Si può, ma il notaio, la banca che concede il mutuo e l’agenzia immobiliare ti chiederanno da dove arriva il denaro. Ti spieghiamo i due modi per farlo, quali imposte genera ciascuno e quali documenti avere pronti prima di firmare il contratto di arras (caparra).
Aggiornato: settembre 2026Stai per comprare con denaro da criptovalute? Revisione gratuita
Ti diciamo quali documenti ti chiederanno il notaio e la banca nel tuo caso.
La differenza non è solo pratica: cambia il modo in cui si documenta l’atto e come viene tassata ciascuna parte.
Vendi su un exchange, trasferisci gli euro sul tuo conto e paghi con bonifico. È una normale compravendita, ma la banca controllerà l’accredito e il notaio identificherà il bonifico. La vendita delle criptovalute è tassata ai fini dell’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche).
La DGT (Direzione generale dei tributi) la qualifica come permuta (consulta vincolante V0935-25, del 27 maggio 2025): le criptovalute sono beni, non denaro. Bisogna fissarne il valore in euro alla data dell’atto, ed entrambe le parti sono tassate per ciò che consegnano e per ciò che ricevono.
Il documento che risolve le domande della banca e del notaio sull’origine dei fondi.
Il percorso dei tuoi fondi dall’acquisto fino al conto da cui paghi.
Quali obblighi di prevenzione del riciclaggio di denaro hanno le agenzie e i promotori immobiliari.
Verifica legale dell’immobile prima di impegnare il tuo denaro.
Notaio, banca e agenzia immobiliare sono soggetti obbligati in materia di antiriciclaggio: non è sfiducia, è un loro obbligo di legge. Ciò che scioglie il dubbio è sempre la stessa cosa: una storia ben documentata.
È soggetto obbligato ai sensi della Legge 10/2010 (art. 2.1.n) e nell’atto deve identificare i mezzi di pagamento (art. 24 della Legge sul Notariato). Se paghi con criptovalute, può chiederti gli estratti dell’exchange, il valore in euro e la titolarità del wallet.
Quando riceve un bonifico di importo elevato da un exchange o valuta un mutuo, deve verificare che l’operazione sia coerente con il tuo profilo, compresa l’origine dei fondi (art. 6 della Legge 10/2010).
Anche le agenzie e i promotori immobiliari sono soggetti obbligati: ti identificheranno e possono chiederti informazioni sull’origine del denaro prima di riservare la casa.
Hai il denaro su un exchange? Scopri quali documenti scaricare da Binance e come portarlo in banca.
Riepilogo orientativo. Le aliquote dell’ITP dipendono dalla comunità autonoma e ogni caso richiede il suo calcolo.
| Chi | IRPF | Imposta sull’acquisto | Altro |
|---|---|---|---|
| Acquirente che vende le criptovalute e paga in euro | Plusvalenza o minusvalenza per la vendita delle criptovalute (criterio FIFO). | ITP se la casa è usata; IVA e AJD se è nuova. | Spese notarili e di registro. |
| Acquirente che paga in cripto (permuta) | Plusvalenza o minusvalenza per la consegna delle cripto: si prende il maggiore tra i valori di mercato di ciò che consegna e di ciò che riceve (art. 37.1.h LIRPF). | ITP se la casa è usata; IVA e AJD se è nuova. | Valore in euro documentato nell’atto. |
| Venditore che incassa in euro | Plusvalenza o minusvalenza per la vendita dell’immobile. | — | Plusvalía municipal (imposta comunale sull’aumento di valore del suolo), se dovuta. |
| Venditore che incassa in cripto | Plusvalenza o minusvalenza per la vendita dell’immobile, con la regola del valore più alto. | ITP per l’acquisizione delle cripto (4% in generale, salvo aliquota della comunità autonoma), secondo la DGT (V0935-25). | Plusvalía municipal (imposta comunale sull’aumento di valore del suolo), se dovuta. |
Fonte del criterio sulla permuta: consulta vincolante (simile a un interpello) della Direzione generale dei tributi V0935-25, del 27 maggio 2025. Hai dubbi sulla tua dichiarazione? Leggi quando dichiarare le criptovalute.
In un acquisto di casa contano i tempi. Un buco nella documentazione può costarti la caparra o la data di firma.
Bonifico trattenuto: la banca può bloccare l’accredito dall’exchange finché non dimostri l’origine.
Firma rinviata: se i mezzi di pagamento non si possono identificare, l’atto slitta o si complica.
Mutuo in dubbio: un anticipo non giustificato può bloccare l’approvazione del finanziamento.
Se i mezzi di pagamento non vengono identificati, il notaio lo fa risultare nell’atto e lo comunica all’organo competente del Consiglio generale del Notariato.
I beni la cui origine non riesci a dimostrare possono essere tassati come plusvalenza patrimoniale non giustificata, nella base imponibile generale.
Se firmi arras penitenziali (caparra penitenziale) e non arrivi all’atto per mancanza di fondi disponibili, puoi perdere la caparra versata. Prepara la documentazione prima di firmarle.
Prepariamo il certificato di origine dei fondi e la tracciabilità, così il notaio e la banca hanno tutto chiaro prima della firma.
Sì. Ci sono due modi: vendere le criptovalute e pagare in euro con bonifico (il caso più frequente) oppure consegnare le criptovalute al venditore. Nel secondo caso, il fisco spagnolo lo tratta come una permuta, non come una compravendita, perché le criptovalute non sono denaro (consulta vincolante V0935-25 della DGT).
Il notaio autorizza l’atto se i mezzi di pagamento vengono identificati (art. 24 della Legge sul Notariato). Se il prezzo viene pagato in criptovalute, l’operazione si documenta come permuta e il notaio può chiedere prove del valore in euro, della titolarità del wallet e dei trasferimenti. Se i mezzi di pagamento non vengono identificati, lo fa risultare nell’atto e lo comunica all’organo competente del Consiglio generale del Notariato.
Chi compra paga l’ITP della propria comunità autonoma (casa usata) oppure l’IVA e l’AJD (casa nuova). Inoltre, vendendo o consegnando le sue criptovalute, è tassato nell’IRPF sulla plusvalenza o minusvalenza. Chi vende la casa è tassato nel suo IRPF e paga la plusvalía municipal; se incassa in cripto, secondo la DGT paga anche l’ITP per averle acquisite.
Si può pattuire, ma complica l’operazione: bisogna fissare nel contratto il valore in euro, la data di riferimento e il wallet di destinazione. La soluzione più pratica è vendere prima, portare gli euro sulla tua banca e pagare la caparra con bonifico, che lascia una traccia chiara per il notaio.
Dipende da ogni banca, ma tutte ti chiederanno di giustificare l’origine dell’anticipo. Avere pronto il certificato sulle criptovalute quando chiedi l’istruttoria del mutuo evita ritardi e domande all’ultimo momento.
Prima di firmare le arras. Un dossier standard si prepara in 5-10 giorni lavorativi, e la banca può impiegare del tempo a verificare un bonifico di importo elevato da un exchange. Se aspetti la settimana della firma, rischi di doverla rinviare.
La banca può trattenere il bonifico o non eseguirlo, e la firma slitta. Per il fisco spagnolo, i beni la cui origine non riesci a dimostrare possono essere trattati come plusvalenza patrimoniale non giustificata (art. 39 LIRPF). Queste lacune vanno colmate prima.
Si applicano le stesse regole, con documenti del tuo paese che forse vanno apostillati. Dal 3 aprile 2025 la golden visa per l’acquisto di una casa non esiste più. Ne parliamo in origine dei fondi cripto dall’America Latina.
Ogni caso richiede una documentazione diversa. Questi sono i più frequenti.
Ricostruiamo acquisti vecchi, exchange che non esistono più e wallet personali, perché l’anticipo per la casa abbia un’origine chiara.
Documentiamo quali fondi porta ciascuno e da dove arrivano, per la banca del mutuo e per l’atto.
Colleghiamo i documenti del suo paese con la tracciabilità on-chain e lo storico dell’exchange europeo.
Verifichiamo come documentare la permuta, il valore in euro e le imposte che gli spettano come venditore.
Questi termini compaiono nel confronto con lo studio notarile, la banca e il tuo consulente quando compri una casa con denaro da criptovalute.
Ciò che accade se consegni criptovalute in cambio della casa: non c’è un prezzo in denaro, ma due beni che vengono scambiati.
Bonifici, assegni o, se del caso, criptovalute consegnate. Il notaio li identifica nell’atto.
Banche, notai, agenzie immobiliari e promotori devono applicare misure di adeguata verifica della clientela.
Somma che si consegna al momento della riserva. Se è penitenziale e l’acquirente recede, la perde.
Imposta sull’acquisto di una casa usata. L’aliquota è fissata da ciascuna comunità autonoma.
Differenza tra quanto hai pagato le tue criptovalute e il loro valore al momento della vendita o della consegna.
Prove che collegano i tuoi redditi o risparmi con gli acquisti di cripto e con il conto da cui paghi.
Analisi che collega wallet, exchange e conti bancari con i relativi TxID.
Colpisce l’aumento di valore del suolo urbano e, in generale, la paga chi vende.
Raccontaci come pagherai la casa e ti diciamo quali documenti preparare e quando.
Comprare una casa con denaro proveniente da criptovalute è legale in Spagna. La questione non è se si può, ma come si dimostra l’origine dei fondi davanti a chi interviene nell’acquisto: la banca, il notaio e, se c’è, l’agenzia immobiliare. Tutti sono soggetti obbligati della Legge 10/2010 sulla prevenzione del riciclaggio di denaro.
Di solito si vendono le criptovalute, si portano gli euro in banca e si paga con bonifico. Se il venditore accetta di ricevere criptovalute, la Direzione generale dei tributi considera l’operazione una permuta (consulta V0935-25), perché le criptovalute non sono moneta avente corso legale. In quel caso bisogna fissare il valore in euro di ciò che si consegna alla data dell’atto.
Negli atti di trasferimento di immobili, il notaio identifica i mezzi di pagamento utilizzati (art. 24 della Legge sul Notariato). Se le parti non li identificano, lo fa risultare nell’atto e lo comunica all’organo competente del Consiglio generale del Notariato. Per questo conviene arrivare alla firma con il certificato sulle criptovalute e i giustificativi già pronti.
Chi vende o consegna le proprie criptovalute per pagare la casa ottiene una plusvalenza o minusvalenza patrimoniale che si dichiara nell’IRPF. L’acquisto della casa è soggetto a ITP se è usata, oppure a IVA e AJD se è nuova. Se non si può dimostrare l’origine di alcuni beni, il fisco spagnolo può trattarli come plusvalenza patrimoniale non giustificata.
Normativa di riferimento, con link al testo ufficiale:
Normativa e link verificati a .