Wir beraten Plattformen und Projektentwickler im gesamten Zyklus des Immobilien-Crowdfundings: Wahl des Instruments (Darlehen, Equity oder Token), ECSP-Lizenz (PSFP) bei der CNMV, Geldfluss, KIIS, AML/CFT für die Branche und laufende Compliance.
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Sechs Bausteine, um mit Rechtssicherheit zu operieren oder sich zu finanzieren: von der Einordnung des Modells bis zum veröffentlichten Angebot, mit CNMV und Geldwäscheprävention im Griff.
Wir analysieren, wie Ihr Projekt Kapital einwirbt: besichertes Crowdlending, Anteile an einer Zweckgesellschaft (SPV) oder Tokenisierung. Von dieser Einordnung hängen Lizenz, Aufsichtsbehörde, Obergrenzen und die Kosten aller weiteren Schritte ab.
Wenn Ihre Plattform Darlehen vermittelt oder Wertpapiere für Bauprojekte platziert, benötigt sie die ECSP-Zulassung (PSFP) der CNMV. Wir erstellen den vollständigen Antrag nach der Verordnung (EU) 2020/1503 und die Compliance, die ihn trägt.
Wir strukturieren die Kapitalbeschaffung für Ihr Bauprojekt: KIIS-Datenblatt, Obergrenzen (5 Mio. € je Projektentwickler in 12 Monaten), Anlegerinformation und Projektverträge.
Wir legen die Verwahrung der Anlegergelder fest: Konten je Projekt, Freigabe nach Baufortschritt, Abstimmungen und die Frage, ob Sie ein externes Zahlungsinstitut oder eine eigene Zulassung benötigen.
Der Immobiliensektor ist für Geldwäsche besonders anfällig: Sorgfaltspflichten gegenüber Projektentwicklern und Anlegern, Mittelherkunft, Monitoring und Nachweise, die für Auskunftsersuchen bereitliegen.
Rechtliche Prüfung vor der Veröffentlichung: Eigentum und Belastungen, Baugenehmigungen, Bonität des Projektentwicklers, Sicherheiten und dokumentarische Tragfähigkeit der Transaktion.
Neue Plattformen, Projektentwickler auf Kapitalsuche, Manager, die Vermögenswerte tokenisieren, oder professionelle Anleger: Jedes Profil hat seine eigene Struktur und seine eigenen Pflichten.
„Bevor Sie das Produkt entwickeln, müssen Sie das Instrument festlegen (Darlehen oder Wertpapiere), klären, wer die Gelder verwahrt, und planen, wie Sie die ECSP-Zulassung erhalten. Dieses Design bestimmt alles Weitere.“
„Der Projektentwickler braucht keine Lizenz, wohl aber ein gut strukturiertes Angebot: ein wahrheitsgemäßes KIIS, klare Sicherheiten, eingehaltene Obergrenzen und Verträge, die den gesamten Bauzyklus tragen.“
„Wer eine Immobilie tokenisiert, entkommt der Regulierung nicht: Je nach den verbrieften Rechten ist der Token ein übertragbares Wertpapier oder ein Kryptowert nach MiCA. Ein falsch gewählter Rahmen macht das Projekt zum Risiko.“
„Nach der Veröffentlichung des Angebots beginnt der eigentliche Teil: regelmäßige Anlegerinformation, Ausfallquoten, AML/CFT im Immobiliensektor und Störungsmanagement bis zur Rückzahlung.“
Eine Plattform ohne Lizenz zu betreiben, schlecht strukturierte Angebote zu veröffentlichen oder die Geldwäscheprävention in einem sensiblen Sektor zu vernachlässigen, kann die Kapitalbeschaffung stoppen und die Geschäftsleitung in die Haftung bringen.
Der häufigste Fehler: die Plattform (oder die Kampagne) mit dem falschen Instrument zu starten. Darlehen, SPV-Anteile und Token unterliegen unterschiedlichen Regelungen, Kosten und Obergrenzen, und ein Wechsel des Instruments bei bereits fertigem Produkt wird sehr teuer.
Die CNMV prüft Kohärenz und Richtigkeit: Die Methodik zur Projektauswahl, das KIIS jedes Angebots und die Werbung müssen einer Überprüfung standhalten. Ein geschöntes KIIS ist ein regulatorisches Problem und ein Reputationsproblem.
Der Immobiliensektor hat bei der Geldwäscheprävention Priorität: Projektentwickler und Makler sind Verpflichtete nach dem Gesetz 10/2010, und Banken und Zahlungsinstitute prüfen die Mittelherkunft jeder Einlage genau. Ohne solide Geldwäscheprävention gibt es keine Konten.
Darlehen zu vermitteln oder Wertpapiere für Bauprojekte ohne ECSP-Zulassung zu platzieren, ist eine erlaubnispflichtige Tätigkeit: Es drohen die Stilllegung der Plattform und Sanktionen gegen die Geschäftsleitung.
Wird die Schwelle überschritten, fällt das Angebot aus dem Schwarmfinanzierungsregime heraus und in den Bereich von Prospektpflicht und Wertpapiermarkt, mit deutlich höheren Kosten.
Ohne aktive Lizenz und ohne belastbaren AML/CFT-Rahmen eröffnen Banken und Zahlungsinstitute die Projektkonten nicht: Die Kapitalbeschaffung wird blockiert, auch wenn Anleger investieren wollen.
Bevor Sie die Technologie entwickeln oder das erste Projekt veröffentlichen, sollten Sie Instrument, Geldfluss und Pflichten gegenüber den Anlegern validieren. Ein gutes Design ist viel günstiger als eine Korrektur vor der CNMV.
Ja, und es ist vollständig reguliert: Plattformen benötigen die ECSP-Zulassung (PSFP) der CNMV nach der Verordnung (EU) 2020/1503, und Angebote, Obergrenzen und Anlegerinformation sind gesetzlich festgelegt.
Legal heißt nicht frei: Es ist eine erlaubnispflichtige und beaufsichtigte Tätigkeit. Wer eine Plattform ohne Lizenz betreibt oder Kapital außerhalb der Wege dieses Regimes einwirbt, muss mit ernsten Folgen rechnen.
Die Plattform: Sie erbringt die Schwarmfinanzierungsdienstleistung und benötigt die ECSP-Lizenz.
Der Projektentwickler braucht keine Lizenz, um seine Bauprojekte zu finanzieren. Er haftet aber für die Projektinformationen (KIIS), muss die Obergrenze von 5 Mio. € in 12 Monaten einhalten und die Due Diligence der Plattform bestehen.
Die vier gängigen Strukturen auf dem spanischen Markt:
Neben dem allgemeinen ECSP-Antrag (Governance, Sicherheitsvorkehrungen, Interessenkonflikte, Geschäftskontinuität) achtet sie besonders auf die Besonderheiten des Immobiliensektors: Methodik zur Auswahl und Bewertung von Projekten, Qualität und Richtigkeit der veröffentlichten KIIS, Einhaltung der Obergrenzen je Projektentwickler und Anleger sowie den Plan, laufende Darlehen weiter zu verwalten, falls die Plattform ihren Betrieb einstellt.
Ein Anlagebasisinformationsblatt (KIIS) pro Projekt: Projektentwickler, Objekt, Risiken, Sicherheiten, Kosten und Anlagebedingungen. Es muss klar, zutreffend und nicht irreführend sein, und die Plattform muss vor der Veröffentlichung seine Vollständigkeit prüfen.
Zwei Ebenen: Der Projektentwickler kann unter diesem Regime bis zu 5.000.000 € in 12 Monaten einwerben. Der nicht kundige Anleger durchläuft einen Kenntnistest, erhält eine Risikowarnung und muss ausdrücklich zustimmen, wenn er den höheren Betrag von 1.000 € oder 5 % seines Nettovermögens überschreitet, und hat 4 Kalendertage Bedenkzeit, um seine Order zu widerrufen.
Der ECSP-Antrag verlangt einen Kontinuitätsplan, der sicherstellt, dass laufende Darlehen und Projekte weiter verwaltet werden, auch wenn die Plattform ihren Betrieb einstellt. Außerdem werden die Gelder der Anleger von einem Zahlungsinstitut verwahrt, nicht in der Bilanz der Plattform. Deshalb ist die Gestaltung des Geldflusses so wichtig.
Nicht unbedingt. Verbrieft der Token wirtschaftliche Rechte am Projekt, ist er in der Regel ein übertragbares Wertpapier (Wertpapiermarktrecht) oder, bei anderen Gestaltungen, ein Kryptowert nach MiCA. Der Rahmen hängt von den Rechten ab, die der Token gewährt, nicht von der Technologie. Mehr dazu unter Tokenisierung von Immobilien.
Bis zu 5.000.000 € je Projektentwickler in 12 Monaten im Schwarmfinanzierungsregime. Wer mehr einwerben will, muss auf das Prospekt- und Wertpapiermarktregime ausweichen, mit deutlich höheren Anforderungen und Kosten.
Am häufigsten: Hypothek auf das Objekt oder das Grundstück, Verpfändung der Anteile an der SPV, Bürgschaften des Projektentwicklers oder der Gesellschafter und Freigabe der Mittel nach Baufortschritt. Die LTV-Quote und die Rangfolge der Gläubiger sind die eigentlichen Schlüssel zum Risiko jedes Angebots.
Ja, wenn sie das vollständige KYC-Onboarding der Plattform durchlaufen, die ihren AML/CFT-Rahmen und ein Sanktionsscreening anwendet. Außerdem erlaubt der EU-Pass des Schwarmfinanzierungsdienstleisters der Plattform, über eine Notifizierung zwischen den Behörden Anleger aus anderen EWR-Staaten zu gewinnen.
Das Crowdfunding finanziert konkrete Projekte über eine ECSP-Plattform; die SOCIMI ist eine börsennotierte Gesellschaft, die in vermietete Immobilien investiert (vergleichbar mit einem REIT); und Immobilienfonds sind verwaltete Organismen für gemeinsame Anlagen. Unterschiedlich sind Rechtsrahmen, Liquidität, Diversifikation und zuständige Aufsicht.
Im PSFP-Register der CNMV und im öffentlichen Register der ESMA, die alle in der EU zugelassenen Anbieter aufführen. Eine Tätigkeit ohne Registereintrag ist illegal: Diese Prüfung sollte für jeden Anleger oder Projektentwickler der erste Schritt sein, bevor er mit einer Plattform zusammenarbeitet.
Grundsätzlich werden Zinsen aus Darlehen und Dividenden oder Veräußerungsgewinne aus Anteilen in der IRPF (spanische Einkommensteuer) als Kapitalerträge (rentas del ahorro) besteuert, mit dem für das jeweilige Instrument geltenden Steuereinbehalt. Jede Struktur (Darlehen, SPV, Token) hat wichtige Besonderheiten: Prüfen Sie den konkreten Fall, bevor Sie investieren oder das Angebot gestalten.
Das hängt vom gewählten Instrument und vom Geldfluss ab. Wir gliedern das Budget in Phasen, damit Sie nur bezahlen, was Ihr Modell braucht.
Die Gesamtkosten setzen sich aus der Lizenz der Plattform, dem Geldfluss und der wiederkehrenden Strukturierung jedes veröffentlichten Angebots zusammen.
Bevor wir Honorare festlegen, klären wir das Instrument und den tatsächlichen Umfang des Projekts. So zahlen Sie nicht für Arbeit, die Sie nicht brauchen, und erhalten eine realistische Einschätzung von Aufwand und Fristen.
| Weg | Darlehen (Crowdlending) | Equity über SPV | Tokenisierung | Bankfinanzierung |
|---|---|---|---|---|
| Instrument | Darlehen an den Projektentwickler, mit oder ohne Hypothek | Geschäftsanteile oder Aktien der Zweckgesellschaft | Token mit wirtschaftlichen Rechten (Wertpapier) oder Kryptowert | Hypothekarisch besichertes Bauträgerdarlehen |
| Rahmen und Aufsicht | Verordnung 2020/1503 · ECSP-Plattform (CNMV) | Verordnung 2020/1503 · ECSP-Plattform (CNMV) | Wertpapiermarkt oder MiCA je nach Ausgestaltung | Bankaufsichtsrecht (Banco de España) |
| Obergrenze der Kapitalbeschaffung | 5 Mio. € je Projektentwickler / 12 Monate | 5 Mio. € je Projektentwickler / 12 Monate | Je nach Instrument; Prospekt, wenn Wertpapier und Schwellen überschritten | Je nach Risiko und Sicherheiten |
| Typischer Anleger | Privatanleger und professionelle Anleger | Privatanleger und professionelle Anleger | Qualifiziertes Profil / Early Adopter | Nicht anwendbar |
| Liquidität | Bei Fälligkeit des Darlehens | Privater Verkauf der Anteile | Potenzieller Sekundärmarkt | Nicht anwendbar |
| Geeignet für | Mittelgroße Bauprojekte mit wiederkehrendem Cashflow | Projekte mit Wertsteigerungspotenzial (Upside) | Besondere Objekte und Produktstrategien | Grundstück und Bau mit Zugang zu klassischen Banken |
Vereinfachter Orientierungsvergleich. Die genaue Einordnung hängt von den Rechten des Instruments und der konkreten Gestaltung der Transaktion ab; sie sollte im Einzelfall geprüft werden, bevor die Kapitalbeschaffung strukturiert wird.
Eine Immobilienplattform ist nicht nur Technologie und Marketing: Sie ist ein reguliertes System, das die Kohärenz von Instrument, Projektauswahl, Geldern, Anlegerinformation und Nachweisen belegen muss. Entscheidend ist, von Anfang an so zu planen, dass sie einer echten Aufsicht standhält.
Nicht nur das Dossier: die Methodik zur Auswahl und Bewertung von Projekten, die Richtigkeit der KIIS, die Einhaltung der Obergrenzen und die tatsächliche Fähigkeit, laufende Darlehen zu verwalten. Kohärenz zählt mehr als Papier.
Konten je Projekt beim Zahlungsinstitut, Freigabe der Mittel nach Baufortschritt, Abstimmungen und Rückzahlungen. Wird dies zu spät geplant, blockiert es die Zulassung oder bringt den Betrieb schon beim ersten Bauprojekt zum Stillstand.
KIIS je Angebot, Ausfallquoten, Reporting an die CNMV und AML/CFT in einem sensiblen Sektor. All das muss auf Dauer mit Nachweisen getragen werden und nicht nur den ersten Antrag überstehen.
Wenn Sie Ihre Plattform von Grund auf strukturieren oder eine Kampagne zur Kapitalbeschaffung prüfen lassen möchten, beginnen Sie mit den Voraussetzungen der ECSP-Lizenz und dem Rahmen der Geldwäscheprävention für den Immobiliensektor.
Eine solide Immobilien-Crowdfunding-Transaktion ist kein schöner Prospekt: Sie ist ein Bündel kohärenter Entscheidungen (Instrument, Due Diligence, Sicherheiten, KIIS und Geldfluss), die sich durch Nachvollziehbarkeit belegen lassen. Diese Übersicht zeigt, wie das in der Praxis umgesetzt wird.
1) ModellDie erste Entscheidung bestimmt Lizenz, Obergrenzen und Kosten. Sie ist keine Marketingfrage, sondern die Wahl des Rechtsregimes.
2) ProjektWas vor der Veröffentlichung nicht geprüft wird, endet später als Beschwerde. Eine dokumentierte Auswahl ist die beste Verteidigung der Plattform.
3) AngebotJedes Projekt geht mit seinem Anlagebasisinformationsblatt an den Markt, und die Werbung muss klar und nicht irreführend sein.
4) GelderDie Einlagen werden beim Zahlungsinstitut verwahrt, nach geprüftem Baufortschritt an den Projektentwickler freigegeben und mit vollständiger Nachvollziehbarkeit an den Anleger zurückgeführt: Abstimmungen, Störungsfälle, Reporting und veröffentlichte Ausfallquoten.
Schnelle EntscheidungPlattform mit ECSP-Lizenz: Immobilien-Crowdlending mit oder ohne Hypothekensicherheit.
Ebenfalls ECSP: Platzierung von Wertpapieren der Projektgesellschaft ohne feste Übernahmeverpflichtung.
Je nach Rechten: übertragbares Wertpapier (Wertpapiermarkt) oder Kryptowert nach MiCA. Prüfung im Einzelfall.
Begründete Analyse, ob die Transaktion als Darlehen, als Wertpapiere der SPV oder als Token strukturiert wird, und welcher Rahmen dafür gilt (ECSP, Wertpapiermarkt oder MiCA).
Einordnungsgutachten, Term Sheet des Instruments und Rahmenverträge der Plattform.
Dokumentierte Auswahl von Projektentwickler und Objekt vor der Veröffentlichung: Eigentum, Belastungen, Genehmigungen, Tragfähigkeit und Bonität.
Aufnahmeakte je Projekt, Grundbuchauszug (nota simple), Wertgutachten und unterzeichnete Auswahl-Checkliste.
Wirksam bestellte und verwertbare Sicherheiten (eingetragene Hypothek, formgerecht bestelltes Pfandrecht, Bürgschaften) mit LTV und Rangfolge, die zum KIIS passen.
Notarielle Urkunden und Eintragungen, Sicherheitenvertrag, Bewertungsgutachten und Rangfolgeübersicht.
Klares, zutreffendes und nicht irreführendes KIIS je Projekt; darauf abgestimmte Werbung; eingehaltene Grenzen für Projektentwickler (5 Mio. €/12 Monate) und Anleger.
Veröffentlichtes und versioniertes KIIS, Protokoll der Risikowarnungen und Zustimmungen sowie Kontrolle der Grenzen.
Sorgfaltspflichten gegenüber Projektentwicklern und Anlegern, geprüfte Mittelherkunft und ein Monitoring, das einem sensiblen Sektor angemessen ist.
KYC-Akten, Analyse der Mittelherkunft, Alarmprotokoll und Schulungsnachweise.
Erkennen Sie sie vor der Veröffentlichung des Angebots, um Auskunftsersuchen und Beschwerden zu vermeiden.
Wenn Sie eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform aufbauen oder eine Kapitalbeschaffung strukturieren, begegnen Ihnen diese Begriffe im Antrag, in den KIIS und im Austausch mit der CNMV und dem Zahlungsinstitut.
Die Anleger gewähren dem Projektentwickler über eine ECSP-Plattform ein Darlehen, meist besichert und mit einem an den Bau gekoppelten Zeitplan. Es ist das vorherrschende Modell auf dem spanischen Markt.
Eine für ein konkretes Projekt gegründete Gesellschaft, deren Geschäftsanteile oder Aktien die Anleger zeichnen (Crowdequity). Sie isoliert Risiken und regelt Ein- und Ausstieg des Kapitals.
Finanzierung des Projektentwicklers für Grundstück oder Bau, mit vereinbartem Zins und vereinbarter Laufzeit. Sie kann eine Hypothekensicherheit, Bürgschaften oder Tranchen nach Baufortschritt umfassen.
Verhältnis zwischen dem finanzierten Betrag und dem Wert des Objekts. Zusammen mit der Rangfolge der Gläubiger ist sie der eigentliche Indikator für den Sicherheitspuffer jeder Transaktion.
Standardisiertes Dokument je Angebot: Projektentwickler, Objekt, Risiken, Sicherheiten, Kosten und Bedingungen. Die Plattform haftet vor der Veröffentlichung für seine Vollständigkeit.
Dingliches Recht am Objekt, das das Darlehen absichert. Wichtig sind ebenso ihre Bestellung und Eintragung wie ihr Rang: Eine erst- oder zweitrangige Hypothek verändert das Risiko vollständig.
Die eingeworbenen Mittel werden beim Zahlungsinstitut verwahrt und nach geprüften Bauabschnitten an den Projektentwickler ausgezahlt. Das verringert das Risiko einer Zweckentfremdung.
Crowdlending-Plattformen müssen ihre Ausfallquoten jährlich veröffentlichen. Sie sind ein Indikator für die Qualität der Projektauswahl und eine Kennzahl, die Anleger vergleichen.
Digitale Abbildung von Rechten am Objekt oder am Projekt. Gewährt der Token wirtschaftliche Rechte, ist er meist ein übertragbares Wertpapier; andere Gestaltungen fallen unter MiCA. Nicht die Technologie bestimmt das Regime, sondern die Rechte.
Laden Sie unsere Checkliste herunter, um Ihr Projekt vor dem Start einzuordnen: verfügbare Lizenzformen (ECSP, Zahlungsinstitut, EMI), Anforderungen und Sicherheitsvorkehrungen, Phasen des Antrags und häufige Fehler, die die Zulassung verzögern.
Erzählen Sie uns von Ihrem Projekt, und wir erklären Ihnen, wie Sie Ihre Plattform oder Ihre Immobilien-Crowdfunding-Kampagne praxisnah und in möglichst kurzer Zeit strukturieren.
Das Immobilien-Crowdfunding läuft in Spanien über Plattformen, die als Schwarmfinanzierungsdienstleister (ECSP, span. PSFP) zugelassen sind, auf Grundlage der Verordnung (EU) 2020/1503 und des Gesetzes 18/2022, das die CNMV als zuständige Behörde benennt. Übliches Instrument ist das Bauträgerdarlehen (Crowdlending) oder die Platzierung von Wertpapieren einer Projektgesellschaft; in beiden Fällen ist die Tätigkeit der Plattform erlaubnispflichtig und beaufsichtigt.
Wer die Plattform betreibt, benötigt die ECSP-Lizenz: einen Antrag bei der CNMV mit Geschäftsplan, Nachweis von Zuverlässigkeit und fachlicher Eignung, Kontinuitätsplan und aufsichtsrechtlichen Sicherheitsvorkehrungen nach Artikel 11 (der höhere Betrag von 25.000 € oder einem Viertel der fixen Gemeinkosten). Die CNMV hat 25 Arbeitstage für die Vollständigkeitsprüfung und 3 Monate für die Bewertung ab Vorliegen des vollständigen Antrags; danach folgen die Eintragung in die Register von CNMV und ESMA und der EU-Pass.
Der Immobilienentwickler braucht für seine Finanzierung keine Lizenz. Jede Kapitalbeschaffung erfordert jedoch ein klares, zutreffendes und nicht irreführendes Anlagebasisinformationsblatt (KIIS), muss die Obergrenze von 5.000.000 € je Projektentwickler in 12 Monaten einhalten und unterliegt der Due Diligence der Plattform. Für nicht kundige Anleger gelten zudem ein Kenntnistest, Risikowarnungen bei Überschreiten des höheren Betrags von 1.000 € oder 5 % des Nettovermögens und eine Bedenkzeit von 4 Kalendertagen.
Der Immobiliensektor hat bei der Geldwäscheprävention Priorität: Projektentwickler und Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Gesetz 10/2010, und die Plattformen und ihre Zahlungsinstitute prüfen die Mittelherkunft der Einlagen. Die neue EU-Geldwäscheverordnung AMLR wird diesen Rahmen verschärfen, indem sie Crowdfunding-Dienstleister ab 2027 als Verpflichtete einbezieht.
Die Tokenisierung von Immobilien ist keine eigene regulatorische Kategorie: Verbrieft der Token wirtschaftliche Rechte, wird er meist als übertragbares Wertpapier nach dem Wertpapiermarktrecht eingestuft; andere Gestaltungen fallen unter die MiCA-Verordnung. Der anwendbare Rahmen wird durch die Rechte bestimmt, die der Token gewährt, nicht durch die eingesetzte Technologie.
Maßgebliche Vorschriften, mit Link zum amtlichen Text:
Vorschriften und Links im geprüft.