Nous montons votre véhicule de direct lending immobilier de A à Z : structure qui ne franchit aucune frontière réglementaire, contrats de prêt promoteur et bridge, paquet de garanties exécutable, LCB-FT et financement du portefeuille — warehouse, forward flow et titrisation.
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Prêter à des promoteurs et à des entreprises n’exige pas de licence bancaire — mais cela demande une architecture : véhicule, financement, garanties et contrats qui résistent à un impayé. Nous montons des prêteurs complets, du term sheet à l’exécution.
Term sheet, contrat de financement avec covenants et tirages par étapes, paquet de garanties (hypothèque, nantissement de parts et de créances, cautions), conditions suspensives, mécanique de déblocage et suivi de chantier.
Fonds propres en société, club deals en coinvestissant opération par opération, ou fonds de dette avec société de gestion agréée : chaque palier a sa réglementation, sa fiscalité et son moment. Nous vous disons lequel choisir — et nous le montons.
Le B2B est libre ; le consommateur, non : si votre produit touche le logement et les particuliers, la LCI ou la loi 2/2009 s’appliquent, avec inscription préalable. La frontière se cartographie avant la première opération.
Lorsque le portefeuille grandit, le prêteur doit lui aussi se financer : lignes warehouse avec le portefeuille en garantie, forward flow et, à grande échelle, titrisation.
Terrain, permis, charges et viabilité du business plan du promoteur : l’analyse qui détermine le LTV, le prix et les conditions suspensives du prêt.
L’octroi professionnel de prêts relève d’une entité assujettie : manuel, KYC de l’emprunteur et de son capital, et origine des fonds du véhicule lui-même.
Terrain, chantiers sans préventes, bridge et situations spéciales : là où la banque n’arrive pas, le capital privé prête — avec des structures très différentes selon qui prête.
« Un rendement à deux chiffres avec garantie réelle : le direct lending vous convient — si le véhicule, les garanties et la LCB-FT sont montés comme un prêteur, et non comme un compte qui rend service. »
« Du club deal au fonds avec société de gestion : quand vous passez du coinvestissement à la levée auprès d’investisseurs, vous changez de division réglementaire. Nous vous dessinons l’escalier pour le gravir sans rien refaire. »
« Le prêt B2B est libre, mais l’exécution est espagnole : garanties, fiscalité des intérêts et un contrat qui tienne devant un juge espagnol. Un vrai conseil local, pas un tampon. »
« De l’autre côté de la table : nous vous aidons à lire le term sheet, à négocier des covenants que vous pourrez respecter et à éviter les clauses qui transforment un retard de chantier en perte du projet. »
Pas dans le taux d’intérêt : dans les frontières réglementaires invisibles et dans les garanties, qui ne se testent que lorsque quelque chose tourne mal.
Les trois frontières invisibles : toucher des consommateurs active la LCI ou la loi 2/2009 (inscription préalable) ; collecter des fonds remboursables auprès du public empiète sur le monopole bancaire de la loi 10/2014 ; et ouvrir l’investissement au public via une plateforme relève du règlement ECSPR. Le prêteur B2B est libre tant qu’il n’en franchit aucune — et de nombreux modèles les frôlent sans le savoir.
La garantie vaut ce que vaut son exécution : hypothèque bien constituée et bien classée, nantissement des parts du SPV pour prendre le contrôle sans vente aux enchères, nantissement des créances et des comptes, et cautions des associés. Le paquet est conçu en pensant au tribunal — car c’est là qu’il est évalué.
L’impayé se gère avec ce qui a été convenu : covenants avec remèdes graduels, step-in sur le projet, délais et refinancements documentés, et sortie par cession de la créance. Un contrat de financement sans plan B transforme chaque retard de chantier en négociation à l’aveugle.
Prêter à des entreprises et à des promoteurs avec des fonds propres n’exige pas de licence en Espagne : la barrière à l’entrée n’est pas réglementaire — elle tient à la structure et aux garanties.
Collecter des fonds remboursables auprès du public est une activité réservée aux établissements de crédit : le financement du prêteur est conçu pour ne pas la franchir — investisseurs professionnels, dette privée, warehouse.
L’octroi professionnel de prêts déclenche les obligations de lutte contre le blanchiment : manuel, mesures de vigilance à l’égard de l’emprunteur et traçabilité du capital prêté.
Une analyse de structure vous indique si votre modèle franchit une frontière réglementaire, quel véhicule convient à votre financement, ce qui manque à votre paquet de garanties et comment passer d’opérations isolées à un portefeuille sans refaire tout l’édifice.
Financement de projets et d’actifs immobiliers accordé par des prêteurs non bancaires —fonds de dette, family offices, véhicules de capital privé— directement au promoteur ou à l’entreprise : prêt promoteur, terrain, bridge, refinancements et situations spéciales.
Il comble le vide laissé par la banque traditionnelle (terrain non constructible, chantiers sans préventes, courtes durées) en échange d’un prix plus élevé et de davantage de garanties — et c’est l’un des segments qui progressent le plus dans le financement immobilier espagnol.
Non : le prêt à des entreprises avec des fonds propres n’est pas une activité réservée — il n’exige ni licence bancaire ni inscription au registre des prêteurs. Les restrictions apparaissent lorsque l’on franchit trois frontières : prêter à des consommateurs (LCI/loi 2/2009), collecter des fonds remboursables auprès du public (monopole bancaire) ou proposer l’investissement au public via une plateforme (ECSPR).
Concevoir le prêteur consiste en grande partie à opérer à pleine puissance sans franchir aucune de ces trois frontières.
Cela dépend de votre capital et de votre plan : une SL avec fonds propres pour démarrer et garder le contrôle ; des club deals (coinvestissement opération par opération, avec des pactes et des nantissements bien faits) pour augmenter le ticket sans structure de fonds ; et un fonds de dette avec société de gestion agréée lorsque le plan est de lever des investisseurs de façon stable — la CNMV et la réglementation des sociétés de gestion entrent alors en jeu.
L’escalier est conçu en entier dès le départ : changer de palier ne devrait pas vous obliger à refaire les opérations en cours.
Le paquet classique : une hypothèque sur l’actif (dont le rang est surveillé), un nantissement des parts du SPV promoteur —la voie rapide du step-in—, un nantissement des créances et des comptes du projet (préventes, indemnités, assurances), des cautions des associés et, selon le cas, des promesses d’hypothèque sur des unités futures.
Chaque élément a sa technique (date certaine, inscription, notifications) et l’ensemble est conçu pour être exécuté dans le pire scénario, pas pour décorer le contrat.
Autour de quatre axes : des tirages par étapes de chantier sur certification ; des covenants financiers et de projet (LTV/LTC, préventes, délais de permis) avec des remèdes graduels ; des obligations d’information du promoteur ; et des cas de défaut avec leurs conséquences — de la marge additionnelle jusqu’à l’exigibilité anticipée et l’exécution du paquet.
Sans toucher au monopole bancaire : fonds propres et dette privée d’investisseurs professionnels, lignes warehouse avec le portefeuille en garantie, forward flow (cession programmée des prêts octroyés) et, à grande échelle, titrisation. Ce qui n’est pas permis, c’est de se financer par des dépôts ou des « comptes rémunérés » du public — c’est la ligne rouge de la loi 10/2014.
Entre entreprises, c’est la liberté contractuelle qui prévaut : les taux du direct lending (avec leur prime de risque et leur durée) évoluent selon le marché, et la jurisprudence sur l’usure se concentre sur le crédit aux consommateurs. Le prix se documente néanmoins avec son risque —évaluations, LTV, rapports— et les commissions se conviennent avec une cause : c’est de l’hygiène contractuelle qui sécurise l’opération.
Ce que le contrat a prévu : activer les remèdes et les délais documentés, prendre le contrôle via le nantissement des parts ou le step-in, exécuter l’hypothèque (judiciairement ou extrajudiciairement si cela a été convenu) ou céder la créance avec son paquet de garanties. La qualité de la documentation d’origine détermine lesquelles de ces portes sont réellement ouvertes.
Oui : le prêt B2B transfrontalier est libre. Les vraies questions sont ailleurs : des garanties espagnoles bien constituées, les retenues et l’imposition des intérêts selon la convention fiscale, et un contrat exécutable devant un juge espagnol (ou un arbitrage bien choisi). L’erreur classique est d’importer le modèle de contrat d’une autre juridiction sans l’adapter au droit espagnol des sûretés.
L’origine des fonds : en direct lending, c’est un véhicule doté de capital privé ou institutionnel qui prête ; en crowdlending, ce sont de nombreux investisseurs via une plateforme agréée (ECSPR/PSFP), avec des plafonds par projet et par investisseur. Pour le promoteur, ce sont des sources complémentaires ; pour le gestionnaire, deux cadres réglementaires distincts.
Un financement court (des mois, pas des années) qui fait le pont jusqu’à un événement : vente de l’actif, permis qui ouvre la voie au prêt promoteur bancaire, ou refinancement. Prix élevé, LTV prudent et garanties complètes — et avec des consommateurs, rappel : ce n’est plus du B2B libre et le statut du prêteur s’applique.
Plusieurs investisseurs coinvestissent dans le même prêt : un véhicule regroupe (ou un contrat de coinvestissement organise) les positions, les décisions et la répartition. Les clauses critiques : qui décide en cas d’impayé, majorités pour les délais et les remises de dette, drag-along et sortie des coinvestisseurs. Sans cela, le premier impayé transforme le club en assemblée.
L’octroi de prêts est exonéré de TVA, et l’imposition des intérêts dépend de qui prête et depuis où (résidence, convention fiscale, type de véhicule). La structure fiscale se décide avec le véhicule — c’est l’une des raisons pour lesquelles le choix SL/fonds/non-résident n’est pas seulement réglementaire. Remarque : les questions fiscales concrètes exigent toujours une analyse spécifique du cas.
Un suivi par étapes : certifications de chantier avant chaque tirage, respect trimestriel des covenants, état des préventes et des permis, et surveillance du collatéral (évaluations de mise à jour). Le prêteur professionnel se distingue de l’amateur par le dossier de suivi — qui est aussi ce que vérifie celui qui rachète ensuite votre portefeuille.
L’escalier du prêteur compte quatre marches. En monter une trop tôt coûte en structure ; rester en bas coûte en taille de ticket. Cette carte ordonne la décision.
Le budget du montage du prêteur dépend de quatre variables :
Une méthode en trois étapes pour prêter à pleine puissance sans franchir de frontière :
| Véhicule | SL avec fonds propres | Club deal | Fonds de dette | Fonds étranger en direct |
|---|---|---|---|---|
| Qui apporte l’argent | Le patrimoine propre ou le groupe | Coinvestisseurs par opération | Investisseurs du fonds (institutionnels) | Le véhicule non résident |
| Réglementation clé | Sans licence (B2B) + LCB-FT | Pactes de coinvestissement + LCB-FT | Société de gestion agréée (CNMV) | Libre prestation B2B + fiscalité |
| Quand cela convient | Démarrage et contrôle total | Augmenter le ticket sans structure de fonds | Levée stable auprès d’investisseurs | Entrée en Espagne sans véhicule local |
| Risque typique | Concentration et financement limité | Gouvernance de l’impayé non convenue | Coût et délais de la structure | Contrat non adapté aux garanties espagnoles |
Carte indicative : l’escalier est conçu en entier dès le départ pour monter de marche sans refaire les opérations en cours. B2B sans activité réservée ; frontières LCI/loi 2/2009, loi 10/2014 et ECSPR surveillées. Vérifié en juillet 2026.
Un prêteur est un système : véhicule, financement, contrat type, garanties et suivi. On le monte une fois et on l’exécute en série.
Consommateurs, fonds du public et plateformes : le test des trois frontières détermine ce que vous pouvez faire sans licence — et la conception dont vous avez besoin pour le reste.
Hypothèque, nantissements et cautions se constituent avec leur technique (rang, date certaine, notifications) en pensant au tribunal — c’est là qu’ils sont réellement évalués.
Suivi par étapes, covenants surveillés et dossier impeccable : c’est ce que réclame le recouvrement, ce qu’achète l’investisseur et ce que finance le warehouse.
Les sorties et le financement du portefeuille sont liés à la cession de créances et à la titrisation.
Tout prêteur sérieux repose sur les mêmes éléments : une structure qui ne franchit aucune frontière, un contrat avec plan B, un paquet de garanties exécutable et un portefeuille surveillé.
1) La structureSL, club deal ou fonds — et test des trois frontières validé : consommateurs, fonds du public et plateformes, chacune avec son régime.
2) Le contratTirages sur certifications, covenants avec remèdes graduels et cas de défaut aux conséquences exécutables.
3) Les garantiesHypothèque bien classée, nantissement de parts pour le step-in, nantissement des créances et des comptes du projet et cautions des associés.
4) Le portefeuilleLe dossier de chaque opération —due diligence, certifications, covenants, évaluations de mise à jour— transforme des prêts en un portefeuille que l’on peut financer (warehouse), vendre (cession, forward flow) ou titriser. Le prêteur qui documente comme une banque encaisse comme une banque lorsqu’il monétise son portefeuille.
Décision rapideSL + kit d’opération et LCB-FT : démarrez simplement, documentez comme un grand.
Club deal avec gouvernance de l’impayé convenue dès le premier jour.
Fonds avec société de gestion agréée — et calendrier réaliste devant la CNMV.
Véhicule choisi avec le test des frontières validé et financement conçu sans empiéter sur les activités réservées.
Avis sur la structure et carte des frontières (LCI, loi 10/2014, ECSPR).
Due diligence de projet et de collatéral avant le term sheet, avec évaluation indépendante.
Rapport de DD, évaluation et term sheet approuvé par le comité.
Contrat par étapes avec covenants et paquet de garanties constitué dans les règles de l’art.
Actes notariés et inscriptions, polices de nantissement et checklist de clôture signée.
Tirages sur certifications et covenants surveillés, avec remèdes appliqués à temps.
Dossier par opération avec certifications, waivers et évaluations de mise à jour.
Impayé géré selon ce qui a été convenu et portefeuille monétisable : vente, refinancement ou exécution.
Manuel d’impayé, contrats de cession et dossier d’exécution.
Nous les voyons chez les nouveaux prêteurs et chez les fonds pressés. Toutes se corrigent dès la conception.
Le vocabulaire du term sheet et du contrat de financement — celui qu’il faut maîtriser des deux côtés de la table.
Financement non bancaire accordé directement à des promoteurs et à des entreprises : terrain, chantier, bridge et situations spéciales, avec garantie réelle.
Loan-to-value (dette rapportée à la valeur de l’actif) et loan-to-cost (dette rapportée au coût du projet) : ils fixent le coussin du prêteur et figurent comme covenants.
Obligations financières et de projet (préventes, délais, LTV) avec remèdes graduels : marge additionnelle, cash sweep, exigibilité anticipée.
Nantissement des parts du véhicule promoteur : il permet de prendre le contrôle de tout le projet sans attendre la vente aux enchères de l’actif.
Le droit du financeur de prendre le contrôle (via le nantissement ou des pactes) pour achever le chantier et protéger son recouvrement.
Le prêt est débloqué contre certifications de chantier et conditions remplies : le prêteur finance un avancement vérifié, pas des promesses.
Crédit avec le portefeuille de prêts en garantie : il multiplie la capacité d’origination sans collecter de fonds auprès du public.
Accord-cadre par lequel un acquéreur rachète périodiquement les prêts qui répondent à des critères convenus : il fait tourner le bilan et finance la croissance.
Consommateurs (LCI/loi 2/2009), fonds remboursables du public (loi 10/2014) et offre via une plateforme (ECSPR) : le périmètre qui maintient le B2B libre.
Si votre modèle franchit une frontière —consommateurs, collecte de fonds, plateforme—, téléchargez notre checklist des statuts devant le superviseur : exigences comparées, phases du dossier et erreurs fréquentes.
Parlez-nous de votre projet et nous vous expliquons comment monter votre véhicule de direct lending, frontières surveillées et kit d’opération reproductible.
Le direct lending immobilier est le financement accordé par des prêteurs non bancaires —fonds de dette, family offices, véhicules de capital privé— directement à des promoteurs et à des entreprises : prêt promoteur, terrain, bridge et situations spéciales. En Espagne, le prêt B2B n’est pas une activité réservée : il n’exige ni licence bancaire ni inscription. La barrière à l’entrée n’est pas réglementaire — elle tient à la structure, aux garanties et à la discipline de portefeuille.
Le prêteur B2B opère sans licence tant qu’il ne franchit pas trois lignes : prêter à des consommateurs (ce qui active la loi 5/2019 ou la loi 2/2009 avec inscription préalable), collecter des fonds remboursables auprès du public (monopole des établissements de crédit dans la loi 10/2014) et proposer l’investissement au public via une plateforme (règlement ECSPR). En outre, l’octroi professionnel de prêts fait du prêteur une entité assujettie à la lutte contre le blanchiment (loi 10/2010).
L’escalier du prêteur va de la SL avec fonds propres au club deal puis, lorsque le plan est de lever des investisseurs de façon stable, au fonds de dette avec société de gestion agréée par la CNMV. Le contrat de financement est structuré par étapes avec certifications, covenants (LTV/LTC, préventes, délais) avec remèdes graduels et cas de défaut exécutables. Le paquet de garanties classique — hypothèque au rang surveillé, nantissement des parts du SPV pour le step-in, nantissement des créances et des comptes, et cautions — se constitue avec technique en pensant au tribunal, car c’est là qu’il est évalué.
Le véhicule se finance sans empiéter sur le monopole bancaire : fonds propres et dette privée de professionnels, lignes warehouse avec le portefeuille en garantie, forward flow et, à grande échelle, titrisation. Un portefeuille bien documenté —dossier par opération, certifications, évaluations de mise à jour— est ce qu’un financeur accepte comme collatéral et qu’un acquéreur paie sans décote.
Le financement alternatif s’est imposé comme une pièce structurelle du prêt promoteur espagnol : les banques se concentrent sur le produit avec préventes et les prêteurs privés couvrent le terrain, le bridge et la rapidité. Monter le véhicule avec les frontières surveillées et un kit d’opération reproductible, c’est ce qui sépare un prêteur capable de passer à l’échelle d’un compte qui rend service. (Page vérifiée en juillet 2026.)