É possível, mas o notário, o banco que concede o financiamento (hipoteca) e a imobiliária vão perguntar de onde vem o dinheiro. Explicamos as duas formas de fazer isso, que impostos cada uma gera e que documentação ter pronta antes de assinar o contrato de arras (sinal).
Atualizado: setembro de 2026Vai comprar com dinheiro de cripto? Revisão gratuita
Dizemos que documentos o notário e o banco vão pedir no seu caso.
A diferença não é só prática: muda a forma como a escritura é documentada e como cada parte é tributada.
Você vende em uma exchange, transfere os euros para a sua conta e paga por transferência. É uma compra e venda normal, mas o banco vai analisar a entrada do dinheiro e o notário vai identificar a transferência. A venda das cripto é tributada no seu IRPF (imposto de renda espanhol).
A DGT (Direção-Geral de Tributos) qualifica a operação como permuta (consulta V0935-25, de 27 de maio de 2025): as criptomoedas são bens, não dinheiro. É preciso fixar o seu valor em euros na data da escritura, e as duas partes são tributadas pelo que entregam e pelo que recebem.
O documento que responde às perguntas do banco e do notário sobre a origem.
O percurso dos seus fundos desde a compra até a conta da qual você paga.
Que obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro têm as imobiliárias e as incorporadoras.
Revisão jurídica do imóvel antes de comprometer o seu dinheiro.
Notário, banco e imobiliária são sujeitos obrigados em prevenção à lavagem de dinheiro: não é desconfiança, é a sua obrigação legal. O que resolve a dúvida deles é a mesma história bem documentada.
É sujeito obrigado da Lei 10/2010 (art. 2.1.n) e, na escritura, deve identificar os meios de pagamento (art. 24 da Lei do Notariado). Se você pagar em cripto, ele pode pedir extratos da exchange, o valor em euros e a titularidade da wallet.
Ao receber uma transferência grande vinda de uma exchange ou ao analisar um pedido de financiamento, o banco tem que verificar se a operação é coerente com o seu perfil, incluindo a origem dos fundos (art. 6 da Lei 10/2010).
As imobiliárias e as incorporadoras também são sujeitos obrigados: vão identificar você e podem pedir informações sobre a origem do dinheiro antes de reservar o imóvel.
Seu dinheiro está em uma exchange? Veja que documentos baixar da Binance e como transferi-lo para o banco.
Resumo orientativo. As alíquotas do ITP dependem da comunidade autônoma, e cada caso precisa do seu próprio cálculo.
| Quem | IRPF | Imposto pela aquisição | Outros |
|---|---|---|---|
| Comprador que vende cripto e paga em euros | Ganho ou perda pela venda das cripto (critério FIFO). | ITP (imposto de transmissão patrimonial) se o imóvel for usado; IVA e AJD (imposto de atos jurídicos documentados) se for novo. | Despesas de notário e de registro. |
| Comprador que paga em cripto (permuta) | Ganho ou perda pela entrega das cripto: considera-se o maior valor de mercado entre o que se entrega e o que se recebe (art. 37.1.h LIRPF). | ITP (imposto de transmissão patrimonial) se o imóvel for usado; IVA e AJD (imposto de atos jurídicos documentados) se for novo. | Valor em euros documentado na escritura. |
| Vendedor que recebe em euros | Ganho ou perda pela venda do imóvel. | — | Plusvalía municipal (imposto municipal sobre a valorização do terreno), se for o caso. |
| Vendedor que recebe em cripto | Ganho ou perda pela venda do imóvel, com a regra do maior valor. | ITP pela aquisição das cripto (4% como regra geral, salvo alíquota autonômica), segundo a DGT (V0935-25). | Plusvalía municipal (imposto municipal sobre a valorização do terreno), se for o caso. |
Fonte do critério da permuta: consulta vinculante da Direção-Geral de Tributos V0935-25, de 27 de maio de 2025. Dúvidas sobre a sua declaração? Veja quando declarar criptomoedas.
Em uma compra de imóvel, quem manda são os prazos. Uma lacuna na documentação pode custar o sinal ou a data da assinatura.
Transferência retida: o banco pode travar a entrada vinda da exchange até que você comprove a origem.
Assinatura adiada: se os meios de pagamento não puderem ser identificados, a escritura atrasa ou se complica.
Financiamento em dúvida: uma entrada sem justificativa pode travar a aprovação do empréstimo.
Se os meios de pagamento não forem identificados, o notário faz constar isso na escritura e comunica o fato ao órgão correspondente do Conselho Geral do Notariado.
Os bens cuja origem você não conseguir comprovar podem ser tributados como ganho patrimonial não justificado, na base geral.
Se você assinar arras penitenciais e não chegar à escritura por falta de fundos disponíveis, pode perder o sinal. Prepare a documentação antes de assiná-las.
Preparamos o certificado de origem dos fundos e a rastreabilidade para que o notário e o banco tenham tudo claro antes da assinatura.
Sim. Há duas formas: vender as criptomoedas e pagar em euros por transferência (o habitual) ou entregar as criptomoedas ao vendedor. No segundo caso, o Fisco espanhol trata a operação como uma permuta, não como uma compra e venda, porque as criptomoedas não são dinheiro (consulta vinculante V0935-25 da DGT).
O notário lavra a escritura se os meios de pagamento forem identificados (art. 24 da Lei do Notariado). Se o preço for pago em criptomoedas, a operação é documentada como permuta, e o notário pode pedir provas do valor em euros, da titularidade da wallet e das transferências. Se os meios de pagamento não forem identificados, ele faz constar isso e comunica o fato ao órgão correspondente do Conselho Geral do Notariado.
Quem compra paga o ITP da sua comunidade autônoma (imóvel usado) ou o IVA e o AJD (imóvel novo). Além disso, ao vender ou entregar as suas criptomoedas, é tributado no IRPF pelo ganho ou pela perda. Quem vende o imóvel é tributado no seu IRPF e paga a plusvalía municipal; se receber em cripto, segundo a DGT também paga ITP por adquiri-las.
Pode ser combinado, mas complica a operação: é preciso fixar no contrato o valor em euros, a data de referência e a wallet de destino. O mais prático é vender antes, transferir os euros para o seu banco e pagar o sinal por transferência, o que deixa um rastro claro para o notário.
Depende de cada banco, mas todos vão pedir que você justifique a origem da entrada. Ter o certificado de criptomoedas pronto ao pedir a análise do financiamento evita atrasos e perguntas de última hora.
Antes de assinar as arras. Um dossiê padrão é preparado em 5 a 10 dias úteis, e o banco pode demorar para analisar uma transferência grande vinda de uma exchange. Se você esperar até a semana da assinatura, corre o risco de ter que adiá-la.
O banco pode reter a transferência ou não executá-la, e a assinatura atrasa. Perante o Fisco espanhol, os bens cuja origem você não conseguir comprovar podem ser tratados como ganho patrimonial não justificado (art. 39 LIRPF). É preciso fechar essas lacunas antes.
Aplicam-se as mesmas regras, com documentos do seu país que talvez precisem ser apostilados. Desde 3 de abril de 2025 já não existe o golden visa por compra de imóvel. Explicamos isso em origem dos fundos cripto da América Latina.
Cada caso precisa de uma documentação diferente. Estes são os mais comuns.
Reconstruímos compras antigas, exchanges que já não existem e wallets próprias para que a entrada do imóvel tenha uma origem clara.
Documentamos que fundos cada um aporta e de onde vêm, para o banco do financiamento e para a escritura.
Unimos os documentos do país de origem à rastreabilidade on-chain e ao histórico da exchange europeia.
Analisamos como documentar a permuta, o valor em euros e os impostos que cabem a ele como vendedor.
Estes termos aparecem na conversa com o cartório, o banco e o seu assessor quando você compra um imóvel com dinheiro de criptomoedas.
O que acontece se você entrega criptomoedas em troca do imóvel: não há preço em dinheiro, e sim dois bens que são trocados.
Transferências, cheques ou, se for o caso, criptomoedas entregues. O notário os identifica na escritura.
Bancos, notários, imobiliárias e incorporadoras devem aplicar medidas de diligência devida.
Valor entregue ao reservar o imóvel. Se as arras forem penitenciais e o comprador desistir, ele perde o valor.
Imposto sobre a compra de imóvel usado. A alíquota é fixada por cada comunidade autônoma.
Diferença entre o que você pagou pelas suas criptomoedas e o valor delas ao vendê-las ou entregá-las.
Provas que ligam a sua renda ou as suas economias às compras de cripto e à conta da qual você paga.
Análise que liga wallets, exchanges e contas bancárias com os respectivos TxID.
Incide sobre o aumento de valor do terreno urbano e, em geral, é pago por quem vende.
Conte-nos como você vai pagar o imóvel e dizemos que documentação preparar e quando.
Comprar um imóvel com dinheiro proveniente de criptomoedas é legal na Espanha. A questão não é se é possível, e sim como se comprova a origem dos fundos perante quem participa da compra: o banco, o notário e, se for o caso, a imobiliária. Todos são sujeitos obrigados da Lei 10/2010 de prevenção à lavagem de dinheiro.
O habitual é vender as criptomoedas, transferir os euros para o banco e pagar por transferência. Se o vendedor aceitar receber criptomoedas, a Direção-Geral de Tributos considera que a operação é uma permuta (consulta V0935-25), porque as criptomoedas não são moeda de curso legal. Nesse caso, é preciso fixar o valor em euros do que é entregue na data da escritura.
Nas escrituras de transmissão de imóveis, o notário identifica os meios de pagamento utilizados (art. 24 da Lei do Notariado). Se as partes não os identificarem, ele faz constar isso e comunica o fato ao órgão correspondente do Conselho Geral do Notariado. Por isso convém chegar à assinatura com o certificado de criptomoedas e os comprovantes preparados.
Quem vende ou entrega as suas criptomoedas para pagar o imóvel obtém um ganho ou uma perda patrimonial que é declarado no IRPF. A compra do imóvel é tributada pelo ITP se ele for usado, ou pelo IVA e pelo AJD se for novo. Se não for possível comprovar a origem de determinados bens, o Fisco espanhol pode tratá-los como ganho patrimonial não justificado.
Normas de referência, com link para o texto oficial:
Normas e links revisados em .