C’est possible, mais le notaire, la banque qui accorde le prêt immobilier et l’agence immobilière vont demander d’où vient l’argent. Nous vous expliquons les deux façons de procéder, les impôts que chacune génère et les documents à avoir prêts avant de signer les arras.
Mis à jour : septembre 2026Vous achetez avec de l’argent issu de cryptos ? Examen gratuit
Nous vous indiquons les documents que le notaire et la banque vous demanderont dans votre cas.
La différence n’est pas seulement pratique : elle change la façon dont l’acte est rédigé et dont chaque partie est imposée.
Vous vendez sur un exchange, vous transférez les euros sur votre compte et vous payez par virement. C’est une vente classique, mais la banque examinera le versement et le notaire identifiera le virement. La vente des cryptos est imposée dans votre IRPF.
La DGT (direction générale des impôts espagnole) la qualifie de permuta (échange) (consultation V0935-25, du 27 mai 2025) : les cryptomonnaies sont des biens, pas de la monnaie. Il faut fixer leur valeur en euros à la date de l’acte, et chaque partie est imposée sur ce qu’elle remet et sur ce qu’elle reçoit.
Le document qui répond aux questions de la banque et du notaire sur l’origine des fonds.
Le parcours de vos fonds, de l’achat initial jusqu’au compte depuis lequel vous payez.
Les obligations de lutte contre le blanchiment des agences et des promoteurs immobiliers.
Examen juridique du bien avant d’engager votre argent.
Le notaire, la banque et l’agence immobilière sont des entités assujetties à la lutte contre le blanchiment : ce n’est pas de la méfiance, c’est leur obligation légale. Ce qui dissipe leurs doutes, c’est une histoire bien documentée.
Il est entité assujettie au titre de la loi 10/2010 (art. 2.1.n) et doit identifier les moyens de paiement dans l’acte (art. 24 de la loi sur le notariat). Si vous payez en crypto, il peut vous demander les relevés de l’exchange, la valeur en euros et la titularité du wallet.
Lorsqu’elle reçoit un virement important depuis un exchange ou étudie un prêt immobilier, elle doit vérifier que l’opération correspond à votre profil, y compris l’origine des fonds (art. 6 de la loi 10/2010).
Les agences et les promoteurs sont eux aussi des entités assujetties : ils vous identifieront et peuvent vous demander des informations sur l’origine de l’argent avant la réservation du logement.
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Synthèse indicative. Les taux de l’ITP dépendent de la communauté autonome et chaque cas nécessite son propre calcul.
| Qui | IRPF | Impôt sur l’acquisition | Autres |
|---|---|---|---|
| Acheteur qui vend des cryptos et paie en euros | Gain ou perte sur la vente des cryptos (méthode FIFO). | ITP si le logement est ancien ; IVA et AJD s’il est neuf. | Frais de notaire et de registre. |
| Acheteur qui paie en crypto (permuta) | Gain ou perte sur la remise des cryptos : on retient la plus élevée des valeurs de marché entre ce qui est remis et ce qui est reçu (art. 37.1.h LIRPF). | ITP si le logement est ancien ; IVA et AJD s’il est neuf. | Valeur en euros documentée dans l’acte. |
| Vendeur payé en euros | Gain ou perte sur la vente du bien. | — | Plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value), le cas échéant. |
| Vendeur payé en crypto | Gain ou perte sur la vente du bien, avec la règle de la valeur la plus élevée. | ITP sur l’acquisition des cryptos (4 % en général, sauf taux autonomique), selon la DGT (V0935-25). | Plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value), le cas échéant. |
Source du critère de la permuta : consultation contraignante de la direction générale des impôts V0935-25, du 27 mai 2025. Des doutes sur votre déclaration ? Consultez quand déclarer des cryptomonnaies.
Dans un achat immobilier, les délais font loi. Un trou dans les documents peut vous coûter l’acompte ou la date de signature.
Virement retenu : la banque peut bloquer le versement depuis l’exchange tant que vous n’avez pas justifié l’origine.
Signature reportée : si les moyens de paiement ne peuvent pas être identifiés, l’acte est retardé ou se complique.
Prêt immobilier incertain : un apport non justifié peut freiner l’approbation du prêt.
Si les moyens de paiement ne sont pas identifiés, le notaire le fait constater dans l’acte et le communique à l’organe compétent du Conseil général du notariat.
Les biens dont vous ne pouvez pas prouver l’origine peuvent être imposés comme gain patrimonial non justifié, dans la base générale.
Si vous signez des arras penitenciales (arrhes avec faculté de dédit) et n’arrivez pas à l’acte faute de fonds disponibles, vous pouvez perdre l’acompte. Préparez les documents avant de les signer.
Nous préparons le certificat d’origine des fonds et la traçabilité pour que le notaire et la banque aient les idées claires avant la signature.
Oui. Il y a deux façons : vendre les cryptomonnaies et payer en euros par virement (le cas habituel) ou remettre les cryptomonnaies au vendeur. Dans le second cas, le fisc espagnol le traite comme une permuta (échange), et non comme une vente, car les cryptomonnaies ne sont pas de la monnaie (consultation contraignante V0935-25 de la DGT).
Le notaire reçoit l’acte si les moyens de paiement sont identifiés (art. 24 de la loi sur le notariat). Si le prix est payé en cryptomonnaies, l’opération est documentée comme une permuta et le notaire peut demander des preuves de la valeur en euros, de la titularité du wallet et des transferts. Si les moyens de paiement ne sont pas identifiés, il le fait constater et le communique à l’organe compétent du Conseil général du notariat.
L’acheteur paie l’ITP de sa communauté autonome (logement ancien) ou l’IVA et l’AJD (logement neuf). En outre, en vendant ou en remettant ses cryptomonnaies, il est imposé à l’IRPF sur le gain ou la perte. Le vendeur du logement est imposé dans son IRPF et paie la plusvalía municipal ; s’il est payé en crypto, selon la DGT il paie aussi l’ITP pour les avoir acquises.
Cela peut se convenir, mais cela complique l’opération : il faut fixer dans le contrat la valeur en euros, la date de référence et le wallet de destination. Le plus pratique est de vendre avant, de transférer les euros sur votre banque et de payer l’acompte par virement, ce qui laisse une trace claire pour le notaire.
Cela dépend de chaque banque, mais toutes vous demanderont de justifier l’origine de l’apport. Avoir le certificat de cryptomonnaies prêt au moment de demander l’étude du prêt évite retards et questions de dernière minute.
Avant de signer les arras. Un dossier standard se prépare en 5 à 10 jours ouvrés, et la banque peut mettre du temps à examiner un virement important depuis un exchange. Si vous attendez la semaine de la signature, vous risquez de la reporter.
La banque peut retenir le virement ou ne pas l’exécuter, et la signature est retardée. Face au fisc, les biens dont vous ne pouvez pas prouver l’origine peuvent être traités comme un gain patrimonial non justifié (art. 39 LIRPF). Il faut combler ces lacunes avant.
Les mêmes règles s’appliquent, avec des documents de votre pays qu’il faudra peut-être apostiller. Depuis le 3 avril 2025, le golden visa pour l’achat d’un logement n’existe plus. Nous l’expliquons dans origine des fonds crypto depuis l’Amérique latine.
Chaque cas demande des documents différents. Voici les plus courants.
Nous reconstituons d’anciens achats, des exchanges qui n’existent plus et des wallets personnels pour que l’apport du logement ait une origine claire.
Nous documentons les fonds apportés par chacun et leur provenance, pour la banque du prêt et pour l’acte.
Nous relions les documents de son pays à la traçabilité on-chain et à l’historique de l’exchange européen.
Nous examinons comment documenter la permuta, la valeur en euros et les impôts qui lui incombent en tant que vendeur.
Ces termes reviennent dans les échanges avec l’étude notariale, la banque et votre conseil lorsque vous achetez un logement avec de l’argent issu de cryptomonnaies.
Ce qui se passe si vous remettez des cryptomonnaies en échange du logement : il n’y a pas de prix en argent, mais deux biens qui s’échangent.
Virements, chèques ou, le cas échéant, cryptomonnaies remises. Le notaire les identifie dans l’acte.
Les banques, notaires, agences immobilières et promoteurs doivent appliquer des mesures de vigilance à l’égard de la clientèle.
Somme versée à la réservation. Si elles sont penitenciales et que l’acheteur se rétracte, il la perd.
Impôt sur l’achat d’un logement ancien. Le taux est fixé par chaque communauté autonome.
Différence entre ce que vous avez payé pour vos cryptomonnaies et leur valeur lors de la vente ou de la remise.
Preuves qui relient vos revenus ou votre épargne aux achats de cryptos et au compte depuis lequel vous payez.
Analyse qui relie wallets, exchanges et comptes bancaires par leurs TxID.
Elle frappe l’augmentation de valeur du terrain urbain et est payée, en général, par le vendeur.
Dites-nous comment vous allez payer le logement et nous vous indiquons les documents à préparer et quand.
Acheter un bien immobilier avec de l’argent issu de cryptomonnaies est légal en Espagne. La question n’est pas de savoir si c’est possible, mais comment justifier l’origine des fonds auprès de ceux qui interviennent dans l’achat : la banque, le notaire et, le cas échéant, l’agence immobilière. Tous sont des entités assujetties à la loi 10/2010 sur la lutte contre le blanchiment de capitaux.
Le cas habituel est de vendre les cryptomonnaies, de transférer les euros vers la banque et de payer par virement. Si le vendeur accepte de recevoir des cryptomonnaies, la direction générale des impôts (DGT) considère que l’opération est une permuta (échange) (consultation V0935-25), car les cryptomonnaies ne sont pas une monnaie ayant cours légal. Dans ce cas, il faut fixer la valeur en euros de ce qui est remis à la date de l’acte.
Dans les actes de transmission d’immeubles, le notaire identifie les moyens de paiement utilisés (art. 24 de la loi sur le notariat). Si les parties ne les identifient pas, il le fait constater et le communique à l’organe compétent du Conseil général du notariat. C’est pourquoi il convient d’arriver à la signature avec le certificat de cryptomonnaies et les justificatifs prêts.
Celui qui vend ou remet ses cryptomonnaies pour payer le logement réalise un gain ou une perte patrimoniale, déclaré dans l’IRPF. L’achat du logement est soumis à l’ITP s’il est ancien, ou à l’IVA et à l’AJD s’il est neuf. Si l’origine de certains biens ne peut être justifiée, le fisc peut les traiter comme un gain patrimonial non justifié.
Textes de référence, avec lien vers le texte officiel :
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