Wir übernehmen Ihre Eintragung als Immobiliarkreditvermittler (ICI) oder Immobiliarkreditgeber (PI) nach dem Gesetz 5/2019 (LCCI): Registrierung bei der Banco de España, der spanischen Zentralbank, oder bei Ihrer Autonomen Gemeinschaft, Zuverlässigkeit, Fachkenntnisse (Art. 16), Berufshaftpflichtversicherung oder Bankbürgschaft und Transparenzpflichten. Die Eintragung ist Voraussetzung für die Tätigkeit; ohne sie dürfen Sie Hypothekendarlehen weder gewerblich vermitteln noch vergeben.
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Sechs Bausteine für die Eintragung als Immobiliarkreditvermittler oder -kreditgeber: von der Bestimmung Ihrer Rolle bis zur Registrierung bei der Banco de España oder Ihrer Autonomen Gemeinschaft und der laufenden Erfüllung der Anforderungen.
Wir klären, ob Sie Immobiliarkreditvermittler (ICI), Immobiliarkreditgeber (PI) oder beides sind. Die Rolle bestimmt das Register, die Anforderungen und die Pflichten, die Sie erfüllen müssen.
Wir bereiten den elektronischen Antrag vor und reichen ihn ein. Zuständig ist die Banco de España, wenn Sie in mehr als einer Autonomen Gemeinschaft tätig sind, oder die Autonome Gemeinschaft, wenn Sie nur in einer tätig sind.
Wir weisen die Zuverlässigkeit und den guten Ruf sowie die Kenntnisse und Kompetenzen nach Artikel 16 nach – mit einer Schulung, die von einer von der Banco de España anerkannten Stelle zertifiziert ist.
Der Vermittler muss über eine Berufshaftpflichtversicherung oder eine Bankbürgschaft mit den Mindestbeträgen verfügen, die das europäische Recht festlegt. Wir unterstützen Sie beim Abschluss und bei der Verlängerung.
Wir setzen die vorvertraglichen Informationspflichten (FEIN, das Europäische Standardisierte Merkblatt, und FiAE, das standardisierte Warnhinweisblatt), die 10-tägige Bedenkzeit und die Verhaltensregeln um, die die LCCI gegenüber dem Darlehensnehmer vorschreibt.
Wir integrieren die Geldwäscheprävention und den Plan für die laufende Weiterbildung des Personals – eine dauerhafte Voraussetzung, um die Eintragung und die LCCI-Zertifizierung zu behalten.
Hypothekenmakler, private Kreditgeber, Immobilienagenturen, die bei der Finanzierung helfen, oder Netzwerke mit benannten Vertretern: Die LCCI verlangt die Eintragung, bevor Hypothekendarlehen gewerblich vermittelt oder vergeben werden.
„Der Immobiliarkreditvermittler stellt Darlehen mehrerer Kreditgeber vor oder bietet sie an, unterstützt den Kunden und kann im Namen des Kreditgebers Verträge abschließen. Er braucht die Eintragung und eine Berufshaftpflichtversicherung.“
„Wer gewerblich Hypothekendarlehen an Verbraucher vergibt oder verwaltet, ohne Bank oder EFC zu sein, ist Immobiliarkreditgeber und muss sich im zuständigen Register eintragen lassen.“
„Wenn eine Immobilienagentur gegen Vergütung Darlehensverträge vorstellt oder anbietet oder bei den vorbereitenden Schritten unterstützt, vermittelt sie Immobiliarkredite und fällt in den Anwendungsbereich der LCCI.“
„Ein Vermittler, der über benannte Vertreter tätig ist, muss diese dem Register melden, damit sie eingetragen werden; sie unterliegen derselben Aufsicht wie der Vermittler.“
Ohne Eintragung vermitteln oder Kredite vergeben, das falsche Register wählen oder Versicherung und Weiterbildung vernachlässigen: Das sind die Fehler, die Fachleute im Immobiliarkreditgeschäft am häufigsten ausbremsen – und am stärksten angreifbar machen.
Die Eintragung ist Voraussetzung für die Tätigkeit: Um als ICI oder PI rechtmäßig tätig zu sein, muss man eingetragen sein. Eine Tätigkeit vor der Eintragung ist ein Verstoß.
Banco de España oder Autonome Gemeinschaft: Das Register hängt vom Tätigkeitsgebiet ab. Mehrere Autonome Gemeinschaften oder ganz Spanien: die Banco de España; nur eine Autonome Gemeinschaft: diese Gemeinschaft.
Die Banco de España entscheidet innerhalb von 3 Monaten. Ergeht in dieser Frist keine ausdrückliche Entscheidung, gilt der Antrag als abgelehnt (Ablehnungsfiktion).
Haftpflichtversicherung oder Bürgschaft (ICI): Der Vermittler muss eine Berufshaftpflichtversicherung oder eine Bankbürgschaft mit der vom europäischen Recht festgelegten Mindestdeckung haben und sie jedes Jahr erneuern.
Kenntnisse und Weiterbildung (Art. 16): Ohne die vorgeschriebene Schulung und Zertifizierung der Kenntnisse und ohne laufende Weiterbildung kann die Eintragung nicht aufrechterhalten werden.
Transparenz gegenüber dem Kunden: FEIN, FiAE, eine Bedenkzeit von 10 Tagen und die Aufbewahrung der Unterlagen über 6 Jahre sind Pflichten, deren Verletzung sanktioniert wird.
Ob Sie Darlehen Dritter vorstellen oder selbst vergeben: Die LCCI verpflichtet Sie, sich vor Aufnahme der Tätigkeit eintragen zu lassen. Klären Sie vorab Ihre Rolle, das zuständige Register und die Anforderungen.
Rechtlicher Überblick · Geprüft im BOE und im Register der Banco de España am 5. November 2026
Was das Gesetz 5/2019 für die Eintragung als Immobiliarkreditvermittler vorsieht – mit dem Artikel zu jeder Angabe.
Wenn Sie die Darlehen selbst vergeben, ist Ihre Rolle die des Immobiliarkreditgebers. Vergleichen Sie mit anderen Rollen unter den Lizenzen der Banco de España.
Zum 5. November 2026 führt das Institutsregister der Banco de España 1.078 Immobiliarkreditvermittler und 202 landesweit tätige Immobiliarkreditgeber. Wer nur in einer Autonomen Gemeinschaft tätig ist, steht im Register dieser Gemeinschaft.
Quellen: Gesetz 5/2019 (Art. 27, 28 und 30), Institutsregister der Banco de España (Daten zum 5. November 2026).
Eine natürliche oder juristische Person, die Verbrauchern gegen Vergütung Kreditverträge vorstellt oder anbietet, bei den vorbereitenden Schritten unterstützt oder im Namen des Kreditgebers Verträge abschließt. Das ist die Rolle des Hypothekenmaklers.
Sie ist im Gesetz 5/2019 (LCCI) geregelt, das die Richtlinie 2014/17/EU umsetzt.
Eine natürliche oder juristische Person, die gewerblich an Verbraucher Hypothekendarlehen vergibt oder verwaltet, ohne Kreditinstitut oder EFC zu sein. Auch sie muss sich vor Aufnahme der Tätigkeit im zuständigen Register eintragen lassen.
Das hängt vom räumlichen Tätigkeitsgebiet ab. Haben die Darlehensnehmer ihren Wohnsitz in mehr als einer Autonomen Gemeinschaft (oder in ganz Spanien), erfolgt die Eintragung bei der Banco de España. Sind Sie ausschließlich in einer einzigen Autonomen Gemeinschaft tätig, wenden Sie sich an die zuständige Behörde dieser Gemeinschaft.
Die wichtigsten sind Zuverlässigkeit und guter Ruf, Kenntnisse und Kompetenz (Art. 16 LCCI, nachgewiesen durch eine zertifizierte Schulung) und für den Vermittler eine Berufshaftpflichtversicherung oder Bankbürgschaft. Hinzu kommt ein Schulungsplan für das Personal.
Die Banco de España entscheidet innerhalb von 3 Monaten ab Antragstellung. Ergeht in dieser Frist keine ausdrückliche Entscheidung, gilt der Antrag aufgrund des negativen Verwaltungsschweigens als abgelehnt. Für die Eintragung bei der Banco de España fällt keine Verwaltungsgebühr an.
Der Vermittler (ICI) ja: Er muss eine Berufshaftpflichtversicherung oder Bankbürgschaft mit den Mindestbeträgen der Delegierten Verordnung (EU) 1125/2014 haben (rund 460.000 € je Schadensfall und 750.000 € pro Jahr). Sie ist jährlich zu erneuern.
Nein. Kreditinstitute und EFC sind bereits zugelassen und beaufsichtigt und werden daher nicht als Immobiliarkreditgeber eingetragen. Das PI-Register gilt für alle, die gewerblich Hypothekendarlehen vergeben, ohne Kreditinstitut oder EFC zu sein.
Sie müssen das FEIN (Europäisches Standardisiertes Merkblatt, ESIS) und das FiAE (standardisiertes Warnhinweisblatt) aushändigen, die Bedenkzeit von 10 Tagen vor der Unterzeichnung einhalten und die Unterlagen aufbewahren, die dem Kunden übergeben wurden – mindestens 6 Jahre lang.
Der gebundene Vermittler handelt für einen oder mehrere Kreditgeber und wird in der Regel von ihnen vergütet. Der unabhängige Vermittler arbeitet ohne Exklusivbindung an Kreditgeber; seine Vergütung kommt vom Kunden. Dieser Status muss offengelegt werden.
Jemand, der im Namen und unter der Verantwortung eines Immobiliarkreditvermittlers handelt. Der Vermittler muss ihn dem Register melden, damit er eingetragen wird; er unterliegt derselben Aufsicht.
Nicht unbedingt. Beschränkt sich die Tätigkeit darauf, Daten zu erfassen und Teilinformationen zu geben, ohne fertige Verträge vorzustellen oder anzubieten, liegt unter Umständen keine Vermittlung vor. Wird dem Kunden jedoch ein vollständiger, auf ihn zugeschnittener Vertrag angeboten, fällt die Tätigkeit unter die Rolle des ICI.
Kenntnisse und Kompetenz, nachgewiesen durch Schulung und Zertifizierung bei einer von der Banco de España anerkannten Stelle, dazu jährliche Weiterbildung des Personals (etwa 10 bis 15 Stunden je nach Position).
Die Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (die „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“), die durch das Gesetz 5/2019 in spanisches Recht umgesetzt wurde.
Ja. Die Eintragung bei der Banco de España berechtigt zur Tätigkeit mit Darlehensnehmern aus mehr als einer Autonomen Gemeinschaft oder aus ganz Spanien. Wenn Sie nur in einer Gemeinschaft tätig werden, ist das regionale Register zuständig.
Alle sind im Immobiliarkreditgeschäft tätig, unterscheiden sich aber in Tätigkeit, Register und zentraler Anforderung. Dieser Vergleich hilft Ihnen bei der Einordnung.
Ob Sie Darlehen Dritter vorstellen oder selbst vergeben und in welchem Gebiet Sie tätig sind, bestimmt Ihre Rolle und Ihr Register. Das sind die entscheidenden Faktoren.
Bevor wir etwas einreichen, legen wir Ihre Rolle und das zuständige Register fest. So vermeiden Sie einen Antrag bei der falschen Behörde oder fehlende Anforderungen.
| Institutstyp | Aufgabe | Wo die Eintragung erfolgt | Zentrale Anforderung |
|---|---|---|---|
| Vermittler (ICI) | Stellt Darlehen Dritter vor oder bietet sie an, unterstützt oder schließt Verträge im Namen des Kreditgebers | Banco de España (mehrere Autonome Gemeinschaften) oder die Autonome Gemeinschaft | Berufshaftpflichtversicherung oder Bürgschaft |
| Kreditgeber (PI) | Vergibt oder verwaltet Hypothekendarlehen, ohne Bank oder EFC zu sein | Banco de España (mehrere Autonome Gemeinschaften) oder die Autonome Gemeinschaft | Zuverlässigkeit und Kenntnisse |
| Benannter Vertreter | Handelt im Namen und unter der Verantwortung eines Vermittlers | Eintragung über den Vermittler | Gleiche Regeln wie für den Vermittler |
| Bank / EFC | Vergeben Kredite als zugelassenes Institut | Bereits zugelassen (keine Eintragung als PI) | Eigene Zulassung des Instituts |
Orientierungstabelle zu Informationszwecken. Die Regelung ergibt sich aus dem Gesetz 5/2019 (LCCI), dem Königlichen Dekret 309/2019 und der Ministerialverordnung ECE/482/2019; Anforderungen, Versicherungsbeträge und Fristen können sich ändern und sollten im Einzelfall rechtlich geprüft werden. Diese Seite dient der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
Die Eintragung ist mehr als ein ausgefülltes Formular: Sie müssen Ihre Rolle bestimmen, Eignung und Schulung nachweisen, die Versicherung abschließen und den Antrag bei der zuständigen Behörde stellen. Die Reihenfolge ist entscheidend.
Vermittler, Kreditgeber oder beides – und ob Sie in einer oder mehreren Autonomen Gemeinschaften tätig sind. Das bestimmt das zuständige Register und die Anforderungen und ist die erste Entscheidung im Projekt.
Zuverlässigkeit, zertifizierte Kenntnisse (Art. 16) und für den Vermittler eine Haftpflichtversicherung oder Bürgschaft. Ohne diese Voraussetzungen keine Eintragung.
Die Eintragung ist Voraussetzung für die Tätigkeit – mit einer Frist von 3 Monaten und Ablehnungsfiktion. Planen Sie sie ein, bevor Sie Ihre Tätigkeit aufnehmen.
Sie vergeben Kredite in größerem Umfang oder ohne Hypothek? Sehen Sie sich das Finanzkreditinstitut (EFC) und die Banklizenz an. Zu Verträgen und allgemeinen Geschäftsbedingungen lesen Sie mehr unter Handelsverträge.
Die Eintragung nach der LCCI folgt einer festen Abfolge (Rolle, Eignung und Schulung, Versicherung, Antrag und Eintragung) bei der Banco de España oder Ihrer Autonomen Gemeinschaft. So sieht der Weg aus.
1) RolleVermittler (ICI), Kreditgeber (PI) oder beides – und ob Sie in einer oder mehreren Autonomen Gemeinschaften tätig sind. Das bestimmt das zuständige Register.
2) EignungZuverlässigkeit, guter Ruf und Kenntnisse nach Artikel 16, nachgewiesen durch eine zertifizierte Schulung und einen Schulungsplan für das Personal.
3) VersicherungDer Vermittler schließt vor der Eintragung die Berufshaftpflichtversicherung oder die Bankbürgschaft mit der Mindestdeckung nach europäischem Recht ab.
4) Antrag + EintragungDer elektronische Antrag wird mit den Pflichtformularen bei der Banco de España oder der Autonomen Gemeinschaft eingereicht. Die Entscheidung ergeht innerhalb von 3 Monaten (Ablehnungsfiktion), und die Eintragung wird im Register veröffentlicht.
Schnelle EntscheidungDarlehensnehmer in mehr als einer Autonomen Gemeinschaft oder in ganz Spanien: Eintragung bei der Banco de España.
Tätigkeit auf eine Autonome Gemeinschaft beschränkt: Eintragung bei der zuständigen Behörde dieser Gemeinschaft.
Kreditinstitute und EFC: bereits zugelassen, keine Eintragung als Immobiliarkreditgeber.
Kaufmännischer und beruflicher guter Ruf des Antragstellers.
Erklärungen und Nachweise, die dem Antrag beigefügt werden.
Schulung und Kenntnisstand nach Artikel 16 LCCI.
Zertifizierung durch eine von der Banco de España anerkannte Stelle.
Vom europäischen Recht festgelegte Mindestdeckung für den Vermittler.
Versicherungspolice oder Bankbürgschaft, jährlich zu erneuern.
Erst- und Weiterbildung des Vertriebspersonals.
Dokumentierter Plan, der regelmäßig überprüft wird.
FEIN, FiAE und 10-tägige Bedenkzeit gegenüber dem Darlehensnehmer.
Verfahren und Aufbewahrung der Unterlagen über 6 Jahre.
Beugen Sie ihnen vor der Antragstellung vor, um Auskunftsersuchen und eine Ablehnung zu vermeiden.
Wenn Sie Hypothekendarlehen vermitteln oder vergeben wollen, begegnen Ihnen diese Begriffe im Registrierungsantrag, in der Beziehung zum Kunden und bei der Aufsicht durch die Banco de España.
Natürliche oder juristische Person, die gegen Vergütung Darlehen Dritter vorstellt oder anbietet, den Verbraucher unterstützt oder im Namen des Kreditgebers Verträge abschließt.
Natürliche oder juristische Person, die gewerblich Hypothekendarlehen an Verbraucher vergibt oder verwaltet, ohne Kreditinstitut oder EFC zu sein.
Person, die im Namen und unter der Verantwortung eines Vermittlers handelt. Sie wird über diesen eingetragen und unterliegt derselben Aufsicht.
Spanisches Gesetz über Immobiliarkreditverträge. Es setzt die Richtlinie 2014/17/EU um und regelt die Transparenz, die einzelnen Rollen sowie Registrierung und Aufsicht.
Das Register, in das man sich vor Aufnahme der Tätigkeit eintragen lassen muss: das der Banco de España bei Tätigkeit in mehreren Autonomen Gemeinschaften, sonst das der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft.
Vorvertragliches Dokument mit den Bedingungen des Hypothekendarlehens, das dem Darlehensnehmer im Rahmen der Transparenzpflichten der LCCI auszuhändigen ist.
Dokument, das den Darlehensnehmer auf wichtige und riskante Klauseln oder Elemente des Darlehens hinweist; ebenfalls in der vorvertraglichen Phase verpflichtend.
Berufshaftpflichtversicherung oder Bankbürgschaft, die der Vermittler mit der Mindestdeckung nach europäischem Recht haben muss; jährlich zu erneuern.
Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher. Sie ist der europäische Rahmen, den die LCCI umsetzt.
Ein Praxisleitfaden für Ihre Eintragung nach der LCCI: wie Sie Ihre Rolle bestimmen, wo Sie sich registrieren, welche Eignung, Schulung und Versicherung Sie brauchen und welche Transparenzpflichten Sie gegenüber dem Kunden erfüllen müssen.
Sagen Sie uns, ob Sie Hypothekendarlehen vermitteln oder vergeben wollen und in welchem Gebiet – wir nennen Ihnen Ihre Rolle, das zuständige Register und die Voraussetzungen für die Eintragung.
Die Vermittlung und gewerbliche Vergabe von Hypothekendarlehen an Verbraucher regelt das Gesetz 5/2019 vom 15. März über Immobiliarkreditverträge (LCCI), ausgeführt durch das Königliche Dekret 309/2019 und die Ministerialverordnung ECE/482/2019. Es setzt die Richtlinie 2014/17/EU um. Das Gesetz unterscheidet zwei Rollen – den Immobiliarkreditvermittler (ICI) und den Immobiliarkreditgeber (PI) – und sieht benannte Vertreter vor.
Die Eintragung muss vor Aufnahme der Tätigkeit erfolgen: im Register der Banco de España, wenn die Darlehensnehmer in mehr als einer Autonomen Gemeinschaft oder in ganz Spanien ansässig sind, oder im Register der Autonomen Gemeinschaft, wenn sich die Tätigkeit auf eine einzige beschränkt. Die Eintragung ist Voraussetzung für die Tätigkeit, die Aufsicht liegt bei der Banco de España.
Der Zugang setzt Zuverlässigkeit und guten Ruf, Kenntnisse und Kompetenz (Art. 16, ausgeführt durch die Ministerialverordnung ECE/482/2019 und durch Zertifizierung nachgewiesen), einen Schulungsplan für das Personal und für den Vermittler eine Berufshaftpflichtversicherung oder Bankbürgschaft mit der Mindestdeckung der Delegierten Verordnung (EU) 1125/2014 voraus.
Der Antrag wird elektronisch mit den Pflichtformularen eingereicht. Die Banco de España entscheidet innerhalb von 3 Monaten; ergeht in dieser Frist keine Entscheidung, gilt der Antrag aufgrund des negativen Verwaltungsschweigens als abgelehnt. Die Eintragung ist gebührenfrei und wird im Register veröffentlicht.
Gegenüber dem Darlehensnehmer müssen Sie das FEIN und das FiAE aushändigen, die Bedenkzeit von 10 Tagen einhalten und die Unterlagen 6 Jahre aufbewahren sowie die Verhaltensregeln der LCCI beachten. Kreditinstitute und EFC werden nicht als Immobiliarkreditgeber eingetragen, da sie bereits zugelassen sind.
Maßgebliche Vorschriften, mit Link zum amtlichen Text:
Vorschriften und Links im geprüft.