Bereiten Sie Ihre Registrierung als Immobiliarkreditgeber bei der Banco de España (der spanischen Zentralbank) oder Ihrer Autonomen Gemeinschaft (Region) vor: Einordnung unter das LCI (Gesetz 5/2019) oder das Gesetz 2/2009, Zuverlässigkeit und Kenntnisse, vollständige Wohlverhaltenspflichten (FEIN, Kreditwürdigkeit, Bewertung, notarielles Protokoll) und eine Struktur, mit der Ihr Portfolio wachsen kann.
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Wer Verbrauchern gewerbsmäßig Hypothekendarlehen gewährt, braucht eine vorherige Eintragung: bei der Banco de España oder bei Ihrer Autonomen Gemeinschaft. Ohne sie drohen Sanktionen – und Urkunden, die nie ins Grundbuch eingetragen werden. Wir übernehmen Ihre Registrierung und Ihre vollständigen Wohlverhaltenspflichten nach dem LCI.
Analyse Ihrer Tätigkeit und der anwendbaren Regelung (LCI, Gesetz 2/2009 oder freie B2B-Kreditvergabe), Wahl des zuständigen Registers, Unterlagen zu Zuverlässigkeit und Kenntnissen sowie Beantwortung von Auskunftsersuchen bis zur Eintragung.
Wenn Ihr Geschäft darin besteht, Projektentwicklern und Unternehmen Kredite zu geben, greift die Erlaubnispflicht nicht – die Struktur zählt trotzdem: Vehikel, Sicherheiten, Funding und belastbare Verträge. Wir bauen den gesamten Lender für Sie auf.
Wer Kredite vergibt und zudem Kredite Dritter vorstellt oder anbietet, hat zusätzlich den Status eines Immobiliarkreditvermittlers (ICI): zwei Register, eine Landkarte.
Der Gesetzesvorentwurf zum Verbraucherkredit sieht auch für diesen Markt eine Erlaubnispflicht und die Aufsicht durch die Banco de España vor: Erfassen Sie schon heute den gesamten Anwendungsbereich.
Wenn das Volumen wächst, verschafft Ihnen der Schritt zum Finanzkreditinstitut (EFC) einen Aufsichtsstatus, Glaubwürdigkeit gegenüber Geldgebern und die Befreiung von den LCI-Registern.
Die gewerbsmäßige Kreditvergabe macht Sie zum Verpflichteten nach dem Gesetz 10/2010: Geldwäsche-Handbuch, Sorgfaltspflichten und Schulungen, abgestimmt auf Ihre Registrierung.
Vom privaten Kapital, das gegen Hypothek verleiht, bis zum internationalen Fonds, der in Spanien einsteigt: Ist der Kreditnehmer Verbraucher und besteht eine Sicherheit an einer Wohnimmobilie, gilt für Sie das Gesetz 5/2019.
„Sie vergeben wiederholt Kredite mit hypothekarischer Sicherheit: Das ist Gewerbsmäßigkeit, und Gewerbsmäßigkeit erfordert eine Registrierung. Die Grenze zwischen gelegentlichem Darlehen und Geschäftstätigkeit ist schneller überschritten, als es scheint.“
„Überbrückungsliquidität, Refinanzierungen, Kapital aus der Wohnimmobilie: Ihr Produkt bewegt sich innerhalb des LCI. Registrierung, FEIN, Bewertung und notarielles Protokoll sind nicht optional – sie sind das Produkt.“
„Wer in Spanien Verbrauchern Kredite geben will, braucht eine Registrierung vor Ort: Das Register der Kreditgeber kennt keinen EU-Pass. Wir gestalten das Vehikel und die Antragsunterlagen, damit Sie reibungslos tätig werden können.“
„Sie vermitteln Hypotheken und finanzieren zusätzlich aus eigener Bilanz: zwei verschiedene Status – Vermittler und Kreditgeber –, die Sie am besten mit einer einzigen Strategie beantragen.“
Es geht nicht nur um ein Bußgeldrisiko, sondern um ein Risiko für Ihren Titel: Grundbuchführer setzen die Eintragung von Hypotheken aus, wenn der gewerbsmäßige Kreditgeber seine Registrierung nicht nachweist.
Ihre Hypothek wird womöglich nicht eingetragen: Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben (DGSJFP) bestätigte 2025 die Aussetzung der Eintragung einer Hypothekendarlehensurkunde, weil der gewerbsmäßige Gläubiger nicht in dem für ihn zuständigen Register eingetragen war. Ohne Eintragung bleibt Ihre Sicherheit ein Stück Papier.
Drei Regelungen, drei Türen: Wohnimmobilien-Hypothekarkredit an Verbraucher → LCI-Register (Banco de España/Autonome Gemeinschaft); Hypothekendarlehen an Verbraucher außerhalb des LCI und Kreditvermittlung → Gesetz 2/2009, mit regionalem (oder staatlichem) Register und verpflichtender Versicherung oder Bürgschaft; Kredite an Unternehmen und Projektentwickler → keine Erlaubnispflicht, aber mit Vertragsstruktur und Geldwäscheprävention. Wer die falsche Tür wählt, macht den gesamten Antrag unbrauchbar.
Die Wohlverhaltenspflichten gehören zum Produkt: FEIN und vorvertragliche Unterlagen, Kreditwürdigkeitsprüfung, Bewertung durch eine zugelassene Gesellschaft, vorheriges notarielles Protokoll, Grenzen für die vorzeitige Fälligstellung und die Verzugszinsen. Verstöße bezahlen Sie mit Nichtigkeiten, Rechtsstreitigkeiten und scheiternden Zwangsvollstreckungen.
Das Register der Immobiliarkreditgeber: Pflicht für die gewerbsmäßige Vergabe von Krediten im Anwendungsbereich des LCI, bei der Banco de España oder der Autonomen Gemeinschaft.
Eine Entscheidung, die dem Grundbuchführer recht gibt, der die Eintragung der Hypothek eines nicht registrierten gewerbsmäßigen Kreditgebers abgelehnt hatte: Das Risiko ist nicht mehr theoretisch, es betrifft das Grundbuch.
Für Hypothekendarlehen an Verbraucher außerhalb des LCI und für die Kreditvermittlung: Eintragung in das Register Ihrer Autonomen Gemeinschaft (oder in das staatliche Register, wenn das Unternehmen seinen Sitz außerhalb Spaniens hat) und verpflichtender Abschluss einer Haftpflichtversicherung oder einer Bankbürgschaft.
Eine Einordnungsanalyse zeigt Ihnen, ob Ihre Tätigkeit gewerbsmäßig ist, welche Regelung gilt – LCI, Gesetz 2/2009 oder B2B-Vertragsfreiheit –, wo Sie sich registrieren müssen und welche Wohlverhaltenspflichten Sie bei jedem Geschäft nachweisen müssen.
Rechtlicher Überblick · Geprüft im BOE und im Register der Banco de España am 5. November 2026
Was das Gesetz 5/2019 für die gewerbsmäßige Vergabe von Immobiliarkrediten ohne Banklizenz festlegt, mit dem Artikel zu jeder Angabe.
Das Handelsregister und die übrigen öffentlichen Register müssen die Eintragung von Gesellschaften ablehnen, deren Tätigkeit oder Gesellschaftszweck gegen diese Erlaubnispflicht verstößt; so vorgenommene Eintragungen sind nichtig (Art. 42.2).
Wenn Sie nur Kunden und Kreditgeber zusammenbringen, ist die passende Rechtsfigur der Immobiliarkreditvermittler. Vergleichen Sie mit anderen Rechtsformen in den Lizenzen der Banco de España.
Zum 5. November 2026 verzeichnet das Institutsregister der Banco de España 202 Immobiliarkreditgeber. Wer nur in einer Autonomen Gemeinschaft tätig ist, steht im Register dieser Gemeinschaft.
Nein. Kreditinstitute, Finanzkreditinstitute (EFC) und spanische Zweigniederlassungen von Kreditinstituten brauchen diese Registrierung nicht (Art. 42.1 des Gesetzes 5/2019).
Quellen: Gesetz 5/2019 (Art. 2, 28 und 42), Institutsregister der Banco de España (Stand 5. November 2026).
Die natürliche oder juristische Person, die ohne Kreditinstitut zu sein gewerbsmäßig Kredite im Anwendungsbereich des Gesetzes 5/2019 vergibt: mit Hypothek auf eine Wohnimmobilie oder zum Erwerb oder Erhalt von Rechten an Grundstücken oder an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden, wenn der Kreditnehmer Verbraucher ist.
Privates Kapital, Bridging-Anbieter, Kreditfonds mit Privatkundenprodukt: Wenn Sie sich hier wiederfinden, spricht das LCI Sie direkt an und verlangt eine vorherige Eintragung.
Wenn die Tätigkeit regelmäßig erfolgt oder einen unternehmerischen Zweck hat: wiederkehrende Geschäfte, Werbung oder Angebote am Markt, eine organisierte Ausstattung. Die Notar- und Grundbuchpraxis selbst vermutet Gewerbsmäßigkeit, wenn sich beim Gläubiger Geschäfte häufen – und verlangt den Nachweis der Registrierung, um die Hypothek einzutragen.
Das wirklich gelegentliche Darlehen unter Privatpersonen fällt nicht darunter; die Grenze wird im Einzelfall geprüft und sollte vor der Unterzeichnung dokumentiert werden, nicht danach.
Wie bei den Vermittlern hängt es vom Tätigkeitsgebiet ab: Tätigkeit in nur einer Gemeinschaft → regionales Register; landesweite Tätigkeit oder Tätigkeit in mehreren Gemeinschaften → Register der Banco de España, beantragt über ihr elektronisches Portal gemäß Königlichem Dekret 309/2019.
Die zwei Zugangsblöcke: geschäftliche und berufliche Zuverlässigkeit (Geschäftsführer und Verantwortliche) sowie Kenntnisse und Sachkunde des Personals gemäß Ministerialverordnung ECE/482/2019. Anders als beim Vermittler verlangt das LCI vom Kreditgeber keine Haftpflichtversicherung – fällt Ihr Produkt aber unter das Gesetz 2/2009, gibt es dort sehr wohl eine verpflichtende Versicherung oder Bürgschaft zusätzlich zur Eintragung in das regionale (oder staatliche) Register.
Und die Antragsunterlagen müssen die Wohlverhaltenspflichten abbilden: Verfahren zu Information, Kreditwürdigkeitsprüfung, Bewertung und Beschwerden.
Drei Fronten: Sanktionen (das LCI und das Gesetz 2/2009 sehen Bußgelder und Einstellung der Tätigkeit vor), Grundbuch (Aussetzung der Eintragung der Hypothek, wie die DGSJFP im Februar 2025 bestätigt hat – Ihnen fehlt dann eine gegenüber Dritten wirksame dingliche Sicherheit) und Zivilrecht (ein Vertrag, der außerhalb des zwingenden Rechtsrahmens geschlossen wird, zieht Rechtsstreitigkeiten und Teilnichtigkeiten an).
LCI (Gesetz 5/2019): Hypothekendarlehen auf Wohnimmobilien und Grundstücke an Verbraucher → Register der Banco de España/Autonomen Gemeinschaften, verschärfte Wohlverhaltenspflichten (FEIN, notarielles Protokoll, Kreditwürdigkeit). Gesetz 2/2009: Hypothekendarlehen und Hypothekarkredite an Verbraucher, die nicht unter das LCI fallen, sowie die Vermittlung von Krediten an Verbraucher (Art. 1.1) → regionales (oder staatliches) Register, Versicherung oder Bürgschaft und eigene Transparenzpflichten. Die Vergabe von Privatkrediten ohne Hypothek fällt nicht darunter.
Viele Modelle berühren beide zugleich – und bald ein drittes: das künftige Register der Verbraucherkreditgeber bei der Banco de España, das der Gesetzesvorentwurf zur Umsetzung der CCD2 vorsieht.
Die des LCI bei jedem Geschäft: vorvertragliche Information mit der FEIN, Kreditwürdigkeitsprüfung des Kreditnehmers, Bewertung durch eine zugelassene Bewertungsgesellschaft, vorheriges notarielles Transparenzprotokoll, Grenzen bei vorzeitiger Fälligstellung, Verzugszinsen und Kopplungsgeschäften sowie eine Beschwerdepolitik. Die Registrierung öffnet Ihnen die Tür; die Wohlverhaltenspflichten halten Sie drinnen.
Die B2B-Kreditvergabe ist nicht erlaubnispflichtig: Sie brauchen weder eine LCI-Registrierung noch eine Banklizenz, um Projektentwickler oder Unternehmen mit eigenem Kapital zu finanzieren. Eine Struktur brauchen Sie trotzdem: Vehikel, sauber bestellte Sicherheiten, Geldwäscheprävention (Sie sind Verpflichteter) und belastbare Verträge. Das ist das Feld des Immobilien-Direct-Lendings – dafür haben wir eine eigene Seite.
Ja, gelegentlich und ohne unternehmerischen Zweck. Das Problem entsteht durch Wiederholung: mehrere Geschäfte, marktübliche Zinsen oder Werbung lösen die Vermutung der Gewerbsmäßigkeit aus – und damit die Registrierung, die Wohlverhaltenspflichten des LCI oder das Gesetz 2/2009. Vor dem zweiten oder dritten Geschäft sollten Sie die Einordnung prüfen.
Kredite an Unternehmen: ja, ohne Erlaubnispflicht. Für Verbraucher muss er den spanischen Rechtsrahmen einhalten: Das LCI-Register der Kreditgeber funktioniert nicht mit EU-Pass (anders als das der Vermittler), daher führt die übliche Gestaltung über ein lokales Vehikel oder eine registrierte Tätigkeit. Die Strukturanalyse gehört vor das erste Geschäft, nicht danach.
Wie bei den übrigen LCI-Registern hängt es von der Qualität der Antragsunterlagen ab: Mit gut nachgewiesener Zuverlässigkeit und Ausbildung und stimmigen Verfahren sind es Wochen oder wenige Monate; jedes Auskunftsersuchen fügt eine eigene Runde hinzu. Wir bereiten die Unterlagen so vor, dass sie beim ersten Mal vollständig eingereicht werden.
Das LCI lässt natürliche und juristische Personen zu. Eine Gesellschaft empfiehlt sich meist wegen Haftung, Finanzierung des Vehikels und Skalierbarkeit – und sie ist praktisch unverzichtbar, wenn Sie Kapital Dritter aufnehmen oder in Richtung Fondsstrukturen wachsen wollen.
Ja, mit ordnungsgemäßem Status: Ist der Kunde Verbraucher und ist eine Wohnimmobilie im Spiel, ist das reines LCI-Terrain (oder je nach Struktur Gesetz 2/2009) – vorherige Registrierung, FEIN, Bewertung, notarielles Protokoll und Kreditwürdigkeitsprüfung. Modelle, die das mit kreativen Konstruktionen umgehen (Kaufoptionen, Verkäufe mit Rückkauf), sammeln Rechtsprechung gegen sich: Besser ein reguliertes Produkt als ein verlorener Prozess.
Der spanische Gesetzesvorentwurf zur CCD2 (Stand Juli 2026 im Gesetzgebungsverfahren) sieht eine Erlaubnispflicht und eine Registrierung bei der Banco de España für Verbraucherkreditgeber und -vermittler vor. Wer bereits nach dem Gesetz 2/2009 tätig ist, muss seinen Status umstellen; wer in beiden Märkten (Hypothekar- und Verbraucherkredit) Kredite vergibt, verwaltet zwei Registrierungen bei derselben Aufsicht. Wer heute mit dieser Landkarte plant, vermeidet morgen doppelte Anträge.
Dasselbe Geschäft – Geld gegen Immobiliensicherheit – fällt unter vier verschiedene Regelungen, je nachdem, wer an wen Kredite vergibt. Diese Landkarte ist die erste Entscheidung im Projekt.
Das Budget für Registrierung und Start hängt von vier Faktoren ab:
Methode in drei Schritten, um im richtigen Rahmen Kredite zu vergeben:
| Regelung | LCI-Kreditgeber | Gesetz 2/2009 | Beaufsichtigtes Institut (Bank/EFC) | B2B-Lender |
|---|---|---|---|---|
| Wann sie gilt | Wohnimmobilien-Hypotheken an Verbraucher | Hypothekendarlehen an Verbraucher außerhalb des LCI und Kreditvermittlung | Jedes Produkt, mit Volllizenz | Kredite an Unternehmen und Projektentwickler |
| Registrierung | Banco de España oder Autonome Gemeinschaft (Art. 42 LCI) | Regionales (oder staatliches) Register | Zulassung durch die Banco de España (Lizenz) | Kein spezielles Register |
| Besondere Voraussetzung | Zuverlässigkeit + Kenntnisse | Verpflichtende Haftpflichtversicherung oder Bürgschaft | Kapital und Aufsicht nach Bankaufsichtsrecht | Vertragsstruktur + Geldwäscheprävention |
| Wohlverhaltenspflichten | FEIN, Kreditwürdigkeit, Bewertung, notarielles Protokoll | Geregelte Transparenz und Werbung | Sämtliche Wohlverhaltensregeln für Banken | Vertragsfreiheit (in allgemeinen Grenzen) |
Orientierungskarte: Viele Modelle kombinieren Regelungen (z. B. Bridging an Verbraucher + B2B-Kredit an Projektentwickler). Rahmen: Gesetz 5/2019 Art. 42, Königliches Dekret 309/2019 und Gesetz 2/2009. Geprüft im Juli 2026.
Die Registrierung ist der Anfang: Über das Geschäft entscheiden die Wohlverhaltenspflichten bei jedem Kredit und Sicherheiten, die bis zur Zwangsvollstreckung tragen.
Produkt und Kunde entscheiden, ob Sie unter das LCI, das Gesetz 2/2009 oder die B2B-Vertragsfreiheit fallen. Alles andere – Registrierung, Versicherung, Wohlverhaltenspflichten – hängt an dieser Einordnung.
Kreditwürdigkeit, Bewertung durch eine zugelassene Gesellschaft, FEIN, notarielles Protokoll, Unterzeichnung und Eintragung: Jeder Kredit ist ein von Anfang bis Ende dokumentierter Prozess, kein loser Vertrag.
Zahlungsausfälle, Neuverhandlungen und, falls nötig, Zwangsvollstreckung oder Verkauf der Forderung: Der Ausstieg aus jedem Kredit wird ab der Unterzeichnung geplant – und knüpft an Forderungsabtretung und Servicing an.
Wenn Ihr Portfolio wächst, sind die natürlichen Ausstiegswege die Forderungsabtretung, die Verbriefung oder der Schritt zur EFC-Lizenz.
Jeder gewerbsmäßige Kreditgeber stützt sich auf dasselbe: einen Anwendungsbereich, der richtig eingeordnet ist, eine Registrierung, die aktuell bleibt, Wohlverhaltenspflichten, die dokumentiert sind, und eine Sicherheit, die eingetragen und vollstreckbar ist.
1) Der AnwendungsbereichVerbraucher + Wohnimmobilie (oder Erwerb von Grundstücken und Gebäuden) + Gewerbsmäßigkeit = LCI. Ändert sich ein Baustein, ändert sich die Regelung.
2) Die RegistrierungZuverlässigkeit und Kenntnisse, nachgewiesen gegenüber der Banco de España oder der Autonomen Gemeinschaft – plus Versicherung oder Bürgschaft, wenn Ihr Produkt unter das Gesetz 2/2009 fällt.
3) Die WohlverhaltenspflichtenFEIN, Kreditwürdigkeit, Bewertung und notarielles Protokoll: Das LCI macht aus der Kreditvergabe ein Verfahren mit Nachweisen, nicht eine bloße Unterschrift.
4) Die SicherheitIhr Geschäft hängt davon ab, dass die Sicherheit eingetragen und vollstreckt werden kann: vorherige Registrierung des Kreditgebers, Bewertung durch eine zugelassene Gesellschaft, Fälligstellungs- und Verzugsklauseln innerhalb der Grenzen und Vertragsbedingungen ohne missbräuchliche Klauseln, die die Zwangsvollstreckung zu Fall bringen. Die Entscheidung der DGSJFP vom Februar 2025 hat es klargestellt: Ohne Registrierung kommt der Titel nicht ins Grundbuch.
Schnelle EntscheidungKeine Registrierung: Direct-Lending-Struktur, Sicherheiten und Geldwäscheprävention.
LCI-Registrierung (Banco de España/Autonome Gemeinschaft) + vollständige Wohlverhaltenspflichten.
Heute Gesetz 2/2009 – und morgen das neue Register der Banco de España nach dem Gesetzesvorentwurf.
Tätigkeit eingeordnet (Gewerbsmäßigkeit, Produkt, Kunde) und Regelung gewählt, mit ihren Folgen.
Tätigkeitsbeschreibung und Gutachten zur Einordnung: LCI / Gesetz 2/2009 / B2B.
Vorherige Registrierung bei der Banco de España oder der Autonomen Gemeinschaft mit nachgewiesener Zuverlässigkeit und nachgewiesenen Kenntnissen.
Antrag über das elektronische Portal, Bescheinigungen und Schulungsplan.
FEIN, Kreditwürdigkeit, Bewertung durch eine zugelassene Gesellschaft und notarielles Protokoll bei jedem Geschäft mit Verbrauchern.
Checkliste pro Vorgang mit datierten Nachweisen für jeden Meilenstein.
Verpflichteter mit Handbuch und Sorgfaltspflichten; Scoring und Daten mit Rechtsgrundlage und Transparenz.
Geldwäsche-Handbuch, Risikoanalyse, KYC je Kunde und Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten.
Überwachung von Zahlungsausfällen, dokumentierte Neuverhandlung und Ausstieg über Zwangsvollstreckung, Abtretung oder Servicing.
Portfolio-Übersicht, Beitreibungsakten und Abtretungs- bzw. Servicing-Verträge.
Wir sehen sie bei privatem Kapital und bei professionellen Lendern. Alle lassen sich vor der Unterzeichnung beheben.
Die Begriffe, die entscheiden, ob Ihr Kreditmodell innerhalb oder außerhalb des Anwendungsbereichs liegt – und zu welchem Preis.
Wer gewerbsmäßig Kredite im Anwendungsbereich des LCI an Verbraucher vergibt, ohne Kreditinstitut zu sein: vorherige Registrierung bei der Banco de España oder der Autonomen Gemeinschaft (Art. 42).
Regelmäßigkeit, Organisation und Angebot am Markt: Ist die Grenze überschritten, gelten Registrierung und Wohlverhaltenspflichten. Das gelegentliche Darlehen bleibt außen vor.
Regionales (oder staatliches) Register, Haftpflichtversicherung oder Bürgschaft und Transparenz für alle, die Verbrauchern Hypothekendarlehen außerhalb des LCI gewähren oder Kredite vermitteln.
Europäisches Standardisiertes Merkblatt (FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada): die personalisierte vorvertragliche Information, die der Kreditgeber rechtzeitig vorher aushändigen muss.
Der Kreditnehmer erscheint vor der Unterzeichnung beim Notar, um nachzuweisen, dass er den Kredit versteht: ohne Protokoll keine Urkunde.
Eingehende Analyse von Einkommen und Verpflichtungen des Kreditnehmers vor der Vergabe – mit Folgen, wenn sie unterbleibt oder nur zum Schein erfolgt.
Bewertung durch eine zugelassene und unabhängige Bewertungsgesellschaft: Grundlage für den LTV, für die Zwangsvollstreckung und für die Eintragungsfähigkeit eines verantwortungsvollen Kredits.
Kurzfristige Finanzierung mit Immobiliensicherheit, bis der Verkauf oder die Refinanzierung kommt. Mit Verbrauchern bewegt sie sich innerhalb des Rechtsrahmens – nicht außerhalb.
Das LCI legt zwingende Schwellen an unbezahlten Raten fest, bevor der Kredit fällig gestellt werden darf: Eine niedrigere Vereinbarung ist eine tote Klausel.
Wenn Ihr Vorhaben über die Kreditvergabe hinausgeht – vermitteln, Portfolios verwalten, Investoren gewinnen –, laden Sie unsere Checkliste der aufsichtsrechtlichen Rechtsfiguren herunter: Voraussetzungen im Vergleich, Phasen des Antrags und häufige Fehler.
Erzählen Sie uns von Ihrem Projekt, und wir erklären Ihnen, wie Sie Ihre Registrierung als Immobiliarkreditgeber erhalten und die Wohlverhaltenspflichten nach dem LCI einrichten, ohne Ihren Betrieb zu bremsen.
Das Gesetz 5/2019 (LCI) erkennt an, dass man in Spanien Kredite auf Immobilien vergeben kann, ohne Kreditinstitut zu sein – unterwirft dies aber einem Rechtsstatus: Wer gewerbsmäßig Hypothekendarlehen auf Wohnimmobilien (oder zum Erwerb von Grundstücken und Gebäuden) an Verbraucher vergibt, muss sich als Immobiliarkreditgeber (Art. 42) im Register der Banco de España oder seiner Autonomen Gemeinschaft eintragen lassen, nach dem Verfahren des Königlichen Dekrets 309/2019.
Entscheidend ist die Gewerbsmäßigkeit: Regelmäßigkeit, Organisation und Angebot am Markt. Privates Kapital, das wiederkehrend gegen Hypothek verleiht, Bridging-Anbieter und Fonds mit Privatkundenprodukt fallen voll darunter; das wirklich gelegentliche Darlehen unter Privatpersonen bleibt außen vor, und Kreditinstitute und EFC sind ausgenommen, weil sie bereits einer eigenen Aufsicht unterliegen. Anders als das Register der Vermittler kennt das Register der Kreditgeber keinen EU-Pass: Ein ausländischer Lender, der spanische Verbraucher erreichen will, braucht eine lokale Gestaltung.
Der Zugang erfordert Zuverlässigkeit und Kenntnisse (Ministerialverordnung ECE/482/2019); der Betrieb erfordert die vollständigen Wohlverhaltenspflichten des LCI: FEIN, Kreditwürdigkeitsprüfung, Bewertung durch eine zugelassene Gesellschaft, vorheriges notarielles Protokoll und zwingende Grenzen bei Verzug und vorzeitiger Fälligstellung. Und Verstöße haben sehr greifbare Kosten: Die Entscheidung der DGSJFP vom 4. Februar 2025 bestätigte die Aussetzung der Eintragung einer Hypothek, weil der gewerbsmäßige Kreditgeber nicht im zuständigen Register stand – ohne Registrierung kommt die Sicherheit nicht ins Grundbuch (Registro de la Propiedad).
Vervollständigt wird die Landkarte durch das Gesetz 2/2009 – regionales (oder staatliches) Register, Haftpflichtversicherung oder Bürgschaft und Transparenz für Hypothekendarlehen an Verbraucher außerhalb des Anwendungsbereichs des LCI und für die Kreditvermittlung – und durch die Vertragsfreiheit bei Krediten an Unternehmen und Projektentwickler, die nicht erlaubnispflichtig und das Feld des Direct Lendings sind. Viele Modelle kombinieren mehrere Regelungen zugleich: Den Anwendungsbereich richtig einzuordnen, ist die erste unternehmerische Entscheidung.
Der spanische Gesetzesvorentwurf zur CCD2 (Stand Juli 2026 im Gesetzgebungsverfahren) sieht eine Erlaubnispflicht und eine Registrierung bei der Banco de España auch für den Verbraucherkredit vor und soll die Regelung des Gesetzes 2/2009 ablösen. Wer seinen Betrieb als Kreditgeber heute mit der vollständigen Landkarte aufbaut – Hypothekar-, Verbraucher- und B2B-Kredit –, vermeidet doppelte Anträge, wenn die neue Regelung im BOE erscheint.