Préparez votre inscription comme prêteur immobilier auprès de la Banque d’Espagne ou de votre communauté autonome : choix entre la LCI et la loi 2/2009, honorabilité et connaissances, conduite complète (FEIN, solvabilité, expertise, acte notarié) et structure pour développer votre portefeuille.
Consultation gratuite
Nous vous répondons en moins de 24 h
Accorder à titre professionnel des prêts hypothécaires à des consommateurs exige une inscription préalable : auprès de la Banque d’Espagne ou de votre communauté autonome. Sans elle, des sanctions s’appliquent — et des actes notariés ne sont pas inscrits. Nous montons votre inscription et votre dispositif de conduite LCI complets.
Analyse de votre activité et du régime applicable (LCI, loi 2/2009 ou B2B libre), choix du registre compétent, dossier d’honorabilité et de connaissances, et défense face aux demandes d’informations jusqu’à l’inscription.
Si votre activité consiste à prêter à des promoteurs et à des entreprises, l’activité réservée ne vous concerne pas — mais la structure compte : véhicule, garanties, funding et contrats solides. Nous montons le prêteur complet pour vous.
Celui qui prête et qui, en outre, présente ou propose des prêts de tiers cumule le statut d’intermédiaire de crédit immobilier : deux registres, une seule cartographie.
L’avant-projet de loi sur le crédit à la consommation prévoit une activité réservée et la supervision de la Banque d’Espagne pour ce marché aussi : cartographiez dès aujourd’hui l’ensemble du périmètre.
Quand le volume augmente, le passage à l’établissement financier de crédit (EFC, establecimiento financiero de crédito) vous apporte un statut, une crédibilité auprès des financeurs et une exemption des registres LCI.
L’octroi professionnel de prêts fait de vous une entité assujettie à la loi 10/2010 : manuel, mesures de vigilance et formation cohérents avec votre inscription.
Du capital privé qui prête contre hypothèque au fonds international qui entre en Espagne : si l’emprunteur est un consommateur et que le prêt est garanti par un bien résidentiel, la loi 5/2019 s’applique à vous.
« Vous prêtez de façon récurrente avec une garantie hypothécaire : c’est de la professionnalité, et la professionnalité exige un enregistrement. La frontière entre le prêt occasionnel et l’activité se franchit plus tôt qu’il n’y paraît. »
« Liquidité relais, refinancements, capital sur logement : votre produit vit au sein de la LCI. L’enregistrement, la FEIN, l’expertise et l’acte notarié ne sont pas facultatifs — ils sont le produit. »
« Commencer à prêter à des consommateurs en Espagne exige une inscription locale : le registre des prêteurs n’a pas de passeport européen. Nous concevons le véhicule et le dossier pour opérer sans friction. »
« Vous intermédiez des hypothèques et vous financez aussi sur votre propre bilan : deux statuts distincts —intermédiaire et prêteur— qu’il convient de traiter avec une seule stratégie. »
Ce n’est pas seulement un risque d’amende : c’est un risque sur votre titre. Les conservateurs du registre foncier suspendent l’inscription d’hypothèques lorsque le prêteur professionnel ne justifie pas de son inscription.
Votre hypothèque peut ne pas être inscrite : la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP) a confirmé en 2025 la suspension d’un acte de prêt hypothécaire parce que le créancier professionnel ne figurait pas inscrit au registre qui lui correspondait. Sans inscription, votre garantie reste sur le papier.
Trois régimes, trois portes : prêt hypothécaire résidentiel à des consommateurs → registre LCI (BdE/CCAA) ; prêts à des consommateurs hors LCI → loi 2/2009, avec registre national et assurance ou caution obligatoires ; prêt à des entreprises et promoteurs → pas d’activité réservée, mais une structure contractuelle et la LCB-FT. Se tromper de porte invalide tout le dossier.
La conduite fait partie du produit : FEIN et documentation précontractuelle, évaluation de la solvabilité, expertise agréée, acte notarié préalable, limites à l’exigibilité anticipée et aux intérêts de retard. Les manquements se paient en nullités, en litiges et en exécutions qui échouent.
Le registre des prêteurs immobiliers : obligatoire pour accorder à titre professionnel des prêts relevant de la LCI, auprès de la Banque d’Espagne ou de la communauté autonome.
Décision qui confirme le refus du conservateur d’inscrire l’hypothèque d’un prêteur professionnel non enregistré : le risque n’est plus théorique, il est registral.
Pour le crédit aux consommateurs hors LCI : registre national des entreprises prêteuses et souscription obligatoire d’une assurance de responsabilité civile ou d’une caution bancaire.
Une analyse d’adéquation vous indique si votre activité est professionnelle, quel régime vous est applicable —LCI, loi 2/2009 ou liberté B2B—, auprès de qui vous enregistrer et quelle conduite vous devrez justifier à chaque opération.
La personne physique ou morale qui, sans être un établissement de crédit, accorde à titre professionnel des prêts relevant de la loi 5/2019 : avec une hypothèque sur un bien résidentiel ou destinés à acquérir ou conserver des droits sur des terrains ou des immeubles construits ou à construire, lorsque l’emprunteur est un consommateur.
Capital privé, sociétés de bridging, fonds de crédit avec un produit de détail : si vous êtes dans ce cas, la LCI vous vise nommément et exige une inscription préalable.
Lorsque l’activité présente un caractère habituel ou une finalité commerciale : répétition des opérations, publicité ou offre au marché, organisation de moyens. La pratique notariale et registrale elle-même présume la professionnalité quand le créancier accumule les opérations — et exige de justifier de l’enregistrement pour inscrire l’hypothèque.
Le prêt véritablement occasionnel entre particuliers reste exclu ; la frontière s’analyse au cas par cas et mieux vaut la documenter avant la signature, pas après.
Comme pour les intermédiaires, cela dépend du périmètre d’activité : activité dans une seule communauté → registre autonomique ; activité nationale ou dans plusieurs communautés → registre de la Banque d’Espagne, traité via son guichet électronique conformément au décret royal 309/2019.
Deux blocs d’accès : l’honorabilité commerciale et professionnelle (administrateurs et responsables) et les connaissances et la compétence du personnel conformément à l’arrêté ECE/482/2019. Contrairement à l’intermédiaire, la LCI n’impose pas au prêteur d’assurance de responsabilité civile — mais si votre produit relève de la loi 2/2009, il faut alors une assurance ou une caution obligatoire en plus du registre national de la consommation.
Et le dossier doit refléter la conduite : procédures d’information, évaluation de la solvabilité, expertise et réclamations.
Trois fronts : sanctionnateur (la LCI et la loi 2/2009 prévoient des amendes et la cessation d’activité), registral (suspension de l’inscription de l’hypothèque, comme l’a confirmé la DGSJFP en février 2025 — vous restez sans garantie réelle opposable) et civil (un contrat conclu en dehors du statut impératif attire les litiges et les nullités partielles).
LCI (loi 5/2019) : prêts hypothécaires sur logement et terrain avec des consommateurs → registre BdE/CCAA, conduite renforcée (FEIN, acte notarié, solvabilité). Loi 2/2009 : le reste du crédit aux consommateurs accordé par des non-banques (prêts personnels, hypothèques hors LCI) → registre national de la consommation, assurance ou caution et obligations de transparence propres.
De nombreux modèles relèvent des deux à la fois — et bientôt d’un troisième : le futur registre des prêteurs de crédit à la consommation auprès de la Banque d’Espagne que prévoit l’avant-projet de transposition de la CCD2.
Celles de la LCI à chaque opération : information précontractuelle avec la FEIN, évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, expertise par une société agréée, acte notarié préalable de transparence, limites à l’exigibilité anticipée, aux intérêts de retard et aux ventes liées, et politique de réclamations. L’enregistrement vous ouvre la porte ; la conduite vous y maintient.
Le prêt B2B n’est pas réservé : vous n’avez besoin ni d’un enregistrement LCI ni d’une licence bancaire pour financer des promoteurs ou des entreprises avec votre propre capital. Mais il vous faut toujours une structure : véhicule, garanties bien prises, LCB-FT (vous êtes entité assujettie) et contrats solides. C’est le terrain du direct lending immobilier — nous avons une page dédiée.
Oui, de façon occasionnelle et sans finalité commerciale. Le problème apparaît avec la répétition : plusieurs opérations, des intérêts de marché ou de la publicité déclenchent la présomption de professionnalité — et avec elle l’enregistrement, la conduite LCI ou la loi 2/2009. Avant la deuxième ou la troisième opération, il faut analyser l’adéquation.
Prêter à des entreprises, oui, sans activité réservée. Pour des consommateurs, il doit respecter le statut espagnol : le registre des prêteurs de la LCI ne fonctionne pas avec le passeport européen (contrairement à celui des intermédiaires), si bien que le schéma habituel passe par un véhicule local ou une opération enregistrée. L’analyse de la structure précède la première opération, elle ne la suit pas.
Comme pour les autres registres de la LCI, cela dépend de la qualité du dossier : avec une honorabilité et une formation bien justifiées et des procédures cohérentes, quelques semaines ou quelques mois ; chaque demande d’informations ajoute son cycle. Nous préparons le dossier pour qu’il soit complet dès le premier dépôt.
La LCI admet les personnes physiques et morales. La société convient généralement pour la responsabilité, le financement du véhicule et l’évolutivité — et elle est pratiquement indispensable si le projet est de lever des capitaux de tiers ou d’évoluer vers des structures de fonds.
Oui, avec un statut en règle : si le client est un consommateur et qu’un logement est en jeu, on est en plein terrain LCI (ou loi 2/2009 selon la structure) — enregistrement préalable, FEIN, expertise, acte notarié et solvabilité. Les modèles qui contournent ce cadre par des formules créatives (options d’achat, ventes avec rachat) s’exposent à une jurisprudence défavorable : mieux vaut un produit réglementé qu’un procès perdu.
L’avant-projet espagnol de transposition de la CCD2 (en cours d’examen en juillet 2026) prévoit une activité réservée et un enregistrement auprès de la Banque d’Espagne pour les prêteurs et intermédiaires de crédit à la consommation. Ceux qui opèrent déjà sous la loi 2/2009 devront migrer de statut ; ceux qui prêtent sur les deux marchés (hypothécaire et consommation) géreront deux registres auprès du même superviseur. Concevoir dès aujourd’hui avec cette cartographie évite de dupliquer les dossiers demain.
La même opération —de l’argent contre une garantie immobilière— relève de quatre régimes différents selon qui prête et à qui. Cette cartographie est la première décision du projet.
Le budget de l’inscription et du démarrage dépend de quatre variables :
Une méthode en trois étapes pour prêter dans le bon périmètre :
| Régime | Prêteur LCI | Loi 2/2009 | Entité supervisée (banque/EFC) | Prêteur B2B |
|---|---|---|---|---|
| Quand il s’applique | Hypothécaire résidentiel avec des consommateurs | Autres crédits aux consommateurs par des non-banques | Tout produit, avec un agrément complet | Prêts à des entreprises et à des promoteurs |
| Registre | BdE ou CCAA (art. 42 LCI) | Registre national de la consommation | Agrément de la BdE (licence) | Aucun registre spécifique |
| Exigence distinctive | Honorabilité + connaissances | Assurance RC ou caution obligatoire | Capital et supervision prudentielle | Structure contractuelle + LCB-FT |
| Conduite | FEIN, solvabilité, expertise, acte notarié | Transparence et publicité réglementées | Toute la réglementation de conduite bancaire | Liberté contractuelle (dans les limites générales) |
Cartographie indicative : de nombreux modèles combinent plusieurs régimes (par ex. bridging à des consommateurs + prêt promoteur B2B). Cadre : loi 5/2019 art. 42, décret royal 309/2019 et loi 2/2009. Vérifié en juillet 2026.
L’enregistrement n’est qu’un début : l’activité se joue sur la conduite de chaque prêt et sur des garanties qui arrivent intactes jusqu’à l’exécution.
Le produit et le client déterminent si vous relevez de la LCI, de la loi 2/2009 ou de la liberté B2B. Tout le reste —enregistrement, assurance, conduite— découle de cette qualification.
Solvabilité, expertise agréée, FEIN, acte notarié, signature et inscription : chaque prêt est un circuit documenté de bout en bout, pas un contrat isolé.
Impayés, renégociations et, le cas échéant, exécution ou vente de la créance : la sortie de chaque prêt se conçoit dès la signature — et se relie à la cession et au servicing.
Si votre portefeuille grandit, les sorties naturelles sont la cession de créances, la titrisation ou le passage à l’agrément EFC.
Tout prêteur professionnel repose sur les mêmes éléments : un périmètre bien qualifié, un registre à jour, une conduite documentée et une garantie qui arrive inscrite et exécutable.
1) Le périmètreConsommateur + bien résidentiel (ou acquisition de terrains et d’immeubles) + professionnalité = LCI. Changez un élément et vous changez de régime.
2) Le registreHonorabilité et connaissances justifiées auprès de la BdE ou de la CCAA — et assurance ou caution si votre produit relève de la loi 2/2009.
3) La conduiteFEIN, solvabilité, expertise et acte notarié : la LCI transforme l’octroi en une procédure avec preuves, et non en une simple signature.
4) La garantieVotre activité dépend de l’inscription et de l’exécution possible de la garantie : enregistrement préalable du prêteur, expertise agréée, clauses d’exigibilité et de retard dans les limites, et clauses sans abus qui feraient tomber l’exécution. La décision de la DGSJFP de février 2025 l’a clairement montré : sans inscription du prêteur, le titre n’est pas admis.
Décision rapideSans enregistrement : structure de direct lending, garanties et LCB-FT.
Enregistrement LCI (BdE/CCAA) + conduite complète.
Loi 2/2009 aujourd’hui — et le nouveau registre de la BdE prévu par l’avant-projet demain.
Activité qualifiée (professionnalité, produit, client) et régime choisi avec ses conséquences.
Rapport d’activité et avis d’adéquation LCI / loi 2/2009 / B2B.
Enregistrement préalable auprès de la BdE ou de la CCAA avec honorabilité et connaissances justifiées.
Dossier déposé via le guichet électronique, certificats et plan de formation.
FEIN, solvabilité, expertise agréée et acte notarié à chaque opération avec des consommateurs.
Checklist par dossier avec preuves datées de chaque étape.
Entité assujettie avec manuel et mesures de vigilance ; scoring et données avec base légale et transparence.
Manuel LCB-FT, analyse des risques, KYC par client et registre des traitements.
Suivi des impayés, renégociation documentée et sortie par exécution, cession ou servicing.
Tableau de bord du portefeuille, dossiers de recouvrement et contrats de cession/servicing.
Nous les voyons chez le capital privé comme chez les prêteurs professionnels. Toutes se corrigent avant la signature.
Les termes qui décident si votre modèle de prêt est dans le périmètre ou en dehors — et à quel prix.
Celui qui accorde à titre professionnel des prêts relevant de la LCI à des consommateurs sans être un établissement de crédit : enregistrement préalable auprès de la BdE ou de la CCAA (art. 42).
Habitude, organisation et offre au marché : la ligne franchie, l’enregistrement et la conduite s’appliquent. Le prêt occasionnel reste exclu.
Registre national, assurance RC ou caution et transparence renforcée pour les prêteurs et intermédiaires hors du champ de la LCI.
Fiche européenne d’information normalisée : l’information précontractuelle personnalisée que le prêteur doit remettre suffisamment à l’avance.
L’emprunteur se présente devant le notaire avant de signer pour justifier qu’il comprend le prêt : sans acte, pas d’acte notarié de prêt.
Analyse approfondie des revenus et des engagements de l’emprunteur avant l’octroi — avec des conséquences si elle est omise ou faite pour la forme.
Expertise par une société agréée et indépendante : base du LTV, de la procédure d’exécution et de l’inscriptibilité même du prêt responsable.
Financement court garanti par un bien immobilier en attendant la vente ou le refinancement. Avec des consommateurs, il relève du statut — pas de l’extérieur.
La LCI fixe des seuils impératifs d’échéances impayées pour prononcer l’exigibilité du prêt : stipuler en dessous est une clause morte.
Si votre projet va au-delà du prêt —intermédiation, gestion de portefeuilles, levée d’investisseurs—, téléchargez notre checklist des statuts devant le superviseur : exigences comparées, phases du dossier et erreurs fréquentes.
Présentez-nous votre projet et nous vous expliquons comment obtenir votre inscription comme prêteur immobilier et monter la conduite LCI sans freiner votre activité.
La loi 5/2019 (LCI) reconnaît qu’en Espagne on peut prêter sur des biens immobiliers sans être un établissement de crédit — mais l’encadre par un statut : celui qui accorde à titre professionnel des prêts hypothécaires sur des biens résidentiels (ou pour acquérir des terrains et des immeubles) à des consommateurs doit s’inscrire comme prêteur immobilier (art. 42) au registre de la Banque d’Espagne ou de sa communauté autonome, selon la procédure du décret royal 309/2019.
La clé est la professionnalité : habitude, organisation et offre au marché. Le capital privé qui prête de façon récurrente avec hypothèque, les sociétés de bridging et les fonds avec un produit de détail sont pleinement concernés ; le prêt véritablement occasionnel entre particuliers reste exclu, et les établissements de crédit et les EFC sont exemptés car ils sont déjà soumis à leur propre supervision. Le registre des prêteurs, contrairement à celui des intermédiaires, ne bénéficie pas du passeport européen : le prêteur étranger qui veut toucher le consommateur espagnol a besoin d’un montage local.
L’accès exige l’honorabilité et les connaissances (arrêté ECE/482/2019) ; l’activité exige la conduite LCI complète : FEIN, évaluation de la solvabilité, expertise agréée, acte notarié préalable et limites impératives sur les intérêts de retard et l’exigibilité anticipée. Et le manquement a un coût très concret : la décision de la DGSJFP du 4 février 2025 a confirmé la suspension de l’inscription d’une hypothèque parce que le prêteur professionnel ne figurait pas dans le registre correspondant — sans inscription du prêteur, la garantie n’entre pas au registre foncier.
La cartographie se complète avec la loi 2/2009 —registre national, assurance RC ou caution et transparence pour le crédit aux consommateurs hors du champ de la LCI— et avec la liberté contractuelle du prêt aux entreprises et promoteurs, qui n’est pas réservé et constitue le terrain du direct lending. De nombreux modèles combinent plusieurs régimes à la fois : bien qualifier le périmètre est la première décision de l’activité.
L’avant-projet espagnol de transposition de la CCD2 (en cours d’examen en juillet 2026) prévoit une activité réservée et un enregistrement auprès de la Banque d’Espagne aussi pour le crédit à la consommation, appelé à absorber le régime de la loi 2/2009. Celui qui monte dès aujourd’hui son activité de prêteur avec la cartographie complète —hypothécaire, consommation et B2B— évitera de dupliquer les dossiers lorsque le nouveau régime paraîtra au BOE.