Nous créons et faisons agréer votre société d’évaluation (sociedad de tasación) auprès de la Banque d’Espagne conformément au décret royal 775/1997 : société anonyme, capital de 300 000 €, objet social exclusivement consacré à l’évaluation, équipe de 10 professionnels, assurance de responsabilité civile et indépendance. L’agrément est obligatoire : sans lui, vos évaluations ne produisent aucun effet pour les hypothèques, les organismes de placement collectif immobiliers, les assurances ni les fonds de pension.
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Six volets qui structurent la création et l’agrément d’une société d’évaluation, de la constitution et de l’équipe technique à l’indépendance, l’assurance et l’inscription au registre de la Banque d’Espagne.
Nous préparons et déposons la demande d’agrément, obligatoire pour que vos évaluations produisent leurs effets en matière d’hypothèques, d’organismes de placement collectif immobiliers, d’assurances et de fonds de pension.
Nous constituons la société anonyme avec le capital minimum de 300 000 €, en actions nominatives, et un objet social limité par les statuts à l’évaluation de biens, d’entreprises ou de patrimoines.
Nous structurons l’équipe minimale de dix professionnels (dont trois professionnels liés, avec expérience) ainsi que les dispositifs de contrôle interne et de qualité exigés pour l’agrément.
Nous vous aidons à souscrire la police de responsabilité civile propre à l’activité d’évaluation, avec une couverture minimale de 600 000 € qui augmente avec le volume évalué jusqu’au plafond légal.
Nous concevons le règlement intérieur de conduite, l’honorabilité et la compétence des administrateurs et le régime d’incompatibilités, afin de garantir l’indépendance des évaluations.
Nous mettons en place les procédures conformes à l’arrêté ECO/805/2003 : méthodes d’évaluation, contenu du rapport, durée de validité et contrôle, selon la finalité de chaque évaluation.
Entreprises qui veulent créer une société d’évaluation, cabinets de valorisation qui ont besoin d’une validité officielle ou établissements de crédit qui souhaitent un service d’évaluation interne : l’agrément de la Banque d’Espagne est la porte d’entrée.
« Qui veut créer une société d’évaluation de zéro doit constituer la société anonyme, réunir l’équipe technique et obtenir l’agrément de la Banque d’Espagne avant d’émettre des rapports ayant une validité officielle. »
« Une entreprise qui évalue déjà des biens immobiliers sans agrément ne peut pas émettre d’évaluations valables pour les finalités réglementées ; l’agrément lui ouvre le marché hypothécaire et financier. »
« Un établissement de crédit peut faire agréer un service d’évaluation interne pour valoriser les garanties de ses propres risques, dans le respect des exigences d’indépendance et de contrôle de la Banque d’Espagne. »
« Les organismes de placement collectif immobiliers et les fonds de pension exigent que leurs biens soient évalués par une société d’évaluation agréée ; en avoir une ou travailler avec une est déterminant. »
Émettre des évaluations sans agrément, ne pas réunir l’équipe ou l’assurance requises, ou négliger l’indépendance : ce sont les défaillances qui freinent le plus une société d’évaluation, et qui l’exposent le plus.
L’agrément est obligatoire : sans lui, les évaluations ne produisent aucun effet pour les hypothèques, les OPC immobiliers, les provisions des compagnies d’assurance ni les fonds de pension.
Capital social minimum de 300 000 €, entièrement libéré, plus un dépôt préalable de 10 % (30 000 €) auprès de la Banque d’Espagne au début de la procédure.
Équipe minimale : au moins dix professionnels, dont trois doivent être des professionnels liés ayant une expérience de l’activité d’évaluation.
Assurance de responsabilité civile propre à l’évaluation : 600 000 € plus 0,5 pour mille de la valeur évaluée l’année précédente, dans la limite de 2 400 000 €.
Indépendance et incompatibilités : il est interdit d’évaluer pour son propre groupe, pour les actionnaires détenant plus de 10 % ou pour les administrateurs ; le règlement intérieur de conduite est obligatoire.
Délai et révocation : la Banque d’Espagne statue dans un délai de 2 mois (silence valant rejet) et la révocation de l’agrément est décidée par le Conseil des ministres.
L’agrément de la Banque d’Espagne est ce qui donne une validité officielle à vos évaluations. Avant de constituer quoi que ce soit, il convient de fixer le capital, l’équipe, l’assurance et les dispositifs d’indépendance et de contrôle.
C’est une société anonyme agréée par la Banque d’Espagne dont l’objet social exclusif est l’évaluation de biens, d’entreprises ou de patrimoines. Elle est inscrite au Registre officiel des sociétés d’évaluation (sociedades de tasación) et soumise à la supervision de la Banque d’Espagne.
Son régime figure dans le RD 775/1997 et dans la loi 2/1981 sur le marché hypothécaire.
Il est obligatoire pour que les évaluations produisent leurs effets dans les cas suivants : garantie hypothécaire des prêts du portefeuille de couverture de titres hypothécaires, couverture des provisions techniques des compagnies d’assurance, patrimoine des organismes de placement collectif immobiliers et patrimoine immobilier des fonds de pension.
L’agrément est délivré par la Banque d’Espagne. Le délai de décision est de 2 mois à compter de la réception de la demande ou de la complétude du dossier ; passé ce délai sans décision, la demande est réputée rejetée par silence.
D’un capital social minimum de 300 000 €, entièrement libéré et représenté par des actions nominatives. En outre, au début de la procédure, il faut constituer auprès de la Banque d’Espagne un dépôt de 10 % de ce capital (30 000 €), en espèces ou en dette publique, qui est restitué que la demande soit acceptée ou refusée.
D’un minimum de dix professionnels, dont au moins trois doivent être des professionnels liés ayant une expérience de l’activité d’évaluation. Les évaluations sont signées par des techniciens compétents (architectes, ingénieurs) selon le type de bien.
Oui, elle est obligatoire. Il faut une police propre à l’activité d’évaluation, avec une couverture au moins égale à 600 000 € plus 0,5 pour mille de la valeur des biens évalués l’année précédente, dans la limite de 2 400 000 €.
Pour préserver l’indépendance, la société ne peut pas évaluer pour les personnes de son propre groupe, pour les actionnaires détenant plus de 10 % du capital ou des droits de vote, ni pour ses administrateurs ou dirigeants (ni pour leurs proches jusqu’au deuxième degré). Elle doit disposer d’un règlement intérieur de conduite.
L’arrêté ECO/805/2003, qui fixe les méthodes d’évaluation (coût, comparaison, actualisation des revenus et méthode résiduelle), le contenu minimal du rapport, sa durée de validité ainsi que les procédures de vérification et de contrôle de la qualité.
La société d’évaluation évalue pour des tiers. Un établissement de crédit peut faire agréer un service d’évaluation interne pour valoriser les garanties de ses propres risques, avec son propre dossier d’agrément.
Oui, mais avec de fortes précautions en matière d’indépendance : règlement intérieur de conduite, limites à la concentration des revenus provenant d’un même établissement de crédit et mécanismes pour éviter les conflits d’intérêts dans les évaluations.
Un professionnel technique compétent —architecte, architecte technique, ingénieur ou ingénieur technique selon le bien— qui signe le rapport pour le compte de la société d’évaluation agréée.
Conformément à l’arrêté ECO/805/2003, le rapport d’évaluation a une durée de validité de 6 mois à compter de sa date d’émission, pour les effets prévus par la réglementation.
Non, pas pour les finalités réglementées. Seules les évaluations d’une société ou d’un service agréé produisent effet comme garantie hypothécaire du portefeuille de couverture de titres hypothécaires et dans les autres cas de l’article 1 du RD 775/1997.
Ses rapports cessent d’être valables pour les finalités réglementées. La révocation de l’agrément est décidée par le Conseil des ministres, sans préjudice des sanctions applicables.
Toutes les évaluations ne se valent pas et ne sont pas réalisées par la même entité. Voici le comparatif pour comprendre ce qui produit un effet officiel et ce qui n’en produit pas.
Face aux autres intervenants, la société d’évaluation agréée est la seule à évaluer pour des tiers avec pleine validité officielle. Voici ses caractéristiques.
Avant de constituer quoi que ce soit, nous déterminons si votre projet relève d’une société d’évaluation ou d’un service interne d’un établissement de crédit, et nous dimensionnons le capital, l’équipe et l’assurance selon votre activité.
| Type d’entité | Ce qu’il fait | Agrément de la Banque d’Espagne ? | Pour quelles évaluations |
|---|---|---|---|
| Société d’évaluation | Évalue des biens pour des tiers | Oui, agréée et inscrite | Toutes les finalités réglementées de l’article 1 |
| Service d’évaluation d’un établissement de crédit | Service interne de la banque pour ses propres risques | Oui, service interne agréé | Garanties de l’établissement lui-même |
| Professionnel technique (architecte, ingénieur) | Signature technique du rapport | N’est pas agréé à titre individuel | Agit pour le compte d’une société |
| Évaluation libre | Valorisation indicative ou de marché | Non | Usages non soumis à une finalité réglementée |
Tableau indicatif à des fins d’information. Le régime des sociétés et services d’évaluation découle de la loi 2/1981, du RD 775/1997 et de l’arrêté ECO/805/2003 ; les exigences, montants et délais peuvent varier et il convient de les vérifier au cas par cas avec un conseil juridique. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil.
Obtenir l’agrément ne se limite pas à déposer une demande : il faut constituer la société, réunir l’équipe, garantir l’indépendance et l’assurance, et obtenir l’agrément avant de s’inscrire et d’opérer. L’ordre compte.
Société anonyme au capital de 300 000 €, actions nominatives et objet social limité à l’évaluation. C’est la base sur laquelle repose l’agrément.
Équipe de dix professionnels (dont trois liés), moyens techniques et dispositifs de contrôle qualité. Sans cette structure, pas d’agrément.
L’inscription au Registre officiel des sociétés d’évaluation de la Banque d’Espagne est la condition pour que vos rapports produisent leurs effets.
Votre activité relève du crédit ou de l’intermédiation hypothécaire ? Consultez l’intermédiaire de crédit immobilier, l’établissement financier de crédit ou l’agrément des OPC immobiliers.
Faire agréer une société d’évaluation suit une séquence ordonnée (constitution et équipe, assurance et contrôle, dépôt, demande et agrément + registre) devant la Banque d’Espagne. Voici le parcours.
1) Constitution + équipeSociété anonyme au capital de 300 000 €, objet exclusif d’évaluation et équipe de dix professionnels (dont trois liés, avec expérience).
2) Assurance + contrôlePolice de RC propre à l’évaluation et dispositifs de contrôle interne et de qualité, avec le règlement intérieur de conduite et l’indépendance.
3) DépôtConstitution du dépôt préalable de 10 % du capital (30 000 €) en espèces ou en dette publique, condition pour engager la procédure d’agrément.
4) Agrément + registreLa demande est déposée auprès de la Banque d’Espagne, qui statue sous 2 mois (silence valant rejet). Après l’agrément, inscription au Registre du commerce (Registro Mercantil) et au Registre officiel des sociétés d’évaluation, et seulement alors, début de l’activité.
Décision rapideSociété d’évaluation : évalue pour des tiers avec pleine validité, agréée et inscrite.
Service d’évaluation d’un établissement de crédit : valorise les garanties de ses propres risques.
Professionnel technique : signe le rapport pour le compte d’une société ; il n’est pas agréé seul.
Société anonyme à fondation simultanée, 300 000 € en actions nominatives.
Objet social exclusif d’évaluation.
Dix professionnels au minimum, dont trois doivent être liés.
Expérience de l’activité d’évaluation.
Connaissance du marché, respect des normes d’évaluation et contrôle qualité.
Dispositifs documentés.
600 000 € plus 0,5 pour mille de la valeur évaluée, jusqu’à 2 400 000 €.
Police propre à l’évaluation.
Règlement intérieur de conduite et incompatibilités.
Ne pas évaluer pour le groupe, les actionnaires > 10 % ou les administrateurs.
Anticipez-les avant de déposer la demande afin d’éviter les demandes d’informations et le rejet.
Si vous créez ou dirigez une société d’évaluation, ces termes apparaissent dans la demande d’agrément, dans la relation avec le client et dans la supervision de la Banque d’Espagne.
Société anonyme agréée par la Banque d’Espagne, dont l’objet exclusif est d’évaluer des biens, des entreprises ou des patrimoines, inscrite à son Registre officiel.
Autorisation de la Banque d’Espagne, obligatoire pour que les évaluations produisent leurs effets en matière d’hypothèques, d’OPC immobiliers, d’assurances et de fonds de pension.
Registre public de la Banque d’Espagne où sont inscrites les sociétés agréées. L’inscription est une condition de la validité de leurs rapports.
Professionnel expérimenté intégré à la société. Au moins trois des dix professionnels minimum doivent avoir cette qualité.
Norme qui fixe les méthodes d’évaluation, le contenu du rapport, la durée de validité et les procédures de vérification pour les finalités financières réglementées.
Document que la société doit adopter pour favoriser l’indépendance de l’activité d’évaluation et éviter les conflits d’intérêts, notamment à l’égard des établissements de crédit.
Cas dans lesquels la société ne peut pas évaluer (son groupe, les actionnaires détenant plus de 10 %, les administrateurs et leurs proches), afin de préserver l’objectivité de l’évaluation.
Service interne d’une banque, lui aussi agréé, qui valorise les garanties de ses propres risques, avec des exigences d’indépendance vis-à-vis des services commerciaux.
Décret royal sur le régime juridique de l’agrément des services et sociétés d’évaluation. C’est la norme de base des exigences et de la procédure.
Un guide pratique pour créer et faire agréer votre société d’évaluation : quels capital et équipe il vous faut, comment fonctionne l’assurance de RC, quels dispositifs d’indépendance et de contrôle exige la Banque d’Espagne et comment se déroulent la procédure d’agrément et l’inscription.
Dites-nous si vous souhaitez créer une société d’évaluation ou un service d’évaluation interne, et nous vous indiquons le capital, l’équipe, l’assurance et les étapes pour obtenir l’agrément de la Banque d’Espagne.
Les sociétés d’évaluation (sociedades de tasación) sont des sociétés anonymes dont l’objet exclusif est l’évaluation de biens, d’entreprises ou de patrimoines, agréées et supervisées par la Banque d’Espagne. Leur régime figure dans la loi 2/1981 de régulation du marché hypothécaire (art. 3), développée par le RD 775/1997, et leurs évaluations sont régies par l’arrêté ECO/805/2003.
L’agrément est obligatoire pour que les évaluations produisent leurs effets comme garantie hypothécaire des prêts du portefeuille de couverture de titres hypothécaires, comme couverture des provisions techniques des compagnies d’assurance, et pour le patrimoine des organismes de placement collectif immobiliers et des fonds de pension. La société est inscrite au Registre officiel des sociétés d’évaluation de la Banque d’Espagne.
Sont exigés : la forme de société anonyme, un capital minimum de 300 000 € en actions nominatives, un objet social exclusif d’évaluation, une équipe d’au moins dix professionnels (dont trois liés), des dispositifs de contrôle interne et de qualité, une assurance de responsabilité civile propre à l’évaluation et un conseil d’administration présentant l’honorabilité et la compétence requises.
Avant d’engager la procédure, il faut constituer un dépôt de 10 % du capital (30 000 €) auprès de la Banque d’Espagne. L’agrément est décidé dans un délai de 2 mois et, en l’absence de décision, la demande est réputée rejetée par silence. Après l’agrément, la société est inscrite au Registre du commerce (Registro Mercantil) et au Registre officiel. La révocation de l’agrément est décidée par le Conseil des ministres.
Pour préserver l’indépendance, la société adopte un règlement intérieur de conduite et respecte les incompatibilités (ne pas évaluer pour son groupe, pour les actionnaires détenant plus de 10 % ou pour les administrateurs). Les évaluations sont réalisées selon les méthodes, contenus et délais de l’arrêté ECO/805/2003.
Textes de référence, avec lien vers le texte officiel :
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