西班牙房地产直接贷款：在银行不到之处放贷

由非银行放贷机构——债权基金、家族办公室、私募资本载体——直接向开发商或企业提供的房地产项目和资产融资：开发贷款、土地贷款、过桥贷款、再融资和特殊情形融资。

它填补了传统银行留下的空白（无许可的土地、无预售的在建项目、短期限），代价是更高的价格和更多的担保，也是西班牙房地产融资中增长最快的细分领域之一。

不需要：以自有资本向企业放贷不属于业务保留范围，既不需要银行牌照，也不需要放贷机构登记。只有跨越三条边界时才会出现限制：向消费者放贷（LCI/第2/2009号法律）、吸收公众可偿还资金（银行业保留），或通过平台向公众提供投资（ECSPR）。

放贷机构的设计，很大程度上就是在不触碰这三条线的前提下，把业务做足做大。

取决于您的资本和计划：以自有资本设立的有限公司适合起步并保持控制权；club deal（逐笔联合投资，配合完善的协议和质押）适合在不设基金结构的情况下扩大单笔规模；当计划是稳定募集投资者时，则需要由获授权管理公司运作的债权基金——这时西班牙国家证券市场委员会（CNMV）和管理公司监管就会介入。

整套阶梯从一开始就设计完整：升级到下一阶段时，不应让您重做在途交易。

典型组合是：对资产的抵押（并关注其顺位）、对开发商 SPV 的股权质押（介入项目的快速通道）、对项目债权和账户的质押（预售款、赔偿金、保险）、股东保证，以及视情况对未来单元的抵押承诺。

每一项都有各自的操作要点（确定日期、登记、通知），整套安排按最坏情形下能够执行来设计，而不是为合同装点门面。

围绕四条主线：凭工程验收证明按里程碑提款；财务和项目类契约条款（LTV/LTC、预售、许可期限）及分级补救；开发商的信息披露义务；以及违约事件及其后果——从加收利差到提前到期和执行担保组合。

不触碰银行业保留：来自专业投资者的资本和私募债务、以贷款组合作担保的 warehouse 额度、forward flow（对已发放贷款的定期出售），以及规模化后的证券化。不可以做的，是以向公众吸收存款或“计息账户”来融资——这就是第10/2014号法律的红线。

企业之间适行约定自由：直接贷款的利率（含风险溢价和期限）由市场决定，有关高利贷的判例主要集中在消费信贷。即便如此，价格仍应与风险一并记录在案——评估报告、LTV、各类报告——费用也应有正当依据地约定：这是保护交易的合同规范。

按合同的事先安排处理：启动补救措施和有书面记录的宽限、通过股权质押或介入权取得控制、执行抵押（司法执行，或在已约定的情况下通过非司法途径），或出售债权并连同其担保组合一并转让。原始文件的质量，决定了这些途径中哪些真正可行。

可以：跨境 B2B 贷款是自由的。真正的问题在别处：设立规范的西班牙担保、依据税收协定的利息预提税和课税，以及一份可在西班牙法官面前执行的合同（或精心选定的仲裁）。典型的错误，是把其他法域的合同范本原样搬来，而没有适配西班牙的担保法。

区别在于资金来源：在直接贷款中，放贷的是拥有私人或机构资本的载体；在 crowdlending 中，则是众多投资者通过持牌平台（ECSPR/PSFP）出资，并有每个项目和每位投资者的限额。对开发商而言二者是互补的融资来源；对管理人而言，则是两套不同的监管框架。

短期融资（以月计，而非以年计），用来衔接某一事件：资产出售、使银行开发贷款得以放款的许可，或再融资。价格高、LTV 保守、担保完整——如果借款人是消费者，请注意：它不再是自由的 B2B，而要适用放贷机构的规定。

多位投资者共同投资同一笔贷款：由一个载体汇集（或由联合投资合同来安排）各方头寸、决策和分配。关键条款包括：违约时由谁决定、同意宽限与减免所需的多数、拖带权，以及联合投资人的退出。如果没有事先约定，第一次违约就会把 club 变成一场股东大会。

发放贷款免征增值税，利息的税务处理取决于出借人是谁、从哪里放贷（居所、税收协定、载体类型）。税务结构要与载体一并确定——这也是有限公司、基金或非居民载体的选择不只是监管问题的原因之一。注：具体税务问题务必结合个案进行专门分析。

按里程碑跟踪：每次提款前取得工程验收证明、按季度核查契约条款履行情况、预售和许可状态，以及对抵押物的监控（更新评估）。专业放贷机构与业余者的区别，就在于跟踪档案——而这也正是日后购买您贷款组合的买方所看重的。