01
Societarios
Sociedad anónima con capital mínimo de 5 M€ (una sola clase de acciones, nominativas) y la mención "SOCIMI, S.A." en la denominación. Puede constituirse ex novo o transformar una sociedad existente.
SOCIMI: requisitos, fiscalidad y salida al mercado
Montamos tu SOCIMI de principio a fin: requisitos de la Ley 11/2009, régimen fiscal con tipo 0 % en Sociedades, y la incorporación a BME Growth o BME Scaleup — ahora más ágil con las Circulares 2/2026 y 3/2026.
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Te decimos en 24 h si tu cartera encaja en el régimen SOCIMI y qué mercado te conviene para cotizar.
Respuesta rápida
Una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Ley 11/2009) es una S.A. con capital mínimo de 5 M€ cuyo objeto principal es el arrendamiento de inmuebles urbanos: al menos el 80 % del activo en inmuebles arrendados o participaciones cualificadas y el 80 % de las rentas procedentes del alquiler, con 3 años de permanencia por activo. Debe cotizar en un mercado regulado o SMN (BME Growth, BME Scaleup o equivalente europeo) — con 2 años de plazo desde que opta por el régimen — y repartir dividendos obligatoriamente. A cambio, tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. Desde el 28 de abril de 2026, las Circulares 2/2026 y 3/2026 de BME Growth aligeran la salida: procedimiento fast-track, documento reducido y menos cargas de verificación.
Ley 11/2009
Los 4 bloques de requisitos de una SOCIMI
El régimen es exigente pero nítido: societario, de inversión, de cotización y de reparto. Si los cuatro bloques cuadran, el 0 % es tuyo.
02
De inversión
Al menos el 80 % del activo en inmuebles urbanos arrendados, suelo para promover en 3 años o participaciones cualificadas; el 80 % de las rentas del arrendamiento; y permanencia de 3 años por activo. Sin mínimo de inmuebles — una SOCIMI de activo único es viable.
03
De cotización
Acciones admitidas a negociación en un mercado regulado o SMN de España, la UE o el EEE (o país con intercambio de información). El plazo: 2 años desde la opción por el régimen — el estatus transitorio "pre-SOCIMI".
04
De reparto
Dividendo obligatorio: 100 % de los beneficios de participadas, al menos el 50 % de las plusvalías por ventas (el resto, reinvertido en 3 años) y al menos el 80 % del resto. Acuerdo en 6 meses desde el cierre.
Novedad 2026
Dónde cotizar en 2026: la obligación de negociación, mercado a mercado
La cotización es el requisito que decide calendario y costes. Con las Circulares 2/2026 y 3/2026 de BME Growth (28-04-2026), el mapa ha cambiado: documento reducido, fast-track y menos cargas.
| BME Scaleup | BME Growth | Euronext Access | Mercado regulado (Bolsa) | |
|---|---|---|---|---|
| Perfil típico | SOCIMIs patrimonialistas que necesitan cumplir la obligación de cotizar con coste contenido. | SOCIMIs que buscan visibilidad y liquidez reales para crecer y captar inversores. | Vía parisina usada históricamente por SOCIMIs pequeñas. | Grandes SOCIMIs institucionales. |
| Difusión mínima | Sin mínimo: admite incluso accionista único. | 2 M€ o 25 % de las acciones en manos de titulares con menos del 5 % (Circular 2/2026). | Reglas propias de Euronext, reducidas. | Free float pleno de mercado regulado. |
| Documento de incorporación | Documento inicial de acceso simplificado. | DIIM completo — o reducido si vienes de Scaleup u otro mercado con 18 meses cotizados (fast-track; el consejo resuelve en ≤3 meses). | Documento de información propio. | Folleto aprobado por la CNMV. |
| Figuras y cargas | Asesor registrado; sin proveedor de liquidez; semestrales sin revisión de auditor. | Asesor registrado (Circular 3/2026: sin comfort letter y due diligence modulable en fast-track) + proveedor de liquidez. | Listing sponsor y cargas de Euronext. | Requisitos plenos de cotizada (gobierno corporativo, informes). |
| Valoración de experto | Valoración independiente de la compañía. | Experto independiente — salvo colocación previa en los últimos 6 meses o precio representativo del mercado de origen. | Según sus reglas. | Con folleto y sus verificaciones. |
La ruta 2026 más eficiente para muchas SOCIMIs: empezar en BME Scaleup para cumplir la obligación en plazo y, cuando el proyecto pida liquidez, saltar a BME Growth por el fast-track de la Circular 2/2026 (18 meses cotizados, documento reducido).
Fiscalidad y proceso
El camino completo: del diseño al toque de campana
El 0 % no es automático: es el resultado de un diseño societario, fiscal y de mercado que se sostiene en el tiempo. Estas son las 8 estaciones.
Diseño y constitución
S.A. con capital ≥5 M€, estatutos adaptados (objeto, reparto obligatorio, prestaciones accesorias si conviene) y estructura del accionariado.
Opción por el régimen
Acuerdo de la junta y comunicación a la AEAT antes de los 3 últimos meses del ejercicio: el régimen aplica desde ese mismo periodo — y arranca el reloj de los 2 años.
Cartera y 80/80
Composición del activo y de las rentas, permanencia de 3 años, filiales cualificadas y planificación de compras y ventas para no romper los umbrales.
Fiscalidad fina
IS al 0 %; gravamen del 15 % sobre beneficios no distribuidos; gravamen del 19 % sobre dividendos a socios con ≥5 % que tributen por ellos a menos del 10 %; bonificación del 95 % en ITP-AJD para vivienda en alquiler.
Preparación de la salida
Auditoría, valoración por experto independiente, documento de incorporación y due diligence legal y financiera del vehículo.
Asesor registrado y equipo
Contratación del asesor registrado (Circular 3/2026), auditor, valorador y — en Growth — proveedor de liquidez: el equipo que firma tu incorporación.
Incorporación
Solicitud, difusión mínima si vas a Growth (2 M€ o 25 %), registro del documento y admisión: el consejo de BME resuelve — desde 2026 — en un máximo de 3 meses.
Vida cotizada
Información periódica, hechos relevantes, política de dividendos y — cuando toque — ampliaciones, migración de mercado o desinversión ordenada.
Errores frecuentes
Dónde se pierde el régimen (y cómo blindarlo)
1
Optar por el régimen sin plan de salida
Los 2 años corren desde la comunicación a la AEAT. Sin calendario de cotización realista, el plazo vence — y la pérdida del régimen obliga a regularizar como si nunca hubiera aplicado.
Cómo evitarlo: optar con el plan de incorporación ya dibujado: mercado elegido, equipo contratado e hitos con margen frente al límite.
2
Romper el 80/80 o la permanencia
Una venta anticipada, un activo que deja de estar arrendado o rentas accesorias que crecen demasiado pueden sacar a la sociedad de los umbrales sin que nadie lo mire.
Cómo evitarlo: monitorización continua de composición del activo y de las rentas, y análisis fiscal previo de cada compra y cada venta.
3
Tratar el dividendo como opcional
El reparto es la contrapartida del 0 %: no distribuir en plazo activa el gravamen del 15 % sobre el beneficio no repartido y pone en riesgo el régimen — y la tesorería no siempre acompaña al beneficio contable.
Cómo evitarlo: planificación de caja alineada con la obligación de reparto (acuerdo en 6 meses) y política de dividendos aprobada desde el inicio.
4
Elegir mercado por inercia
Cada plataforma tiene costes, difusión y visibilidad distintos — y desde abril de 2026, además, una pasarela entre ellas. Elegir "donde fue el vecino" puede costar liquidez o sobrecoste años.
Cómo evitarlo: decidir con la tabla delante: Scaleup para cumplir, Growth para crecer — y el fast-track de la Circular 2/2026 como ruta entre ambos.
Contexto político 2026: el régimen fiscal SOCIMI sigue íntegro y en vigor a julio de 2026 — la proposición para derogarlo se rechazó en el Congreso en mayo de 2026 —, aunque el debate sobre su futuro y sobre la fiscalidad de la inversión inmobiliaria continúa abierto. Estructurar con rigor hoy es también prepararse para acreditar sustancia si el marco se endurece mañana.
Preguntas frecuentes
SOCIMI: dudas habituales
¿Qué es una SOCIMI y qué ventaja fiscal tiene?
Una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Ley 11/2009): el REIT español. Invierte en inmuebles urbanos para alquilar y, si cumple los requisitos — inversión, cotización y reparto —, tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades: la tributación se traslada al socio, que cobra dividendos obligatorios.
¿Cuánto capital necesito para una SOCIMI?
El capital social mínimo es de 5 millones de euros, en una sola clase de acciones nominativas. Puede desembolsarse en dinero o con aportaciones no dinerarias de inmuebles (con informe de experto independiente). A eso hay que sumar los costes reales del proyecto: estructura, salida al mercado y funcionamiento anual.
¿Cuántos inmuebles hacen falta como mínimo?
No hay mínimo legal de inmuebles ni de diversificación: existen SOCIMIs de activo único. Lo que exige la ley es la proporción — 80 % del activo en inmuebles arrendados o participaciones cualificadas y 80 % de rentas de alquiler — y la permanencia de 3 años por activo.
¿Dónde tiene que cotizar una SOCIMI?
En un mercado regulado o un sistema multilateral de negociación de España, la UE o el EEE (o de un país con efectivo intercambio de información tributaria). En la práctica española: BME Growth, BME Scaleup — la vía más ligera — o Euronext Access. El plazo es de 2 años desde la opción por el régimen.
¿Qué cambian las Circulares BME 2/2026 y 3/2026?
Desde el 28 de abril de 2026, BME Growth aligera la incorporación: procedimiento fast-track con documento informativo reducido para compañías que lleven 18 meses cotizando en BME Scaleup u otros mercados, plazo máximo de 3 meses para que el consejo resuelva, difusión mínima para SOCIMIs de 2 M€ o el 25 % de las acciones, eliminación de la comfort letter financiera y un asesor registrado que puede modular la due diligence en esos casos (Circular 3/2026).
¿Qué pasa si no reparto dividendos?
El reparto no es opcional: la ley obliga a distribuir el 100 % de los dividendos de participadas, al menos el 50 % de las plusvalías y al menos el 80 % del resto del beneficio. Sobre el beneficio que no se distribuye recae un gravamen especial del 15 % — y el incumplimiento sistemático de los requisitos puede acabar expulsándote del régimen.
¿Van a eliminar el régimen SOCIMI?
A julio de 2026, el régimen sigue plenamente en vigor: la proposición parlamentaria que pedía derogar la Ley 11/2009 fue rechazada en mayo de 2026. El debate político sobre la fiscalidad inmobiliaria continúa — se estudian medidas sobre compradores extracomunitarios, por ejemplo —, así que la recomendación profesional es estructurar con sustancia real y seguir los hitos normativos. Es exactamente lo que hacemos con nuestros clientes.
Recursos oficiales
Normativa SOCIMI
BOE — Boletín Oficial del Estado
Ley 11/2009 (SOCIMI)
El texto consolidado del régimen: requisitos de inversión, obligación de negociación, reparto de dividendos y régimen fiscal especial.
Ver en BOE BME GrowthCircular 2/2026 · Incorporación
Requisitos y procedimiento de incorporación a BME Growth: difusión mínima, documento informativo y el nuevo fast-track.
Ver circular BME GrowthCircular 3/2026 · Asesor registrado
El régimen del asesor registrado: requisitos, funciones en la incorporación y de forma continuada, y las nuevas flexibilizaciones.
Ver circular