Montamos tu vehículo de direct lending inmobiliario completo: estructura sin fronteras pisadas, contratos de préstamo promotor y bridge, paquete de garantías ejecutable, PBC y el funding de la cartera — warehouse, forward flow y titulización.
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Prestar a promotores y empresas no exige licencia bancaria — pero sí arquitectura: vehículo, funding, garantías y contratos que aguanten un impago. Montamos lenders completos, del term sheet a la ejecución.
Term sheet, contrato de financiación con covenants y disposiciones por hitos, paquete de garantías (hipoteca, prenda de participaciones y de créditos, fianzas), condiciones suspensivas y mecánica de desembolso y seguimiento de obra.
Capital propio en sociedad, club deals coinvirtiendo operación a operación o fondo de deuda con gestora autorizada: cada escalón tiene su regulación, su fiscalidad y su momento. Te decimos cuál toca — y lo montamos.
El B2B es libre; el consumidor, no: si tu producto roza vivienda y particulares, entra la LCI o la Ley 2/2009 con registro previo. La frontera se mapea antes de la primera operación.
Cuando la cartera crece, el lender también se financia: líneas warehouse con la cartera en garantía, forward flow y, a escala, titulización.
Suelo, licencias, cargas y viabilidad del plan de negocio del promotor: el análisis que decide LTV, precio y condiciones suspensivas del préstamo.
La concesión profesional de préstamos es actividad de sujeto obligado: manual, KYC del prestatario y de su capital, y origen de fondos del propio vehículo.
Suelo, obras sin preventas, bridge y situaciones especiales: donde el banco no llega, presta el capital privado — con estructuras muy distintas según quién sea.
"Rentabilidad de doble dígito con garantía real: el direct lending os encaja — si el vehículo, las garantías y el PBC están montados como un lender, no como una cuenta que hace favores."
"Del club deal al fondo con gestora: cuando pasáis de coinvertir a captar inversores, cambia la liga regulatoria. Os diseñamos la escalera para subirla sin rehacer nada."
"El préstamo B2B es libre, pero la ejecución es española: garantías, fiscalidad de intereses y un contrato que funcione ante un juez español. Local counsel de verdad, no un sello."
"Al otro lado de la mesa: te ayudamos a leer el term sheet, negociar covenants que puedas cumplir y evitar las cláusulas que convierten un retraso de obra en una pérdida del proyecto."
No en el tipo de interés: en las fronteras regulatorias que no se ven y en las garantías que solo se prueban cuando algo falla.
Las tres fronteras invisibles: tocar consumidores activa la LCI o la Ley 2/2009 (registro previo); captar fondos reembolsables del público invade la reserva bancaria de la Ley 10/2014; y abrir la inversión al público por plataforma es territorio ECSPR. El lender B2B es libre mientras no cruce ninguna — y muchos modelos las rozan sin saberlo.
La garantía vale lo que su ejecución: hipoteca bien constituida y con rango, prenda de participaciones del SPV para tomar el control sin subasta, prenda de créditos y cuentas, y fianzas de socios. El paquete se diseña pensando en el juzgado — porque ahí es donde se tasa.
El impago se gestiona con lo pactado: covenants con remedios graduales, step-in sobre el proyecto, esperas y refinanciaciones documentadas y salida por venta del crédito. Un contrato de financiación sin plan B convierte cada retraso de obra en una negociación a ciegas.
Prestar a empresas y promotores con capital propio no exige licencia en España: la barrera de entrada no es regulatoria — es de estructura y de garantías.
Captar fondos reembolsables del público es actividad reservada a entidades de crédito: el funding del lender se diseña para no pisarla — inversores profesionales, deuda privada, warehouse.
La concesión profesional de préstamos activa las obligaciones de prevención de blanqueo: manual, diligencia debida del prestatario y trazabilidad del capital que presta.
Un análisis de estructura te dice si tu modelo pisa alguna frontera regulatoria, qué vehículo encaja con tu funding, qué falta en tu paquete de garantías y cómo escalar de operaciones sueltas a cartera sin rehacer el edificio.
Financiación de proyectos y activos inmobiliarios concedida por prestamistas no bancarios —fondos de deuda, family offices, vehículos de capital privado— directamente al promotor o a la empresa: préstamo promotor, suelo, bridge, refinanciaciones y situaciones especiales.
Cubre el hueco que la banca tradicional dejó (suelo sin licencia, obras sin preventas, plazos cortos) a cambio de más precio y más garantías — y es uno de los segmentos que más crece en la financiación inmobiliaria española.
No: el préstamo a empresas con capital propio no es actividad reservada — no exige licencia bancaria ni registro de prestamista. Las reservas aparecen al cruzar tres fronteras: prestar a consumidores (LCI/Ley 2/2009), captar fondos reembolsables del público (reserva bancaria) u ofrecer la inversión al público mediante plataforma (ECSPR).
El diseño del lender consiste, en buena parte, en operar con potencia sin pisar ninguna de las tres.
Depende de tu capital y tu plan: SL con capital propio para empezar y mantener control; club deals (coinversión operación a operación, con pactos y prendas bien hechos) para escalar ticket sin estructura de fondo; y fondo de deuda con gestora autorizada cuando el plan es captar inversores de forma estable — ahí entran la CNMV y la regulación de gestoras.
La escalera se diseña completa desde el principio: cambiar de escalón no debería obligarte a rehacer las operaciones vivas.
El paquete clásico: hipoteca sobre el activo (con su rango vigilado), prenda de participaciones del SPV promotor —la vía rápida de step-in—, prenda de créditos y cuentas del proyecto (preventas, indemnizaciones, seguros), fianzas de socios y, según el caso, promesas de hipoteca sobre unidades futuras.
Cada pieza tiene su técnica (fecha cierta, inscripción, notificaciones) y el conjunto se diseña para ejecutarse en el peor escenario, no para decorar el contrato.
Sobre cuatro ejes: disposiciones por hitos de obra con certificaciones; covenants financieros y de proyecto (LTV/LTC, preventas, plazos de licencia) con remedios graduales; obligaciones de información del promotor; y eventos de incumplimiento con sus consecuencias — desde el margen adicional hasta el vencimiento y la ejecución del paquete.
Sin tocar la reserva bancaria: capital y deuda privada de inversores profesionales, líneas warehouse con la cartera en garantía, forward flow (venta programada de los préstamos originados) y, a escala, titulización. Lo que no cabe es financiarse con depósitos o "cuentas remuneradas" del público — esa es la línea roja de la Ley 10/2014.
Entre empresas rige la libertad de pactos: los tipos del direct lending (con su prima de riesgo y plazo) se mueven en mercado y la jurisprudencia sobre usura se concentra en el crédito a consumidores. Aun así, el precio se documenta con su riesgo —tasaciones, LTV, informes— y las comisiones se pactan con causa: es higiene contractual que blinda la operación.
Lo que el contrato haya previsto: activar remedios y esperas documentadas, tomar el control vía prenda de participaciones o step-in, ejecutar la hipoteca (judicial o extrajudicialmente si se pactó) o vender el crédito con su paquete de garantías. La calidad de la documentación original decide cuáles de esas puertas están realmente abiertas.
Sí: el préstamo B2B transfronterizo es libre. Las cuestiones reales son otras: garantías españolas bien constituidas, retenciones e imposición sobre intereses según convenio, y un contrato ejecutable ante juez español (o un arbitraje bien elegido). El error típico es traer el modelo de contrato de otra jurisdicción sin adaptarlo al derecho de garantías español.
El origen del dinero: en el direct lending presta un vehículo con capital privado o institucional; en el crowdlending, muchos inversores a través de una plataforma autorizada (ECSPR/PSFP), con límites por proyecto e inversor. Para el promotor son fuentes complementarias; para el gestor, dos marcos regulatorios distintos.
Financiación corta (meses, no años) que puentea hasta un evento: venta del activo, licencia que habilita el préstamo promotor bancario, o refinanciación. Precio alto, LTV conservador y garantías completas — y con consumidores, recordatorio: deja de ser B2B libre y entra el estatuto del prestamista.
Varios inversores coinvierten en el mismo préstamo: un vehículo agrupa (o un contrato de coinversión ordena) posiciones, decisiones y reparto. Las cláusulas críticas: quién decide en impago, mayorías para esperas y quitas, arrastre y salida de coinversores. Sin eso pactado, el primer impago convierte el club en asamblea.
La concesión de préstamos está exenta de IVA, y la tributación de los intereses depende de quién presta y desde dónde (residencia, convenio, tipo de vehículo). La estructura fiscal se decide con el vehículo — es una de las razones por las que la elección SL/fondo/no residente no es solo regulatoria. Nota: cuestiones fiscales concretas, siempre con análisis específico del caso.
Seguimiento por hitos: certificaciones de obra antes de cada disposición, cumplimiento de covenants trimestral, estado de preventas y licencias, y vigilancia del colateral (tasaciones de actualización). El lender profesional se distingue del aficionado en el expediente de seguimiento — que además es lo que compra quien luego adquiere tu cartera.
La escalera del lender tiene cuatro peldaños. Subir uno antes de tiempo cuesta estructura; quedarse abajo cuesta ticket. Este mapa ordena la decisión.
Presupuestar el montaje del lender depende de cuatro variables:
Método en tres pasos para prestar con potencia y sin pisar fronteras:
| Vehículo | SL con capital propio | Club deal | Fondo de deuda | Fondo extranjero directo |
|---|---|---|---|---|
| Quién pone el dinero | El propio patrimonio o grupo | Coinversores por operación | Inversores del fondo (institucionales) | El vehículo no residente |
| Regulación clave | Sin licencia (B2B) + PBC | Pactos de coinversión + PBC | Gestora autorizada (CNMV) | Libre prestación B2B + fiscalidad |
| Cuándo encaja | Arranque y control total | Escalar ticket sin estructura de fondo | Captación estable de inversores | Entrada en España sin vehículo local |
| Riesgo típico | Concentración y funding limitado | Gobernanza del impago sin pactar | Coste y plazos de la estructura | Contrato no adaptado a garantías españolas |
Mapa orientativo: la escalera se diseña completa desde el inicio para subir peldaños sin rehacer operaciones vivas. B2B sin reserva de actividad; fronteras LCI/Ley 2/2009, Ley 10/2014 y ECSPR vigiladas. Revisado en julio de 2026.
Un lender es un sistema: vehículo, funding, contrato tipo, garantías y seguimiento. Se monta una vez y se ejecuta en serie.
Consumidores, fondos del público y plataformas: el test de las tres fronteras decide qué puedes hacer sin licencia — y qué diseño necesitas para lo demás.
Hipoteca, prendas y fianzas se constituyen con su técnica (rango, fecha cierta, notificaciones) pensando en el juzgado — que es donde se tasan de verdad.
Seguimiento por hitos, covenants vigilados y expediente impecable: es lo que cobra el recobro, lo que compra el inversor y lo que financia el warehouse.
Las salidas y el funding de la cartera conectan con la cesión de créditos y la titulización.
Todo lender serio se sostiene sobre lo mismo: una estructura sin fronteras pisadas, un contrato con plan B, un paquete de garantías ejecutable y una cartera vigilada.
1) La estructuraSL, club deal o fondo — y el test de las tres fronteras aprobado: consumidores, fondos del público y plataformas, cada una con su régimen.
2) El contratoDisposiciones contra certificaciones, covenants con remedios graduales y eventos de incumplimiento con consecuencias ejecutables.
3) Las garantíasHipoteca con rango, prenda de participaciones para el step-in, prenda de créditos y cuentas del proyecto y fianzas de socios.
4) La carteraEl expediente de cada operación —due diligence, certificaciones, covenants, tasaciones de actualización— convierte préstamos en una cartera que se puede financiar (warehouse), vender (cesión, forward flow) o titulizar. El lender que documenta como un banco cobra como un banco cuando monetiza su cartera.
Decisión rápidaSL + kit de operación y PBC: arranca simple, documenta como grande.
Club deal con gobernanza del impago pactada desde el día uno.
Fondo con gestora autorizada — y calendario realista ante la CNMV.
Vehículo elegido con el test de fronteras aprobado y el funding diseñado sin pisar reservas.
Dictamen de estructura y mapa de fronteras (LCI, Ley 10/2014, ECSPR).
Due diligence de proyecto y colateral antes del term sheet, con tasación independiente.
Informe de DD, tasación y term sheet aprobado por el comité.
Contrato por hitos con covenants y paquete de garantías constituido con su técnica.
Escrituras e inscripciones, pólizas de prenda y checklist de cierre firmado.
Disposiciones contra certificaciones y covenants vigilados con remedios aplicados a tiempo.
Expediente por operación con certificaciones, waivers y tasaciones de actualización.
Impago gestionado con lo pactado y cartera monetizable: venta, refinanciación o ejecución.
Manual de impago, contratos de cesión y expediente de ejecución.
Los vemos en lenders nuevos y en fondos con prisa. Todos se corrigen en el diseño.
El vocabulario del term sheet y del contrato de financiación — el que conviene dominar a ambos lados de la mesa.
Financiación no bancaria concedida directamente a promotores y empresas: suelo, obra, bridge y situaciones especiales, con garantía real.
Loan-to-value (deuda sobre valor del activo) y loan-to-cost (deuda sobre coste del proyecto): fijan el colchón del lender y viven como covenants.
Obligaciones financieras y de proyecto (preventas, plazos, LTV) con remedios graduales: margen adicional, cash sweep, vencimiento.
Prenda sobre las participaciones del vehículo promotor: permite tomar el control del proyecto entero sin esperar a la subasta del activo.
El derecho del financiador a tomar el control (vía prenda o pactos) para completar la obra y proteger su recuperación.
El préstamo se libera contra certificaciones de obra y condiciones cumplidas: el lender financia avance verificado, no promesas.
Crédito con la cartera de préstamos en garantía: multiplica la capacidad de originar sin captar fondos del público.
Acuerdo marco por el que un comprador adquiere periódicamente los préstamos que cumplen criterios pactados: rota balance y financia crecimiento.
Consumidores (LCI/Ley 2/2009), fondos reembolsables del público (Ley 10/2014) y oferta por plataforma (ECSPR): el perímetro que mantiene libre al B2B.
Si tu modelo cruza alguna frontera —consumidores, captación, plataforma—, descarga nuestro checklist de figuras ante el supervisor: requisitos comparados, fases del expediente y errores frecuentes.
El direct lending inmobiliario es la financiación concedida por prestamistas no bancarios —fondos de deuda, family offices, vehículos de capital privado— directamente a promotores y empresas: préstamo promotor, suelo, bridge y situaciones especiales. En España el préstamo B2B no es actividad reservada: no exige licencia bancaria ni registro. La barrera de entrada no es regulatoria — es de estructura, garantías y disciplina de cartera.
El lender B2B opera sin licencia mientras no cruce tres líneas: prestar a consumidores (que activa la Ley 5/2019 o la Ley 2/2009 con registro previo), captar fondos reembolsables del público (reserva de las entidades de crédito en la Ley 10/2014) y ofrecer la inversión al público mediante plataforma (Reglamento ECSPR). Además, la concesión profesional de préstamos convierte al lender en sujeto obligado de prevención de blanqueo (Ley 10/2010).
La escalera del lender va de la SL con capital propio al club deal y, cuando el plan es captar inversores de forma estable, al fondo de deuda con gestora autorizada por la CNMV. El contrato de financiación se estructura por hitos con certificaciones, covenants (LTV/LTC, preventas, plazos) con remedios graduales y eventos de incumplimiento ejecutables. El paquete de garantías clásico — hipoteca con rango vigilado, prenda de participaciones del SPV para el step-in, prenda de créditos y cuentas y fianzas — se constituye con técnica pensando en el juzgado, que es donde se tasa.
El vehículo se financia sin pisar la reserva bancaria: capital y deuda privada de profesionales, líneas warehouse con la cartera en garantía, forward flow y, a escala, titulización. La cartera bien documentada —expediente por operación, certificaciones, tasaciones de actualización— es lo que un financiador acepta como colateral y un comprador paga sin descuento.
La financiación alternativa se ha consolidado como pieza estructural del préstamo promotor español: la banca se concentra en el producto con preventas y los lenders privados cubren suelo, bridge y velocidad. Montar el vehículo con las fronteras vigiladas y el kit de operación replicable es lo que separa un lender escalable de una cuenta que hace favores. (Página revisada en julio de 2026.)