Asesoramos a plataformas y promotores en todo el ciclo del crowdfunding inmobiliario: elección del instrumento (préstamo, equity o tokens), licencia PSFP ante la CNMV, circuito de fondos, KIIS, PBC/FT del sector y compliance continuo.
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Seis bloques para operar o financiarte con seguridad jurídica: del encaje del modelo a la oferta publicada, con la CNMV y la prevención de blanqueo bajo control.
Analizamos cómo estructura tu proyecto la captación: crowdlending con garantía, participaciones de una sociedad vehículo (SPV) o tokenización. De ese encaje dependen la licencia, el regulador, los límites y los costes de todo lo demás.
Si tu plataforma facilita préstamos o coloca valores para promociones, necesita la autorización PSFP de la CNMV. Preparamos el expediente completo del Reglamento (UE) 2020/1503 y el compliance que lo sostiene.
Estructuramos la captación de tu promoción: ficha KIIS, límites (5M€ por promotor en 12 meses), información al inversor y contratos del proyecto.
Definimos la custodia de las aportaciones: cuentas por proyecto, liberación por hitos de obra, conciliaciones y si necesitas una entidad de pago tercera o autorización propia.
El inmobiliario es sector sensible en blanqueo: diligencia debida de promotores e inversores, origen de fondos, monitorización y evidencias listas para requerimientos.
Revisión jurídica antes de publicar: titularidad y cargas, licencias urbanísticas, solvencia del promotor, garantías y viabilidad documental de la operación.
Plataformas nuevas, promotoras que captan financiación, gestores que tokenizan activos o inversores profesionales: cada perfil tiene su estructura y sus obligaciones.
"Antes de desarrollar producto hay que decidir el instrumento (préstamo o valores), quién custodia los fondos y cómo se supera la autorización PSFP. Ese diseño condiciona todo lo demás."
"El promotor no necesita licencia, pero sí una oferta bien estructurada: KIIS veraz, garantías claras, límites respetados y contratos que aguanten el ciclo completo de la obra."
"Tokenizar un inmueble no escapa de la regulación: según los derechos que incorpore, el token es un valor negociable o un criptoactivo MiCA. Elegir mal el marco convierte el proyecto en un riesgo."
"Publicada la oferta empieza lo serio: información periódica al inversor, tasas de impago, PBC/FT del sector inmobiliario y gestión de incidencias hasta la devolución."
Operar una plataforma sin licencia, publicar ofertas mal estructuradas o descuidar el blanqueo en un sector sensible puede parar la captación y comprometer a los administradores.
El error más habitual: lanzar la plataforma (o la campaña) con el instrumento equivocado. Préstamo, participaciones de un SPV o token tienen regímenes, costes y límites distintos, y cambiar de instrumento con el producto ya construido sale muy caro.
La CNMV supervisa coherencia y veracidad: la metodología de selección de proyectos, la ficha KIIS de cada oferta y la publicidad deben resistir contraste. Una KIIS optimista es un problema regulatorio y reputacional.
El inmobiliario es sector prioritario en PBC: promotores y agencias son sujetos obligados de la Ley 10/2010, y bancos y entidades de pago escrutan el origen de fondos de cada aportación. Sin PBC sólido, no hay cuentas.
Facilitar préstamos o colocar valores de promociones sin autorización PSFP es actividad reservada: puede suponer la paralización de la plataforma y sanciones a los administradores.
Superar el umbral saca la oferta del régimen de financiación participativa y la lleva al territorio del folleto y del mercado de valores, con costes muy superiores.
Sin licencia activa y sin un marco PBC/FT defendible, bancos y entidades de pago no abren las cuentas del proyecto: la captación se bloquea aunque haya demanda inversora.
Antes de desarrollar la tecnología o publicar la primera promoción conviene validar el instrumento, el circuito de fondos y las obligaciones frente al inversor. Diseñar bien es mucho más barato que corregir ante la CNMV.
Sí, y está plenamente regulado: las plataformas necesitan la autorización PSFP de la CNMV conforme al Reglamento (UE) 2020/1503, y las ofertas, los límites y la información al inversor están tasados por la norma.
Legal no significa libre: es una actividad reservada y supervisada. Operar una plataforma sin licencia, o captar fuera de los cauces del régimen, tiene consecuencias serias.
La plataforma: es quien presta el servicio de financiación participativa y necesita la licencia PSFP.
El promotor no necesita licencia para financiar sus promociones, pero responde de la información del proyecto (KIIS), debe respetar el límite de 5M€ en 12 meses y superar la due diligence de la plataforma.
Los cuatro esquemas habituales del mercado español:
Además del expediente PSFP general (gobierno, salvaguardias, conflictos, continuidad), presta especial atención a lo específico del inmobiliario: metodología de selección y valoración de proyectos, calidad y veracidad de las KIIS publicadas, respeto de los límites por promotor e inversor, y el plan para seguir administrando los préstamos vivos si la plataforma cesa.
Una ficha de datos fundamentales de la inversión (KIIS) por proyecto: promotor, activo, riesgos, garantías, costes y condiciones de la inversión. Debe ser clara, correcta y no engañosa, y la plataforma es responsable de verificar su integridad antes de publicarla.
Dos planos: el promotor puede captar hasta 5.000.000 € en 12 meses bajo este régimen; y el inversor no experimentado pasa un test de conocimientos, recibe una advertencia con consentimiento expreso al superar el mayor de 1.000 € o el 5 % de su patrimonio neto, y cuenta con 4 días naturales de reflexión para revocar su orden.
El expediente PSFP exige un plan de continuidad que garantice que los préstamos y proyectos en curso se siguen administrando aunque la plataforma cese. Además, los fondos de los inversores están custodiados por una entidad de pago, no en el balance de la plataforma. Por eso el diseño del circuito de fondos importa tanto.
No necesariamente. Si el token incorpora derechos económicos sobre el proyecto, lo habitual es que sea un valor negociable (normativa de mercados de valores) o, en otros diseños, un criptoactivo MiCA. El marco depende de los derechos que confiera el token, no de la tecnología. Lo analizamos en tokenización de activos inmobiliarios.
Hasta 5.000.000 € por promotor en 12 meses bajo el régimen de financiación participativa. Para captar por encima de ese umbral hay que acudir al régimen de folleto y mercados de valores, con requisitos y costes muy superiores.
Las más frecuentes: hipoteca sobre el activo o el suelo, prenda de participaciones del SPV, avales del promotor o de socios, y liberación de fondos por hitos de obra. El nivel de LTV y el orden de prelación entre acreedores son las claves reales del riesgo de cada oferta.
Sí, superando el onboarding KYC completo de la plataforma, que aplica su marco PBC/FT y screening de sanciones. Además, el pasaporte europeo de la PSFP permite a la plataforma captar inversores de otros países del EEE mediante notificación entre autoridades.
El crowdfunding financia proyectos concretos a través de una plataforma PSFP; la SOCIMI es una sociedad cotizada de inversión en activos en renta; y los fondos inmobiliarios son vehículos de inversión colectiva gestionados. Cambian el régimen jurídico, la liquidez, la diversificación y el supervisor aplicable.
En el registro de PSFP de la CNMV y en el registro público de ESMA, que listan todos los proveedores autorizados en la UE. Operar fuera de registro es ilegal: verificarlo debería ser el primer paso de cualquier inversor o promotor antes de trabajar con una plataforma.
Como regla general, los intereses de los préstamos y los dividendos o plusvalías de las participaciones tributan como rentas del ahorro en el IRPF, con las retenciones que correspondan a cada instrumento. Cada estructura (préstamo, SPV, token) tiene matices relevantes: conviene revisar el caso concreto antes de invertir o de diseñar la oferta.
Depende del instrumento elegido y del circuito de fondos. Ordenamos el presupuesto por fases para que pagues solo lo que tu modelo necesita.
El coste total combina la licencia de la plataforma, el circuito de fondos y la estructuración recurrente de cada oferta publicada.
Antes de comprometer honorarios cerramos el instrumento y el alcance real del proyecto. Así evitas pagar por trabajo que no necesitas y tienes una estimación realista del esfuerzo y los plazos.
| Vía | Préstamo (crowdlending) | Equity vía SPV | Tokenización | Financiación bancaria |
|---|---|---|---|---|
| Instrumento | Préstamo al promotor, con o sin hipoteca | Participaciones o acciones de la sociedad vehículo | Token con derechos económicos (valor) o criptoactivo | Préstamo promotor hipotecario |
| Marco y supervisor | Reglamento 2020/1503 · plataforma PSFP (CNMV) | Reglamento 2020/1503 · plataforma PSFP (CNMV) | Mercado de valores o MiCA según diseño | Normativa bancaria (Banco de España) |
| Límite de captación | 5M€ por promotor / 12 meses | 5M€ por promotor / 12 meses | Según instrumento; folleto si es valor y supera umbrales | Según riesgo y garantías |
| Inversor típico | Minorista y profesional | Minorista y profesional | Perfil cualificado / early adopter | No aplica |
| Liquidez | A vencimiento del préstamo | Venta privada de participaciones | Potencial mercado secundario | No aplica |
| Encaja con | Promociones medianas con flujo recurrente | Proyectos con recorrido de valor (upside) | Activos singulares y estrategias de producto | Suelo y obra con acceso a banca tradicional |
Comparativa orientativa y simplificada. El encaje exacto depende de los derechos del instrumento y del diseño concreto de la operación; conviene validarlo caso a caso antes de estructurar la captación.
Una plataforma inmobiliaria no es solo tecnología y marketing: es un sistema regulado que debe demostrar coherencia entre instrumento, selección de proyectos, fondos, información al inversor y evidencias. La clave es diseñar desde el inicio para aguantar supervisión real.
No solo el dossier: la metodología de selección y valoración de proyectos, la veracidad de las KIIS, los límites respetados y la capacidad real de administrar los préstamos vivos. La coherencia pesa más que el papel.
Cuentas por proyecto con la entidad de pago, liberación de fondos por hitos de obra, conciliaciones y devoluciones. Cuando se diseña tarde, bloquea la autorización o rompe la operativa con la primera promoción.
KIIS por oferta, tasas de impago, reporting a la CNMV y PBC/FT de un sector sensible. Debe sostenerse en el tiempo con evidencias, no solo superar el expediente inicial.
Si quieres estructurar tu plataforma desde cero o revisar una campaña de captación, empieza por los requisitos de la licencia PSFP y el marco de PBC para el sector inmobiliario.
Una operación de crowdfunding inmobiliario solvente no es un folleto bonito: es un conjunto de decisiones coherentes (instrumento, due diligence, garantías, KIIS y circuito de fondos) que se demuestran con trazabilidad. Aquí tienes el panel para entender cómo se aterriza en la práctica.
1) ModeloLa primera decisión condiciona licencia, límites y costes. No es una elección de marketing: es una elección de régimen jurídico.
2) ProyectoLo que no se revisa antes de publicar acaba siendo una reclamación después. La selección documentada es la mejor defensa de la plataforma.
3) OfertaCada proyecto sale al mercado con su ficha de datos fundamentales y una publicidad que debe ser clara y no engañosa.
4) FondosLas aportaciones se custodian en la entidad de pago, se liberan al promotor por hitos verificados y vuelven al inversor con trazabilidad completa: conciliaciones, incidencias, reporting y tasas de impago publicadas.
Decisión rápidaPlataforma con licencia PSFP: crowdlending inmobiliario con o sin garantía hipotecaria.
También PSFP: colocación de valores del vehículo del proyecto sin compromiso firme.
Según los derechos: valor negociable (mercado de valores) o criptoactivo MiCA. Análisis caso a caso.
Análisis justificado de si la operación se estructura como préstamo, valores del SPV o token, y del marco que le corresponde (PSFP, mercado de valores o MiCA).
Informe de encaje, término sheet del instrumento y contratos marco de la plataforma.
Selección documentada del promotor y del activo antes de publicar: titularidad, cargas, licencias, viabilidad y solvencia.
Expediente de admisión por proyecto, nota registral, tasación y checklist de selección firmado.
Garantías constituidas y ejecutables (hipoteca inscrita, prenda formalizada, avales) con LTV y prelación coherentes con la KIIS.
Escrituras e inscripciones, póliza de garantías, informe de valoración y cuadro de prelación.
Ficha KIIS clara, correcta y no engañosa por proyecto; publicidad alineada; límites del promotor (5M€/12m) y del inversor respetados.
KIIS publicada y versionada, registro de advertencias y consentimientos, y control de límites.
Diligencia debida de promotores e inversores, origen de fondos verificado y monitorización proporcional a un sector sensible.
Expedientes KYC, análisis de origen de fondos, registro de alertas y evidencias de formación.
Detéctalos antes de publicar la oferta para evitar requerimientos y reclamaciones.
Si estás montando una plataforma de crowdfunding inmobiliario o estructurando una captación, estos términos aparecen en el expediente, en las KIIS y en la relación con la CNMV y la entidad de pago.
Los inversores prestan al promotor a través de una plataforma PSFP, normalmente con garantía y calendario ligado a la obra. Es el modelo dominante del mercado español.
Sociedad creada para un proyecto concreto cuyas participaciones o acciones suscriben los inversores (crowdequity). Aísla riesgos y ordena la entrada y salida del capital.
Financiación al promotor para suelo u obra, con interés y vencimiento pactados. Puede incorporar garantía hipotecaria, avales o tramos por hitos de construcción.
Relación entre el importe financiado y el valor del activo. Junto con la prelación de acreedores, es el indicador real del colchón de seguridad de cada operación.
Documento estandarizado por oferta: promotor, activo, riesgos, garantías, costes y condiciones. La plataforma responde de su integridad antes de publicarla.
Derecho real sobre el activo que asegura el préstamo. Importa tanto su constitución e inscripción como el rango: primera o segunda hipoteca cambian el riesgo por completo.
Los fondos captados se custodian en la entidad de pago y se entregan al promotor por hitos verificados de la construcción, reduciendo el riesgo de desviación.
Las plataformas de crowdlending deben publicar anualmente sus tasas de impago. Es un indicador de calidad de la selección de proyectos y un dato que los inversores comparan.
Representación digital de derechos sobre el activo o el proyecto. Si el token da derechos económicos suele ser valor negociable; otros diseños caen en MiCA. La tecnología no elige el régimen: lo eligen los derechos.
Descarga nuestro checklist para situar tu proyecto antes de empezar: figuras disponibles (PSFP, entidad de pago, EMI), requisitos y salvaguardias, fases del expediente y errores frecuentes que retrasan la autorización.
El crowdfunding inmobiliario se articula en España a través de plataformas autorizadas como proveedores de servicios de financiación participativa (PSFP) conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 y a la Ley 18/2022, que designa a la CNMV como autoridad competente. El instrumento habitual es el préstamo promotor (crowdlending) o la colocación de valores de una sociedad vehículo del proyecto; en ambos casos, la actividad de la plataforma es reservada y supervisada.
Quien explota la plataforma necesita la licencia PSFP: expediente ante la CNMV con programa de actividades, idoneidad, plan de continuidad y salvaguardias prudenciales del artículo 11 (el mayor de 25.000 € o un cuarto de los gastos fijos generales). La CNMV dispone de 25 días hábiles para el control de completitud y de 3 meses de evaluación desde el expediente completo, con inscripción posterior en los registros de la CNMV y de ESMA y pasaporte europeo.
El promotor inmobiliario no necesita licencia para financiarse, pero cada captación exige una ficha de datos fundamentales de la inversión (KIIS) clara, correcta y no engañosa, respeta el límite de 5.000.000 € por promotor en 12 meses y se somete a la due diligence de la plataforma. El inversor no experimentado cuenta además con test de conocimientos, advertencias al superar el mayor de 1.000 € o el 5 % de su patrimonio neto y un periodo de reflexión de 4 días naturales.
El inmobiliario es un sector prioritario en materia de prevención del blanqueo de capitales: los promotores y las agencias inmobiliarias son sujetos obligados de la Ley 10/2010, y las plataformas y sus entidades de pago verifican el origen de fondos de las aportaciones. El nuevo Reglamento europeo AMLR reforzará este marco al incorporar a los proveedores de crowdfunding como sujetos obligados a partir de 2027.
La tokenización de activos inmobiliarios no es una categoría regulatoria propia: si el token incorpora derechos económicos suele calificarse como valor negociable bajo la normativa de mercados de valores, y otros diseños entran en el Reglamento MiCA. El marco aplicable lo determinan los derechos que confiere el token, no la tecnología empleada.