Redactamos y negociamos tus contratos forward funding y forward purchase desde ambos lados de la mesa: estructura y fiscalidad, suspensivas con salida, hitos certificados, garantías de terminación, step-in y coordinación con el banco de la obra.
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El forward funding y el forward purchase son los contratos con los que el capital institucional compra promociones antes de que existan. Los redactamos y negociamos desde ambos lados de la mesa — inversor y promotor.
Estructura completa: compraventa de cosa futura o de suelo con obra, precio y ajustes, hitos y certificaciones, condiciones suspensivas (licencias, urbanismo), garantías de terminación, reps & warranties del promotor y régimen de incumplimientos.
Titularidad y cargas del suelo, estado urbanístico y de licencias, contratos de obra y proyecto, y solvencia y trayectoria del promotor: el forward se firma sobre papel — la diligencia decide cuánto vale ese papel.
Si el forward compra el futuro, el sale & leaseback monetiza el presente: venta del inmueble en uso con arrendamiento simultáneo al vendedor.
La alternativa al forward funding es el préstamo promotor privado: mismo hueco, distinta posición jurídica. Comparamos y estructuramos la que te conviene.
El forward es, en el fondo, una compraventa con ingeniería encima: arras, condiciones, entrega y saneamiento siguen siendo el esqueleto.
Operaciones inmobiliarias de volumen con contrapartes y fondos internacionales: KYC recíproco y origen de fondos documentado desde la carta de intenciones.
Fondos que aseguran producto antes de construirse, promotores que venden sobre plano el edificio entero y financiadores que necesitan encajar su garantía: el forward sienta a los tres a la misma mesa.
"Aseguráis producto (BTR, logística, hoteles) a precio de hoy: vuestro riesgo es la terminación — garantías, hitos verificables y un plan B si el promotor cae son el corazón del contrato."
"El forward te financia la obra y elimina el riesgo comercial — a cambio de disciplina: hitos, penalizaciones y un comprador dentro de tu proyecto. Negociamos para que el control no se te vaya con la firma."
"Tu suelo entra en la ecuación — venta al inicio, permuta o aportación: el contrato forward decide cuándo cobras, con qué garantías y qué pasa si la promoción no llega a término."
"Un forward bien hecho os facilita la vida: pagos del inversor que reducen la deuda, garantías coordinadas y un waterfall claro. Uno mal hecho os deja peleando rango con el comprador."
Se firma años antes de la entrega: todo lo que puede pasar en medio —licencias, costes, insolvencias— tiene que estar resuelto en el papel del primer día.
El riesgo de terminación es el contrato: en el forward funding el inversor va pagando mientras el promotor construye — si el promotor cae a mitad de obra, el inversor tiene dinero fuera y un edificio a medias. Garantías de terminación, step-in sobre el proyecto y cesión de contratos de obra son la diferencia entre un susto y una pérdida.
Las condiciones suspensivas mandan: licencia de obras, situación urbanística firme, financiación — el contrato vive condicionado años. Redactarlas con fechas, esfuerzos exigibles y consecuencias claras evita el limbo clásico: nadie incumple, pero nada avanza.
Funding y purchase no reparten igual: en el purchase el promotor financia y entrega llave en mano (más riesgo suyo, más precio); en el funding el inversor adelanta por hitos (más control, más exposición). Elegir mal la modalidad —o mezclarlas sin criterio— desalinea precio y riesgo desde la firma.
Compraventa de cosa futura: el inversor compra el edificio terminado y arrendado (o no) a precio pactado hoy — el promotor financia y soporta la obra.
El inversor adquiere el suelo al inicio y financia la construcción contra certificaciones: control máximo, exposición máxima — y un contrato mucho más denso.
La estructura mueve la factura fiscal: momento de la transmisión, tipo aplicable y documentación notarial. El diseño fiscal va en paralelo al jurídico — nunca después.
Una revisión de estructura te dice si tu contrato reparte bien el riesgo de terminación, si las suspensivas tienen salida, cómo quedan tus garantías frente al banco de la obra y qué pasa —cláusula a cláusula— si la contraparte cae.
Una compraventa de cosa futura: el inversor se compromete hoy a comprar el edificio que el promotor entregará terminado (y a menudo arrendado) en una fecha futura, a un precio cerrado o determinable. El promotor financia y construye; el inversor paga sustancialmente a la entrega, quizá con arras o pagos menores intermedios.
Es la modalidad de menor riesgo para el comprador — y por eso suele pagar precios algo mayores.
En el forward funding el inversor no espera: adquiere el suelo al inicio (o entra en el vehículo) y va financiando la construcción por hitos contra certificaciones de obra, con el promotor actuando como desarrollador a cambio de un honorario y un posible éxito.
Cambia el reparto: el inversor gana control y mejor precio a cambio de asumir exposición durante la obra — por eso el contrato es mucho más denso: hitos, verificación, garantías de terminación y step-in.
Seis bloques: precio y ajustes (por rentas conseguidas, costes, plazos); condiciones suspensivas (licencias, urbanismo, financiación) con fechas y consecuencias; hitos y certificación de obra con verificador independiente; garantías (terminación, avales, retenciones, seguro decenal); reps & warranties del promotor y del proyecto; e incumplimientos y salidas: penalizaciones, resolución, step-in y liquidación de lo pagado.
Con el paquete pactado el primer día: propiedad del suelo ya en su mano (en el funding), cesión de los contratos de obra y proyecto para poder terminar con otro contratista, garantías de terminación (aval o garantía a primer requerimiento), retenciones sobre pagos y derechos de step-in sobre el desarrollo.
Sin esas piezas, la insolvencia del promotor convierte al inversor en un acreedor más mirando una obra parada.
Cobrando con certeza y conservando el control operativo: calendario de pagos contra hitos objetivos (no a discreción del inversor), límites a las instrucciones del comprador durante la obra, ajustes de precio simétricos, caps a penalizaciones y a las reps, y salidas pactadas si el inversor deja de financiar — incluida la recompra o la sustitución del comprador.
Donde el institucional compra producto entero: build to rent y residencial en alquiler, logística, hoteles, residencias de estudiantes y mayores, y oficinas prealquiladas. En general, cualquier promoción cuyo comprador final es un único inversor que prefiere asegurar el activo antes de que exista.
Depende de la estructura: qué se transmite y cuándo (suelo al inicio vs edificio terminado), condición de los intervinientes y renuncias a exenciones aplicables. El momento de devengo y la base cambian sensiblemente entre funding y purchase — el diseño fiscal se decide con la estructura, con análisis específico de cada operación, no como un pie de página.
No debe serlo: la doctrina lo estructura como compraventa (de cosa futura o de suelo) más obra, no como financiación con garantía. Pero el diseño importa: pagos desconectados de la obra, "intereses" sobre cantidades adelantadas o recompras automáticas acercan el contrato a un préstamo — con consecuencias fiscales y de recalificación que conviene evitar desde la redacción.
Lo que diga el contrato: en el purchase, por defecto el promotor (vende a precio cerrado); en el funding se negocia — presupuesto cerrado con contingencia, open book con cap, o reparto por tramos. Tras los años de inflación de costes, esta cláusula ha pasado de estándar a batalla central.
En activos de rentas, el precio suele referenciarse a las rentas conseguidas (yield sobre renta): el contrato regula quién comercializa, con qué criterios de inquilino y qué ajuste aplica si la ocupación no llega. En BTR, el estándar de entrega ("apartamento listo para alquilar") se especifica hasta el nivel de acabados.
Con un triángulo pactado: pagos del inversor aplicados a reducir deuda, rango de garantías acordado, y acuerdos directos (direct agreements) que den al financiador y al inversor derechos coordinados de step-in. El forward que ignora al banco de la obra se renegocia entero en el primer cierre.
Si el contrato lo permite: el inversor suele reservarse la cesión intragrupo o a su fondo; el promotor, casi nunca sin consentimiento. La cesión de posición contractual —y su encaje con garantías y avales ya emitidos— se regula expresamente para evitar el bloqueo típico en el cierre.
Variantes del mismo género: compromisos de compra futura con menos obligaciones intermedias (sin financiar obra, con condiciones más ligeras). Útiles cuando el inversor quiere asegurar pipeline sin exposición constructiva — a cambio de menos control sobre el resultado.
De la carta de intenciones al contrato firmado, semanas o pocos meses según due diligence y financiación; la vida del contrato, en cambio, dura toda la obra. Por eso pesa más la calidad del clausulado que la velocidad de la firma: es el documento que gobernará años de relación.
La modalidad reparte riesgo, precio y control. Esta tabla ordena la decisión antes de sentarse a negociar — porque cambiarla a mitad de negociación cuesta semanas.
Presupuestar un forward depende de cuatro variables:
Método en tres pasos, desde cualquiera de los dos lados de la mesa:
| Modalidad | Forward purchase | Forward funding | Compraventa de proyecto terminado | Préstamo promotor |
|---|---|---|---|---|
| Cuándo paga el inversor | Sustancialmente a la entrega | Suelo al inicio + hitos de obra | Al cierre, edificio existente | No compra: presta con garantías |
| Riesgo de obra | Del promotor | Compartido, con control del inversor | Inexistente | Del promotor (vigilado por covenants) |
| Precio para el inversor | Más alto (menos riesgo) | Mejor (asume exposición) | Mercado del producto terminado | Retorno de deuda, no de activo |
| Cláusula crítica | Suspensivas y garantía de terminación | Hitos, step-in y costes de construcción | Reps del vendedor y estado del activo | Paquete de garantías y remedios |
Mapa orientativo: las modalidades se combinan y gradúan por operación. Naturaleza: compraventa de cosa futura y obra — contratos atípicos B2B de libre configuración. Revisado en julio de 2026.
El contrato se firma en semanas y vive años: cada paso previo ahorra una disputa posterior.
Suelo, urbanismo, licencias y promotor: el forward compra papel y promesas — la due diligence dice cuánto valen antes de poner el primer euro.
Garantías, step-in, cesión de contratos de obra y verificador independiente: el escenario "promotor caído a mitad de obra" se escribe el primer día.
Estándares de entrega objetivos, punch lists, ajustes de precio por rentas y retenciones de garantía: el cierre se administra, no se celebra.
Las piezas de contexto: la due diligence inmobiliaria previa y la alternativa de deuda del direct lending.
Todo forward negocia lo mismo: precio contra riesgo, control contra operativa, certeza contra flexibilidad y hoy contra dentro de tres años.
1) Precio ↔ riesgoEl purchase paga certeza; el funding compra mejor a cambio de exposición. El precio y la modalidad se deciden juntos — nunca por separado.
2) Control ↔ operativaEl inversor quiere visibilidad y vetos clave; el promotor, manos libres para construir. La matriz de decisiones y el verificador independiente son el pacto.
3) Certeza ↔ flexibilidadLicencias, urbanismo y financiación condicionan años: fechas límite, esfuerzos exigibles y derechos de salida evitan el limbo contractual.
4) El escenario que lo decide todoEs el test de estrés de cualquier forward: ¿de quién es el suelo?, ¿puede el inversor terminar la obra con otro contratista?, ¿qué garantías cobran y cuándo?, ¿cómo se coordina con el banco? Un contrato que responde a esas cuatro preguntas por escrito vale su precio; uno que no, vale un pleito.
Decisión rápidaPurchase con garantía de terminación y suspensivas cortas.
Funding por hitos: mejor precio, control y step-in bien armado.
El funding te financia la obra; negocia control y sobrecostes.
Modalidad elegida con precio, fiscalidad y riesgo alineados desde la carta de intenciones.
Term sheet con estructura, calendario de pagos y mapa fiscal.
Suelo, urbanismo, licencias, contratos del proyecto y promotor auditados antes de firmar.
Informe de due diligence con semáforo y condiciones suspensivas derivadas.
Clausulado completo con anexos operativos: hitos, estándares de entrega, garantías y matriz de decisiones.
Forward firmado con anexos técnicos y garantías emitidas.
Pagos contra certificaciones verificadas, información fluida y coordinación con el financiador.
Certificados del verificador, actas de seguimiento y waivers documentados.
Cierre contra estándares objetivos, ajustes de precio liquidados y garantías post-entrega vivas.
Acta de entrega, punch list, liquidación de ajustes y retenciones.
Los vemos en operaciones de todos los tamaños. Todos se evitan en la redacción.
El vocabulario que aparece en cualquier term sheet institucional — y que conviene dominar antes de sentarse a negociar.
Compraventa de cosa futura: precio pactado hoy, pago sustancial a la entrega del activo terminado (y a menudo arrendado). El promotor financia y construye.
El inversor adquiere el suelo al inicio y paga la obra por hitos certificados; el promotor desarrolla por honorario y éxito.
Fecha límite de las condiciones suspensivas: si no se cumplen, el contrato se resuelve con la liquidación pactada — nadie queda atrapado.
Aval o garantía a primer requerimiento que cubre la finalización de la obra si el promotor falla — dimensionada a coste real de terminar.
Derecho del inversor (coordinado con el financiador) a tomar el desarrollo: cesión de contratos de obra, proyecto y licencias para completar con terceros.
Verificador independiente que certifica hitos antes de cada desembolso del funding: el dinero persigue obra ejecutada, no calendario.
En activos de rentas, el precio se referencia a las rentas conseguidas capitalizadas a una yield pactada — con reglas de comercialización y ajustes.
Acuerdo entre inversor, promotor y financiador de la obra: aplicación de pagos, rango de garantías y derechos coordinados si algo falla.
Defectos y remates pendientes en la entrega, con plazos de subsanación y retenciones asociadas: administra el cierre sin reabrir el precio.
Si además de comprar o vender proyectos financias, captas inversores o gestionas carteras, descarga nuestro checklist de figuras ante el supervisor: requisitos comparados, fases del expediente y errores frecuentes.
El forward purchase y el forward funding son las dos estructuras con las que el capital institucional compra promociones antes de que existan. En el purchase, el inversor se compromete a adquirir el edificio terminado a precio pactado hoy y paga sustancialmente a la entrega: compraventa de cosa futura, con el riesgo de obra en el promotor. En el funding, el inversor adquiere el suelo al inicio y financia la construcción por hitos certificados, con el promotor como desarrollador: más control y mejor precio, a cambio de exposición durante la obra. Son contratos atípicos B2B de libre configuración — su seguridad depende íntegramente de la redacción.
El test de estrés de cualquier forward es la insolvencia del promotor a mitad de obra. El paquete que responde a ese escenario se pacta el primer día: propiedad del suelo, garantías de terminación (aval o garantía a primer requerimiento dimensionada al coste real de terminar), cesión condicionada de los contratos de obra, proyecto y licencias, retenciones sobre pagos y derechos de step-in coordinados con el banco de la obra mediante direct agreements.
El contrato vive años condicionado: condiciones suspensivas (licencias, urbanismo, financiación) con fechas límite y consecuencias, precio fijo o referenciado a las rentas conseguidas (yield), reglas de sobrecostes de construcción —la batalla central tras los años de inflación de costes— y una entrega administrada contra estándares objetivos, punch list y liquidación de ajustes. La fiscalidad (IVA/AJD, momento del devengo) cambia sensiblemente entre modalidades y se diseña con la estructura.
Es el contrato estándar del build to rent y del residencial en alquiler comprado por institucionales, la logística, los hoteles, las residencias de estudiantes y mayores y las oficinas prealquiladas: cualquier promoción cuyo comprador final es un único inversor que prefiere asegurar el producto antes de que exista. La alternativa en deuda es el préstamo promotor privado — mismo hueco, distinta posición jurídica.
Con el institucional comprando producto entero de alquiler y la financiación bancaria selectiva, el forward se ha consolidado como la puerta de entrada del capital a la promoción española. La diferencia entre operaciones que fluyen y operaciones que se renegocian está, casi siempre, en seis cláusulas del contrato original. (Página revisada en julio de 2026.)