付款方式与资金来源
公证员是西班牙第10/2010号法律（第2.1.n条）规定的反洗钱义务主体，并且须在契约中载明付款方式（《公证法》第24条）。如果您以加密货币付款，他可能要求您提供交易所对账单、欧元价值以及钱包的所有权证明。
- 易货交易的估值
- 第37.1.h条
- 未说明来源的资本利得
- LIRPF第39条
- 契约中的付款方式
- 《公证法》第24条
两种方式
用加密货币购房的两种方式
两者的区别不只在操作层面：它会改变买卖契约的记载方式，也会改变各方的纳税方式。
谁会要求
购房各方会要求您提供什么
公证员、银行和房产中介都是反洗钱义务主体：这并非不信任您，而是他们的法定义务。真正能消除他们疑虑的，是一份文件齐备的资金故事。
转账与按揭
当银行收到来自交易所的大额转账，或审核按揭申请时，必须核实该交易是否与您的客户画像相符，其中包括资金来源（第10/2010号法律第6条）。
身份识别与资金来源
中介和开发商同样是反洗钱义务主体：他们会核实您的身份，并可能在您预订房屋之前要求您说明资金来源。
用加密货币资金购房的10步时间表
- 出价之前，先测算卖出或交付加密货币将产生的利得。
- 下载您所有交易所自首次购入以来的交易记录。
- 准备资金来源证明及其溯源附件。
- 如需申请按揭，在申请审批时就把它提交给银行。
- 提前卖出并转出欧元，留出余量：大额转账可能被留置审查。
- 用您本人的账户，以转账方式支付定金或订金（arras）。
- 提前把付款凭证发给公证员。
- 如果直接以加密货币付款，请在合同中确定欧元价值和参照日期。
- 在所有付款均已识别的情况下签署契约。
- 在当年的IRPF申报中申报加密货币的利得或损失。
资金在交易所里？请查看需要从币安导出哪些文件以及如何转入银行。
税费
各方分别缴纳哪些税
以下仅为参考性概述。ITP税率因自治区而异，每个案例都需要单独计算。
| 主体 | IRPF | 取得环节的税 | 其他 |
|---|---|---|---|
| 卖出加密货币并以欧元付款的买方 | 卖出加密货币产生的利得或损失（采用FIFO先进先出法）。 | 二手房缴纳ITP；新房缴纳IVA和AJD。 | 公证费和登记费。 |
| 以加密货币付款的买方（易货交易） | 交付加密货币产生的利得或损失：取其交付与取得两者中较高的市场价值（LIRPF第37.1.h条）。 | 二手房缴纳ITP；新房缴纳IVA和AJD。 | 契约中载明的欧元价值。 |
| 收取欧元的卖方 | 出售房产产生的利得或损失。 | — | 如适用，缴纳市政增值税（plusvalía municipal）。 |
| 收取加密货币的卖方 | 出售房产产生的利得或损失，适用较高价值规则。 | 根据DGT（V0935-25）的意见，取得加密货币需缴纳ITP（一般为4%，各自治区另有税率的除外）。 | 如适用，缴纳市政增值税（plusvalía municipal）。 |
易货交易认定标准的来源：西班牙税务总局第V0935-25号具有约束力的咨询意见，2025年5月27日。对申报有疑问？请查看何时需要申报加密货币。
可能阻碍交易的因素
资金来源不清晰会怎样
购房时，期限至关重要。文件上的一处缺漏，就可能让您损失定金或错过签约日期。
转账被留置：在您证明资金来源之前，银行可能暂停来自交易所的入账。
签约延期：如果无法识别付款方式，契约的签署会被推迟或变得复杂。
按揭存疑：来源未经证明的首付款，可能使贷款审批受阻。
《公证法》· 第24条
付款方式
如果付款方式未被识别，公证员会在契约中注明，并向西班牙公证人总委员会（Consejo General del Notariado）的相关机构报告。
LIRPF · 第39条
未说明来源
无法证明来源的财产，可能被视为未说明来源的资本利得，并计入一般税基纳税。
定金（Arras）
期限
如果您签订的是惩罚性定金合同（arras penitenciales），又因可用资金不足而未能签署契约，您可能损失定金。请在签订之前备好文件。
打算用加密货币资金支付房款？
我们为您准备资金来源证明和溯源报告，让公证员和银行在签约前就清楚了解情况。
常见问题
用加密货币买房：常见问题
在西班牙可以用加密货币买房吗？
可以。有两种方式：卖出加密货币，以欧元转账付款（最常见），或把加密货币直接交给卖方。在第二种情形下，税务机关将其视为易货交易，而不是买卖，因为加密货币不是货币（DGT第V0935-25号具有约束力的咨询意见）。
公证员接受比特币吗？
只要付款方式得到识别，公证员就会出具契约（《公证法》第24条）。如果房价以加密货币支付，则按易货交易记载，公证员可能要求提供欧元价值、钱包所有权以及转账的证明。如果付款方式未被识别，公证员会在契约中注明，并向西班牙公证人总委员会的相关机构报告。
用加密货币买房需要缴纳哪些税？
买方需缴纳所在自治区的ITP（二手房）或IVA和AJD（新房）。此外，卖出或交付加密货币时，买方还须就利得或损失缴纳IRPF。出售房产的卖方需缴纳自己的IRPF和市政增值税；如果以加密货币收款，按DGT的意见，还须就取得加密货币缴纳ITP。
可以用比特币支付定金或订金（arras）吗？
可以约定，但会使交易更复杂：必须在合同中确定欧元价值、参照日期和收款钱包。最实用的做法是先卖出，把欧元转入您的银行账户，再以转账支付定金，这样能为公证员留下清晰的记录。
首付款来自加密货币，银行会批准按揭吗？
这取决于各家银行，但所有银行都会要求您证明首付款的来源。在申请按揭审批时就备好加密货币证明，可以避免延误和最后一刻的追问。
应该提前多久准备文件？
在签订定金合同之前。一套标准文件通常需要5至10个工作日准备，而银行审查来自交易所的大额转账也可能需要时间。如果等到签约那一周才着手，您就有可能被迫推迟签约。
如果有一部分资金无法证明来源怎么办？
银行可能留置转账或不予执行，签约也会因此推迟。在税务机关面前，无法证明来源的财产可能被视为未说明来源的资本利得（LIRPF第39条）。这些缺口必须提前补上。
如果我从国外或拉丁美洲购买呢？
适用相同的规则，但您所在国家的文件可能需要办理海牙认证（apostilla）。自2025年4月3日起，通过购买房产获得黄金签证的途径已不复存在。详见拉丁美洲加密资金的来源证明。
案例
我们经常遇到的情形
每个案例所需的文件各不相同。以下是最常见的几类。
长期投资者
多年前购入比特币
我们为您还原多年前的购买记录、已不存在的交易所和自有钱包，让购房首付款的来源清晰明确。
夫妻
首付款的一部分来自加密货币
我们记录双方各自出资多少、资金从何而来，以满足按揭银行和契约的要求。
外籍买家
在西班牙境外产生的资金
我们把您所在国家的文件与链上溯源以及欧洲交易所的交易记录衔接起来。
卖方
同意以比特币收款
我们为您审查如何记载易货交易、欧元价值，以及您作为卖方需缴纳的税款。
术语表
用加密货币购房的关键概念
当您用加密货币资金购房时，在与公证处、银行和顾问沟通的过程中会出现这些术语。
易货交易（Permuta）《民法典》
以一种财产换另一种财产
如果您用加密货币换取房屋，就属于这种情形：没有以货币计价的价款，而是两项财产相互交换。
DGT的认定标准（V0935-25）。
付款方式公证处
价款如何支付
转账、支票，或在适用时交付的加密货币。公证员会在契约中对其进行识别。
《公证法》第24条。
反洗钱义务主体第10/2010号法律
须核实资金来源的一方
银行、公证员、房产中介和开发商必须采取客户尽职调查措施。
对他们而言，这不是可选项。
定金（Arras）合同
购房的订金
预订时交付的款项。如果是惩罚性定金，买方反悔则会损失这笔钱。
请提前准备好资金来源。
ITP自治区税
财产转让税
购买二手房缴纳的税。税率由各自治区确定。
新房：IVA和AJD。
资本利得IRPF
卖出加密货币时应税的部分
您购入加密货币时支付的价格与卖出或交付时的价值之间的差额。
在年度所得税申报中申报。
资金来源证明
资金来源
将您的收入或储蓄与加密货币购买记录以及付款账户联系起来的证据。
证明文件 + 溯源。
可追溯性链上
资金的流转路径
通过TxID将钱包、交易所和银行账户串联起来的分析。
证明文件的附件。
市政增值税（Plusvalía municipal）卖方
市政府征收的税
对城市土地增值部分征税，一般由卖方缴纳。
以加密货币收款时同样适用。
联系我们
预约通话
告诉我们您打算如何支付房款，我们会告诉您需要准备哪些文件以及何时准备。
在西班牙用加密货币买房：公证、银行与税费
在西班牙，用加密货币来源的资金购买住房是合法的。问题不在于能不能买，而在于如何向购房过程中的各方，即银行、公证员以及（如有）房产中介，证明资金的来源。他们都是预防洗钱的西班牙第10/2010号法律规定的反洗钱义务主体。
以欧元付款，还是以加密货币付款
通常的做法是卖出加密货币，把欧元转入银行，再以转账付款。如果卖方同意收取加密货币，西班牙税务总局认为该交易属于易货交易（V0935-25号咨询意见），因为加密货币不是法定货币。此时必须确定所交付财产在签署契约之日的欧元价值。
公证员的作用
在不动产转让契约中，公证员会识别所使用的付款方式（《公证法》第24条）。如果当事人未予识别，公证员会在契约中注明，并向西班牙公证人总委员会的相关机构报告。因此，最好带着加密货币证明和各项凭证到场签约。
税费
为支付房款而卖出或交付加密货币的人，会产生资本利得或损失，须在IRPF中申报。购房本身，二手房缴纳ITP，新房缴纳IVA和AJD。如果某些财产的来源无法证明，税务机关可将其视为未说明来源的资本利得。