Transforme sua carteira de imóveis para aluguel em uma SOCIMI que se sustente: capital, admissão à negociação dentro do prazo, distribuição obrigatória de resultados e composição do ativo, organizados em um cronograma realista.
Uma SOCIMI faz sentido para você? Diagnóstico gratuito da sua carteira
Conte-nos quais imóveis você tem, como os explora e quem está por trás. Dizemos se o regime se sustenta e o que está faltando.
Da carteira atual ao veículo listado em bolsa: seis peças que decidem se o regime resiste ao primeiro exercício ou cai pelo caminho.
Adaptamos a sociedade, o capital e o estatuto social à Lei 11/2009, revisamos a composição do ativo imóvel por imóvel e preparamos a opção pelo regime com a documentação que a sustenta.
A obrigação que mais derruba projetos. Escolhemos o mercado, coordenamos o assessor registrado e o provedor de liquidez e montamos o processo de incorporação com antecedência, não no último trimestre.
Se você vai captar investidores de forma coletiva, a conversa passa para as IIC (fundos de investimento): autorização da CNMV, gestora e depositário.
Quem é sócio da SOCIMI importa tanto quanto os imóveis que ela tem. Organizamos a cadeia societária antes de lavrar a escritura.
Titularidade, ônus, licenças e contratos de locação: o que não estiver em ordem hoje vai bloquear a incorporação ao mercado.
A alíquota da SOCIMI é só metade da conta. Calculamos a carga agregada do veículo e dos seus sócios antes de decidir.
Quatro situações reais de carteira. Cada uma chega ao regime com um ponto fraco diferente: uns não têm capital, outros não têm caixa e outros não têm tempo.
“Tenho prédios residenciais e lojas alugados em uma sociedade patrimonial. Distribuo pouco, acumulo caixa e a conta de impostos é a mesma todo ano. Quero saber se o veículo listado em bolsa compensa ou se só me acrescenta obrigações.”
“Há vinte anos incorporo imóveis para vender. O último empreendimento vou manter para aluguel e me falaram da SOCIMI, mas metade do meu balanço ainda é terreno e obra em andamento.”
“Compramos um portfólio residencial para renda por meio de um veículo estrangeiro. Precisamos de uma estrutura espanhola estável, dividendo previsível e um regime que nossos investidores entendam sem longas explicações.”
“Somos três ramos com interesses diferentes: uns querem receber, outros reinvestir. Antes de forçar uma distribuição obrigatória de 80%, quero saber a quem beneficia e a quem prejudica.”
O regime não se perde de surpresa: perde-se por decisões tomadas no início que ninguém revisou a tempo. Estes são os três pontos de ruptura habituais.
Começar a contar o prazo pelo fim: a admissão à negociação não se improvisa. Auditoria, assessor registrado, provedor de liquidez e documento de incorporação dependem de terceiros que não andam mais rápido com orçamento.
Uma carteira que não se encaixa no ativo: terrenos, obras em andamento ou ativos vinculados a uma atividade própria não têm o mesmo papel que um imóvel urbano alugado. O teste do ativo é feito no primeiro dia, não quando o auditor chega.
Distribuir sem ter caixa: a distribuição obrigatória dos lucros das rendas de aluguel compete com a amortização da dívida e com o capex. Se o plano financeiro não a contempla, o conflito é estrutural.
| Veículo | O que exige | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| SOCIMI | Capital social mínimo de € 5.000.000, admissão à negociação dentro do prazo legal de 2 anos e distribuição de pelo menos 80% dos lucros provenientes das rendas de aluguel. | Carteiras estabilizadas, com vocação de permanência e sócios que querem receber dividendos de forma recorrente. |
| Sociedade patrimonial | Regime geral do Imposto sobre Sociedades. Sem listagem em bolsa, sem distribuição obrigatória e sem custos de mercado. | Carteiras moderadas ou em rotação, com poucos sócios alinhados, em que o custo de estar listada em bolsa supera qualquer vantagem. |
| Veículo de investimento coletivo | Autorização e registro na CNMV, sociedade gestora, depositário e supervisão contínua. | Projetos que captam investidores terceiros de forma coletiva e precisam de um veículo supervisionado. |
Revisamos seus imóveis, sua estrutura de sócios e seu plano de tesouraria e dizemos, com números, se o regime compensa. Se a resposta for sim, montamos o cronograma até a admissão à negociação e o executamos com você.
A SOCIMI é a sociedade anônima listada de investimento no mercado imobiliário regulada pela Lei 11/2009. Sua atividade gira em torno da titularidade de imóveis urbanos para locação e, em troca de cumprir um conjunto fechado de requisitos, ela tem acesso a um regime fiscal especial.
A diferença em relação a uma sociedade patrimonial não é de tamanho, mas de obrigações: a SOCIMI é listada em bolsa, distribui resultados por imposição legal e mantém seu ativo dentro dos limites fixados pela norma. Uma sociedade patrimonial não tem nenhuma dessas obrigações, mas é tributada pelo regime geral do Imposto sobre Sociedades.
O capital social mínimo é de € 5.000.000. Na prática, quase ninguém o integraliza em dinheiro: ele é atingido com o aporte dos próprios imóveis à sociedade, o que obriga a avaliá-los nos termos exigidos pelas normas societárias e a revisar o custo fiscal e indireto desses aportes antes de lavrar a escritura.
É o ponto em que mais projetos são repensados: se a carteira não chega a essa dimensão, o veículo provavelmente não é para você e convém ficar em uma estrutura patrimonial mais leve. Analisamos isso antes de lavrar qualquer escritura.
Sim. O regime exige a admissão à negociação das ações em um mercado regulamentado ou em um sistema multilateral de negociação, e ela precisa ser obtida dentro do prazo legal de dois anos. Não é um requisito acessório: sem listagem não há regime especial.
A via habitual na Espanha é o BME Growth, o mercado de pequenas e médias empresas em expansão, que exige assessor registrado e provedor de liquidez e admite, em muitos casos, um documento de incorporação (DIIM) no lugar do prospecto completo.
A obrigação central é distribuir pelo menos 80% dos lucros provenientes das rendas de aluguel. Para os demais resultados — dividendos de participadas e ganhos na alienação de ativos —, a Lei 11/2009 fixa percentuais e condições próprios, que se aplicam caso a caso.
A deliberação é tomada em assembleia geral e o dividendo deve ser pago dentro do prazo fixado pela norma. Por isso a distribuição não é uma decisão financeira do exercício: é um requisito do regime que precisa ser planejado no orçamento de tesouraria do ano anterior.
Cumprindo os requisitos, a SOCIMI é tributada a uma alíquota de 0% no Imposto sobre Sociedades. Aí termina a parte simples. Desde 2021 existe uma tributação especial de 15% sobre os lucros não distribuídos, de modo que reter o que a lei espera ver distribuído tem um custo direto.
E o dividendo é tributado depois na pessoa do sócio, com regras diferentes conforme ele seja pessoa física residente, sociedade espanhola ou investidor não residente. A conta útil é a carga agregada do veículo e de cada sócio, não a alíquota nominal. Cada caso exige sua própria análise.
O núcleo são os imóveis urbanos destinados à locação, que devem representar a parte principal do ativo nas proporções e condições fixadas pela Lei 11/2009 e permanecer alugados ou oferecidos para locação durante um período mínimo.
O que costuma dar problema é o restante do balanço: terrenos sem edificação, obras em andamento, imóveis vinculados a uma atividade própria ou ativos destinados à venda não têm o mesmo papel. Por isso o primeiro trabalho real é um inventário ativo por ativo, com sua destinação, sua data de entrada e seu contrato.
É a via mais frequente. Mais do que “criar” uma SOCIMI do zero, o que se faz é adaptar uma sociedade existente: forma de sociedade anônima, capital, denominação, estatuto social, órgão de administração e sistemas de informação contábil capazes de comprovar a origem de cada renda.
Depois se exerce a opção pelo regime especial, que é comunicada à Receita espanhola nos termos fixados pela lei. A partir desse momento começa a correr o relógio da admissão à negociação; por isso a opção só é exercida quando o cronograma de entrada no mercado está fechado.
A consequência geral é a perda do regime especial e a passagem à tributação pelo regime geral do Imposto sobre Sociedades, com os efeitos e as restrições para voltar a aderir fixados pela Lei 11/2009. Não é uma multa: é que desaparece a razão pela qual você montou o veículo.
Por isso uma SOCIMI precisa de um controle interno que monitore os quatro requisitos de forma contínua — ativo, rendas, distribuição e listagem — e deixe evidência de cada revisão. É a diferença entre detectar um desvio em março ou descobri-lo quando chega uma fiscalização.
O projeto é organizado de trás para frente: fixa-se a data de incorporação ao mercado e, a partir dela, programam-se assembleias, escrituras e auditorias. Este é o caminho que seguimos, deixando evidência documental de cada marco.
Inventário ativo por ativo, revisão de titularidade, ônus e contratos de locação, e simulação da carga fiscal da sociedade e de cada sócio. Daqui sai a única resposta que importa: se o regime compensa ou não.
Adaptação a sociedade anônima, aportes de imóveis e comprovação do capital, estatuto social e órgão de administração, contabilidade capaz de rastrear a origem de cada renda e exercício da opção com sua comunicação.
Mercado, assessor registrado, provedor de liquidez e documento de incorporação dentro do prazo. Depois: política de dividendos, controle contínuo dos requisitos e calendário anual de cumprimento.
Se preferir começar pelo encaixe do veículo, veja nosso serviço de SOCIMI; se o que preocupa você é a parte de mercado, vá direto para abrir capital no BME Growth.
Estes termos aparecem no seu estatuto social, no documento de incorporação ao mercado e em qualquer fiscalização posterior. Dominá-los é o que separa um regime defensável de outro que cai na primeira exigência.
Sociedade anônima cuja atividade principal é a titularidade de imóveis urbanos para locação e que é listada em bolsa para ter acesso a um regime fiscal especial.
Norma que regula as SOCIMI: requisitos de capital, ativo, rendas, distribuição e listagem, além do regime fiscal aplicável.
A parte principal do ativo deve estar investida em imóveis urbanos destinados à locação, nos termos e proporções fixados pela lei.
Os imóveis devem permanecer alugados ou oferecidos para locação durante o período mínimo estabelecido pela norma.
Obrigação de distribuir pelo menos 80% dos lucros provenientes das rendas de aluguel, com regras próprias para os demais resultados.
As ações devem ser admitidas à negociação em um mercado regulamentado ou em um sistema multilateral dentro do prazo legal de dois anos.
Figura exigida pelo BME Growth que acompanha a sociedade na incorporação e zela pelo cumprimento das obrigações de informação.
Tributação de 15% sobre os lucros não distribuídos, introduzida em 2021, que transforma a retenção de resultados em uma decisão com preço.
Consequência do descumprimento: a sociedade passa a ser tributada pelo regime geral do Imposto sobre Sociedades nos termos fixados pela Lei 11/2009.
Sociedade anônima com capital social mínimo de € 5.000.000 efetivamente comprovado e estatuto social adaptado ao regime.
Escritura de constituição ou de adaptação, inscrição no registro, laudos de avaliação dos aportes não monetários e certificação de integralização.
A parte principal do ativo em imóveis urbanos destinados à locação, respeitando o período mínimo de permanência.
Inventário de imóveis com destinação e data de entrada, avaliações, certidões do registro de imóveis (notas simples) e detalhamento contábil por ativo.
Que as receitas provenham principalmente da locação desses imóveis, nos termos fixados pela Lei 11/2009.
Contratos de locação vigentes, demonstração de resultados segmentada por imóvel e conciliação de recebimentos.
Ações admitidas à negociação dentro do prazo legal de dois anos, com as obrigações de informação do mercado em funcionamento.
Contrato com assessor registrado e provedor de liquidez, documento de incorporação, contas auditadas e decisão de admissão.
Distribuição de pelo menos 80% dos lucros das rendas de aluguel, e dos demais resultados conforme suas próprias regras.
Atas de assembleia com a deliberação de distribuição, cálculo do lucro distribuível e comprovantes de pagamento dentro do prazo.
Se você se reconhecer em algum deles, convém parar e refazer o diagnóstico antes de exercer a opção pelo regime.
Escolher o veículo é a decisão mais cara de acertar ou de errar em um projeto imobiliário patrimonial. Estas páginas ajudam você a comparar a SOCIMI com as alternativas reais: o regime em detalhe, a parte de mercado, a estrutura de grupo por trás e o terreno do investimento coletivo supervisionado.
O que é, o que exige e como funciona o regime especial da Lei 11/2009 para o patrimônio imobiliário destinado ao aluguel.
Assessor registrado, provedor de liquidez e documento de incorporação: como se executa a admissão à negociação.
Quem é sócio da SOCIMI muda a conta final. Quando convém uma sociedade controladora acima do veículo.
Se você vai captar investidores terceiros de forma coletiva, o caminho passa pela CNMV, e não pela bolsa.
Se o seu projeto é de financiamento e não de veículo, veja a emissão de títulos de dívida no MARF ou o crowdfunding imobiliário. E se o que você quer é fracionar ativos com tecnologia, confira a tokenização de ativos imobiliários.
Conte-nos como é sua carteira de aluguel e diremos se a SOCIMI se encaixa, que requisitos faltam e em que ordem precisam ser resolvidos.
Última atualização: 4 de agosto de 2026
A SOCIMI é a sociedade anônima listada de investimento no mercado imobiliário que a Lei 11/2009 criou para que o patrimônio destinado ao aluguel seja tributado essencialmente na pessoa do sócio, e não duas vezes. Em troca, o regime impõe quatro condições que não admitem leitura flexível — capital, composição do ativo, distribuição de resultados e admissão à negociação — e um relógio que começa a correr antes que a maioria dos projetos esteja preparada. Transformar uma carteira de imóveis em SOCIMI não é um trâmite fiscal: é uma reorganização societária com data-limite.
O primeiro é de entrada: a SOCIMI exige um capital social mínimo de € 5.000.000, muito acima do que costuma ter uma sociedade patrimonial familiar, o que obriga a aportar imóveis à sociedade, avaliá-los corretamente e organizar a estrutura de sócios antes de lavrar a escritura. O segundo é o que mais derruba projetos: a sociedade deve estar admitida à negociação em um mercado regulamentado ou em um sistema multilateral — o BME Growth é a via habitual na Espanha — dentro do prazo legal de dois anos. O terceiro é de caixa: a lei obriga a distribuir pelo menos 80% dos lucros provenientes das rendas de aluguel, com regras próprias para os demais resultados; se o seu plano financeiro destina esse caixa à amortização de dívida, o conflito não é de detalhe, é estrutural. E o quarto é de balanço: a parte principal do ativo deve estar investida em imóveis urbanos destinados à locação, com um período mínimo de permanência e nas proporções fixadas pela norma. Terrenos sem edificação, obras em andamento ou ativos vinculados a uma atividade própria não têm o mesmo papel, e essa revisão é feita no primeiro dia do projeto, não quando o auditor chega.
O prazo de dois anos para a admissão à negociação é o único relógio rígido do projeto e também o pior administrado. Entre a decisão e o toque da campainha na bolsa há uma sequência que não se comprime: regularizar a titularidade dos imóveis e resolver ônus e locações herdados; transformar a sociedade em sociedade anônima e comprovar o capital; reescrever o estatuto social e o órgão de administração; montar uma contabilidade capaz de comprovar a origem de cada renda, imóvel por imóvel; auditar as contas; contratar o assessor registrado e o provedor de liquidez; e preparar o documento de incorporação ao mercado. Cada marco depende do anterior, e os que dependem de terceiros — auditor, avaliador, mercado — não andam mais rápido com orçamento. Por isso o projeto é planejado de trás para frente: primeiro se fixa a janela realista de incorporação e, a partir dela, programam-se assembleias, escrituras, avaliações e auditorias. A opção pelo regime é exercida quando esse cronograma está fechado, não antes: é a decisão que dispara o relógio e, uma vez disparado, ele não para porque o mercado está fraco ou porque falta um documento.
O atrativo do regime é conhecido: a SOCIMI que cumpre os requisitos é tributada a uma alíquota de 0% no Imposto sobre Sociedades. A leitura completa é bem menos simples. Desde 2021 existe uma tributação especial de 15% sobre os lucros não distribuídos, de modo que reter resultados que a lei espera ver distribuídos tem um preço imediato. E o dividendo que sai do veículo é tributado depois na pessoa do sócio, conforme o regime próprio dele, que não é o mesmo para uma pessoa física residente, para uma sociedade espanhola ou para um investidor não residente com ou sem convenção para evitar a dupla tributação. A comparação útil, portanto, não é a alíquota nominal da sociedade frente à alíquota geral do Imposto sobre Sociedades, mas a carga fiscal agregada do veículo e de cada sócio frente à que você já suporta hoje. Em estruturas familiares ou com sócios de perfis muito diferentes, a conclusão honesta pode ser que o regime beneficia uns e prejudica outros. Isso se calcula antes de lavrar a escritura, com os números sobre a mesa; em matéria tributária, nenhuma estrutura é recomendada por padrão e cada caso exige sua própria análise.
Nem toda carteira de aluguel precisa de uma SOCIMI. Se o patrimônio é moderado, se os sócios são poucos e estão alinhados, ou se o plano é girar ativos em vez de mantê-los, a sociedade patrimonial no regime geral do Imposto sobre Sociedades continua sendo mais barata de operar: não é listada em bolsa, não distribui por obrigação e não arrasta custos de mercado nem de reporting contínuo. Se o que você quer é captar investidores terceiros de forma coletiva, a conversa passa para o terreno do investimento coletivo, com autorização e registro na CNMV, sociedade gestora e depositário. E se o problema real é de organização do grupo — várias sociedades, vários ramos familiares, reinvestimento de lucros —, talvez a peça que falta seja uma holding acima, e não um veículo listado em bolsa. A decisão é tomada com o plano de vários anos e com a tributação de cada sócio em vista: desfazer uma SOCIMI mal estruturada custa bem mais do que não tê-la constituído.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui assessoria jurídica. As normas citadas podem ter sido modificadas após a data de atualização indicada: verifique sempre a versão vigente ou consulte-nos para analisar o seu caso concreto.
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