Wir gründen Ihre Bewertungsgesellschaft (sociedad de tasación) und lassen sie von der Banco de España, der spanischen Zentralbank, nach dem Königlichen Dekret (RD) 775/1997 anerkennen: Aktiengesellschaft (S.A.), Kapital von 300.506,05 €, ausschließlicher Gesellschaftszweck Bewertung, Team aus 10 Fachleuten, Berufshaftpflichtversicherung und Unabhängigkeit. Die Anerkennung ist zwingend vorgeschrieben: Ohne sie entfalten Ihre Bewertungen keine Wirkung für Hypotheken, Immobilienfonds (IIC inmobiliarias), Versicherungen oder Pensionsfonds.
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Sechs Bausteine strukturieren Gründung und Anerkennung einer Bewertungsgesellschaft – von der Gesellschaftsgründung und dem Fachteam bis zu Unabhängigkeit, Versicherung und Eintragung im Register der Banco de España.
Wir bereiten den Antrag auf Anerkennung vor und reichen ihn ein. Die Anerkennung ist zwingend, damit Ihre Bewertungen bei Hypotheken, Immobilienfonds (IIC inmobiliarias), Versicherungen und Pensionsfonds Wirkung entfalten.
Wir gründen die Aktiengesellschaft (S.A.) mit dem Mindestkapital von 300.506,05 € in Namensaktien und einem satzungsmäßig auf die Bewertung von Vermögensgegenständen, Unternehmen oder Vermögensmassen beschränkten Gesellschaftszweck.
Wir strukturieren das Mindestteam von zehn Fachleuten (davon drei fest gebundene mit Erfahrung) sowie die internen Kontroll- und Qualitätsmechanismen, die für die Anerkennung verlangt werden.
Wir unterstützen Sie beim Abschluss der Haftpflichtpolice, die ausschließlich die Bewertungstätigkeit abdeckt: Mindestdeckung 600.000 €, die mit dem bewerteten Volumen bis zur gesetzlichen Höchstgrenze steigt.
Wir entwerfen die interne Verhaltensordnung, prüfen die Zuverlässigkeit und fachliche Eignung der Verwaltungsratsmitglieder und regeln die Unvereinbarkeiten, damit die Unabhängigkeit der Bewertungen gewährleistet ist.
Wir implementieren die Verfahren nach der Ministerialverordnung ECO/805/2003: Bewertungsmethoden, Inhalt des Gutachtens, Gültigkeitsdauer und Kontrolle – je nach Zweck der jeweiligen Bewertung.
Unternehmen, die eine Bewertungsgesellschaft gründen wollen, Bewertungsberatungen, die amtliche Gültigkeit brauchen, oder Kreditinstitute mit eigenem Bewertungsdienst: Die Anerkennung durch die Banco de España ist die Eintrittskarte.
„Wer eine Bewertungsgesellschaft von Grund auf gründen will, muss die Aktiengesellschaft errichten, das Fachteam zusammenstellen und die Anerkennung der Banco de España erhalten, bevor er Gutachten mit amtlicher Gültigkeit erstellt.“
„Ein Unternehmen, das bereits Immobilien bewertet, aber nicht anerkannt ist, kann keine gültigen Bewertungen für regulierte Zwecke erstellen; die Anerkennung öffnet ihm den Hypotheken- und Finanzmarkt.“
„Ein Kreditinstitut kann einen eigenen Bewertungsdienst anerkennen lassen, um die Sicherheiten seiner Risikopositionen zu bewerten – mit den Anforderungen an Unabhängigkeit und Kontrolle, die die Banco de España stellt.“
„Immobilienfonds (IIC inmobiliarias) und Pensionsfonds müssen ihre Immobilien von einer anerkannten Bewertungsgesellschaft bewerten lassen; eine eigene zu haben oder mit einer zusammenzuarbeiten, ist entscheidend.“
Bewertungen ohne Anerkennung erstellen, Team oder Versicherung nicht vorweisen oder die Unabhängigkeit vernachlässigen: Das sind die Fehler, die eine Bewertungsgesellschaft am meisten bremsen – und am meisten angreifbar machen.
Die Anerkennung ist zwingend: Ohne sie entfalten Bewertungen keine Wirkung für Hypotheken, Immobilienfonds, Rückstellungen von Versicherungsunternehmen oder Pensionsfonds.
Mindestkapital von 300.506,05 €, voll eingezahlt, dazu eine Vorabhinterlegung von 10 % (30.050,61 €) bei der Banco de España zu Beginn des Verfahrens.
Mindestteam: mindestens zehn Fachleute, davon drei fest gebundene Fachleute mit Erfahrung in der Bewertungstätigkeit.
Haftpflichtversicherung ausschließlich für die Bewertungstätigkeit: 600.000 € zuzüglich 0,5 Promille des im Vorjahr bewerteten Werts, bis höchstens 2.400.000 €.
Unabhängigkeit und Unvereinbarkeiten: Keine Bewertungen für die eigene Gruppe, für Aktionäre mit mehr als 10 % oder für Verwaltungsratsmitglieder; eine interne Verhaltensordnung ist Pflicht.
Frist und Widerruf: Die Banco de España entscheidet innerhalb von 2 Monaten (Ablehnungsfiktion); über den Widerruf der Anerkennung beschließt der spanische Ministerrat.
Erst die Anerkennung durch die Banco de España verleiht Ihren Bewertungen amtliche Gültigkeit. Bevor Sie etwas gründen, sollten Kapital, Team, Versicherung sowie die Mechanismen für Unabhängigkeit und Kontrolle feststehen.
Rechtlicher Überblick · Im BOE und im Register der Banco de España am 5. November 2026 geprüft
Was das RD 775/1997 für die Anerkennung einer Bewertungsgesellschaft festlegt – mit dem Artikel zu jeder Angabe.
Ab der Zustellung bleiben sechs Monate, um die im Handelsregister eingetragene Gründungsurkunde und die Liste der Fachleute vorzulegen; danach trägt die Banco de España die Gesellschaft von Amts wegen ein (Art. 5).
Vergleichen Sie mit anderen Formen unter den Lizenzen der Banco de España.
Stand 5. November 2026 führt das Institutsregister der Banco de España 28 Bewertungsgesellschaften als anerkannt.
Quellen: RD 775/1997 (Art. 3, 4 und 5), Institutsregister der Banco de España (Stand: 5. November 2026).
Eine von der Banco de España anerkannte Aktiengesellschaft, deren ausschließlicher Gesellschaftszweck die Bewertung von Vermögensgegenständen, Unternehmen oder Vermögensmassen ist. Sie ist im amtlichen Register der Bewertungsgesellschaften eingetragen und untersteht der Aufsicht der Banco de España.
Ihre Rechtsgrundlage sind das RD 775/1997 und das Gesetz 2/1981 über den Hypothekenmarkt.
Sie ist zwingend, damit Bewertungen Wirkung entfalten bei: Hypothekensicherheiten für Darlehen im Deckungsstock von Hypothekenwertpapieren, Bedeckung der versicherungstechnischen Rückstellungen von Versicherungsunternehmen, Vermögen von Immobilienfonds (IIC inmobiliarias) und Immobilienvermögen von Pensionsfonds.
Zuständig ist die Banco de España. Die Entscheidungsfrist beträgt 2 Monate ab Eingang des Antrags oder ab Vervollständigung der Unterlagen; verstreicht sie ohne Entscheidung, gilt der Antrag im Wege des negativen Verwaltungsschweigens als abgelehnt.
Ein Mindestkapital von 300.506,05 €, voll eingezahlt und in Namensaktien. Zusätzlich ist zu Beginn des Verfahrens eine Hinterlegung von 10 % dieses Kapitals (30.050,61 €) bei der Banco de España zu leisten, in bar oder in Staatsanleihen; sie wird zurückgegeben, gleich ob der Antrag genehmigt oder abgelehnt wird.
Mindestens zehn Fachleute, davon wenigstens drei fest gebundene Fachleute (profesionales vinculados) mit Erfahrung in der Bewertungstätigkeit. Die Gutachten unterzeichnen je nach Objektart fachlich qualifizierte Techniker (Architekten, Ingenieure).
Ja, sie ist Pflicht. Eine Police ausschließlich für die Bewertungstätigkeit mit einer Deckung von mindestens 600.000 € zuzüglich 0,5 Promille des Werts der im Vorjahr bewerteten Objekte, bis höchstens 2.400.000 €.
Zur Wahrung der Unabhängigkeit darf die Gesellschaft nicht bewerten für Personen ihrer eigenen Gruppe, für Aktionäre mit mehr als 10 % des Kapitals oder der Stimmrechte und auch nicht für ihre Verwaltungsratsmitglieder oder leitenden Angestellten (einschließlich Angehöriger bis zum zweiten Grad). Sie muss eine interne Verhaltensordnung haben.
Die Ministerialverordnung ECO/805/2003. Sie legt die Bewertungsmethoden fest (Kosten-, Vergleichs-, Ertrags- und Residualwertverfahren), den Mindestinhalt des Gutachtens, seine Gültigkeitsdauer sowie die Verfahren zur Überprüfung und Qualitätskontrolle.
Die Bewertungsgesellschaft bewertet für Dritte. Ein Kreditinstitut kann einen eigenen Bewertungsdienst anerkennen lassen, um die Sicherheiten seiner eigenen Risikopositionen zu bewerten – mit eigenen Antragsunterlagen.
Ja, aber mit strengen Vorkehrungen zur Unabhängigkeit: interne Verhaltensordnung, Grenzen für die Konzentration von Einnahmen aus ein und demselben Kreditinstitut und Mechanismen gegen Interessenkonflikte bei den Bewertungen.
Ein fachlich qualifizierter Techniker – je nach Objekt Architekt, technischer Architekt (arquitecto técnico), Ingenieur oder technischer Ingenieur –, der das Gutachten im Namen der anerkannten Bewertungsgesellschaft unterzeichnet.
Nach der Ministerialverordnung ECO/805/2003 ist das Bewertungsgutachten für die gesetzlich vorgesehenen Zwecke 6 Monate ab Ausstellungsdatum gültig.
Nicht für die regulierten Zwecke. Nur Bewertungen einer anerkannten Gesellschaft oder eines anerkannten Dienstes gelten als Hypothekensicherheit im Deckungsstock von Hypothekenwertpapieren und in den übrigen Fällen von Artikel 1 RD 775/1997.
Ihre Gutachten verlieren ihre Gültigkeit für die regulierten Zwecke. Über den Widerruf der Anerkennung beschließt der spanische Ministerrat, unbeschadet etwaiger Sanktionen.
Nicht alle Bewertungen sind gleichwertig, und nicht alle stammen vom selben Bewertungsträger. Dieser Vergleich zeigt, was amtliche Wirkung entfaltet und was nicht.
Im Vergleich zu anderen Formen ist die anerkannte Bewertungsgesellschaft die einzige, die für Dritte mit voller amtlicher Gültigkeit bewertet. Das sind ihre Merkmale.
Bevor Sie etwas gründen, klären wir, ob für Sie eine Bewertungsgesellschaft oder ein eigener Bewertungsdienst eines Kreditinstituts passt, und dimensionieren Kapital, Team und Versicherung nach Ihrem Geschäft.
| Institutstyp | Aufgabe | Anerkennung durch die Banco de España? | Für welche Bewertungen |
|---|---|---|---|
| Bewertungsgesellschaft | Bewertet Vermögenswerte für Dritte | Ja, anerkannt und eingetragen | Alle regulierten Zwecke nach Artikel 1 |
| Bewertungsdienst eines Kreditinstituts | Interner Dienst der Bank für ihre eigenen Risikopositionen | Ja, anerkannter eigener Dienst | Sicherheiten des eigenen Instituts |
| Technischer Sachverständiger (Architekt, Ingenieur) | Fachliche Unterzeichnung des Gutachtens | Keine eigene Anerkennung als Einzelperson | Handelt im Namen einer Gesellschaft |
| Freie Bewertung | Orientierende Bewertung oder Marktwertschätzung | Nein | Verwendungen ohne regulierten Zweck |
Orientierende Übersicht zu Informationszwecken. Die Regelung für Bewertungsgesellschaften und Bewertungsdienste ergibt sich aus dem Gesetz 2/1981, dem RD 775/1997 und der Ministerialverordnung ECO/805/2003; Anforderungen, Beträge und Fristen können sich ändern und sollten im Einzelfall rechtlich geprüft werden. Diese Seite dient der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
Anerkennen lassen heißt nicht nur, einen Antrag zu stellen: Sie gründen die Gesellschaft, stellen das Team zusammen, sichern Unabhängigkeit und Versicherung und erhalten die Anerkennung, bevor Sie sich eintragen lassen und tätig werden. Die Reihenfolge zählt.
Aktiengesellschaft mit 300.506,05 € Kapital, Namensaktien und einem auf die Bewertung beschränkten Gesellschaftszweck. Das ist die Grundlage, auf der die Anerkennung aufbaut.
Ein Team aus zehn Fachleuten (drei fest gebunden), technische Mittel und Mechanismen der Qualitätskontrolle. Ohne diese Struktur keine Anerkennung.
Die Eintragung im amtlichen Register der Bewertungsgesellschaften der Banco de España ist die Voraussetzung dafür, dass Ihre Gutachten Wirkung entfalten.
Geht es bei Ihnen um Kredite oder Immobilienkreditvermittlung? Sehen Sie sich den Immobiliarkreditvermittler, das Finanzkreditinstitut (EFC) oder die Zulassung von Immobilienfonds (IIC) an.
Eine Bewertungsgesellschaft anerkennen zu lassen ist eine geordnete Abfolge (Gründung und Team, Versicherung und Kontrolle, Hinterlegung, Antrag sowie Anerkennung + Eintragung) gegenüber der Banco de España. So sieht der Weg aus.
1) Gründung + TeamAktiengesellschaft mit 300.506,05 € Kapital, ausschließlichem Gesellschaftszweck Bewertung und einem Team aus zehn Fachleuten (drei fest gebunden, mit Erfahrung).
2) Versicherung + KontrolleHaftpflichtpolice ausschließlich für die Bewertungstätigkeit und interne Kontroll- und Qualitätsmechanismen, dazu die interne Verhaltensordnung und die Unabhängigkeit.
3) HinterlegungHinterlegung von 10 % des Kapitals (30.050,61 €) in bar oder in Staatsanleihen – Voraussetzung, um das Anerkennungsverfahren einzuleiten.
4) Anerkennung + EintragungDer Antrag wird bei der Banco de España eingereicht, die innerhalb von 2 Monaten entscheidet (Ablehnungsfiktion). Nach der Anerkennung folgen die Eintragung im Handelsregister und im amtlichen Register der Bewertungsgesellschaften – erst dann beginnt die Tätigkeit.
SchnellentscheidungBewertungsgesellschaft: bewertet für Dritte mit voller Gültigkeit, anerkannt und eingetragen.
Bewertungsdienst eines Kreditinstituts: bewertet die Sicherheiten seiner eigenen Risikopositionen.
Technischer Sachverständiger: unterzeichnet das Gutachten im Namen einer Gesellschaft; keine eigene Anerkennung.
Aktiengesellschaft in Simultangründung, 300.506,05 € in Namensaktien.
Ausschließlicher Gesellschaftszweck Bewertung.
Mindestens zehn Fachleute, davon drei fest gebunden.
Erfahrung in der Bewertungstätigkeit.
Marktkenntnis, Einhaltung der Bewertungsregeln und Qualitätskontrolle.
Dokumentierte Mechanismen.
600.000 € zuzüglich 0,5 Promille des bewerteten Werts, bis 2.400.000 €.
Police ausschließlich für die Bewertungstätigkeit.
Interne Verhaltensordnung und Unvereinbarkeiten.
Keine Bewertungen für Gruppe, Aktionäre >10 % oder Verwaltungsratsmitglieder.
Beugen Sie ihnen vor der Antragstellung vor, um Auskunftsersuchen und eine Ablehnung zu vermeiden.
Wenn Sie eine Bewertungsgesellschaft gründen oder führen, begegnen Ihnen diese Begriffe im Antrag auf Anerkennung, im Verhältnis zum Kunden und in der Aufsicht durch die Banco de España.
Von der Banco de España anerkannte Aktiengesellschaft mit dem ausschließlichen Zweck, Vermögensgegenstände, Unternehmen oder Vermögensmassen zu bewerten, eingetragen in ihrem amtlichen Register.
Genehmigung der Banco de España, zwingend erforderlich, damit Bewertungen bei Hypotheken, Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionsfonds Wirkung entfalten.
Öffentliches Register der Banco de España, in das die anerkannten Gesellschaften eingetragen werden. Die Eintragung ist Voraussetzung für die Gültigkeit ihrer Gutachten.
Erfahrene Fachkraft, die in die Gesellschaft eingebunden ist. Mindestens drei der zehn vorgeschriebenen Fachleute müssen diese Voraussetzung erfüllen.
Vorschrift, die Bewertungsmethoden, Inhalt des Gutachtens, Gültigkeitsdauer und Prüfverfahren für die regulierten finanziellen Zwecke festlegt.
Dokument, das die Gesellschaft erlassen muss, um die Unabhängigkeit der Bewertungstätigkeit zu fördern und Interessenkonflikte zu vermeiden, vor allem gegenüber Kreditinstituten.
Fälle, in denen die Gesellschaft nicht bewerten darf (eigene Gruppe, Aktionäre mit mehr als 10 %, Verwaltungsratsmitglieder und Angehörige), um die Objektivität der Bewertung zu wahren.
Eigener Dienst einer Bank, ebenfalls anerkannt, der die Sicherheiten ihrer eigenen Risikopositionen bewertet – mit Anforderungen an die Unabhängigkeit von den Vertriebsbereichen.
Königliches Dekret über die Rechtsordnung der Anerkennung von Bewertungsdiensten und Bewertungsgesellschaften. Es ist die Grundnorm für Anforderungen und Verfahren.
Ein Praxisleitfaden zur Gründung und Anerkennung Ihrer Bewertungsgesellschaft: welches Kapital und welches Team Sie brauchen, wie die Haftpflichtversicherung aussieht, welche Mechanismen für Unabhängigkeit und Kontrolle die Banco de España verlangt und wie das Verfahren für Anerkennung und Eintragung abläuft.
Sagen Sie uns, ob Sie eine Bewertungsgesellschaft oder einen eigenen Bewertungsdienst aufbauen möchten, und wir nennen Ihnen Kapital, Team, Versicherung und die Schritte zur Anerkennung durch die Banco de España.
Bewertungsgesellschaften (sociedades de tasación) sind Aktiengesellschaften mit dem ausschließlichen Zweck der Bewertung von Vermögensgegenständen, Unternehmen oder Vermögensmassen, die von der Banco de España anerkannt und beaufsichtigt werden. Ihre Rechtsgrundlage ist das Gesetz 2/1981 zur Regulierung des Hypothekenmarkts (Art. 3), ausgeführt durch das RD 775/1997; für ihre Bewertungen gilt die Ministerialverordnung ECO/805/2003.
Die Anerkennung ist zwingend, damit Bewertungen Wirkung entfalten: als Hypothekensicherheit der Darlehen im Deckungsstock von Hypothekenwertpapieren, zur Bedeckung der versicherungstechnischen Rückstellungen von Versicherungsunternehmen sowie für das Vermögen von Immobilienfonds (IIC inmobiliarias) und Pensionsfonds. Die Gesellschaft wird im amtlichen Register der Bewertungsgesellschaften der Banco de España eingetragen.
Verlangt werden die Rechtsform der Aktiengesellschaft, ein Mindestkapital von 300.506,05 € in Namensaktien, ein ausschließlicher Gesellschaftszweck Bewertung, ein Team aus mindestens zehn Fachleuten (davon drei fest gebunden), Mechanismen der internen Kontrolle und Qualitätssicherung, eine Haftpflichtversicherung ausschließlich für die Bewertungstätigkeit und ein Verwaltungsrat mit der geforderten Zuverlässigkeit und fachlichen Eignung.
Vor Beginn des Verfahrens ist eine Hinterlegung von 10 % des Kapitals (30.050,61 €) bei der Banco de España zu leisten. Über die Anerkennung wird innerhalb von 2 Monaten entschieden; ergeht keine Entscheidung, gilt der Antrag als abgelehnt. Nach der Anerkennung wird die Gesellschaft im Handelsregister und im amtlichen Register eingetragen. Über den Widerruf der Anerkennung beschließt der spanische Ministerrat.
Zur Wahrung der Unabhängigkeit erlässt die Gesellschaft eine interne Verhaltensordnung und beachtet die Unvereinbarkeiten (keine Bewertungen für die eigene Gruppe, Aktionäre mit mehr als 10 % oder Verwaltungsratsmitglieder). Die Bewertungen erfolgen nach den Methoden, Inhalten und Fristen der Ministerialverordnung ECO/805/2003.
Maßgebliche Vorschriften, mit Link zum amtlichen Text:
Vorschriften und Links im geprüft.