Se puede, pero el notario, el banco que da la hipoteca y la inmobiliaria van a preguntar de dónde sale el dinero. Te explicamos las dos formas de hacerlo, qué impuestos genera cada una y qué documentación tener lista antes de firmar las arras.
Actualizado: septiembre de 2026¿Vas a comprar con dinero de cripto? Revisión gratuita
Te decimos qué documentos te pedirán el notario y el banco en tu caso.
La diferencia no es solo práctica: cambia cómo se documenta la escritura y cómo tributa cada parte.
Vendes en un exchange, pasas los euros a tu cuenta y pagas por transferencia. Es una compraventa normal, pero el banco revisará el ingreso y el notario identificará la transferencia. La venta de las cripto tributa en tu IRPF.
La DGT lo califica como permuta (consulta V0935-25, de 27 de mayo de 2025): las criptomonedas son bienes, no dinero. Hay que fijar su valor en euros en la fecha de la escritura y ambas partes tributan por lo que entregan y lo que reciben.
El documento que resuelve las preguntas del banco y del notario sobre el origen.
El recorrido de tus fondos desde la compra hasta la cuenta desde la que pagas.
Qué obligaciones de prevención de blanqueo tienen las agencias y promotoras.
Revisión legal del inmueble antes de comprometer tu dinero.
Notario, banco e inmobiliaria son sujetos obligados en prevención del blanqueo: no es desconfianza, es su obligación legal. Lo que les resuelve la duda es la misma historia bien documentada.
Es sujeto obligado de la Ley 10/2010 (art. 2.1.n) y en la escritura debe identificar los medios de pago (art. 24 de la Ley del Notariado). Si pagas en cripto, puede pedirte extractos del exchange, el valor en euros y la titularidad de la wallet.
Al recibir una transferencia grande desde un exchange o al estudiar una hipoteca, tiene que comprobar que la operación cuadra con tu perfil, incluido el origen de los fondos (art. 6 de la Ley 10/2010).
Las agencias y promotoras también son sujetos obligados: te identificarán y pueden pedirte información sobre el origen del dinero antes de reservar la vivienda.
¿Tienes el dinero en un exchange? Mira qué documentos sacar de Binance y cómo pasarlo al banco.
Resumen orientativo. Los tipos del ITP dependen de la comunidad autónoma y cada caso necesita su cálculo.
| Quién | IRPF | Impuesto por la adquisición | Otros |
|---|---|---|---|
| Comprador que vende cripto y paga en euros | Ganancia o pérdida por la venta de las cripto (criterio FIFO). | ITP si la vivienda es usada; IVA y AJD si es nueva. | Gastos de notaría y registro. |
| Comprador que paga en cripto (permuta) | Ganancia o pérdida por entregar las cripto: se toma el mayor valor de mercado entre lo que entrega y lo que recibe (art. 37.1.h LIRPF). | ITP si la vivienda es usada; IVA y AJD si es nueva. | Valor en euros documentado en la escritura. |
| Vendedor que cobra en euros | Ganancia o pérdida por la venta del inmueble. | — | Plusvalía municipal, si procede. |
| Vendedor que cobra en cripto | Ganancia o pérdida por la venta del inmueble, con la regla del mayor valor. | ITP por adquirir las cripto (4 % general, salvo tipo autonómico), según la DGT (V0935-25). | Plusvalía municipal, si procede. |
Fuente del criterio de permuta: consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V0935-25, de 27 de mayo de 2025. ¿Dudas sobre tu declaración? Revisa cuándo declarar criptomonedas.
En una compra de vivienda los plazos mandan. Un hueco en la documentación puede costarte la señal o la fecha de firma.
Transferencia retenida: el banco puede frenar el ingreso desde el exchange hasta que acredites el origen.
Firma aplazada: si los medios de pago no se pueden identificar, la escritura se retrasa o se complica.
Hipoteca en duda: una entrada sin justificar puede frenar la aprobación del préstamo.
Si no se identifican los medios de pago, el notario lo hace constar en la escritura y lo comunica al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.
Los bienes cuyo origen no puedas acreditar pueden tributar como ganancia patrimonial no justificada, en la base general.
Si firmas arras penitenciales y no llegas a la escritura por falta de fondos disponibles, puedes perder la señal. Prepara la documentación antes de firmarlas.
Preparamos el certificado de origen de fondos y la trazabilidad para que el notario y el banco lo tengan claro antes de la firma.
Sí. Hay dos formas: vender las criptomonedas y pagar en euros por transferencia (lo habitual) o entregar las criptomonedas al vendedor. En el segundo caso, Hacienda lo trata como una permuta, no como una compraventa, porque las criptomonedas no son dinero (consulta vinculante V0935-25 de la DGT).
El notario autoriza la escritura si se identifican los medios de pago (art. 24 de la Ley del Notariado). Si el precio se paga en criptomonedas, se documenta como permuta y el notario puede pedir pruebas del valor en euros, de la titularidad de la wallet y de las transferencias. Si no se identifican los medios de pago, lo hace constar y lo comunica al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.
Quien compra paga el ITP de su comunidad autónoma (vivienda usada) o el IVA y AJD (vivienda nueva). Además, al vender o entregar sus criptomonedas, tributa en el IRPF por la ganancia o pérdida. Quien vende la vivienda tributa en su IRPF y paga la plusvalía municipal; si cobra en cripto, según la DGT también paga ITP por adquirirlas.
Se puede pactar, pero complica la operación: hay que fijar en el contrato el valor en euros, la fecha de referencia y la wallet de destino. Lo más práctico es vender antes, pasar los euros a tu banco y pagar la señal por transferencia, que deja un rastro claro para el notario.
Depende de cada banco, pero todos te van a pedir justificar el origen de la entrada. Tener el certificado de criptomonedas listo cuando pides el estudio de la hipoteca evita retrasos y preguntas en el último momento.
Antes de firmar las arras. Un dossier estándar se prepara en 5 a 10 días laborables, y el banco puede tardar en revisar una transferencia grande desde un exchange. Si esperas a la semana de la firma, te arriesgas a aplazarla.
El banco puede retener la transferencia o no ejecutarla, y la firma se retrasa. Ante Hacienda, los bienes cuyo origen no puedas acreditar pueden tratarse como ganancia patrimonial no justificada (art. 39 LIRPF). Hay que cerrar esos huecos antes.
Se aplican las mismas reglas, con documentos de tu país que quizá haya que apostillar. Desde el 3 de abril de 2025 ya no existe la golden visa por compra de vivienda. Te lo explicamos en origen de fondos cripto desde Latinoamérica.
Cada caso necesita una documentación distinta. Estos son los más habituales.
Reconstruimos compras antiguas, exchanges que ya no existen y wallets propias para que la entrada del piso tenga un origen claro.
Documentamos qué fondos aporta cada uno y de dónde salen, para el banco de la hipoteca y para la escritura.
Unimos los documentos de su país con la trazabilidad on-chain y el historial del exchange europeo.
Revisamos cómo documentar la permuta, el valor en euros y los impuestos que le tocan como vendedor.
Estos términos aparecen en la conversación con la notaría, el banco y tu asesor cuando compras una vivienda con dinero de criptomonedas.
Lo que ocurre si entregas criptomonedas a cambio de la vivienda: no hay precio en dinero, sino dos bienes que se intercambian.
Transferencias, cheques o, en su caso, criptomonedas entregadas. El notario los identifica en la escritura.
Bancos, notarios, agencias inmobiliarias y promotoras deben aplicar medidas de diligencia debida.
Cantidad que se entrega al reservar. Si son penitenciales y el comprador desiste, la pierde.
Impuesto de la compra de vivienda usada. El tipo lo fija cada comunidad autónoma.
Diferencia entre lo que pagaste por tus criptomonedas y su valor al venderlas o entregarlas.
Pruebas que conectan tus ingresos o ahorros con las compras de cripto y con la cuenta desde la que pagas.
Análisis que conecta wallets, exchanges y cuentas bancarias con sus TxID.
Grava el aumento de valor del suelo urbano y lo paga, en general, quien vende.
Comprar un piso con dinero procedente de criptomonedas es legal en España. La cuestión no es si se puede, sino cómo se acredita el origen de los fondos ante quienes intervienen en la compra: el banco, el notario y, en su caso, la inmobiliaria. Todos son sujetos obligados de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales.
Lo habitual es vender las criptomonedas, pasar los euros al banco y pagar por transferencia. Si el vendedor acepta recibir criptomonedas, la Dirección General de Tributos considera que la operación es una permuta (consulta V0935-25), porque las criptomonedas no son dinero de curso legal. En ese caso hay que fijar el valor en euros de lo que se entrega en la fecha de la escritura.
En las escrituras de transmisión de inmuebles, el notario identifica los medios de pago empleados (art. 24 de la Ley del Notariado). Si las partes no los identifican, lo hace constar y lo comunica al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado. Por eso conviene llegar a la firma con el certificado de criptomonedas y los justificantes preparados.
Quien vende o entrega sus criptomonedas para pagar la vivienda obtiene una ganancia o pérdida patrimonial que se declara en el IRPF. La compra de la vivienda tributa por ITP si es usada o por IVA y AJD si es nueva. Si no se puede acreditar el origen de unos bienes, Hacienda puede tratarlos como ganancia patrimonial no justificada.