Das ist möglich, aber der Notar (notario), die finanzierende Bank und der Immobilienmakler werden fragen, woher das Geld stammt. Wir erklären Ihnen die beiden Wege, welche Steuern jeweils anfallen und welche Unterlagen Sie vor Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags (arras) bereithalten sollten.
Aktualisiert: September 2026Sie kaufen mit Geld aus Krypto? Kostenlose Prüfung
Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Notar und Bank in Ihrem Fall verlangen werden.
Der Unterschied ist nicht nur praktischer Natur: Er bestimmt, wie die notarielle Urkunde gestaltet wird und wie jede Partei besteuert wird.
Sie verkaufen an einer Exchange, überweisen die Euro auf Ihr Konto und zahlen per Überweisung. Das ist ein normaler Kaufvertrag, aber die Bank prüft den Zahlungseingang, und der Notar weist die Überweisung in der Urkunde aus. Der Verkauf der Kryptowährungen wird in Ihrer IRPF (spanische Einkommensteuer) besteuert.
Die Generaldirektion für Steuern (DGT) stuft dies als Tausch (permuta) ein (verbindliche Auskunft V0935-25 vom 27. Mai 2025): Kryptowährungen sind Vermögensgegenstände, kein Geld. Ihr Wert in Euro muss zum Datum der notariellen Urkunde festgelegt werden, und beide Parteien werden für das besteuert, was sie hingeben und was sie erhalten.
Das Dokument, das die Fragen von Bank und Notar zur Herkunft der Mittel beantwortet.
Der Weg Ihrer Mittel vom ursprünglichen Kauf bis zu dem Konto, von dem aus Sie zahlen.
Welche Pflichten zur Geldwäscheprävention Makler und Bauträger haben.
Rechtliche Prüfung der Immobilie, bevor Sie Ihr Geld binden.
Notar, Bank und Immobilienmakler sind Verpflichtete der Geldwäscheprävention: Das ist kein Misstrauen, sondern ihre gesetzliche Pflicht. Was ihre Zweifel ausräumt, ist dieselbe Geschichte, gut dokumentiert.
Der Notar ist Verpflichteter nach dem Gesetz 10/2010 (Art. 2.1.n) und muss in der Urkunde die Zahlungsmittel ausweisen (Art. 24 des spanischen Notargesetzes, Ley del Notariado). Zahlen Sie in Krypto, kann er Auszüge der Exchange, den Wert in Euro und den Nachweis verlangen, dass die Wallet Ihnen gehört.
Geht eine größere Überweisung von einer Exchange ein oder prüft die Bank einen Hypothekenantrag, muss sie kontrollieren, ob die Transaktion zu Ihrem Profil passt, einschließlich der Herkunft der Mittel (Art. 6 des Gesetzes 10/2010).
Auch Makler und Bauträger sind Verpflichtete: Sie werden Sie identifizieren und können Angaben zur Herkunft des Geldes verlangen, bevor Sie die Wohnung reservieren.
Liegt Ihr Geld auf einer Exchange? Lesen Sie, welche Unterlagen Sie bei Binance herunterladen und wie es auf Ihr Bankkonto kommt.
Unverbindliche Übersicht. Die Sätze der ITP hängen von der autonomen Gemeinschaft (Region) ab, und jeder Fall braucht seine eigene Berechnung.
| Wer | IRPF (Einkommensteuer) | Steuer auf den Erwerb | Sonstiges |
|---|---|---|---|
| Käufer, der Krypto verkauft und in Euro zahlt | Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf der Kryptowährungen (FIFO-Methode). | ITP (Grunderwerbsteuer) bei Bestandsimmobilien; IVA (Mehrwertsteuer) und AJD (Urkundensteuer) bei Neubauten. | Notar- und Grundbuchkosten. |
| Käufer, der in Krypto zahlt (Tausch) | Gewinn oder Verlust aus der Übertragung der Kryptowährungen: Maßgeblich ist der höhere Marktwert von Hingegebenem und Erhaltenem (Art. 37.1.h LIRPF). | ITP (Grunderwerbsteuer) bei Bestandsimmobilien; IVA (Mehrwertsteuer) und AJD (Urkundensteuer) bei Neubauten. | In der Urkunde dokumentierter Wert in Euro. |
| Verkäufer, der in Euro bezahlt wird | Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf der Immobilie. | — | Kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal), falls sie anfällt. |
| Verkäufer, der in Krypto bezahlt wird | Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf der Immobilie, nach der Regel des höheren Werts. | ITP auf den Erwerb der Kryptowährungen (allgemeiner Satz 4 %, sofern kein regionaler Satz gilt), laut DGT (V0935-25). | Kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal), falls sie anfällt. |
Quelle für die Einstufung als Tausch: verbindliche Auskunft V0935-25 der Generaldirektion für Steuern (DGT) vom 27. Mai 2025. Fragen zu Ihrer Steuererklärung? Lesen Sie, wann Kryptowährungen zu erklären sind.
Beim Wohnungskauf zählen die Fristen. Eine Lücke in den Unterlagen kann Sie die Anzahlung oder den Unterzeichnungstermin kosten.
Überweisung zurückgehalten: Die Bank kann den Eingang von der Exchange anhalten, bis Sie die Herkunft nachweisen.
Unterzeichnung verschoben: Lassen sich die Zahlungsmittel nicht ausweisen, verzögert oder erschwert sich die Beurkundung.
Hypothek in Frage gestellt: Ein nicht belegtes Eigenkapital kann die Darlehenszusage aufhalten.
Werden die Zahlungsmittel nicht ausgewiesen, vermerkt der Notar dies in der Urkunde und meldet es der zuständigen Stelle des Generalrats der Notare (Consejo General del Notariado).
Vermögenswerte, deren Herkunft Sie nicht nachweisen können, können als nicht gerechtfertigter Vermögenszuwachs in der allgemeinen Bemessungsgrundlage besteuert werden.
Wenn Sie einen Anzahlungsvertrag mit Reugeld (arras penitenciales) unterzeichnen und die Beurkundung mangels verfügbarer Mittel scheitert, können Sie die Anzahlung verlieren. Bereiten Sie die Unterlagen vor, bevor Sie unterschreiben.
Wir erstellen den Mittelherkunftsnachweis und die Rückverfolgbarkeit, damit Notar und Bank vor der Unterzeichnung klar sehen.
Ja. Es gibt zwei Wege: die Kryptowährungen verkaufen und in Euro zahlen per Überweisung (der übliche Weg) oder die Kryptowährungen an den Verkäufer übertragen. Im zweiten Fall behandelt das spanische Finanzamt den Vorgang als Tausch und nicht als Kauf, weil Kryptowährungen kein Geld sind (verbindliche Auskunft V0935-25 der DGT).
Der Notar beurkundet, wenn die Zahlungsmittel ausgewiesen werden (Art. 24 des spanischen Notargesetzes). Wird der Preis in Kryptowährungen bezahlt, wird der Vorgang als Tausch beurkundet, und der Notar kann Nachweise über den Wert in Euro, die Inhaberschaft der Wallet und die Transfers verlangen. Werden die Zahlungsmittel nicht ausgewiesen, vermerkt er dies und meldet es der zuständigen Stelle des Generalrats der Notare.
Der Käufer zahlt die ITP seiner autonomen Gemeinschaft (Bestandsimmobilie) oder IVA und AJD (Neubau). Zudem wird er beim Verkauf oder bei der Übertragung seiner Kryptowährungen für den Gewinn oder Verlust in der IRPF besteuert. Der Verkäufer der Wohnung wird in seiner IRPF besteuert und zahlt die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal); wird er in Krypto bezahlt, zahlt er laut DGT zusätzlich ITP auf deren Erwerb.
Das lässt sich vereinbaren, erschwert aber den Vorgang: Im Vertrag müssen der Wert in Euro, das Stichtagsdatum und die Empfänger-Wallet festgelegt werden. Am praktischsten ist es, vorher zu verkaufen, die Euro auf Ihr Bankkonto zu überweisen und die Anzahlung per Überweisung zu leisten. So bleibt für den Notar eine klare Spur.
Das hängt von der jeweiligen Bank ab, aber alle werden einen Nachweis über die Herkunft des Eigenkapitals verlangen. Wenn Sie den Krypto-Herkunftsnachweis schon beim Hypothekenantrag bereithalten, vermeiden Sie Verzögerungen und Rückfragen in letzter Minute.
Vor Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags (arras). Ein Standarddossier ist in 5 bis 10 Arbeitstagen fertig, und die Bank kann für die Prüfung einer größeren Überweisung von einer Exchange Zeit brauchen. Wenn Sie bis zur Woche der Unterzeichnung warten, riskieren Sie, dass sie verschoben wird.
Die Bank kann die Überweisung zurückhalten oder nicht ausführen, und die Unterzeichnung verzögert sich. Gegenüber dem spanischen Finanzamt können Vermögenswerte, deren Herkunft Sie nicht nachweisen können, als nicht gerechtfertigter Vermögenszuwachs behandelt werden (Art. 39 LIRPF). Diese Lücken sollten Sie vorher schließen.
Es gelten dieselben Regeln, mit Unterlagen aus Ihrem Land, die eventuell mit einer Apostille versehen werden müssen. Seit dem 3. April 2025 gibt es das Golden Visa für den Erwerb einer Wohnimmobilie nicht mehr. Mehr dazu unter Krypto-Mittelherkunft aus Lateinamerika.
Jeder Fall braucht andere Unterlagen. Dies sind die häufigsten.
Wir rekonstruieren alte Käufe, nicht mehr existierende Exchanges und eigene Wallets, damit das Eigenkapital für die Wohnung eine klare Herkunft hat.
Wir dokumentieren, welche Mittel jeder Partner einbringt und woher sie stammen, für die finanzierende Bank und für die notarielle Urkunde.
Wir verbinden die Unterlagen aus seinem Land mit der On-Chain-Rückverfolgbarkeit und dem Verlauf der europäischen Exchange.
Wir prüfen, wie der Tausch, der Wert in Euro und die Steuern dokumentiert werden, die auf ihn als Verkäufer entfallen.
Diese Begriffe tauchen im Gespräch mit Notariat, Bank und Ihrem Berater auf, wenn Sie eine Wohnung mit Geld aus Kryptowährungen kaufen.
Das geschieht, wenn Sie Kryptowährungen im Gegenzug für die Wohnung übertragen: Es gibt keinen Kaufpreis in Geld, sondern zwei Vermögensgegenstände, die getauscht werden.
Überweisungen, Schecks oder gegebenenfalls übertragene Kryptowährungen. Der Notar weist sie in der Urkunde aus.
Banken, Notare, Immobilienmakler und Bauträger müssen Sorgfaltspflichten erfüllen.
Betrag, der bei der Reservierung gezahlt wird. Handelt es sich um Reugeld (arras penitenciales) und tritt der Käufer zurück, verliert er ihn.
Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Den Satz legt jede autonome Gemeinschaft fest.
Die Differenz zwischen dem, was Sie für Ihre Kryptowährungen gezahlt haben, und ihrem Wert beim Verkauf oder bei der Übertragung.
Belege, die Ihr Einkommen oder Ihre Ersparnisse mit den Krypto-Käufen und mit dem Konto verbinden, von dem aus Sie zahlen.
Analyse, die Wallets, Exchanges und Bankkonten anhand ihrer TxIDs verknüpft.
Sie besteuert den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden und wird in der Regel vom Verkäufer gezahlt.
Sagen Sie uns, wie Sie die Wohnung bezahlen wollen, und wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie wann vorbereiten sollten.
Eine Wohnung mit Geld aus Kryptowährungen zu kaufen ist in Spanien legal. Die Frage ist nicht, ob es geht, sondern wie Sie gegenüber den Beteiligten am Kauf die Herkunft der Mittel nachweisen: gegenüber der Bank, dem Notar und gegebenenfalls dem Immobilienmakler. Sie alle sind Verpflichtete nach dem Gesetz 10/2010 zur Prävention von Geldwäsche.
Üblich ist es, die Kryptowährungen zu verkaufen, die Euro auf das Bankkonto zu überweisen und per Überweisung zu zahlen. Akzeptiert der Verkäufer Kryptowährungen, sieht die Generaldirektion für Steuern (DGT) den Vorgang als Tausch (permuta) an (Auskunft V0935-25), weil Kryptowährungen kein gesetzliches Zahlungsmittel sind. In diesem Fall muss der Wert des Hingegebenen in Euro zum Datum der notariellen Urkunde festgelegt werden.
In Urkunden über die Übertragung von Immobilien weist der Notar die verwendeten Zahlungsmittel aus (Art. 24 des spanischen Notargesetzes). Geben die Parteien sie nicht an, vermerkt er dies und meldet es der zuständigen Stelle des Generalrats der Notare. Deshalb sollten Sie mit dem Krypto-Herkunftsnachweis und den fertigen Belegen zur Unterzeichnung kommen.
Wer seine Kryptowährungen verkauft oder überträgt, um die Wohnung zu bezahlen, erzielt einen Vermögenszuwachs oder -verlust, der in der IRPF erklärt wird. Der Kauf der Wohnung unterliegt der ITP, wenn es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, oder der IVA und AJD bei einem Neubau. Lässt sich die Herkunft bestimmter Vermögenswerte nicht nachweisen, kann das spanische Finanzamt sie als nicht gerechtfertigten Vermögenszuwachs behandeln.
Maßgebliche Vorschriften, mit Link zum amtlichen Text:
Vorschriften und Links im geprüft.