Due diligence
De "parece que está bien" a operación verificada
"Revisamos cargas, titularidad, situación urbanística y fiscal antes de que firmes: sin sorpresas después del notario."
Contrato de Compraventa de Inmueble
Revisión y redacción a medida del contrato de compraventa de inmueble para compradores y vendedores en España. Cubrimos lo que realmente protege la operación: arras, condiciones suspensivas, cargas y gravámenes, due diligence registral y urbanística, obligaciones fiscales, escritura pública, entrega de posesión y garantías postfirma. Enfoque práctico: no "papel bonito", sino protección real.
Arras y contrato
Arras penitenciales, confirmatorias o penales
"Definimos el tipo de arras, consecuencias de incumplimiento y condiciones suspensivas que realmente protegen a cada parte."
Fiscalidad
ITP, IVA, plusvalía y retenciones
"Planificamos la carga fiscal de la operación: quién paga qué, cuándo y cómo optimizarlo sin riesgos con Hacienda."
Escritura / posesión
Escritura pública, inscripción y entrega
"Coordinamos notaría, registro, pago de impuestos y entrega de llaves para que la transmisión sea completa y trazable."
Qué incluye la revisión de un Contrato de Compraventa de Inmueble
Verificación registral, urbanística y de cargas
Nota simple, cargas vigentes, situación urbanística, IBI, comunidad y posibles limitaciones. Sin esto, la operación es un riesgo ciego.
¿Qué es un contrato de compraventa de inmueble?
Es el acuerdo por el que vendedor y comprador fijan precio, condiciones, plazos y garantías para la transmisión de la propiedad de un bien inmueble.
Contrato de arras: tipos y consecuencias
Arras penitenciales (art. 1454 CC), confirmatorias o penales: definimos tipo, importe, plazos y efectos del incumplimiento para cada parte.
Condiciones suspensivas y resolutorias
Financiación hipotecaria, licencias, resolución de cargas u otras condiciones: redactadas con precisión para que sean ejecutables y no generen conflicto.
ITP, IVA, plusvalía municipal y IRPF
Mapeamos la carga fiscal completa: quién paga cada impuesto, cuándo, en qué cuantía y cómo optimizar la operación sin riesgos con la Agencia Tributaria.
Escritura pública, inscripción y posesión
Coordinación notarial, liquidación de impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad y entrega de posesión con garantías documentadas.
Fases críticas en un contrato de compraventa de inmueble
El riesgo en una compraventa no está solo en el precio, sino en lo que queda sin verificar o sin documentar antes de firmar. Las claves: due diligence previa, arras bien redactadas, condiciones suspensivas claras y una escritura trazable.
Due diligence previa: nota simple actualizada, cargas vigentes, situación urbanística, deudas con la comunidad de propietarios e IBI pendiente.
Contrato de arras: tipo, importe, plazo y consecuencias de incumplimiento para comprador y vendedor, con condiciones suspensivas bien definidas.
Financiación e hipoteca: condición suspensiva de obtención de financiación, plazos de cancelación de cargas existentes y coordinación con el banco.
Fiscalidad de la operación: ITP o IVA según el caso, plusvalía municipal, IRPF del vendedor, retención a no residentes y gestión de autoliquidaciones.
Escritura e inscripción: otorgamiento notarial, liquidación de impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad y entrega documentada de posesión.
Marco legal de la compraventa de inmuebles en España
El contrato de compraventa de inmueble en España se rige principalmente por el Código Civil (arts. 1445 y ss.), la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La clave no es solo "firmar en el notario": es verificar titularidad, cargas, situación fiscal y urbanística antes de comprometer el precio. En Molina Law Boutique acompañamos toda la operación con enfoque práctico y preventivo.
Alcance: ¿Qué revisamos en tu compraventa de inmueble?
Revisamos el contrato de compraventa de inmueble desde la práctica: que la operación sea segura, fiscalmente eficiente y que proteja a comprador y vendedor (due diligence, arras, condiciones, fiscalidad, escritura y posesión).
1. Due diligence registral, urbanística y fiscal
Verificamos titularidad, cargas, hipotecas, embargos, servidumbres, situación urbanística, deudas de comunidad e IBI. El objetivo: que no haya sorpresas después de firmar.
2. Arras, condiciones suspensivas y precio
Redactamos el contrato de arras con el tipo correcto, las condiciones suspensivas ejecutables y la estructura de pagos alineada con la financiación y los plazos reales de la operación.
3. Fiscalidad, escritura e inscripción registral
Planificamos la carga fiscal (ITP/IVA, plusvalía, IRPF), coordinamos la escritura notarial, liquidamos impuestos e inscribimos en el Registro de la Propiedad.
¿Compraventa "de confianza" o con asesoría jurídica real?
Firmar un contrato de compraventa de inmueble sin revisión jurídica previa puede parecer más rápido, pero lo que reduce riesgos de verdad es la due diligence, las arras bien redactadas y una fiscalidad planificada.
| Característica | Sin asesoría jurídica | Con revisión jurídica completa |
|---|---|---|
| ¿Cuándo se usa? | Cuando se confía en que "todo está bien" sin verificar cargas, deudas ni situación fiscal. | Cuando el comprador o vendedor quiere certeza jurídica antes de comprometer el precio. |
| Seguridad de la operación | Dependiente de lo que digan las partes, sin contraste registral ni fiscal independiente. | Verificada: titularidad, cargas, urbanismo, impuestos y condiciones del contrato revisadas. |
| Riesgo | Cargas ocultas, deudas asumidas, sanciones fiscales o arras sin efecto protector real. | Reducido: due diligence completa, arras ejecutables y fiscalidad planificada. |
| Resultado | Operación cerrada que puede generar conflictos, costes inesperados o responsabilidades. | Transmisión limpia, documentada, fiscalmente eficiente y sin contingencias ocultas. |
*La mayoría de conflictos en compraventas inmobiliarias tienen su origen en due diligences no realizadas o contratos de arras mal redactados.
Así preparamos tu contrato de compraventa de inmueble
Metodología práctica y orientada a la seguridad de la operación: due diligence, redacción del contrato, planificación fiscal y cierre notarial sin fricciones.
01
Due diligence registral y urbanística
Solicitamos nota simple, verificamos cargas, hipotecas, embargos, servidumbres, situación urbanística, deudas de comunidad e IBI pendiente. Sin esto no hay seguridad.
02
Redacción del contrato de arras y condiciones
Elegimos el tipo de arras adecuado, redactamos condiciones suspensivas ejecutables (financiación, licencias, cancelación de cargas) y estructura de pagos clara.
03
Planificación fiscal de la operación
Calculamos ITP o IVA según el caso, plusvalía municipal, IRPF del vendedor, retención a no residentes y optimizamos la carga fiscal de forma legal.
04
Escritura, inscripción y entrega de posesión
Coordinamos notaría, liquidamos impuestos, inscribimos en el Registro de la Propiedad y documentamos la entrega de posesión para cerrar la operación sin cabos sueltos.
Checklist operativo
Checklist completo para una compraventa de inmueble "bien atada"
En una compraventa inmobiliaria, el contrato funciona cuando va acompañado de documentación verificada y condiciones claras: due diligence, arras, fiscalidad, escritura y posesión documentada.
Due diligence completa
Arras ejecutables
Fiscalidad planificada
Escritura inscrita
-
Verificación registral y de cargas
Nota simple actualizada, cargas vigentes, embargos, hipotecas, servidumbres y anotaciones preventivas.
-
Situación urbanística y estado del inmueble
Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, ITE si procede y consulta urbanística al ayuntamiento.
-
Deudas asociadas al inmueble
IBI pendiente, derramas de comunidad, suministros y deudas hipotecarias que se subrogen o cancelen.
-
Contrato de arras y condiciones suspensivas
Tipo de arras, importe, plazo, condición de financiación y causas de resolución con efectos claros para cada parte.
-
Fiscalidad y escritura notarial
ITP/IVA, plusvalía municipal, IRPF del vendedor, autoliquidaciones, inscripción registral y entrega de posesión documentada.
Errores frecuentes en contratos de compraventa de inmueble que corregimos
La meta no es "cerrar rápido", sino firmar un contrato de compraventa de inmueble que proteja realmente a comprador y vendedor, sin cargas ocultas ni sorpresas fiscales.
⚠️
Due diligence no realizada
Firmar sin verificar cargas, hipotecas, embargos o deudas de comunidad. El comprador asume contingencias que desconocía al firmar.
⚠️
Arras mal redactadas o del tipo incorrecto
Arras confirmatorias cuando se pretendían penitenciales, o condiciones suspensivas ambiguas que no generan el efecto protector esperado.
⚠️
Fiscalidad sin planificar
Plusvalía municipal mal calculada o no prevista, retención a no residentes omitida, ITP/IVA sin determinar: sanciones e intereses de demora evitables.
⚠️
Posesión sin documentar ni condicionar
Entrega de llaves sin acta, suministros activos a nombre del vendedor, derramas pendientes o inmueble sin las condiciones pactadas en el contrato.
Lo que un contrato de compraventa de inmueble debe poder demostrar
Más allá del precio y el notario, lo que importa es la trazabilidad: titularidad verificada, cargas canceladas, fiscalidad liquidada y posesión documentada.
Due diligence
Arras
Fiscalidad
Escritura
Due diligence: lo que hay que verificar antes de firmar
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres y anotaciones.
- Situación urbanística: licencias, cédula y consulta municipal.
- Deudas: IBI, comunidad de propietarios y suministros.
Una carga no detectada puede convertirse en una deuda asumida por el comprador.
Arras y condiciones suspensivas bien redactadas
- Tipo de arras elegido conscientemente (penitenciales, confirmatorias o penales).
- Importe y plazo: coherentes con la operación y la financiación.
- Condición suspensiva de financiación hipotecaria con plazo definido.
- Causas de resolución y efectos concretos para cada parte.
Tip legal
Las arras penitenciales (art. 1454 CC) permiten al comprador desistir perdiendo la señal, o al vendedor devolverla duplicada. Si no se especifica el tipo, puede haber conflicto.
Fiscalidad de la compraventa inmobiliaria
- ITP o IVA según si el transmitente es particular o promotor/empresa.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): cálculo, pago y posible acuerdo entre partes.
- IRPF del vendedor: ganancia patrimonial y exenciones aplicables.
- Retención 3% a vendedores no residentes en España.
Una operación sin planificación fiscal puede suponer miles de euros en sanciones e intereses evitables.
Escritura notarial, inscripción y posesión
- Otorgamiento de escritura pública ante notario con toda la documentación en orden.
- Liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Acta de entrega de posesión: estado del inmueble, llaves y suministros.
- Cancelación registral de cargas pendientes antes o en el momento de la firma.
Una escritura no inscrita no protege frente a terceros adquirentes de buena fe.
Nota importante:
Solicitar revisión del contrato
Un contrato de compraventa sin due diligence previa ni planificación fiscal no es un ahorro: es un riesgo diferido que suele materializarse después del notario.
Riesgos si firmas un contrato de compraventa de inmueble sin revisión
Adquisición de un inmueble con cargas, hipotecas o embargos no cancelados que pasan al nuevo propietario.
Arras sin efecto protector: conflictos sobre si procede devolución simple o doble por incumplimiento del vendedor.
Sanciones e intereses por impuestos no liquidados correctamente: plusvalía municipal, ITP, retención a no residentes.
Inmueble con problemas urbanísticos: construcciones ilegales, expedientes sancionadores o falta de licencia de ocupación.
Conflictos postfirma por deudas de comunidad, suministros, derramas o estado del inmueble no documentado en la entrega.
¿Necesitas revisar o redactar un contrato de compraventa de inmueble?
Te ayudamos a cerrar la operación con seguridad: due diligence completa, arras ejecutables, fiscalidad planificada y escritura inscrita sin cabos sueltos.
Todo sobre el contrato de compraventa de inmueble
¿Qué es un contrato de compraventa de inmueble?
Un contrato de compraventa de inmueble es el acuerdo por el que el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de un bien inmueble y el comprador a pagar el precio acordado (art. 1445 del Código Civil). Puede formalizarse en documento privado o en escritura pública ante notario, siendo esta última necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La clave no es solo firmar: es que la operación sea verificada (due diligence), fiscalmente planificada y trazable desde las arras hasta la inscripción.
Un buen contrato protege a ambas partes porque define obligaciones, plazos, condiciones y consecuencias del incumplimiento sin ambigüedades.
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales?
Las arras penitenciales (art. 1454 CC) permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: el comprador pierde la señal entregada y el vendedor la devuelve duplicada. Las confirmatorias son un adelanto del precio que no permite el desistimiento, y las penales fijan una penalización por incumplimiento sin extinguir la obligación de cumplir el contrato.
Elegir el tipo correcto es fundamental: si no se especifica, los tribunales pueden interpretar las arras como confirmatorias, limitando la protección del comprador.
¿Qué impuestos hay que pagar en una compraventa de inmueble?
Depende del tipo de transmisión: si el vendedor es un particular, el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si el vendedor es promotor o empresa que vende en el ejercicio de su actividad, se aplica el IVA. Además, el vendedor suele asumir la plusvalía municipal (IIVTNU) y declara la ganancia patrimonial en el IRPF. Si el vendedor no reside en España, el comprador debe practicar una retención del 3% sobre el precio.
Impuestos típicos en una compraventa:
- ITP (comprador) o IVA + AJD según el caso.
- Plusvalía municipal (normalmente el vendedor).
- IRPF del vendedor por la ganancia patrimonial.
- Retención del 3% si el vendedor es no residente.
¿Es obligatorio hacer una due diligence antes de comprar un inmueble?
No es legalmente obligatoria, pero es altamente recomendable. Sin due diligence, el comprador puede adquirir un inmueble con cargas no canceladas, deudas de comunidad, embargos, problemas urbanísticos o sin licencia de ocupación vigente. Una vez inscrita la escritura, muchas de estas contingencias son difíciles o costosas de resolver.
El coste de una due diligence preventiva es siempre inferior al de resolver los problemas que detecta.
¿Cuánto cuesta la revisión jurídica de un contrato de compraventa de inmueble?
Depende de la complejidad de la operación: tipo de inmueble, existencia de cargas, financiación hipotecaria, perfil del vendedor (residente/no residente, particular/empresa) y necesidad de planificación fiscal.
Ofrecemos un presupuesto cerrado tras un diagnóstico breve de la operación.
¿Cómo puede ayudarnos Molina Law Boutique en una compraventa de inmueble?
Acompañamos toda la operación: due diligence registral y urbanística, redacción de arras y condiciones suspensivas, planificación fiscal, coordinación notarial, inscripción registral y documentación de la entrega de posesión.
Nuestro enfoque: operaciones inmobiliarias seguras, trazables y sin sorpresas después del notario.