Costituiamo e omologhiamo la tua società di valutazione immobiliare presso la Banca di Spagna ai sensi del Real Decreto (RD) 775/1997: società per azioni, capitale di 300.000 €, oggetto sociale esclusivo di valutazione, team di 10 professionisti, assicurazione di responsabilità civile e indipendenza. L’omologazione è obbligatoria: senza di essa, le tue valutazioni non producono effetti per le ipoteche, gli organismi di investimento collettivo immobiliari, le assicurazioni né i fondi pensione.
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Sei blocchi che organizzano la costituzione e l’omologazione di una società di valutazione, dalla costituzione e dal team tecnico fino all’indipendenza, all’assicurazione e all’iscrizione nel registro della Banca di Spagna.
Prepariamo e presentiamo la domanda di omologazione, obbligatoria perché le tue valutazioni producano effetti per le ipoteche, gli organismi di investimento collettivo immobiliari, le assicurazioni e i fondi pensione.
Costituiamo la società per azioni (S.A.) con il capitale minimo di 300.000 € in azioni nominative e con l’oggetto sociale limitato per statuto alla valutazione di beni, imprese o patrimoni.
Strutturiamo il team minimo di dieci professionisti (tre collegati alla società e con esperienza) e i meccanismi di controllo interno e di qualità che l’omologazione richiede.
Ti aiutiamo a stipulare la polizza di RC esclusiva per l’attività di valutazione, con la copertura minima di 600.000 € che cresce con il volume valutato fino al massimo di legge.
Redigiamo il regolamento interno di condotta, definiamo i requisiti di onorabilità e professionalità (fit and proper) degli amministratori e il regime delle incompatibilità, per garantire l’indipendenza delle valutazioni.
Implementiamo le procedure in linea con l’Orden ECO/805/2003: metodi di valutazione, contenuto della relazione, scadenza e controllo, in base alla finalità di ciascuna valutazione.
Imprese che vogliono creare una società di valutazione, società di consulenza in valutazione che hanno bisogno di validità ufficiale o enti creditizi che vogliono un proprio servizio di valutazione: l’omologazione della Banca di Spagna è la porta d’ingresso.
"Chi vuole creare una società di valutazione da zero deve costituire la società per azioni, riunire il team tecnico e ottenere l’omologazione della Banca di Spagna prima di emettere relazioni con validità ufficiale."
"Un’impresa che già valuta immobili ma non è omologata non può emettere valutazioni valide per le finalità regolamentate; l’omologazione le apre il mercato ipotecario e finanziario."
"Un ente creditizio può omologare un servizio di valutazione interno per valutare le garanzie dei propri rischi, con i requisiti di indipendenza e controllo richiesti dalla Banca di Spagna."
"Gli organismi di investimento collettivo immobiliari e i fondi pensione hanno bisogno che i loro immobili siano valutati da una società di valutazione omologata; averne una propria o lavorare con una è fondamentale."
Emettere valutazioni senza omologazione, non avere il team o l’assicurazione richiesti, o trascurare l’indipendenza sono gli errori che più rallentano (e più espongono) una società di valutazione.
L’omologazione è obbligatoria: senza di essa, le valutazioni non producono effetti per le ipoteche, gli IIC immobiliari, le riserve tecniche delle imprese di assicurazione né i fondi pensione.
Capitale sociale minimo di 300.000 € interamente versato, più un deposito preventivo del 10% (30.000 €) presso la Banca di Spagna all’avvio della procedura.
Team minimo: almeno dieci professionisti, di cui tre devono essere professionisti collegati alla società, con esperienza nell’attività di valutazione.
Assicurazione di responsabilità civile esclusiva per l’attività di valutazione: 600.000 € più lo 0,5 per mille del valore valutato l’anno precedente, fino a un massimo di 2.400.000 €.
Indipendenza e incompatibilità: non si può valutare per il proprio gruppo, per gli azionisti con più del 10% o per gli amministratori; il regolamento interno di condotta è obbligatorio.
Termini e revoca: la Banca di Spagna decide entro 2 mesi (silenzio-rigetto) e la revoca dell’omologazione è deliberata dal Consiglio dei ministri.
L’omologazione della Banca di Spagna è ciò che dà validità ufficiale alle tue valutazioni. Prima di costituire qualsiasi cosa conviene definire capitale, team, assicurazione e meccanismi di indipendenza e controllo.
È una società per azioni omologata dalla Banca di Spagna il cui oggetto sociale esclusivo è la valutazione di beni, imprese o patrimoni. È iscritta nel Registro ufficiale delle società di valutazione ed è soggetta alla vigilanza della Banca di Spagna.
Il suo regime è nel RD 775/1997 e nella Legge 2/1981 sul mercato ipotecario.
È obbligatoria perché le valutazioni producano effetti per: la garanzia ipotecaria dei prestiti del portafoglio di copertura dei titoli ipotecari, la copertura delle riserve tecniche delle imprese di assicurazione, il patrimonio degli organismi di investimento collettivo immobiliari e il patrimonio immobiliare dei fondi pensione.
Omologa la Banca di Spagna. Il termine per la decisione è di 2 mesi dalla ricezione della domanda o dal completamento della documentazione; se trascorre senza decisione, la domanda si intende respinta per silenzio-rigetto.
Un capitale sociale minimo di 300.000 €, interamente versato e in azioni nominative. Inoltre, all’avvio della procedura bisogna costituire un deposito del 10% di tale capitale (30.000 €) presso la Banca di Spagna, in contanti o in titoli di debito pubblico, che viene restituito sia in caso di approvazione sia di diniego.
Un minimo di dieci professionisti, di cui almeno tre devono essere professionisti collegati alla società, con esperienza nell’attività di valutazione. Le valutazioni sono firmate da tecnici competenti (architetti, ingegneri) a seconda del tipo di bene.
Sì, è obbligatoria. Una polizza esclusiva per l’attività di valutazione, con una copertura non inferiore a 600.000 € più lo 0,5 per mille del valore dei beni valutati l’anno precedente, fino a un massimo di 2.400.000 €.
Per preservare l’indipendenza, la società non può valutare per persone del proprio gruppo, per azionisti con più del 10% del capitale o dei diritti di voto, né per i propri amministratori o dirigenti (né per i loro familiari fino al secondo grado). Deve dotarsi di un regolamento interno di condotta.
L’Orden ECO/805/2003, che fissa i metodi di valutazione (costo, confronto, attualizzazione delle rendite e residuale), il contenuto minimo della relazione, la sua scadenza e le procedure di verifica e di controllo di qualità.
La società di valutazione valuta per conto di terzi. Un ente creditizio può omologare un servizio di valutazione interno per valutare le garanzie dei propri rischi, con la propria documentazione di omologazione.
Sì, ma con forti cautele di indipendenza: regolamento interno di condotta, limiti alla concentrazione dei ricavi provenienti da uno stesso ente creditizio e meccanismi per evitare conflitti di interesse nelle valutazioni.
Un professionista tecnico competente (architetto, architetto tecnico, ingegnere o ingegnere tecnico, a seconda del bene) che sottoscrive la relazione per conto della società di valutazione omologata.
Ai sensi dell’Orden ECO/805/2003, la relazione di valutazione ha una scadenza di 6 mesi dalla data di emissione, agli effetti previsti dalla normativa.
Non per le finalità regolamentate. Solo le valutazioni di una società o di un servizio omologato producono effetti come garanzia ipotecaria del portafoglio di copertura dei titoli ipotecari e negli altri casi dell’articolo 1 del RD 775/1997.
Le sue relazioni cessano di avere validità per le finalità regolamentate. La revoca dell’omologazione è deliberata dal Consiglio dei ministri, fatte salve le sanzioni applicabili.
Non tutte le valutazioni sono equivalenti né le svolge la stessa figura. Ecco il confronto per capire cosa ha effetto ufficiale e cosa no.
Rispetto alle altre figure, la società di valutazione omologata è l’unica che valuta per conto di terzi con piena validità ufficiale. Ecco le sue caratteristiche.
Prima di costituire qualsiasi cosa, decidiamo se fa per te una società di valutazione o un servizio interno di un ente creditizio, e dimensioniamo capitale, team e assicurazione sulla tua attività.
| Figura | Cosa fa | Omologazione della Banca di Spagna? | Per quali valutazioni |
|---|---|---|---|
| Società di valutazione | Valuta beni per conto di terzi | Sì, omologata e iscritta | Tutte le finalità regolamentate dell’articolo 1 |
| Servizio di valutazione di un ente creditizio | Servizio interno della banca per i propri rischi | Sì, servizio interno omologato | Garanzie dell’ente stesso |
| Professionista tecnico (architetto, ingegnere) | Firma tecnica della relazione | Non si omologa individualmente | Agisce per conto di una società |
| Valutazione libera | Valutazione orientativa o di mercato | No | Usi non soggetti a una finalità regolamentata |
Quadro indicativo a fini divulgativi. Il regime delle società e dei servizi di valutazione deriva dalla Legge 2/1981, dal RD 775/1997 e dall’Orden ECO/805/2003; requisiti, importi e termini possono variare e conviene verificarli caso per caso con una consulenza legale. Questa pagina ha carattere informativo e non costituisce consulenza.
Omologare non significa solo presentare una domanda: significa costituire la società, riunire il team, garantire indipendenza e assicurazione, e ottenere l’omologazione prima di iscriversi e operare. L’ordine conta.
Società per azioni con 300.000 € di capitale, azioni nominative e oggetto sociale limitato alla valutazione. È la base su cui si costruisce l’omologazione.
Team di dieci professionisti (tre collegati), mezzi tecnici e meccanismi di controllo di qualità. Senza questa struttura non c’è omologazione.
L’iscrizione nel Registro ufficiale delle società di valutazione della Banca di Spagna è la condizione perché le tue relazioni producano effetti.
La tua attività riguarda il credito o l’intermediazione ipotecaria? Guarda l’intermediario del credito immobiliare, l’establecimiento financiero de crédito (EFC) o l’autorizzazione degli IIC immobiliari.
Omologare una società di valutazione è una sequenza ordinata (costituzione e team, assicurazione e controllo, deposito, domanda e omologazione + registro) presso la Banca di Spagna. Questo è il percorso.
1) Costituzione + teamSocietà per azioni con 300.000 € di capitale, oggetto esclusivo di valutazione e team di dieci professionisti (tre collegati e con esperienza).
2) Assicurazione + controlloPolizza di RC esclusiva per la valutazione e meccanismi di controllo interno e di qualità, insieme al regolamento interno di condotta e all’indipendenza.
3) DepositoCostituzione del deposito preventivo del 10% del capitale (30.000 €) in contanti o in titoli di debito pubblico, requisito per avviare la procedura di omologazione.
4) Omologazione + registroLa domanda si presenta alla Banca di Spagna, che decide entro 2 mesi (silenzio-rigetto). Dopo l’omologazione, iscrizione nel Registro Mercantil (il registro delle imprese spagnolo) e nel Registro ufficiale delle società di valutazione e, solo allora, avvio dell’attività.
Decisione rapidaSocietà di valutazione: valuta per conto di terzi con piena validità, omologata e iscritta.
Servizio di valutazione di un ente creditizio: valuta le garanzie dei propri rischi.
Professionista tecnico: firma la relazione per conto di una società; non si omologa da solo.
Società per azioni a costituzione simultanea, 300.000 € in azioni nominative.
Oggetto sociale esclusivo di valutazione.
Minimo dieci professionisti, di cui tre devono essere collegati.
Esperienza nell’attività di valutazione.
Conoscenza del mercato, rispetto delle norme di valutazione e controllo di qualità.
Meccanismi documentati.
600.000 € più lo 0,5 per mille del valore valutato, fino a 2.400.000 €.
Polizza esclusiva per la valutazione.
Regolamento interno di condotta e incompatibilità.
Non valutare per il gruppo, per azionisti >10% o per amministratori.
Anticipali prima di presentare la domanda, per evitare richieste di informazioni e il rigetto.
Se stai per creare o gestire una società di valutazione, questi termini compaiono nella domanda di omologazione, nel rapporto con il cliente e nella vigilanza della Banca di Spagna.
Società per azioni omologata dalla Banca di Spagna con l’oggetto esclusivo di valutare beni, imprese o patrimoni, iscritta nel suo Registro ufficiale.
Autorizzazione della Banca di Spagna, obbligatoria perché le valutazioni producano effetti per ipoteche, IIC immobiliari, assicurazioni e fondi pensione.
Registro pubblico della Banca di Spagna in cui sono iscritte le società omologate. L’iscrizione è requisito perché le loro relazioni siano valide.
Professionista con esperienza integrato nella società. Almeno tre dei dieci professionisti minimi devono avere questa qualifica.
Norma che fissa i metodi di valutazione, il contenuto della relazione, la scadenza e le procedure di verifica per le finalità finanziarie regolamentate.
Documento che la società deve adottare per favorire l’indipendenza dell’attività di valutazione ed evitare conflitti di interesse, soprattutto nei confronti degli enti creditizi.
Casi in cui la società non può valutare (il proprio gruppo, azionisti con più del 10%, amministratori e familiari), per preservare l’oggettività della valutazione.
Servizio interno di una banca, anch’esso omologato, che valuta le garanzie dei propri rischi, con requisiti di indipendenza rispetto alle aree commerciali.
Real Decreto sul regime giuridico di omologazione dei servizi e delle società di valutazione. È la norma base dei requisiti e della procedura.
Una guida pratica per creare e omologare la tua società di valutazione: di quale capitale e team hai bisogno, com’è l’assicurazione di RC, quali meccanismi di indipendenza e controllo richiede la Banca di Spagna e come funziona la procedura di omologazione e iscrizione.
Raccontaci se vuoi creare una società di valutazione o un servizio di valutazione interno, e ti diciamo capitale, team, assicurazione e passaggi per ottenere l’omologazione della Banca di Spagna.
Le società di valutazione sono società per azioni il cui oggetto esclusivo è la valutazione di beni, imprese o patrimoni, omologate e vigilate dalla Banca di Spagna. Il loro regime è nella Legge 2/1981 sulla regolamentazione del mercato ipotecario (art. 3), sviluppata dal RD 775/1997, e le loro valutazioni sono disciplinate dall’Orden ECO/805/2003.
L’omologazione è obbligatoria perché le valutazioni producano effetti come garanzia ipotecaria dei prestiti del portafoglio di copertura dei titoli ipotecari, come copertura delle riserve tecniche delle imprese di assicurazione, e per il patrimonio degli organismi di investimento collettivo immobiliari e dei fondi pensione. La società è iscritta nel Registro ufficiale delle società di valutazione della Banca di Spagna.
Sono richiesti la forma di società per azioni, un capitale minimo di 300.000 € in azioni nominative, un oggetto sociale esclusivo di valutazione, un team di almeno dieci professionisti (tre dei quali collegati), meccanismi di controllo interno e di qualità, un’assicurazione di responsabilità civile esclusiva per la valutazione e un consiglio di amministrazione in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità (fit and proper) richiesti.
Prima di avviare la procedura, bisogna costituire un deposito del 10% del capitale (30.000 €) presso la Banca di Spagna. L’omologazione viene decisa entro 2 mesi e, in mancanza di decisione, la domanda si intende respinta per silenzio-rigetto. Dopo l’omologazione, la società è iscritta nel Registro Mercantil (il registro delle imprese spagnolo) e nel Registro ufficiale. La revoca dell’omologazione è deliberata dal Consiglio dei ministri.
Per preservare l’indipendenza, la società adotta un regolamento interno di condotta e rispetta le incompatibilità (non valutare per il proprio gruppo, per azionisti con più del 10% o per amministratori). Le valutazioni sono eseguite secondo i metodi, i contenuti e i termini dell’Orden ECO/805/2003.
Normativa di riferimento, con link al testo ufficiale:
Normativa e link verificati a .