DiagnósticoFase 1
Quem bloqueia e por quê
Verificamos se o bloqueio está no banco do comprador, no do vendedor ou em uma transferência vinda do exterior, e qual informação falta.
O ponto de partida.
Bloqueio bancário na compra de imóvel na Espanha
A poucos dias da assinatura, o banco não emite o cheque, retém a transferência do preço ou bloqueia o dinheiro que você acabou de receber pela venda. Quase sempre o motivo é o mesmo: ele precisa conhecer a origem dos fundos e, se não conseguir comprová-la, a Lei 10/2010 o impede de executar a operação (art. 7.3). Preparamos a justificativa para que o negócio não caia.
O banco bloqueou a compra ou a venda do seu imóvel? Dizemos o que fazer
Conte-nos se você está comprando ou vendendo, a data da assinatura e o que o banco disse, e orientamos você.
- Resposta em 24 h
- Sem compromisso
- Confidencial
- Meios de pagamento na escritura
- Art. 24 da Lei do Notariado
- Dinheiro em espécie com empresários
- Menos de € 1.000
- Sem identificar os pagamentos
- Não é inscrita
- Norma espanhola
- Art. 7.3 da Lei 10/2010
Como ajudamos você
Para que a assinatura aconteça
Em uma compra e venda, o bloqueio tem prazo-limite: a data da assinatura. Por isso trabalhamos em paralelo com o banco e com o cartório (a notaria espanhola).
OrigemFase 2
De onde vem o dinheiro
Reunimos a prova da origem dos fundos: poupança, venda de outro imóvel, herança, empréstimo ou dinheiro vindo do exterior.
Documentos com data e assinatura.
PercursoFase 3
Como chega ao cartório
Documentamos o caminho do dinheiro até o cheque ou a transferência que será entregue na assinatura.
Sem lacunas na cadeia.
DossiêFase 4
Um dossiê para o banco
Organizamos a documentação com uma explicação clara da compra e venda, pensada para o departamento de prevenção do banco.
Pronto para enviar.
CartórioFase 5
Coordenação com o cartório
Preparamos o que o notário vai pedir: identificação dos meios de pagamento e, se houve dinheiro em espécie trazido do exterior, a respectiva declaração.
Antes da assinatura.
AcompanhamentoFase 6
Até o dinheiro ser liberado
Se o banco pedir mais informações ou não responder, preparamos a resposta e, se necessário, a reclamação.
Até encerrar o caso.
Situações
Onde uma compra e venda fica bloqueada
O bloqueio pode aparecer antes, durante ou depois da assinatura.
Comprador
Seu banco não emite o cheque nem faz a transferência
Antes de pagar um valor desse porte, o banco quer saber de onde vêm os fundos da sua conta.
Exterior
O dinheiro do exterior não chega a tempo
Uma transferência internacional para a compra pode ficar parada em um banco até que sua origem seja justificada.
Vendedor
O banco retém o preço que você recebeu
Se o crédito em conta não se encaixa no seu perfil, o banco pode pedir a escritura e a explicação da operação.
Cartório
O notário pede mais informações
O notário é sujeito obrigado da Lei 10/2010 e pode pedir os dados de que precisar antes de autorizar a escritura.
O que diz a norma
A compra e venda e a lavagem de dinheiro, em números
Dados da Lei 10/2010, da Lei do Notariado, da Lei Hipotecária e da Lei 7/2012.
Art. 7.3 da Lei 10/2010
Sem operação
Se não puder aplicar a diligência devida, o banco não executa a operação, sem responsabilidade para ele, salvo enriquecimento sem causa.
Art. 24 da Lei do Notariado Meios de pagamento
A escritura de compra e venda identifica quanto foi pago, quando e como: transferência, cheque ou dinheiro em espécie.
Art. 254.3 da Lei Hipotecária Sem inscrição
Se as partes se recusarem a identificar os meios de pagamento, a escritura não é inscrita no Registro.
Art. 19.2 da Lei 10/2010 Notário
O notário pode se recusar a autorizar por justa causa e solicita ao cliente os dados de que precisar.
Art. 7 da Lei 7/2012 € 1.000
Limite de pagamento em espécie quando uma das partes é empresário ou profissional; 10.000 euros para pessoas físicas sem domicílio fiscal na Espanha.
Art. 24 da Lei 10/2010
Sigilo
O banco não pode lhe dizer se comunicou sua operação ao SEPBLAC (a unidade de inteligência financeira espanhola) ou se a está examinando.
Você tem data de assinatura e o banco não libera o dinheiro?
Analisamos o seu caso e dizemos quais documentos faltam e como apresentá-los a tempo.
Perguntas frequentes
Bloqueio bancário em uma compra e venda: dúvidas frequentes
Por que o banco bloqueia o dinheiro da minha compra e venda?
Porque a Lei 10/2010 o obriga a conhecer a origem dos fundos de seus clientes e a revisar as operações que não se encaixam no que ele sabe sobre eles (art. 6). Uma compra e venda costuma movimentar o maior valor da vida de uma pessoa, e isso aciona a revisão. Se o banco não consegue completar a diligência devida, não executa a operação (art. 7.3).
Quais documentos vão me pedir?
Os que provam de onde vem o dinheiro: extratos dos últimos meses, holerites ou declarações de imposto de renda, a escritura de venda de outro imóvel, a herança, o contrato de empréstimo ou os comprovantes da transferência vinda do exterior. E, sempre, o contrato de arras (contrato de sinal) ou a minuta da escritura de compra e venda.
A compra e venda pode cair por causa do bloqueio?
Pode atrasar e, se o dinheiro não estiver disponível a tempo, pode se complicar diante do que foi pactuado nas arras. Por isso, convém preparar a justificativa antes de movimentar o dinheiro e avisar o banco com antecedência. Se você já tem data de assinatura, trabalhamos em paralelo com o banco e com o cartório.
O que o notário pede sobre o pagamento?
A escritura de compra e venda precisa identificar os meios de pagamento: quanto foi pago, quando e como — transferência, cheque administrativo ou não, nominativo ou ao portador, ou dinheiro em espécie — (art. 24 da Lei do Notariado). Se o pagamento for feito com dinheiro em espécie trazido do exterior, o notário incorpora a declaração prévia de movimento de meios de pagamento.
O que acontece se os meios de pagamento não forem identificados?
O notário faz constar isso, e a escritura não pode ser inscrita no Registro da Propriedade (o registro de imóveis espanhol) (art. 254.3 da Lei Hipotecária). É um defeito sanável: corrige-se com uma nova escritura que identifique todos os meios de pagamento (art. 254.4).
É possível pagar um imóvel em espécie?
Se uma das partes é empresário ou profissional — por exemplo, uma incorporadora —, não é possível pagar em espécie 1.000 euros ou mais; o limite sobe para 10.000 euros se você paga como pessoa física sem domicílio fiscal na Espanha (art. 7 da Lei 7/2012). E, mesmo que o pagamento seja entre particulares, a escritura registrará como foi pago.
O banco vai me dizer por que bloqueou o dinheiro?
Nem sempre. O art. 24 da Lei 10/2010 proíbe a entidade de revelar que comunicou informações ao SEPBLAC ou que está examinando a operação. O que você pode pedir é que ela especifique de quais documentos precisa.
Posso reclamar se o banco não responder?
Sim. Primeiro perante o serviço de atendimento ao cliente do banco: 15 dias úteis em serviços de pagamento (art. 69 do RDL 19/2018) e um mês nas demais matérias. Se ele não responder ou você não concordar, perante o serviço de reclamações do Banco de España (banco central espanhol).
Guia operacional
Como evitar o bloqueio antes da assinatura
A maioria dos bloqueios é evitada se o banco tiver a documentação antes de o dinheiro chegar.
Prepare a justificativa
Reúna a prova da origem dos fundos assim que assinar as arras.
Avise o banco
Explique a operação e entregue a documentação antes de pedir o cheque ou a transferência.
Identifique os pagamentos
A escritura registrará como foi pago: leve os comprovantes de cada pagamento.
Sua compra e venda em 10 passos
- Guarde o contrato de arras e o comprovante do sinal que você pagou.
- Faça uma lista de todas as contas de onde sairá o dinheiro da compra.
- Reúna a prova da origem: holerites, venda de outro imóvel, herança, empréstimo ou dinheiro do exterior.
- Se o dinheiro vem de fora, prepare a justificativa antes de enviá-lo.
- Entregue a documentação ao seu banco antes de pedir o cheque ou a transferência.
- Peça ao banco que confirme por escrito se precisa de mais alguma coisa.
- Se o seu banco ou o do vendedor retiver o dinheiro, peça por escrito o que falta.
- Leve ao cartório os comprovantes de todos os pagamentos, inclusive o sinal.
- Se houve dinheiro em espécie trazido do exterior, apresente a respectiva declaração prévia.
- Se o banco não responder a tempo, reclame ao serviço de atendimento ao cliente e, depois, ao Banco de España.
Fonte: Lei 10/2010 (arts. 6, 7, 19 e 24), Lei do Notariado (art. 24), Lei Hipotecária (art. 254), Lei 7/2012 (art. 7) e Real Decreto-lei 19/2018 (art. 69).
Glossário prático
Conceitos-chave de um bloqueio na compra e venda
Estes termos aparecem nos pedidos do banco, no cartório e na Lei 10/2010.
OrigemProva
Origem dos fundos
De onde vem o dinheiro com que se paga o imóvel.
Art. 6 da Lei 10/2010.
DDCObrigação
Diligência devida
Medidas com as quais o banco identifica o cliente e verifica suas operações.
Arts. 3 a 7 da Lei 10/2010.
Meios de pagamentoEscritura
Identificação dos meios de pagamento
Menção na escritura de quanto foi pago, quando e como.
Art. 24 da Lei do Notariado.
InscriçãoRegistro
Fechamento registral
A escritura não é inscrita se as partes se recusaram a identificar os meios de pagamento.
Art. 254.3 da Lei Hipotecária.
NotárioSujeito obrigado
Notário
Aplica a Lei 10/2010 e pode se recusar a autorizar por justa causa.
Art. 19.2 da Lei 10/2010.
ArrasContrato
Contrato de arras
Contrato anterior à escritura, com um sinal e uma data de assinatura.
Define o calendário.
AbstençãoBloqueio
Dever de abstenção
O banco não executa uma operação suspeita enquanto a comunica ao SEPBLAC.
Art. 19.1 da Lei 10/2010.
EspécieLimite
Limite de pagamentos em espécie
Menos de 1.000 euros se uma das partes é empresário ou profissional; 10.000 euros para pessoas físicas não residentes.
Art. 7 da Lei 7/2012.
SACReclamação
Serviço de atendimento ao cliente
Departamento do banco ao qual se dirige a primeira reclamação.
15 dias úteis em pagamentos.
Playbook
Onde está o bloqueio e o que fazer
Banco do comprador
O que costuma acontecer: não emite o cheque nem a transferência até conhecer a origem.
O que você faz: entregar o dossiê de origem dos fundos.
Transferência do exterior
O que costuma acontecer: um banco a retém antes que chegue à sua conta.
O que você faz: localizar onde ela está e justificar a origem.
Banco do vendedor
O que costuma acontecer: retém o preço recebido até entender a operação.
O que você faz: apresentar a escritura e a explicação da venda.
Cartório
O que costuma acontecer: pede mais dados sobre os pagamentos ou sobre as partes.
O que você faz: apresentar os comprovantes de todos os pagamentos.
Registro da Propriedade
O que costuma acontecer: não faz a inscrição porque os pagamentos não foram identificados.
O que você faz: outorgar uma nova escritura que os identifique.
Erros que bloqueiam uma compra e venda
São as falhas que mais costumam atrasar a assinatura.
- Movimentar o dinheiro na última hora, sem ter avisado o banco.
- Pagar o sinal em espécie ou a partir de contas de terceiros sem documentar.
- Trazer dinheiro do exterior sem a justificativa preparada.
- Não conseguir explicar no cartório como o sinal foi pago.
- Fracionar os pagamentos para que pareçam menores.
Contato
Agendar uma ligação
Conte-nos se você está comprando ou vendendo, a data da assinatura, de onde vem o dinheiro e o que o banco disse, e diremos o que fazer.
A compra e venda de imóveis na Lei 10/2010 e no cartório
Atualizado em 16 de outubro de 2026
Em uma compra e venda intervêm vários sujeitos obrigados da Lei 10/2010: os bancos das duas partes, o notário, o registrador e, se houver, a imobiliária. Cada um precisa conhecer a origem dos fundos, e qualquer um deles pode frear a operação se não conseguir comprová-la.
O banco
O art. 6 da Lei 10/2010 obriga o banco a revisar as operações, “incluindo a origem dos fundos”. Se não puder aplicar a diligência devida, não executa a operação (art. 7.3) e, havendo indícios de lavagem de dinheiro, abstém-se de executá-la e a comunica ao SEPBLAC (art. 19.1). Explicamos isso em dever de abstenção.
O cartório
O art. 24 da Lei do Notariado obriga a identificar na escritura os meios de pagamento. O notário pode se recusar a autorizar por justa causa — vários indicadores de risco ou indício manifesto de simulação ou fraude à lei — e solicita ao cliente os dados necessários (art. 19.2 da Lei 10/2010).
O Registro
Se as partes se recusarem a identificar os meios de pagamento, a escritura não é inscrita (art. 254.3 da Lei Hipotecária). É um defeito sanável com uma nova escritura (art. 254.4).
O dinheiro em espécie
Se uma das partes é empresário ou profissional, não é possível pagar em espécie 1.000 euros ou mais, ou 10.000 euros se você paga como pessoa física sem domicílio fiscal na Espanha (art. 7 da Lei 7/2012). As imobiliárias e incorporadoras também são sujeitos obrigados: explicamos isso em prevenção à lavagem de dinheiro em imobiliárias.
Onde se encaixa
Para evitar o bloqueio, prepare com antecedência a origem dos fundos para comprar imóvel. Se você precisa de um documento formal, preparamos o certificado de origem dos fundos e, se o problema é uma transferência, veja o que fazer com uma transferência bloqueada pelo banco.