Costruiamo il tuo veicolo di direct lending immobiliare completo: una struttura che non oltrepassa i confini regolatori, contratti di prestito al promotore e bridge, un pacchetto di garanzie eseguibile, l’antiriciclaggio e il funding del portafoglio — warehouse, forward flow e cartolarizzazione.
Consulenza gratuita
Ti rispondiamo entro 24 ore
Prestare a promotori e imprese non richiede una licenza bancaria — ma richiede un’architettura: veicolo, funding, garanzie e contratti che resistano a un inadempimento. Costruiamo lender completi, dal term sheet all’escussione delle garanzie.
Term sheet, contratto di finanziamento con covenant ed erogazioni per milestone, pacchetto di garanzie (ipoteca, pegno su quote e su crediti, fideiussioni), condizioni sospensive e meccanica di erogazione e di monitoraggio dei lavori.
Capitale proprio in società, club deal con co-investimento operazione per operazione o fondo di debito con società di gestione autorizzata: ogni gradino ha la sua regolamentazione, la sua fiscalità e il suo momento. Ti diciamo qual è quello giusto per te — e lo costruiamo.
Il B2B è libero; il consumatore no: se il tuo prodotto sfiora l’abitazione e i privati, scatta la LCI (Legge 5/2019) o la Legge 2/2009, con registrazione preventiva. Il confine si mappa prima della prima operazione.
Quando il portafoglio cresce, anche il lender deve finanziarsi: linee warehouse con il portafoglio a garanzia, forward flow e, su larga scala, cartolarizzazione.
Terreno, licenze edilizie, gravami e sostenibilità del business plan del promotore: l’analisi che decide LTV, prezzo e condizioni sospensive del prestito.
La concessione professionale di prestiti è un’attività da soggetto obbligato: manuale, KYC del debitore e del suo capitale, e origine dei fondi del veicolo stesso.
Terreni, cantieri senza prevendite, bridge loan e situazioni speciali: dove la banca non arriva, presta il capitale privato — con strutture molto diverse a seconda di chi presta.
«Rendimento a doppia cifra con garanzia reale: il direct lending fa per voi — se il veicolo, le garanzie e l’antiriciclaggio sono impostati come quelli di un lender, non come quelli di un conto corrente che fa favori.»
«Dal club deal al fondo con società di gestione: quando passate dal co-investire al raccogliere investitori, si cambia campionato regolatorio. Vi progettiamo la scala per salirla senza rifare nulla.»
«Il prestito B2B è libero, ma l’esecuzione è spagnola: garanzie, fiscalità degli interessi e un contratto che funzioni davanti a un giudice spagnolo. Un vero local counsel, non un timbro.»
«Dall’altra parte del tavolo: ti aiutiamo a leggere il term sheet, a negoziare covenant che puoi rispettare e a evitare le clausole che trasformano un ritardo di cantiere nella perdita del progetto.»
Non sul tasso di interesse: sui confini regolatori che non si vedono e sulle garanzie che si mettono alla prova solo quando qualcosa va storto.
I tre confini invisibili: avere a che fare con i consumatori attiva la LCI (Legge 5/2019) o la Legge 2/2009 (registrazione preventiva); raccogliere fondi rimborsabili dal pubblico invade la riserva bancaria della Legge 10/2014; e aprire l’investimento al pubblico tramite una piattaforma è territorio ECSPR. Il lender B2B è libero finché non ne oltrepassa nessuno — e molti modelli li sfiorano senza saperlo.
La garanzia vale quanto vale la sua esecuzione: ipoteca costituita correttamente e con il grado giusto, pegno sulle quote dell’SPV per prendere il controllo senza passare dall’asta, pegno su crediti e conti, e fideiussioni dei soci. Il pacchetto si progetta pensando al tribunale — perché è lì che se ne misura davvero il valore.
L’inadempimento si gestisce con quanto pattuito: covenant con rimedi graduali, step-in sul progetto, standstill e rifinanziamenti documentati e uscita tramite cessione del credito. Un contratto di finanziamento senza piano B trasforma ogni ritardo di cantiere in una trattativa al buio.
Prestare a imprese e promotori con capitale proprio non richiede licenza in Spagna: la barriera all’ingresso non è regolatoria — sta nella struttura e nelle garanzie.
Raccogliere fondi rimborsabili dal pubblico è un’attività riservata agli enti creditizi: il funding del lender si progetta per non invaderla — investitori professionali, debito privato, warehouse.
La concessione professionale di prestiti attiva gli obblighi antiriciclaggio: manuale, adeguata verifica del debitore e tracciabilità del capitale che presti.
Un’analisi della struttura ti dice se il tuo modello oltrepassa qualche confine regolatorio, quale veicolo si adatta al tuo funding, che cosa manca nel tuo pacchetto di garanzie e come passare da operazioni singole a un portafoglio senza rifare l’intero edificio.
Finanziamento di progetti e asset immobiliari concesso da finanziatori non bancari — fondi di debito, family office, veicoli di capitale privato — direttamente al promotore o all’impresa: prestito al promotore, terreni, bridge loan, rifinanziamenti e situazioni speciali.
Copre il vuoto lasciato dalla banca tradizionale (terreni senza licenza edilizia, cantieri senza prevendite, durate brevi) in cambio di un prezzo più alto e di più garanzie — ed è uno dei segmenti che crescono di più nel finanziamento immobiliare spagnolo.
No: il prestito alle imprese con capitale proprio non è un’attività riservata — non richiede licenza bancaria né registrazione come finanziatore. Le riserve compaiono quando si superano tre confini: prestare a consumatori (LCI/Legge 2/2009), raccogliere fondi rimborsabili dal pubblico (riserva bancaria) oppure offrire l’investimento al pubblico tramite piattaforma (ECSPR).
La progettazione del lender consiste, in buona parte, nell’operare a piena potenza senza oltrepassare nessuno dei tre.
Dipende dal tuo capitale e dal tuo piano: una SL (società a responsabilità limitata) con capitale proprio per iniziare e mantenere il controllo; i club deal (co-investimento operazione per operazione, con patti e pegni fatti bene) per aumentare il ticket senza una struttura di fondo; e un fondo di debito con società di gestione autorizzata quando il piano è raccogliere investitori in modo stabile — qui entrano in gioco la CNMV e la regolamentazione delle società di gestione.
La scala si progetta per intero fin dall’inizio: cambiare gradino non dovrebbe obbligarti a rifare le operazioni in corso.
Il pacchetto classico: ipoteca sull’asset (con il suo grado sotto controllo), pegno sulle quote dell’SPV promotore — la via rapida per lo step-in —, pegno su crediti e conti del progetto (prevendite, indennizzi, assicurazioni), fideiussioni dei soci e, a seconda del caso, promesse di ipoteca su unità future.
Ogni elemento ha la sua tecnica (data certa, iscrizione, notifiche) e l’insieme si progetta per essere eseguito nello scenario peggiore, non per decorare il contratto.
Su quattro assi: erogazioni per milestone di cantiere con certificazioni; covenant finanziari e di progetto (LTV/LTC, prevendite, termini delle licenze edilizie) con rimedi graduali; obblighi informativi del promotore; ed eventi di inadempimento con le loro conseguenze — dal margine aggiuntivo alla scadenza anticipata e all’escussione del pacchetto di garanzie.
Senza toccare la riserva bancaria: capitale e debito privato di investitori professionali, linee warehouse con il portafoglio a garanzia, forward flow (vendita programmata dei prestiti originati) e, su larga scala, cartolarizzazione. Quello che non si può fare è finanziarsi con depositi o «conti remunerati» del pubblico — è questa la linea rossa della Legge 10/2014.
Tra imprese vale la libertà contrattuale: i tassi del direct lending (con il loro premio per il rischio e per la durata) si muovono secondo il mercato e la giurisprudenza sull’usura si concentra sul credito ai consumatori. Ciò nonostante, il prezzo si documenta insieme al suo rischio — perizie, LTV, relazioni — e le commissioni si pattuiscono con una giustificazione chiara: è buona igiene contrattuale, che mette al riparo l’operazione.
Quello che il contratto ha previsto: attivare rimedi e standstill documentati, prendere il controllo tramite pegno sulle quote o step-in, eseguire l’ipoteca (in via giudiziale o stragiudiziale, se pattuito) oppure cedere il credito con il suo pacchetto di garanzie. La qualità della documentazione originaria decide quali di queste porte siano davvero aperte.
Sì: il prestito B2B transfrontaliero è libero. Le questioni vere sono altre: garanzie spagnole costituite correttamente, ritenute e imposizione sugli interessi in base alla convenzione applicabile, e un contratto eseguibile davanti a un giudice spagnolo (o un arbitrato scelto bene). L’errore tipico è portare il modello di contratto di un’altra giurisdizione senza adattarlo al diritto spagnolo delle garanzie.
L’origine del denaro: nel direct lending presta un veicolo con capitale privato o istituzionale; nel crowdlending, molti investitori tramite una piattaforma autorizzata (ECSPR/PSFP), con limiti per progetto e per investitore. Per il promotore sono fonti complementari; per il gestore, due quadri regolatori diversi.
Finanziamento breve (mesi, non anni) che fa da ponte fino a un evento: la vendita dell’asset, la licenza edilizia che sblocca il prestito bancario al promotore, oppure un rifinanziamento. Prezzo alto, LTV prudente e garanzie complete — e con i consumatori, un promemoria: non è più B2B libero ed entra in gioco la disciplina del finanziatore.
Più investitori co-investono nello stesso prestito: un veicolo raggruppa (o un contratto di co-investimento ordina) posizioni, decisioni e ripartizione. Le clausole critiche: chi decide in caso di inadempimento, le maggioranze per standstill e stralci, il drag-along e l’uscita dei co-investitori. Senza questi punti pattuiti, il primo inadempimento trasforma il club in un’assemblea.
La concessione di prestiti è esente da IVA e la tassazione degli interessi dipende da chi presta e da dove (residenza, convenzione, tipo di veicolo). La struttura fiscale si decide insieme al veicolo — è uno dei motivi per cui la scelta tra SL, fondo o non residente non è solo regolatoria. Nota: le questioni fiscali concrete richiedono sempre un’analisi specifica del caso.
Monitoraggio per milestone: certificazioni di cantiere prima di ogni erogazione, verifica trimestrale dei covenant, stato di prevendite e licenze, e controllo del collaterale (perizie di aggiornamento). Il lender professionista si distingue dal dilettante per il fascicolo di monitoraggio — che è anche ciò che compra chi poi acquista il tuo portafoglio.
La scala del lender ha quattro gradini. Salirne uno troppo presto costa in struttura; restare in basso costa in ticket. Questa mappa ordina la decisione.
Il preventivo per costruire il lender dipende da quattro variabili:
Un metodo in tre passi per prestare a piena potenza senza oltrepassare i confini:
| Veicolo | SL con capitale proprio | Club deal | Fondo di debito | Fondo estero diretto |
|---|---|---|---|---|
| Chi mette i soldi | Il proprio patrimonio o gruppo | Co-investitori per operazione | Investitori del fondo (istituzionali) | Il veicolo non residente |
| Regolamentazione chiave | Nessuna licenza (B2B) + antiriciclaggio | Patti di co-investimento + antiriciclaggio | Società di gestione autorizzata (CNMV) | Libera prestazione B2B + fiscalità |
| Quando è adatto | Avvio e controllo totale | Aumentare il ticket senza una struttura di fondo | Raccolta stabile di investitori | Ingresso in Spagna senza veicolo locale |
| Rischio tipico | Concentrazione e funding limitato | Governance dell’inadempimento non pattuita | Costi e tempi della struttura | Contratto non adattato alle garanzie spagnole |
Mappa orientativa: la scala si progetta per intero fin dall’inizio per salire di gradino senza rifare le operazioni in corso. B2B senza riserva di attività; confini LCI/Legge 2/2009, Legge 10/2014 ed ECSPR sotto controllo. Rivisto a luglio 2026.
Un lender è un sistema: veicolo, funding, contratto tipo, garanzie e monitoraggio. Si costruisce una volta e si esegue in serie.
Consumatori, fondi del pubblico e piattaforme: il test dei tre confini decide che cosa puoi fare senza licenza — e quale struttura ti serve per il resto.
Ipoteca, pegni e fideiussioni si costituiscono con la loro tecnica (grado, data certa, notifiche) pensando al tribunale — che è dove se ne misura davvero il valore.
Monitoraggio per milestone, covenant sotto controllo e fascicolo impeccabile: è ciò su cui si basa il recupero crediti, ciò che compra l’investitore e ciò che finanzia il warehouse.
Le uscite e il funding del portafoglio si collegano con la cessione di crediti e la cartolarizzazione.
Ogni lender serio poggia sulle stesse basi: una struttura che non oltrepassa confini, un contratto con piano B, un pacchetto di garanzie eseguibile e un portafoglio monitorato.
1) La strutturaSL, club deal o fondo — e il test dei tre confini superato: consumatori, fondi del pubblico e piattaforme, ciascuno con il suo regime.
2) Il contrattoErogazioni a fronte di certificazioni, covenant con rimedi graduali ed eventi di inadempimento con conseguenze eseguibili.
3) Le garanzieIpoteca con il suo grado, pegno sulle quote per lo step-in, pegno su crediti e conti del progetto e fideiussioni dei soci.
4) Il portafoglioIl fascicolo di ogni operazione — due diligence, certificazioni, covenant, perizie di aggiornamento — trasforma i prestiti in un portafoglio che si può finanziare (warehouse), vendere (cessione, forward flow) o cartolarizzare. Il lender che documenta come una banca incassa come una banca quando monetizza il suo portafoglio.
Decisione rapidaSL + kit di operazione e antiriciclaggio: parti semplice, documenta da grande.
Club deal con la governance dell’inadempimento pattuita fin dal primo giorno.
Fondo con società di gestione autorizzata — e un calendario realistico con la CNMV.
Veicolo scelto con il test dei confini superato e il funding progettato senza invadere attività riservate.
Parere sulla struttura e mappa dei confini (LCI, Legge 10/2014, ECSPR).
Due diligence di progetto e collaterale prima del term sheet, con perizia indipendente.
Report di due diligence, perizia e term sheet approvato dal comitato.
Contratto per milestone con covenant e pacchetto di garanzie costituito a regola d’arte.
Atti pubblici e iscrizioni, contratti di pegno notarili e checklist di chiusura firmata.
Erogazioni a fronte di certificazioni e covenant monitorati, con rimedi applicati in tempo.
Fascicolo per operazione con certificazioni, waiver e perizie di aggiornamento.
Inadempimento gestito secondo quanto pattuito e portafoglio monetizzabile: vendita, rifinanziamento o escussione.
Manuale per gli inadempimenti, contratti di cessione e fascicolo di esecuzione.
Li vediamo nei lender nuovi e nei fondi che hanno fretta. Tutti si correggono in fase di progettazione.
Il vocabolario del term sheet e del contratto di finanziamento — quello che conviene padroneggiare da entrambi i lati del tavolo.
Finanziamento non bancario concesso direttamente a promotori e imprese: terreni, cantiere, bridge e situazioni speciali, con garanzia reale.
Loan-to-value (debito sul valore dell’asset) e loan-to-cost (debito sul costo del progetto): fissano il cuscinetto del lender e vivono come covenant.
Obblighi finanziari e di progetto (prevendite, termini, LTV) con rimedi graduali: margine aggiuntivo, cash sweep, scadenza anticipata.
Pegno sulle quote del veicolo promotore: permette di prendere il controllo dell’intero progetto senza aspettare l’asta dell’asset.
Il diritto del finanziatore di prendere il controllo (tramite pegno o patti) per completare l’opera e proteggere il proprio recupero.
Il prestito si eroga a fronte di certificazioni di cantiere e condizioni soddisfatte: il lender finanzia l’avanzamento verificato, non le promesse.
Credito con il portafoglio di prestiti a garanzia: moltiplica la capacità di originare senza raccogliere fondi dal pubblico.
Accordo quadro con cui un acquirente rileva periodicamente i prestiti che rispettano criteri pattuiti: fa ruotare il bilancio e finanzia la crescita.
Consumatori (LCI/Legge 2/2009), fondi rimborsabili dal pubblico (Legge 10/2014) e offerta tramite piattaforma (ECSPR): il perimetro che mantiene libero il B2B.
Se il tuo modello oltrepassa un confine — consumatori, raccolta, piattaforma —, scarica la nostra checklist delle figure autorizzabili dall’autorità di vigilanza: requisiti a confronto, fasi della domanda ed errori frequenti.
Raccontaci il tuo progetto e ti spieghiamo come costruire il tuo veicolo di direct lending con i confini sotto controllo e un kit di operazione replicabile.
Il direct lending immobiliare è il finanziamento concesso da finanziatori non bancari — fondi di debito, family office, veicoli di capitale privato — direttamente a promotori e imprese: prestito al promotore, terreni, bridge loan e situazioni speciali. In Spagna il prestito B2B non è un’attività riservata: non richiede licenza bancaria né registrazione. La barriera all’ingresso non è regolatoria — sta nella struttura, nelle garanzie e nella disciplina di portafoglio.
Il lender B2B opera senza licenza finché non oltrepassa tre linee: prestare a consumatori (il che attiva la Legge 5/2019 o la Legge 2/2009, con registrazione preventiva), raccogliere fondi rimborsabili dal pubblico (riserva degli enti creditizi nella Legge 10/2014) e offrire l’investimento al pubblico tramite piattaforma (Regolamento ECSPR). Inoltre, la concessione professionale di prestiti rende il lender un soggetto obbligato antiriciclaggio (Legge 10/2010).
La scala del lender va dalla SL con capitale proprio al club deal e, quando il piano è raccogliere investitori in modo stabile, al fondo di debito con società di gestione autorizzata dalla CNMV. Il contratto di finanziamento si struttura per milestone con certificazioni, covenant (LTV/LTC, prevendite, termini) con rimedi graduali ed eventi di inadempimento eseguibili. Il pacchetto di garanzie classico — ipoteca con grado sotto controllo, pegno sulle quote dell’SPV per lo step-in, pegno su crediti e conti e fideiussioni — si costituisce con la tecnica adatta pensando al tribunale, che è dove se ne misura il valore.
Il veicolo si finanzia senza toccare la riserva bancaria: capitale e debito privato di professionisti, linee warehouse con il portafoglio a garanzia, forward flow e, su larga scala, cartolarizzazione. Un portafoglio ben documentato — fascicolo per operazione, certificazioni, perizie di aggiornamento — è ciò che un finanziatore accetta come collaterale e un acquirente paga senza sconto.
Il finanziamento alternativo si è consolidato come pezzo strutturale del prestito al promotore spagnolo: la banca si concentra sul prodotto con prevendite e i lender privati coprono terreni, bridge e velocità. Costruire il veicolo con i confini sotto controllo e il kit di operazione replicabile è ciò che separa un lender scalabile da un conto corrente che fa favori. (Pagina rivista a luglio 2026.)