4).
Si può pagare una casa in contanti?
Se una delle parti è un imprenditore o un professionista (ad esempio un promotore immobiliare), non si possono pagare in contanti 1.000 euro o più; il limite sale a 10.000 euro se paghi come privato senza domicilio fiscale in Spagna (art. 7 della Legge 7/2012). E anche se il pagamento avviene tra privati, l’atto riporterà come è stato effettuato.
La banca mi dirà perché ha bloccato il denaro?
Non sempre. L’art. 24 della Legge 10/2010 vieta di rivelare di aver comunicato informazioni al SEPBLAC o di stare esaminando l’operazione. Quello che puoi chiedere è che vengano precisati i documenti necessari.
Posso presentare reclamo se la banca non risponde?
Sì. Prima al servizio di assistenza clienti della banca: 15 giorni lavorativi per i servizi di pagamento (art. 69 del Real Decreto-ley 19/2018) e un mese per le altre materie. Se non risponde o non sei d’accordo, al servizio reclami della Banca di Spagna.
Guida operativa
Come evitare il blocco prima della firma
La maggior parte dei blocchi si evita se la banca ha la documentazione prima che arrivi il denaro.
Prepara la giustificazione
Raccogli la prova dell’origine dei fondi non appena firmi il contratto di arras.
Avvisa la banca
Spiega l’operazione e consegna la documentazione prima di chiedere l’assegno o il bonifico.
Identifica i pagamenti
L’atto riporterà come è stato effettuato il pagamento: porta le ricevute di ogni pagamento.
La tua compravendita, in 10 passi
- Conserva il contratto di arras e la ricevuta della caparra che hai versato.
- Fai un elenco di tutti i conti da cui uscirà il denaro dell’acquisto.
- Raccogli la prova dell’origine: buste paga, vendita di un altro immobile, eredità, prestito o denaro dall’estero.
- Se il denaro arriva dall’estero, prepara la giustificazione prima di inviarlo.
- Consegna la documentazione alla tua banca prima di chiedere l’assegno o il bonifico.
- Chiedi alla banca di confermare per iscritto se le serve altro.
- Se la tua banca o quella del venditore trattiene il denaro, chiedi per iscritto cosa manca.
- Porta allo studio notarile le ricevute di tutti i pagamenti, compresa la caparra.
- Se c’è stato denaro contante portato dall’estero, presenta la relativa dichiarazione preventiva.
- Se la banca non risponde in tempo, presenta reclamo al servizio di assistenza clienti e poi alla Banca di Spagna.
Fonte: Legge 10/2010 (artt. 6, 7, 19 e 24), Legge sul Notariato (art. 24), Legge Ipotecaria (art. 254), Legge 7/2012 (art. 7) e Real Decreto-ley 19/2018 (art. 69).
Glossario operativo
Termini chiave di un blocco bancario nella compravendita
Questi termini compaiono nelle richieste della banca, presso lo studio notarile e nella Legge 10/2010.
OrigineProva
Origine dei fondi
Da dove arriva il denaro con cui si paga la casa.
Art. 6 Legge 10/2010.
CDDObbligo
Adeguata verifica
Misure con cui la banca identifica il cliente e verifica le sue operazioni.
Artt. 3–7 della Legge 10/2010.
Mezzi di pagamentoAtto
Identificazione dei mezzi di pagamento
Indicazione nell’atto di quanto è stato pagato, quando e come.
Art. 24 Legge sul Notariato.
RegistrazioneRegistro
Chiusura del Registro (cierre registral)
L’atto non viene registrato se le parti hanno rifiutato di identificare i mezzi di pagamento.
Art. 254.3 Legge Ipotecaria.
NotaioSoggetto obbligato
Notaio
Applica la Legge 10/2010 e può rifiutarsi di autorizzare l’atto per giusta causa.
Art. 19.2 Legge 10/2010.
ArrasContratto
Contratto di arras (caparra)
Contratto precedente all’atto, con una caparra e una data di firma.
Scandisce i tempi.
AstensioneBlocco
Obbligo di astensione
La banca non esegue un’operazione sospetta mentre la segnala al SEPBLAC.
Art. 19.1 Legge 10/2010.
ContantiLimite
Limite ai pagamenti in contanti
Meno di 1.000 euro se una parte è un imprenditore o un professionista; 10.000 euro per i privati non residenti.
Art. 7 Legge 7/2012.
SACReclamo
Servizio di assistenza clienti
Ufficio della banca a cui si invia il primo reclamo.
15 giorni lavorativi per i pagamenti.
Playbook
Dov’è il blocco e cosa fare
Banca dell’acquirente
Cosa succede di solito: non emette l’assegno né esegue il bonifico finché non conosce l’origine.
Cosa fai: consegnare il dossier sull’origine dei fondi.
Bonifico dall’estero
Cosa succede di solito: una banca lo trattiene prima che arrivi sul tuo conto.
Cosa fai: individuare dove si trova e giustificare l’origine.
Banca del venditore
Cosa succede di solito: trattiene il prezzo incassato finché non comprende l’operazione.
Cosa fai: fornire l’atto e la spiegazione della vendita.
Studio notarile
Cosa succede di solito: chiede più dati sui pagamenti o sulle parti.
Cosa fai: fornire le ricevute di tutti i pagamenti.
Registro della Proprietà
Cosa succede di solito: non registra perché i pagamenti non sono stati identificati.
Cosa fai: stipulare un nuovo atto che li identifichi.
Errori che bloccano una compravendita
Sono gli errori che più spesso fanno slittare la firma.
- Muovere il denaro all’ultimo momento, senza aver avvisato la banca.
- Pagare la caparra in contanti o da conti di terzi senza documentarlo.
- Portare denaro dall’estero senza avere pronta la giustificazione.
- Non saper spiegare allo studio notarile come è stata pagata la caparra.
- Frazionare i pagamenti perché sembrino più piccoli.
Contatti
Prenota una chiamata
Raccontaci se acquisti o vendi, la data della firma, da dove arriva il denaro e cosa ti ha detto la banca, e ti diciamo cosa fare.
La compravendita di una casa nella Legge 10/2010 e presso lo studio notarile
Aggiornato al 16 ottobre 2026
In una compravendita intervengono diversi soggetti obbligati della Legge 10/2010: le banche delle due parti, il notaio, il conservatore del Registro (registrador) e, se c’è, l’agenzia immobiliare. Ciascuno deve conoscere l’origine dei fondi e ognuno può fermare l’operazione se non riesce a verificarla.
La banca
L’art. 6 della Legge 10/2010 obbliga la banca a esaminare le operazioni, «compresa l’origine dei fondi». Se non può applicare l’adeguata verifica della clientela, non esegue l’operazione (art. 7.3) e, in presenza di indizi di riciclaggio, si astiene e la segnala al SEPBLAC (art. 19.1). Lo spieghiamo in obbligo di astensione.
Il notaio
L’art. 24 della Legge sul Notariato obbliga a identificare nell’atto i mezzi di pagamento. Il notaio può rifiutarsi di autorizzare l’atto per giusta causa (più indicatori di rischio o indizio manifesto di simulazione o di frode alla legge) e raccoglie dal cliente i dati necessari (art. 19.2 della Legge 10/2010).
Il Registro
Se le parti rifiutano di identificare i mezzi di pagamento, l’atto non viene registrato (art. 254.3 della Legge Ipotecaria). È un difetto sanabile con un nuovo atto (art. 254.4).
I contanti
Se una delle parti è un imprenditore o un professionista, non si possono pagare in contanti 1.000 euro o più, o 10.000 euro se paghi come privato senza domicilio fiscale in Spagna (art. 7 della Legge 7/2012). Anche le agenzie immobiliari e i promotori sono soggetti obbligati: ne parliamo in antiriciclaggio nelle agenzie immobiliari.
Dove si inserisce
Per evitare il blocco, prepara prima l’origine dei fondi per comprare casa. Se ti serve un documento formale, prepariamo il certificato di origine dei fondi, e se il problema è un bonifico, scopri cosa fare con un bonifico bloccato dalla banca.