Cuánto cuesta crear una SOCIMI: capital, cotización y costes del régimen

Crear una SOCIMI exige un capital social mínimo de 5 millones de euros, que puedes aportar con inmuebles tasados por una sociedad de tasación, y tener las acciones admitidas a negociación en los dos años siguientes a optar por el régimen. Si eliges BME Growth, BME cobra 3.000 € de expediente y 11.000 € más el 0,11 por mil de la capitalización. Después vienen los costes anuales que fija la norma: cotizar, auditar, valorar los activos y repartir dividendos.

Capital y constitución: lo que fija la Ley 11/2009

La Ley 11/2009 no fija un coste de constitución, pero sí las condiciones que lo determinan:

• Capital social mínimo de 5 millones de euros y una sola clase de acciones (art. 5), que deben ser nominativas (art. 4).
• Sociedad anónima con la denominación «Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima» o «SOCIMI, S.A.» (art. 5). Como toda sociedad de capital, se constituye en escritura pública inscrita en el Registro Mercantil (art. 20 de la Ley de Sociedades de Capital).
• Tasación de los inmuebles aportados. Si el capital se aporta en inmuebles, deben tasarse en el momento de la aportación, y el experto independiente que designa el registrador mercantil tiene que ser una sociedad de tasación (art. 5).
• Composición del activo: al menos el 80 % del valor del activo en inmuebles urbanos para arrendar y otras partidas admitidas, al menos el 80 % de las rentas del alquiler o de dividendos de participaciones afectas, y un mínimo de tres años arrendados (art. 3).

Si en lugar de crear la sociedad desde cero adaptas una patrimonial existente, añade la transformación en anónima, la revisión de estatutos y el inventario de cada inmueble. Lo vemos en crear una SOCIMI.

La obligación de cotizar y lo que cobra el mercado

Las acciones deben estar admitidas a negociación de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (SMN) de España, de otro Estado de la UE o del EEE, o en un mercado regulado de un país con efectivo intercambio de información tributaria (art. 4). Puedes optar por el régimen antes de cumplir los requisitos, pero tienes dos años desde la opción para cumplirlos todos (disposición transitoria primera).

En España, BME MTF Equity admite SOCIMI en dos segmentos: BME Growth y BME Scaleup. Esto es lo que cobra BME a una SOCIMI según su Circular 1/2025 de tarifas, sin IVA:

Los requisitos de BME Growth están en su Circular 2/2026 y los de Scaleup, en su Circular 1/2025 de incorporación. Hay un descuento: si el comité del mercado considera que la SOCIMI tiene un impacto social orientado a erradicar el sinhogarismo, estas tarifas se pagan al 25 %.

El asesor registrado, el proveedor de liquidez, el auditor y el experto que valora los inmuebles no tienen tarifa oficial: su coste se pacta con cada uno. Para la comparación completa de mercados, mira dónde cotizar una SOCIMI, y para la mecánica general, cuánto cuesta salir a BME Growth.

El régimen fiscal: lo que cuesta cumplirlo

La opción por el régimen la acuerda la junta general y se comunica a la Delegación de la AEAT del domicilio fiscal antes de los tres últimos meses del periodo impositivo (art. 8). A cambio de tributar al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades (art. 9.1), la SOCIMI asume tres costes:

• Reparto obligatorio (art. 6): el 100 % de los dividendos de participadas, al menos el 50 % del beneficio por transmisión de inmuebles y participaciones, y al menos el 80 % del resto.
• Gravamen especial del 19 % sobre el dividendo que reparte a socios con al menos el 5 % cuando ese dividendo esté exento o tribute en el socio a menos del 10 %, salvo que el socio sea otra SOCIMI (art. 9.2).
• Gravamen especial sobre el beneficio no distribuido (art. 9.4): del 15 % con carácter general y del 25 % cuando ese beneficio proceda del arrendamiento de viviendas, incluido el turístico o de corta duración. Lo introdujo el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Se reduce un 50 % si la vivienda asequible supera el 80 % del parque en alquiler, y un 100 % si además el beneficio se reinvierte en tres años en vivienda asequible (art. 9.5).

Ambos gravámenes se devengan con el acuerdo de la junta (de distribución o de aplicación del resultado) y se autoliquidan e ingresan en los dos meses siguientes. El impacto final depende de cómo tributa cada socio; lo calculamos con asesoramiento tributario antes de escriturar.

Los costes de cada año

• Canon de mantenimiento del mercado y honorarios del asesor registrado y, en BME Growth, del proveedor de liquidez.
• Auditoría: en BME Growth, informe semestral con revisión limitada del auditor y cuentas anuales auditadas, en los cuatro meses siguientes al cierre (Circular 3/2020).
• Valoración anual de los inmuebles por un experto independiente, que en BME Growth la SOCIMI debe publicar con su información anual (Circular 3/2020).
• Información en la memoria: la Ley 11/2009 exige un apartado específico sobre la condición de SOCIMI. Incumplirlo es infracción grave, con sanciones de 1.500 € por dato y 15.000 € por conjunto de datos, entre otras (art. 11.4).
• Cumplimiento de abuso de mercado, porque el Reglamento (UE) 596/2014 se aplica a las acciones admitidas en un SMN (art. 2.1.b).

Lo que cuesta perder el régimen

Si dejas de cumplir los requisitos, la sociedad pasa a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Entre las causas está la exclusión de negociación, y tras la pérdida no puedes volver a optar hasta que pasen al menos tres años desde el último periodo en que se aplicó el régimen (art. 13). Es el coste que más conviene evitar: por eso el calendario de salida al mercado se cierra antes de ejercer la opción.

De qué depende el resto del presupuesto

No hay un precio oficial para crear una SOCIMI. Depende del número y el estado de los inmuebles (titularidad, cargas, arrendamientos), de si partes de una sociedad existente, del mapa de socios y de cómo tributan, del mercado elegido y de si necesitas colocar acciones para llegar a la difusión. Por eso empezamos con un diagnóstico y te damos un presupuesto cerrado. La primera consulta es sin coste.

Cómo te ayudamos

• Diagnóstico de cartera y socios: inventario inmueble a inmueble y simulación fiscal de la sociedad y de cada socio.
• Estructura, capital y opción: transformación en anónima, aportaciones de inmuebles, estatutos y comunicación de la opción.
• Salida al mercado: elección entre BME Growth, BME Scaleup u otros SMN, coordinación del asesor registrado y del proveedor de liquidez, y documento de incorporación.
• Control continuo de activo, rentas, reparto y cotización.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo tiene que pagar la SOCIMI el dividendo obligatorio?

El reparto se acuerda dentro de los seis meses siguientes al cierre de cada ejercicio, y el dividendo se paga dentro del mes siguiente al acuerdo de distribución (art. 6 de la Ley 11/2009). Por eso la tesorería del año tiene que reservar esa caja antes de comprometerla en deuda o en obras.

¿Qué porcentaje de vivienda asequible se exige en 2026 y 2027 para reducir el 25 %?

Un umbral inferior al 80 % general. En los periodos iniciados en 2026 que no hubieran terminado al entrar en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, basta con que la vivienda asequible supere el 60 % del parque en alquiler; en los que empiecen en 2027, el 70 % (disposición transitoria cuarta). El Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución).

¿Puede cotizar mi SOCIMI en un mercado de otro país?

Sí. El art. 4 de la Ley 11/2009 admite mercados regulados y sistemas multilaterales de negociación de cualquier Estado de la UE o del EEE, y mercados regulados de países con efectivo intercambio de información tributaria. Cada mercado tiene sus propios requisitos, asesores y tarifas, así que compáralos con tu base de accionistas.

¿Qué tienen que hacer los socios con un 5 % o más?

Si su dividendo tributa al menos al 10 %, deben notificarlo a la SOCIMI en los diez días siguientes a su pago (art. 10.3 de la Ley 11/2009). Si está exento o tributa a menos del 10 %, la SOCIMI soporta el gravamen especial del 19 % sobre ese dividendo (art. 9.2). Conviene prever en estatutos y en el pacto de socios quién asume ese coste.